臺灣臺北地方法院民事判決
109年度重訴字第842號
原 告 黃文河
訴訟代理人 吳宏山律師
複代理人 黃若婷律師
追加原告 顏東權
顏培鴻
顏錦珠
顏錦瑟
被 告 王鍾鳳嬌
王政緯
上二人共同
訴訟代理人 林世昌律師
陳姝蓉律師
上列當事人間請求塗銷不動產所有權移轉登記等事件，本院於民
國111年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告及追加原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。被告王鍾鳳嬌、王政緯應給付原告及追加原告新臺幣貳仟萬元，及其中新臺幣肆佰參拾萬元自民國一百零六年八月十一日起；其中新臺幣壹佰伍拾萬元自民國一百零六年八月十六日起；其中新臺幣壹佰貳拾萬元自民國一百零六年八月二十四日起；其餘新臺幣壹仟參佰萬元自民國一百零九年八月二十日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告及追加原告其餘備位之訴駁回。
訴訟費用由被告王鍾鳳嬌、王政緯負擔。
本判決第二項於原告及追加原告以新臺幣陸佰陸拾柒萬元為被告王鍾鳳嬌、王政緯供擔保後，得假執行。但被告王鍾鳳嬌、王政緯如以新臺幣貳仟萬元為原告及追加原告預供擔保，得免為假執行。
原告及追加原告其餘備位之訴假執行之聲請駁回。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一 人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請 ，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告。逾期未 追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項定有 明文。次按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另
有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項 亦有明定。又公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係 公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求， 尚無民法第821條規定之準用；而應依同法第831條準用第82 8條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全 體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始 無欠缺（最高法院104年度第3次民事庭會議意旨參照）。本 件原告黃文河對被告王鍾鳳嬌、王政緯起訴主張其與追加原 告顏東權、顏培鴻、顏錦珠、顏錦瑟均為被繼承人張淑美之 繼承人及代位繼承人，張淑美於民國106年8月11日以買賣為 原因（下稱系爭買賣），將其名下座落臺北市○○段00000號 土地（權利範圍4分之1）暨其上96號建物即門牌號碼臺北市 ○○區○○路000巷0號4樓（下稱系爭土地建物，合稱系爭房地 ）移轉登記予被告二人名下，嗣被告王鍾鳳嬌再將登記於其 名下系爭房地以贈與原因移轉登記為被告王政緯名下，張淑 美於107年8月18日死亡。惟系爭買賣因違反公序良俗而自始 無效，並經原告黃文河撤銷遭詐欺而買賣之意思表示，且被 告未給付系爭買賣之價金，原告得解除買賣契約，依法被告 應負回復原狀義務，爰先位請求被告返還系爭房地所有權予 張淑美全體繼承人、塗銷系爭房地設定之最高限額抵押權登 記、相當於租金之不當得利；備位請求被告連帶賠償損害並 給付買賣價金共計新臺幣（下同）2,000萬元等語。經核依 其主張之原因事實係公同共有債權之權利行使，揆諸前揭說 明，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體 為原告，其當事人之適格始無欠缺。原告黃文河起訴後，依 上揭定規定，聲請裁定命顏東權、顏培鴻、顏錦珠、顏錦瑟 追加為原告，本院於109年12月8日裁定命顏東權、顏培鴻、 顏錦珠、顏錦瑟於裁定送達後7日內追加為原告，逾期未追 加者，視為已一同起訴。顏東權、顏培鴻、顏錦珠、顏錦瑟 逾期未請求追加為原告，視為就本件訴訟已一同起訴而為本 件原告，合先敘明。
二、被告顏東權、顏培鴻、顏錦珠、顏錦瑟經合法通知，均未於 言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形 ，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告和追加原告顏東權、顏培鴻、顏錦珠、顏錦瑟分別為被 繼承人張淑美之子和孫，張淑美於104年間已年逾90歲，經 臺北長庚紀念醫院診斷，巴氏量表評分30分屬於嚴重依賴程 度，故自104年起，以每個月薪資3萬5,000元（後調薪至4萬
多元）請被告王鍾鳳嬌擔任張淑美之看護，一同起居於張淑 美所有系爭房地，嗣王鍾鳳嬌之子即被告王政緯也時常至張 淑美住處走動。詎被告二人得知張淑美擁有鉅額財富後，竟 生覬覦之心，明知張淑美已高齡95歲，利用張淑美年老思慮 不週、意識不清之時，於106年7月27日誘騙張淑美與被告王 鍾鳳嬌簽訂不動產買賣契約書，以公告現值1,230萬元遠低 於市價之價格將系爭房地出售予被告二人，顯違一般社會經 驗，且被告二人一反交易常態，於106年8月10日攜同年老行 動不便、體弱多病之張淑美，親自前往臺北市松山地政事務 所（下稱松山地政）辦理系爭房地之買賣移轉所有權登記， 於106年8月11日以買賣為原因(收件字號：106年松山字第09 4040號），將系爭土地權利範圍25分之1、系爭建物權利範 圍2分之1移轉登記予被告王鍾鳳嬌；系爭土地權利範圍100 分之21、系爭建物權利範圍2分之1移轉登記予被告王政緯， 而被告王鍾鳳嬌為脫免日後遭張淑美之繼承人追索，另於10 7年8月7日將名下系爭土地權利範圍25分之1、系爭建物權利 範圍2分之1以贈與原因（收件字號：107年松山字第090480 號）移轉登記為被告王政緯名下。又被告二人於取得系爭房 地所有權後，復旋即於106年12月22日向板信商業銀行股份 有限公司（下稱板信銀行）辦理貸款並設定1,200萬元之最 高限額抵押權（收件字號：106年松山字第148200號），惟 迄未給付任何買賣價金予張淑美或其繼承人，益見系爭買賣 顯非常態交易，被告二人侵吞系爭房地之意甚明。 ㈡張淑美於107年8月18日死亡，由原告及追加原告繼承張淑美 有關系爭房地之權利義務，被告二人上開悖於一般社會經濟 秩序與道德觀念之行為，顯違社會善良風俗，依民法第72條 規定，應認系爭買賣違反公序良俗而自始無效；又張淑美為 系爭買賣時，已95歲高齡，其身心狀態顯處於輕率、無經驗 之狀態，復遭被告二人誤導哄騙而陷於錯誤而出售系爭房地 ，依民法第74條第1項、第92條規定，原告及追加原告已向 被告二人為撤銷系爭買賣之意思表示，系爭買賣視為自始無 效；另被告二人迄未給付系爭房地買賣價金，已違買受人應 給付買賣價金之義務，原告及追加原告亦得依民法第226條 第1項、第256條規定，解除買賣契約；又被告二人上開違反 公序良俗及詐欺之行為，致張淑美系爭房地所有權移轉登記 予被告二人，至死仍未獲分文價款，被告二人之行為屬民法 第184條1項前段、後段及第185條之共同侵權行為；被告二 人應依民法第113條、第114條，或民法第259條，或民法第2 13條第1項規定回復原狀，將系爭房地106年8月11日以買賣 為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷，將系爭房地返還予
張淑美之全體繼承人，並塗銷板信銀行最高限額抵押權登記 ，如不能塗銷，即屬受有1,200萬元之不當得利，依民法第1 79條規定，被告二人應連帶返還不當得利1,200萬元予張淑 美之全體繼承人，且回復原狀後，被告占用系爭房地即屬無 權占用，應按月自107年9月2日起至返還系爭房地之日止， 按月給付2萬3,000元相當於租金之不當得利予張淑美之全體 繼承人。而被告二人與張淑美間系爭買賣，因違公序良俗自 始無效、或經撤銷而視為自始無效、或因遭解除與自始未訂 契約者同、或因共同侵權行為，而應回復原狀，被告二人間 之107年7月26日、107年8月7日無償贈與系爭房地之債權行 及物權行為，已妨礙系爭房地回復原狀之執行，且有害張淑 美全體繼承人之權益，且屬通謀虛偽意思表示而無效，應併 予撤銷贈與並塗銷贈與登記，爰依上揭法律關係為先位請求 。
㈢倘認原告及追加原告上開先位主張無理由，系爭房地106年出 售時，市值至少2,000萬元，張淑美遭詐欺以1,230萬元出售 ，至少受有800萬元之損失，爰備位請求被告二人應連帶負 無法回復原狀之損害賠償，或依買賣契約約定，給付張淑美 全體繼承人買賣價金2,000萬元等語。
㈣並聲明：
先位聲明：
⒈被告王鍾鳳橋與被告王政緯就系爭土地（權利範圍：25分之1 ）暨系爭建物（權利範圍：2分之1）於107年7月26日所為之 贈與債權行為及107年8月7日以贈與為原因所為之所有權移 轉物權行為應予撤銷，被告王政緯應將107年8月7日以贈與 為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷。
⒉被告王鍾鳳嬌應將系爭土地（權利範圍：25分之1）暨系爭建 物（權利範圍：2分之1）之不動產於106年8月11日以買賣為 登記原因所為之所有權移轉登記塗銷，並將上開不動產返還 予張淑美之全體繼承人。
⒊被告王政緯應將系爭土地(權利範圍：100分之21）暨系爭建 物（權利範圍：2分之1）之不動產於106年8月11日以買賣為 登記原因所為之所有權移轉登記塗銷，並將上開不動產返還 予張淑美之全體繼承人。
⒋被告應於塗銷第⒈⒉⒊項所有權移轉登記前，連帶清償板信銀行 1,200萬元最高限額抵押債務，並塗銷106年12月22日松山字 第148200號最高限額抵押權登記，若未履行則應連帶給付張 淑美之全體繼承人1,200萬元。
⒌被告應連帶自107年9月1日起至塗銷第⒈⒉⒊項所有權移轉登記 並返還系爭土地（權利範圍：4分之1）暨系爭建物（權利範
圍：全部）予張淑美之全體繼承人時止，按月於每月1日給 付2萬3,000元整，及自每月2日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息予張淑美之全體繼承人。
⒍第⒋⒌聲明，願供擔保請准宣告假執行。
備位聲明：
⒈被告應連帶給付張淑美之全體繼承人2,000萬元，及自106年8 月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠訴外人張世豪即張淑美之弟於104年間告知被告王鍾鳳嬌因張 淑美之子黃文彬於103年12月過世，張淑美年事已高且乏人 照顧，商請被告王鍾鳳嬌至系爭房地處所照料張淑美，每月 薪資為4萬元，105年提高至5萬元。被告王鍾鳳嬌自104年1 月16日至107年8月18日張淑美過世止，均與張淑美同住，24 小時細心照料張淑美，三年多以來不曾休假，深受張淑美信 任及依賴，又因被告王鍾鳳嬌之關節炎問題日益嚴重，不易 單獨照顧張淑美之生活起居，被告王政緯乃於105年起即撥 空至張淑美住處，協同照顧張淑美，平均每兩周就會背張淑 美上下4層公寓樓梯，並攙扶張淑美至附近200公尺處之美容 院洗頭及外出透氣；此外，張淑美對被告王政緯之子亦疼愛 有加，將其視為親孫，平日互動親密，於被告王鍾鳳嬌照顧 3年期間，與被告二人及其家人共享3代天倫之樂。而張淑美 未曾向被告二人提及其有其他子女存在，且原告黃文河於10 7年8月13日出現於張淑美住處前，均未曾探視或給予張淑美 任何之照顧。
㈡張淑美於106年初深怕日後遺產會收歸國有且希望被告二人一 家能長伴其左右，提及欲將系爭房地贈與予被告二人。被告 二人認為受贈系爭房地有所不妥，遂決定以買賣之方式購入 系爭房地，並曾諮詢張世傑意見，張世傑答覆：「只要張淑 美願意給，就接受沒關係」等語，被告二人始於106年7月27 日與張淑美簽訂如被證3所示不動產買賣契約書，約定分次 給付總價金2,000萬元。被告二人為求謹慎及避免爭議，於1 06年8月11日偕同張淑美親自至松山地政辦理系爭房地所有 權移轉登記，松山地政承辦人員蔡幸真現場多次向張淑美確 認其有移轉登記系爭房地予被告二人之真意，被告王鍾鳳嬌 則於106年7月27日簽訂買賣契約當日，自其台北富邦銀行長 安東路分行帳號000000000000之帳戶（下稱長安東路分行帳 戶）轉帳200萬元至張淑美台北富邦銀行民生分行帳號00000 0000000之帳戶（下稱民生分行帳戶），另於106年8月1日、 同月7日、同月15日及同月23日分別匯款90萬、140萬、150
萬、120萬元，合計支付700萬元價金予張淑美，剩餘1300萬 元尾款之部分，張淑美表示只要繼續扶養她至終老，即無庸 支付，被告王鍾鳳嬌亦自系爭房地移轉過戶後未再向張淑美 請求支付薪水。另張淑美名下存款部分，則是張淑美於107 年7月5日攜帶存摺及印鑑章，親自與被告二人前往國泰世華 銀行三民分行，經該分行承辦人員經理李念陸確認張淑美意 識清楚，有贈與款項之真意後，將其帳戶内627萬9,623元之 存款贈予被告王鍾鳳嬌。至被告二人以系爭房地設定抵押貸 款一事，乃因張淑美之日常伙食開銷所費不貲，每次訂購中 藥費用甚至高達100萬至200萬元，被告王政緯為了隨時支付 上開費用，乃於106年12月22日，將系爭房地設定最高限額 抵押權予板信銀行，擔保債權總金額1,200萬元，並貸款1,0 00萬元，且被告王政緯欲申請公教貸款，以取得較優惠之利 率，被告王鍾鳳嬌始於107年8月7日，將其對系爭房地所有 權之應有部分移轉登記予被告王政緯。
㈢張淑美移轉系爭房地予被告二人，確實乃出於自由意志之決 定，系爭房地之移轉並無存有詐欺、趁張淑美急迫、輕率或 無經驗、或違反公序良俗之情事，縱張淑美巴氏量表評分僅 30分，然巴氏量表係針對張淑美日常生活能力是否能夠自理 等事項為評估，並非評量張淑美之意識；又被告二人於107 年8月7日間所為贈與移轉登記時，不知張淑美尚有其他繼承 人存在，且係為了取得公教貸款優惠利率辦理貸款以支應張 淑美日常伙食開銷及購買中藥費用，並非逃避張淑美之繼承 人追索或通謀虛偽或有任何不當得利之舉，且系爭房地買賣 尾款亦因張淑美免除給付義務而無庸給付，原告徒以張淑美 年齡95歲、巴氏量表評分30分、親赴地政機關辦理系爭房地 移轉登記等，先位主張張淑美受詐欺、急迫、輕率或無經驗 、或違反公序良俗，或因被告二人未給付尾款，買賣契約已 解除，或因而構成侵權行為，張淑美與被告二人間之買賣行 為、被告二人間之贈與行為均屬無效，應予撤銷並塗銷移轉 登記，將系爭房地移轉登記予張淑美之全體繼承人；備位主 張被告應給付系爭房地價金及與市價價差計2,000萬元云云 ，均屬無據。況本件亦已罹於民法第74條、第92條所定得撤 銷之時效期間，原告不得主張撤銷系爭房地買賣契約等語置 辨。
三、兩造不爭執事項：
㈠張淑美於11年5月10日出生、107年8月18日死亡。 ㈡原告黃文河與追加原告顏東權、顏培鴻、顏錦珠、顏錦瑟等 五人為張淑美之繼承人。
㈢張淑美於106年8月11日以「買賣」為登記原因(收件字號：10
6年松山字第094040號），將系爭房地移轉登記予被告名下 ，被告王鍾鳳嬌登記系爭土地權利範圍25分之1，系爭建物 權利範圍2分之1；被告王政緯登記系爭土地權利範圍100分 之21、系爭建物權利範圍2分之1。
㈣被告王政緯以系爭房地於106年12月22日設定最高限額抵押權 （收件字號：106年松山字第148200號）1,200萬元予板信銀 行。
㈤被告王鍾鳳嬌於107年8月7日將名下系爭土地權利範圍25分之 1、系爭建物權利範圍2分之1以贈與原因（收件字號：107年 松山字第090480號）移轉登記予被告王政緯名下。四、本件爭執事項：
㈠張淑美與被告間系爭房地買賣契約應以何者為據？ ㈡張淑美簽訂系爭房地買賣契約，並將系爭房地以買賣為原因 ，移轉登記予被告二人，是否有違反公序良俗、急迫、輕率 、無經驗之情事，或被詐欺而為意思表示，或得解除買賣契 約，或權利被侵害之情？
㈢原告先位主張依民法第72條、74條第1項、第92條、第226條 第1項、第256條、第184條1項前段、後段、第185條規定， 系爭買賣因違公序良俗自始無效、或經撤銷而視為自始無效 、或因遭解除與自始未訂契約者同、或因共同侵權行為，被 告二人應依民法第113條、第114條，或民法第259條，或民 法第213條第1項規定負回復原狀之責，請求將系爭房地106 年8月11日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷， 撤銷被告二人間就系爭房地之贈與行為及塗銷贈與登記，並 將系爭房地返還予張淑美之全體繼承人，並塗銷板信銀行最 高限額抵押權登記，如不能塗銷，依民法第179條規定，被 告二人應連帶返還不當得利1,200萬元予張淑美之全體繼承 人，並應按月自107年9月2日起至返還系爭房地之日止，按 月給付2萬3,000元相當於租金之不當得利予張淑美之全體繼 承人，有無理由？
㈣原告備位主張被告二人應賠償系爭房地市價或依系爭房地買 賣契約價金2,000萬元，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠張淑美與被告間系爭房地買賣契約應以何者為據？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文定有明文。民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高 法院17年上字第917號判例意旨參照）。次按私文書經本人
或其代理人簽名、蓋章者，推定為真正，同法第358條第1項 亦有明文。又不動產交易實務上，買賣房屋或土地所簽訂的 契約，一般分公契及私契，公契僅是用於稅務申報及向地政 機關辦理移轉登記時使用，私契才是買賣雙方真正約定權利 義務之契約，並為實價登錄之依據，兩份契約所載買賣價金 本即會有不同。
⒉本件原告提出之原證7-2、7-3土地、建築改良物所有權買賣 移轉契約書（見本院卷一第99至105頁），係為辦理土地建 物所有權移轉登記申請時所應提出之文件即俗稱之公契，原 告固稱公契上所載系爭房地價格1,230萬元僅依房屋評定現 值及土地公告現值列載，移轉價格遠低市價，故張淑美並無 買賣之真意云云，然被告業已提出其等與張淑美簽訂之私契 附卷為憑（見被證3，本院卷一第185至187頁），縱被告無 法提出該私契正本供參，惟該紙契約經張淑美、被告二人簽 名、用印於上，筆跡、印文均與原告提出之公契相符，而原 告對公契上張淑美之簽名、印文均不爭執其真正，且於被告 王政緯向板信銀行申辦抵押權貸款時，亦曾提出供貸款銀行 審核而獲准申辦貸款，其形式上真正應屬無疑，又其上所載 系爭房地買賣價格與原告主張市價2,000萬元相當，與買賣 常情並無相違，基於上開說明，堪認張淑美與被告二人間就 系爭房地確實有買賣關係存在，且買賣雙方當事人權利義務 之規範，應以被證3之私契為據。
㈡張淑美簽訂系爭房地買賣契約，並將系爭房地以買賣為原因 ，移轉登記予被告二人，是否有違反公序良俗、急迫、輕率 、無經驗之情事，或被詐欺而為意思表示，或得解除買賣契 約，或權利被侵害之情？
⒈原告徒以張淑美高齡95歲、病體殘弱、巴氏量表評分僅有30 分、生活起居重度依賴被告王鍾鳳嬌，被告二人明知張淑美 有其他繼承人存在，卻以甜言蜜語哄騙張淑美親至地政事務 辦理系爭房地移轉登記等情，主張系爭買賣有違公序良俗、 張淑美年邁意識不清而有輕率、無經驗或受詐欺之情，惟查 ：
⑴巴氏量表僅是針對張淑美之日常生活功能如進食、移位、個 人衛生、如廁、洗澡、平地走動、上下樓梯、穿脫衣褲鞋襪 、大小便控制等事項之評估，並非評量張淑美之意識，尚難 據此認張淑美有意識不清之情。
⑵張淑美於106年8月10日至松山地政辦理系爭房地過戶時，經 承辦人員蔡幸真確認張淑美意識清楚，能夠回答蔡幸真所述 問題且對答正常，亦能在申請文件上簽名；於107年7月5日 至國泰世華銀行三民分行辦理匯款事宜，該分行經理李念陸
亦確認張淑美意識清楚，能夠與其正常互動對答，並於取款 憑條上簽名，上情業經臺灣臺北地方檢察署傳喚蔡幸真、李 念陸到庭為證，並經檢察官調查屬實，而對原告黃文河告訴 被告二人涉嫌詐欺一案為不起訴處分且確定，有臺灣臺北地 檢署109年度偵字第2859號不起訴處分書臺檢察署109年度上 聲議字第5222號再議駁回處分書在卷可稽（見本院卷一第19 9至208頁）。
⑶另據臺北市社會局松山社福中心社工師李佩怡到庭結證稱： 伊曾於107年5月到8月間訪視到長輩（即張淑美）一次，張 淑美那時候行動不太方便，那時候張淑美可以用助行器走路 ，也還可以說話，伊有問張淑美一些問題，包含是不是有需 要社會局協助的地方，還有願不願意接受社會局一些服務， 但張淑美明確拒絕，所以伊就離開了等語；里長謝翠鈴到庭 結證稱：張淑美都叫王鍾鳳嬌「秋菊」，據伊所知，張淑美 的兒子黃文彬過世之前伊就認識張淑美了，因為要送重陽禮 金，伊跟張淑美往生的兒子黃文彬認識，張淑美是跟黃文彬 住在一起的，黃文彬往生以後就只剩下張淑美一人，當時黃 文彬的女朋友住在新竹，本來想接張淑美到新竹一起住，但 是張淑美不想去，這是張淑美告訴伊的，曾想過幫張淑美申 請外勞，可是張淑美不喜歡外勞，說語言不通，伊有聽他們 講過黃文彬的朋友有帶張淑美到長庚養生村，張淑美也不願 意，後來他們告訴伊說張淑美的弟弟幫他請了一個看護就是 張淑美口中的秋菊。張淑美只要有事情她會打電話給伊，張 淑美有時候會跟王鍾鳳嬌吵架，吵架原因是因為政治理念不 同，看的電視不同，張淑美聯絡伊去，伊就會去勸架，她們 是偶而吵架，勸架過程伊跟看護說張淑美想看哪壹台，就讓 她看哪壹台，不要跟她爭。張淑美的腳不好，常常走路會跌 倒，看護秋菊的腳也不是很好，三樓跟四樓之間有裝設鐵門 ，要下來不方便。秋菊跟張淑美女士的互動情況是，張淑美 阿媽會唸秋菊，因為阿媽是有潔癖有個性的人。張淑美告訴 伊及黃文彬的女朋友會跟伊聯絡，黃文彬的女朋友在假日時 ，跟黃文彬女朋友的兒子也會常常去看張淑美，所以伊就比 較會放心，這個情形是在秋菊在看護的期間發生的等語（見 本院卷二第21、24頁）。
⑷依上開卷附證據及證人證述情節以觀，張淑美於被告王鍾鳳 嬌照顧期間直至107年8月中死亡，張淑美與外人（里長、地 政事務所承辦人員、銀行經理、社工師）應答均屬正常，並 無意識不清之情，足徵張淑美於106年8月10日前往松山地政 時，意識清楚，本於其自主意志而為系爭房地之移轉登記甚 明。
⑸又被告張淑美並非單純贈與被告二人系爭房地，渠等間簽訂 有買賣契約，並約定與市價相當之買賣價格，業如前述，則 張淑美出於自由意志與被告二人為對價相當之交易行為並親 自至地政機關辦理移轉登記，難認有何違背公序良俗，或被 告二人趁張淑美、急迫、輕率、無經驗而使張淑美為財產上 給付或為給付之約定。原告雖另稱被告二人誘騙張淑美遺產 將歸於國庫，使張淑美為移轉系爭房地之行為，然此亦僅為 原告空言指摘，未舉證以實其說，難認被告二人有何施以詐 術之行為。是原告徒憑張淑美年事已高、巴氏量表評分僅有 30分為由，遽認張淑美於辦理系爭房地移轉登記時，意識不 清而有輕率、無經驗或受詐欺而違背公序良俗之情，殊顯率 斷，不足為採。
⒉原告另主張被告二人迄未給付系爭房地買賣價金，已違買受 人應給付買賣價金之義務，依民法第226條第1項、第256條 規定，原告得解除買賣契約云云。惟民法上所謂「給付不能 」，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言，亦即債務人所 負之債務不能實現，已無從依債務本旨為給付之意。如房屋 毀損、滅失或另出租他人並交付使用，無從依租賃契約交付 承租人使用；或買賣之物法令禁止交易，而無法交付等是。 至給付困難，如買受人無資力支付價金；或應給付之物有瑕 疵而能補正者，則難謂為給付不能（參最高法院94年度台上 字第1963號民事判決）。依上說明，原告此節主張，洵無足 採。
⒊原告又主張因被告二人違反公序良俗及詐欺行為，致張淑美 系爭房地所有權移轉登記予被告二人，致死未獲分文價款， 被告二人之行為屬民法第184條1項前段、後段及第185條之 共同侵權行為云云。惟張淑美移轉系爭房地予被告二人係出 於自由意志，被告二人行為並未違反公序良俗或構成詐欺， 業經本院認定如前，原告依此主張被告二人應負侵權責任， 即屬無據。
㈢原告先位主張依民法第72條、74條第1項、第92條、第226條 第1項、第256條、第184條1項前段、後段、第185條規定， 系爭房地買賣契約因違公序良俗自始無效、或經撤銷而視為 自始無效、或因遭解除與自始未訂契約者同、或因共同侵權 行為，被告二人應依民法第113條、第114條，或民法第259 條，或民法第213條第1項規定負回復原狀之責，請求將系爭 房地106年8月11日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記 塗銷，撤銷被告二人間就系爭房地之贈與行為及塗銷贈與登 記，並將系爭房地返還予張淑美之全體繼承人，並塗銷板信 銀行最高限額抵押權登記，如不能塗銷，依民法第179條規
定，被告二人應連帶返還不當得利1,200萬元予張淑美之全 體繼承人，並應按月自107年9月2日起至返還系爭房地之日 止，按月給付2萬3,000元相當於租金之不當得利予張淑美之 全體繼承人，有無理由？
⒈張淑美移轉系爭房地予被告二人係出於自由意志決定，並無 意識不清而有輕率、無經驗或受詐欺而違背公序良俗之情， 被告二人亦無給付不能或因此構成侵權行為，均經本院認定 如上，系爭買賣並無無效、得解除或撤銷之原因，則原告依 民法第72條、74條第1項、第92條、第226條第1項、第256條 、第184條1項前段、後段、第185條規定，主張系爭房地買 賣行為自始無效、或經撤銷而視為自始無效、或因遭解除與 自始未訂契約者同、或因共同侵權行為，被告二人依民法第 113條、第114條，或民法第259條，或民法第213條第1項規 定，應負回復原狀之責，應將系爭房地106年8月11日以買賣 為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷，將系爭房地返還予 張淑美之全體繼承人等語，均屬無據，不應准許。 ⒉又張淑美與被告二人間系爭房地買賣行為既屬合法有效，被 告二人於106年8月11日合法取得系爭房地所有權，其等占有 使用系爭房地即非無法律上原因。嗣被告二人另於106年12 月22日向板信銀行設定抵押權或被告王鍾鳳嬌於107年8月7 日將其系爭房地持份贈與被告王政緯，均屬本於所有權人地 位就其財產所為之自由處分行為，原告主張被告二人所為係 通謀虛偽意思表示、侵害張淑美全體繼承人權益或受有不當 得利，請求塗銷抵押權登記，及撤銷贈與並塗銷贈與移轉登 記行為並按月給付相當於租金之不當得利，均難認有理由。 ㈣原告備位主張被告二人應賠償系爭房地市價或依系爭房地買 賣契約給付價金2,000萬元，有無理由？
⒈張淑美與被告二人間就系爭房地成立買賣契約，其等買賣權 利義務應依兩造間私契即被證3為據，系爭房地買賣總價款 約定為2,000萬元，為被告二人所不爭執，被告二人應約即 應給付買賣價款。又系爭房地買賣價款2,000萬元既與市價 相當，原告主張張淑美出賣系爭房地受有低於市價之損失乙 詞，即非可採。
⒉被告二人固辯稱被告王鍾鳳嬌已分別於106年7月27日、同年8 月17日、15日、23日自被告王鍾鳳嬌長安東路分行帳戶匯款 200萬元、90萬元、140萬元、150萬元、120萬元，合計700 萬元至張淑美民生分行帳戶，且張淑美已免除剩餘1,300萬 元價款債務云云。惟查，被告二人自承張淑美自105年起， 因行動不便，開始委由被告二人持其存摺、印鑑章代其至銀 行取款，經與張淑美金融帳戶資料相互對照，發現張淑美金
融帳戶於上揭被告所稱匯款時間前後幾日，均有經被告提領 大筆現金或轉出之紀錄：
①106年7月27日張淑美台北民生郵局第00000000000號帳戶現金 提款240萬元→40萬元存入張淑美行民生分行帳戶，同日王鍾 鳳嬌長安東路分行帳戶存入200萬元，並於同日匯出200萬元 至張淑美民生分行。
②106年7月28日張淑美民生分行帳戶領現60萬元→被告王鍾鳳嬌 長安東路分行帳戶於106年8月1日存入90萬元，並於同日匯 出90萬元至張淑美民生分行帳戶。
③106年8月3日張淑美民生分行帳戶領現150萬元→被告王鍾鳳嬌 長安東路分行帳戶於106年8月7日存入140萬元，並於同日匯 出140萬元至張淑美民生分行帳戶。
④106年8月10日張淑美民生分行帳戶轉支190萬元→被告王鍾鳳 嬌長安東路分行帳戶於106年8月15日存入150萬元，並於同 日匯出150萬元至張淑美民生分行帳戶。
⑤106年8月17日張淑美民生分行帳戶領現120萬元→被告王鍾鳳 嬌長安東路分行帳戶於106年8月23日存入120萬元，並於同 日匯出120萬元至張淑美民生分行帳戶。
上開金錢往來紀錄，有張淑美民生郵局帳號客戶歷史交易清 單、台北富邦民生分行帳號各類存款歷史對帳單、王鍾鳳嬌 台北富邦銀行長安東路分行帳號各類存款歷史對帳單附卷可 稽，並經原告作成對照表供參（見本院卷一第299至301頁、 本院卷二第243頁、第269頁），由上可知張淑美於106年7月 27日至106年8月17日短短約一個月期間大額提領高達760萬 元之現金，其金額及頻率應屬令人印象深刻，然受託提領高 額現金之被告二人卻無法說明張淑美提領動機，又上揭張淑 美金融帳戶被提領金錢的時間與金額與被告王鍾鳳嬌帳戶存 入金錢的時間與金額將近與相似，於被告辯稱張淑美免除剩 餘價款時，後續則無大額領現紀錄，其巧合亦啟人疑竇，原 告因此主張被告二人係自張淑美帳戶取款後，存入被告帳戶 内，再自被告帳戶轉匯款項給張淑美，被告再領出、再匯入 ，循環利用以製造給付償金之假象，被告並未以自有資金支 付分文價金等語，即非無憑。
⒊被告二人雖否認張淑美提領760萬元與其等有關，稱買賣價金 700萬元之資金來源，其中5、600萬元為訴外人吳欣蓓（被 告王政緯之岳母）贈與之款項，其餘為鄭雅方（被告王政緯 之配偶）委託吳欣蓓保管之私房錢，以及被告王政緯存放於 身邊的現金云云，然有關為何吳欣蓓願贈與金錢及為何有高 額現金得以支付，被告先謂吳欣蓓罹直腸癌，後謂吳欣蓓為 人作保，為避免債權銀行之扣押；又先謂吳欣蓓有放700萬
元現金在家中，將700萬元現金全部贈與被告王政緯，後又 謂約有5、600萬元，其餘是鄭雅方的私房錢及王政緯身邊的 現金，被告二人先後主張不一，所述難以採憑；又吳欣蓓支 付大部分購屋款項，卻將房屋登記在親家母及女婿即被告二 人共有，顯悖於社會常情及經驗法則，況被告二人於原告提 起本件訴訟前，曾表達協商和解之意，同意返還系爭房地， 被告二人於協商期間未曾提及已支付部分買賣價金，亦未要 求原告應返還或扣減已支付之700萬元買賣價金，此情並經 原告斯時委任處理協商事務律師鄭育紳律師到庭證述明確（ 見本院卷二第17至18頁），是綜合上情，被告上揭所辯700 萬元資金來源，顯係臨訟杜撰之詞，並無足採。原告主張被 告二人未支付分文價金予張淑美乙詞，應堪認定。 ⒋按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務 ，民法第367條定有明文。數人負同一債務，明示對於債權 人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時， 連帶債務之成立，以法律有規定者為限。民法第272條亦定 有明文。被告二人迄未給付任何買賣價金一節，業經認定如 前，被告雖另辯稱張淑美已免除給付尾款1,300萬元之義務 云云，並經證人鄭雅方證述在卷（見本院卷二第8頁），惟 查尾款1,300萬元金額鉅大，鄭雅方僅空言證述，並未提出