臺灣臺北地方法院民事判決
111年度簡上字第100號
上 訴 人
即變更之訴原告 蔡顯進
被上訴人
即變更之訴被告 王竣德
王英淑
王勝鋒
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年1
1月25日本院臺北簡易庭110年度北簡字第13395號第一審判決提
起上訴，並為訴之變更，本院於111年7月20日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
王竣德、王英淑應給付上訴人新臺幣壹拾萬元。蔡顯進其餘變更之訴駁回。
變更之訴訴訟費用由王竣德、王英淑負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按於簡易訴訟程序之第二審程序，訴之變更或追加，非經他 造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限， 此觀民事訴訟法第436條之1第3項準用第446條第1項、第255 條第1項第2款規定自明。經查，上訴人即變更之訴原告（下 稱原告）於原審主張將其所有坐落臺北市○○○路0段000號房 屋（下系爭房屋）出租被上訴人王英淑，雙方簽立房屋租賃 契約書（下稱系爭租約），由被上訴人王竣德擔任連帶保證 人，並由被上訴人王勝鋒占有系爭房屋經營機車行，嗣系爭 租約租期屆滿，依系爭房屋所有權及系爭租約請求被上訴人 即變更之訴被告（下稱被告）遷讓返還系爭房屋，及自民國 109年2月1日起至交屋日止，按月給付新臺幣（下同）1萬9, 500元（原審卷第94頁、本院卷第143頁）。嗣於本院變更請 求權基礎為民法第179條、系爭租約第13條第3項規定（本院 卷第143、144頁），一部請求被告應自109年10月2日起至返 還系爭房屋之日止，按月給付1萬9,500元計算之不當得利或 違約金，而聲明請求被告給付10萬元。核其變更後主張之事 實仍為系爭租約租期屆滿，原告因被告未返還系爭房屋而受 有損害之同一基礎事實，依上開規定，應予准許。原告變更 前聲明之訴訟，已因其合法訴之變更而視為撤回，非屬本院
審理範圍，訴訟繫屬即為消滅，第一審就原告所為判決，當 然失其效力，本院無庸再就該判決之上訴為裁判，專就變更 之新訴為裁判，併予敘明。
二、被告王英淑、王勝鋒經合法通知未於最後言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告與被告王英淑簽立之系爭租約，約定租賃期 間自107年10月1日起至109年10月1日止，每月租金1萬4,500 元，後調整為1萬9,500元，系爭租約第13條第3項並約定租 期屆滿承租人未返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還 房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍之 違約金至返還為止，嗣租期屆滿，王英淑、王勝鋒仍占有系 爭房屋未返還與原告而受有利益，致原告受有損害，王竣德 為系爭租約之連帶保證人，應負連帶責任。爰依民法第179 條規定、系爭租約第13條第3項約定，一部請求被告應自109 年10月2日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬9,500元 計算之不當得利或違約金共計10萬元等語，並聲明：被告應 給付原告10萬元。
二、王英淑、王勝鋒經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提 出書狀作何聲明或陳述。
三、王竣德則以：原告並非系爭房屋之唯一所有權人，不得將系 爭房屋單獨出租他人，系爭租約自始無效，原告依無效之系 爭租約請求給付，即屬無理由，又被告之母即訴外人蔡能賢 亦為系爭房屋所之所有權人之一，被告自得合理使用房屋， 且被告已於110年11月12日將系爭房屋清空，未繼續使用系 爭房屋等語置辯。並聲明：變更之訴駁回。
四、原告主張系爭租約租期屆滿後，被告仍繼續占有使用系爭房 屋未返還與原告，被告應依民法第179條規定、系爭租約第1 3條第3項約定，給付10萬元之不當得利或違約金等情，為王 竣德所否認，並以前詞置辯。爰就兩造爭執要點析述如下：
㈠系爭租約是否有效成立？
⒈按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必 要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必 要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之 」；「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收 益，他方支付租金之契約。」民法第153條、第421條第1項 定有明文。又按「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租
與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於 租賃物有所有權為要件。」（最高法院64年台上字第424號 民事判決意旨參參照）。
⒉經查，依系爭租約第2條、第3條、第4條記載之內容（原審卷 第99至100頁），係約定原告將系爭房屋出租王英淑，租賃 期間自107年10月1日起至109年10月1日止，每月租金1萬4,5 00元，後調整為1萬9,500元，足認系爭租約已就租賃標的物 、租期及租金等必要之點具體明確記載，經出租人即原告、 承租人即王英淑審閱契約內容後簽字同意，系爭租約即經其 二人意思表示合致而成立。又王竣德亦簽名同意為王英淑之 連帶保證人（原審卷第106頁），其雖抗辯原告非系爭房屋 之唯一所有權人，且臺灣高等法院於107年度重上字第565號 訴外人台北市瑠公農田水利會（下稱農田水利會）請求原告 拆屋還地等事件中，判決認定系爭房屋之事實上處分權，由 訴外人王招治之繼承人即原告、訴外人蔡能玲、蔡能菁、蔡 顯註、蔡顯美、蔡能賢等人公同共有，固有民事判決書可稽 （本院卷第106頁），但系爭租約簽訂後，原告已依約交付 系爭房屋與王英淑使用，王英淑事實上已為租賃物之使用， 並依約支付租金，王竣德亦自陳於110年11月12日前確由王 英淑、王竣德等占有使用系爭房屋等情（本院卷第178頁） ，則系爭租約自屬合法成立，殊不得以原告未得全體共有人 同意，而主張系爭租約無效。王竣德抗辯系爭租約無效云云 ，為不可採。
㈡原告依民法第179條規定、系爭租約第13條第3項約定，請求 被告給付10萬元之不當得利或違約金，有無理由？ ⒈查系爭租約第13條第1項、第2項、第3項約定，租期屆滿承租 人應立即將房屋返還出租人，並由租賃雙方共同完成屋況及 設備之點交手續，租期屆滿承租人未返還房屋時，出租人得 向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求 相當月租金額1倍之違約金至返還為止（原審卷第102頁）。 系爭租約租期至109年10月1日屆滿後，王英淑未依約立即將 系爭房屋辦理點交返還原告，仍持續占有使用系爭房屋，王 竣德並自認於110年11月12日始將系爭房屋清空返還，原告 亦稱：系爭房屋於111年1月11日經農田水利會依前開判決強 制執行後，現由原告使用中等情（本院卷第144、178頁）， 則依系爭租約第13條第3項約定，原告得請求王英淑給付未 返還房屋期間（即自109年10月2日起至110年11月12日止） 相當月租金額1倍即每月1萬9,500元之違約金，王竣德為連 帶保證人，應負連帶給付責任，原告於此金額範圍內一部請 求王英淑、王竣德給付10萬元違約金（即自109年10月2日起
至110年3月5日止），即屬有據。至王英淑並非系爭房屋之 事實上處分權人，系爭租約租期屆滿後已無占有使用系爭房 屋之合法權源，則王竣德抗辯其母親蔡能賢亦為系爭房屋所 之所有權人之一，即令屬實，亦不能執為王英淑有權占有之 依據，所辯自不足採。又原告以單一聲明，依民法第179條 規定、系爭租約第13條第3項約定，請求王英淑、王竣德給 付10萬元，本院已依系爭租約第13條第3項之約定，為原告 有利之判決，則關於不當得利部分，即毋庸論述，附此敘明 。
⒉另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。故主張不當得利請求權 存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責 任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損 害。原告主張系爭租約租期屆滿後，王勝鋒占有使用系爭房 屋，致受有損害，自應就其主張王勝鋒占有使用系爭房屋之 事實負舉證證明之責。查原告於原審主張王勝鋒占有使用系 爭房屋經營車行，為王竣德否認，並稱伊為車行實際負責人 ，由王勝鋒幫忙，但與車行無關等語（原審卷第93至94頁） ，併參酌原告於本院審理中陳稱：屋內還有王英淑之冷氣、 攝影機、液晶螢幕等語（本院卷第144頁），自難以原告片 面主張遽認王勝鋒於系爭租約租期屆滿後有占有使用系爭房 屋之事實，此外原告亦未就其主張舉證以實其說，則其空言 主張王勝鋒占有系爭房屋乙詞，即不足採。王勝鋒並無占有 使用系爭房屋之事實，原告依民法第179條規定請求王勝鋒 給付不當得利10萬元，於法自屬無據。又王勝鋒並非系爭租 約之當事人，原告依系爭租約第13條第3項約定請求王勝鋒 給付違約金10萬元，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭租約第13條第3項約定，請求王英淑 、王竣德給付10萬，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求 ，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及舉證，經 本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論 列。
七、據上論結，本件原告變更之訴為一部有理由，一部無理由， 依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第79條，判決如 主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 24 日 民事第一庭 審判長法 官 賴錦華
法 官 蘇嘉豐
法 官 熊志強 以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 8 月 24 日 書記官 蔡斐雯