除去妨害等
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,110年度,870號
TCDV,110,訴,870,20220826,1

臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第870號
原 告 羅迺釧


訴訟代理人 蘇志淵律師
被 告 寶運一境社區管理委員會

法定代理人 許偉英
訴訟代理人 邱華南律師
林坤賢律師
複 代理人 林沛泠
上列當事人間請求除去妨害等事件，本院於民國111年7月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附圖即臺中市太平地政事務所鑑測日期民國110年8月18日土地複丈成果圖所示點A至點B（兩點距離為5.62公尺）之寶運一境社區管理室與原告所有門牌號碼臺中市○○區○○○路○段000號建物之外牆連接部分予以拆除分離，並將原告上開建物外牆恢復原狀。
被告應自民國105年11月1日起至上開第一項建物外牆連接部分拆除之日止，按月給付原告新臺幣貳仟玖佰捌拾伍元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。　
本判決第1項及第2項原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或 得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；又第168條至 第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為 承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法 第170條、第175條定有明文。查被告之法定代理人原為劉利 姍，嗣於訴訟中已變更為許偉英，有被告所提民國110年4月 8日臺中市太平區公所核備函在卷可稽(見本院卷第125頁)， 並由被告具狀聲明承受訴訟（見本院卷第114頁），經核與 前開規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之



基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第2、3、7款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或 更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法 第256條亦定有明文。查原告起訴時原聲明為：（一）被告 應將寶運一境社區管理室（下稱被告管理室）與原告坐落門 牌號碼為臺中市○○區○○○路0段000號建物（下稱原告建物） 之外牆連接部分拆除分離，並將原告建物外牆恢復原狀。（ 二）願供擔保，請准宣告假執行；嗣於訴訟中多次更迭聲明 ，末於111年6月27日提出民事準備續狀更正聲明為：（一） 被告應依臺中市太平地政事務所110年6月22日平土測字第06 4000號土地複丈成果圖（即附圖即鑑測日期110年8月18日土 地複丈成果圖，下稱附圖）所示，將被告管理室與原告建物 之外牆連接部分即點A至點B部分（兩點距離為5.62公尺）拆 除分離，並將原告建物外牆恢復原狀。（二）被告應給付原 告新臺幣（下同）17,686元，及自本書狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。（三）被告應自105年11 月1日起至系爭外牆連接部分拆除日止，按月給付原告2,985 元。（四）願供擔保，請准宣告假執行。核原告依地政機關 所為測量之結果而更正訴之聲明第1項，係屬更正事實上之 陳述，非為訴之變更或追加；另更正聲明後之第2、3項，核 屬擴張應受判決事項之聲明，且不甚妨礙被告之防禦及訴訟 之終結，揆諸前揭規定，均無不合，應予准許。貳、實體方面：　　
一、原告主張：原告係門牌號碼臺中市○○區○○○路0段000號建物 （下稱系爭建物）及其坐落土地之所有權人，並為寶運一境 社區之A8戶住戶。系爭建物係由原告配偶王淑鳳於102年7月 間向建商簽約購買之預售屋，原告於105年10月間入住系爭 建物，於106年7月間發現系爭建物1樓屋內之右方牆壁竟出 現滲水情形，經檢查漏水原因係建商當初為二次施工，在被 告社區之入口基地內通路增設出、入口大門以作為管理室時 ，建商卻未事前告知所為工法，亦無取得原告與配偶同意， 即擅自使用原告系爭建物之牆壁供渠搭接樑柱而做為被告社 區管理室之牆壁用途，藉此減少建商於興建管理室時本應自 行埋設應有樑柱並搭建獨立牆壁面，而此結果已影響原告所 有系爭A8建物之結構獨立與完整性。經原告檢視買賣合約書 所載，其中合約書附件三「增建設施同意書」（下稱系爭同 意書）第3條約定：「社區入口基地內通路增設出、入口大 門以作為管理室，車道出口處北側增設垃圾間及社區內通路 改以整體景觀規劃及綠化等設施」，而系爭同意書固約定於



被告社區入口基地內通路增設出入口大門以作為管理室使用 ，然建商事前並未告知管理室之興建會以連接外牆壁面之工 法將管理室與原告系爭建物之外牆接連，而此建築上重大事 項既涉及原告權益並影響建物結構完整性，理應事前與原告 溝通並取得同意為是，惟相關溝通與告知程序卻付之闕如， 為此，原告於發現上述外牆連接壁漏水問題後，於107年1月 2日發函請求建商出面解決，惟未獲回應。嗣後因被告社區 之管理室已歸社區使用，故被告管委會就系爭管理室即具事 實上管理與處分權，為此，原告乃於109年7月、109年12月 再發函請其協調外牆回復原狀事宜，惟仍未獲善意置理。被 告社區內建物均屬臨街透天式型態之建築物，無論構造與使 用，或在建築執照設計圖樣標有明確界線，且得區分為數部 分之建築物及其基地，此參市都發局109年9月29日於另案回 覆所檢附之竣工圖，其右下角有標列專有部分、共用部分、 約定專用部分以及約定共用部分之圖框，故被告社區之透天 建物既可區分為數部分之建物及基地，並具有區分所有及共 用部分之性質，故當有公寓大廈管理條例之適用。按公寓大 廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下 列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物 所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁， 以牆壁之中心為界，公寓大廈管理條例第56條第3項第1、2 款有明定。基此，有關原告所有系爭建物之專有部分所及範 圍自以外牆之外緣及共同壁之牆心（即原告系爭A8建物與鄰 屋A9共同壁之牆心）為區界。參酌系爭社區一層平面圖，原 告所有系爭A8建物與相隔之A7建物，兩建物之間為6米基地 內之通路，足證原告系爭建物之外牆原本與被告社區之公共 設施並無連接，則原告系爭建物臨被告社區基地通路之外牆 （下稱系爭外牆）自屬原告系爭建物之專有部分，非屬被告 社區共有人共有。又對原告系爭建物所涉外牆面，應屬原告 專有或屬社區共有人共有，於另案調查時，蔡琪祥建築師事 務所於109年11月25日函覆：「寶運一境設計案已有些時日 ，且因受個資法限制本所無法向都發局申請本案相關圖說， 而依設計慣例所爭之外牆疑似為1838號建號所有權人專有， 但仍應請管理委員會或住戶向臺中市都發局檔案室申請檢附 在本案卷宗之公寓大廈規約內登載為準」。而查，被告社區 規約並無約定原告系爭建物外牆面係屬全體共有之記載，足 證系爭外牆面應屬原告之專有部分，而非全體共有人共有。 準此，該系爭外牆之權利歸屬，依相關竣工圖示及建築師回 覆意旨，足證原告系爭建物之範圍包括系爭外牆之外緣，而 系爭外牆依外觀所示具獨立性，僅供原告使用，於建築結構



上亦非屬「承重牆壁」，且被告社區規約亦無將原告系爭外 牆約定為共用部分等情觀之，系爭外牆自屬原告專有部分。 故此，系爭外牆既屬於原告之專有部分，原告之應有部分與 配偶同為2分之1，原告專有之系爭外牆面，事前未經原告及 原告配偶同意，卻遭建商以連接外牆面方式與管理室相接連 ，損及原告系爭建物牆面結構之獨立與完整性，甚至出現漏 水情形，而系爭社區管理室係建商二次施工，未有合法建照 與使用執照，亦無獨立所有權狀，該管理室現暨由被告社區 住戶管領使用，則被告管委會對該管理室即具有事實上處分 權，依法即應負拆除義務。為此，原告爰依民法第767條、 第821條規定，請求被告應除去妨害而將管理室與原告建物 系爭外牆連接部分拆除分離，並將建物外牆恢復原狀。又被 告就管理室未建構自己獨立牆壁而使用原告系爭建物之外牆 ，被告應負擔一半牆壁建造費用，則原告得依不當得利之規 定請求被告給付；又原告係自105年10月間入住系爭建物， 則被告所使用之管理室自105年11月1日起，就管理室外牆與 原告建物相連接部分，被告即受有相當租金之利益，原告亦 因此受有不能使用系爭外牆之損害，是原告爰依民法第179 條規定，請求被告應給付相當於租金之不當得利予原告等語 。並聲明：(一)被告應依如附圖之土地複丈成果圖所示，將 被告社區管理室與原告系爭建物之外牆連接部分拆除分離， 並將原告建物外牆恢復原狀。（二）被告應給付原告17,686 元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。（三）被告應自105年11月1日起至系爭外牆連接部 份拆除日止，按月給付原告2,985元。（四）願供擔保，請 准宣告假執行。
二、原告對被告抗辯所為之陳述：被告雖辯稱系爭外牆屬被告社 區共用部分，而非原告單獨所有，並引用最高法院案例為據 ；然被告所載案例之事實並非如原告所有之連棟透天外牆性 質，與本件所涉法律爭執亦不相同。又被告稱系爭建物為建 設公司原始起造，原告於買賣過程亦同意渠建築管理室等情 ；惟依房屋預定買賣契約書附件之系爭同意書所載，雖約定 於社區入口基地內通路增設出、入口大門以作為管理室，但 依其文義，原告所知悉者僅為社區入口基地內通路將增設出 、入口大門以作為管理室而已，根本不知建商會於該處將所 設管理室以連接外牆壁面之工法，將管理室與原告系爭建物 之外牆逕相接連。是依系爭同意書之內容，無從證明原告有 同意建商得施工將管理室橫樑逕與原告建物外牆相連接，是 被告所辯，自無理由，又被告既抗辯原告同意建商就該外牆 相連接之建築工法，當應由被告負舉證責任。被告又稱原告



擔任第一屆管委會主任委員，且原告配偶亦提出聲明書請求 於系爭外牆開立門窗，故認原告於買受系爭建物時，即同意 建設公司搭設管理室使用該外牆云云；然原告雖曾擔任第一 屆主委，因消防設備等公共設施存有諸多瑕疵，原告並未與 建商點交社區公設，倘若被告否認，亦請提出公設點交清單 以實其說；又原告與配偶皆不具建築專業，亦不諳建築工法 ，更不知建商所增建之管理室竟未設置自己之獨立牆，未經 原告同意即擅自使用原告系爭建物牆壁，並逕予搭接相關樑 柱供做系爭管理室牆壁及興建之用，藉此節省建築費用，此 等二次施工之工法，已對原告購買之建物結構安全產生不利 影響，甚至產生滲水問題，如同常見之預售屋爭議，消費者 多於房屋產生瑕疵結果時，方能得知建商是否有偷工減料或 其他違約情事，而原告取得系爭建物時並不知系爭外牆連接 工法是否符合預售屋之契約約定，直至系爭建物發生漏水瑕 疵，原告委請水電師傅抓漏，方發現漏水原因出自系爭外牆 之連接壁，被告僅以原告曾擔任第一屆主委，即推論原告於 購買建物時已同意建商可將管理室樑柱連接於原告建物外牆 使用云云，實無理由。另原告配偶固曾以聲明書請求於系爭 外牆開立門窗，然觀聲明書文字記載，係因於系爭外牆開立 門窗除可增進採光通風，並兼有出入管理室上方平台之便利 ，原告配偶亦於聲明書載明不會占用管理室屋頂平台空間， 而該管理室上方平台既屬社區共有，則原告乃向被告社區區 權會提出請求，該聲明書內容係針對外牆開窗及出入管理室 上方平台事項所出具，亦無從依此得出原告同意建商就系爭 管理室連接原告外牆之連接工法，被告以上開聲明書率指原 告同意建商就管理室可連接原告建物使用系爭外牆，亦欠所 據。系爭建物屬連棟透天之社區別墅，系爭外牆屬原告單獨 所有，並非社區共用部分，而建商起造時未經原告同意，即 將被告管理室與原告專有之建物外牆相連接，致損及原告權 益，今被告就系爭管理室既具有事實上處分權，則原告訴請 被告應拆除連接外牆之部分並回復原狀及給付相當租金之不 當得利等，自有理由。
三、被告則以：下列情詞，以資抗辯。
（一）寶運一境社區（下稱被告社區）為集合住宅社區，為訴外 人寶運建設有限公司（下稱寶運公司）原始起造，寶運公 司於起造過程中，均與買受人簽立房屋預定買賣合約書， 契約書第20條社區管理規定：「為維護本社區財產、環境 衛生、人員安全及緊急災變之處理，且基於資源共同利益 共享之互利原則，買方同意由本契約基地上之各戶共同組 成同一社區，並成立『管理委員會』，綜合管理本社區之安



全、公共設施之使用、維護、修繕、清潔等事項，買方並 同意另簽立社區規約附件㈧共同遵守。」等語；又附件㈧社 區規約第14條約定：「本公約未盡事項，依公寓大廈管理 條例及管理委員會訂定之管理章程詳細管理之。」；再則 由契約書附件(一之一)一樓全區平面配置圖可證，被告社 區為封閉型集合住宅社區，社區區權大會成立後亦訂立住 戶規約，作為全體住戶之規範，而依住戶規約第19條第4 項規定：「本規約中未規定之事項，應依公寓大廈管理條 例及其他相關法令之規定辦理。」。依公寓大廈管理條例 第53條規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈， 其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者 ，其管理及組織準用本條例之規定。」，據此，被告社區 依法均適用公寓大廈管理條例之規定。
（二）依公寓大廈管理條例第3條第4款規定：「共用部分：指公 寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物 ，而供共同使用者。」，據此，共用部分包含(1)專有部 分以外之其他部分，如公共電梯、走廊等；(2)不屬專有 之附屬建築物，如別棟的管理人室、停車棚等。專有部分 是構成區分所有建築物之基礎，而共用部分則是結合各個 專有部分之紐帶。共用部分就其性質言，可分為法定共用 部分與約定共用部分，所謂法定共用部分又稱當然共用部 分，係指在構造上只能供區分所有人共同使用，各區分所 有權人不得以合意變更，轉換為專有所有權之部分。公寓 大廈管理條例第7條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立 使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用 部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有 部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內 各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重 牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用 限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有 權人生活利用上不可或缺之共用部分。」，上開條文所列 舉之5款共用部分，雖未直接定義為法定共用部分，但既 不得供做專有部分，亦不得約定為專用部分，是即當然共 用部分，亦即法定共用部分。本件依買賣契約附件(一之 一)一樓全區平面配置圖所示，系爭建物坐落入口大門通 道之左側，該外牆似符合公寓大廈管理條例第7條第1項第 3款規定，該外牆為社區房屋基礎、主要樑柱、承重牆壁 之構造，依法似乎不得約定為專用部分。另依公寓大廈管 理條例第8條規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂 平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色



、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規 定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議 已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案 者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」，由 此得知，公寓大廈之外牆確為法定共用部分，唯公寓大廈 管理條例予以例外規定可以限制使用。簡言之，公寓大廈 之外牆為法定共用部分，除應依法令辦理外，區分所有權 人亦得決議使用，是原告主張區權會無權使用，即顯然依 法不合。
（三）被告社區為寶運公司原始起造，依民法第765條規定，寶 運公司既為所有權人，則寶運公司在系爭外牆搭建管理室 ，自無所謂無權處分之情事。且系爭建物為原告配偶王淑 鳳向寶運公司買受，嗣登記為原告夫妻共有，而依房屋預 定買賣合約書附件㈢之系爭同意書第3條規定，買受人同意 ：「社區入口基地內通路增設出、入口大門以作為管理室 」等情，此為買受人自始同意之事項。被告社區建築完成 後，於105年5月成立管理委員會，原告被選舉為主任委員 ，原告之配偶於105年8月14日提出聲明書，請求在系爭外 牆開一道小窗門，故原告召開臨時區權大會，並於105年1 0月1日決議同意原告增設門窗，簡言之，系爭外牆搭建管 理室，原告於買受房屋時，即同意寶運公司搭設，寶運公 司點交系爭建物時亦無任何異議，嗣原告當選第一屆管理 委員會之主委，代表社區交接社區事務，同時亦使用系爭 管理室，原告配偶申請社區同意在伊外牆開設門窗等種種 行為，原告竟謂被告未經伊同意，擅自在該外牆建築管理 室，顯與事實不合。是依公寓大廈管理條例規定，該外牆 為被告社區集合住宅之共同使用部分，不論該外牆所有權 登記為何人所有，均不能改變該外牆為公共設施之法律性 質，則被告之搭建管理室，即非無權使用，原告提起本訴 ，即無法律上理由。
（四）依不當得利之成立要件有三：(1)受有利益、(2)致他人受 損害、(3)無法律上原因，此三要件缺一不可。依公寓大 廈管理條例第8條第1項規定意旨得知，系爭外牆欲設置廣 告物除必須規約有訂定外，且須受區分所有權人會議決議 之限制，亦即系爭外牆為法定公共設施，依法為受區權大 會管制之標的物，就此依住戶規約第18條第1項第2款有相 關規定，故原告未經區權大會同意前，不得設置廣告物， 是鑑定報告謂可設置看板廣告物，即顯有誤解。系爭外牆 為法定公共設施，依法由被告管理使用，被告自屬有權使 用系爭外牆，原告無所謂之損害，既無損害，即無構成不



當得利之情。又原告所有建物及系爭管理室為寶運公司原 始起造，原告簽約時亦同意系爭管理室之設置，甚至社區 所有買受戶均簽立系爭同意書同意「社區入口基地內通路 增設出、入口大門以作為管理室」，此同意依法等同規約 ，則未依區權會變更前，原告如何謂被告為無權使用，是 原告既未受有損害，則不發生損害賠償之問題。（五）並聲明：(1)原告之訴駁回。(2)如受不利判決，願供擔保 ，請准宣告免為假執行。
四、本院得心證之理由：
（一）查原告主張伊為系爭建物及其坐落土地之所有權人，並為 被告社區之A8戶住戶，原告之應有部分與伊配偶同為2分 之1；系爭建物係由原告配偶王淑鳳於102年7月間向寶運 公司簽約購買之預售屋，原告於105年10月間入住系爭建 物，於106年7月間發現一樓屋內之右方牆壁出現滲水情形 ，經檢查漏水原因係寶運公司當初二次施工所致；原告所 有A8建物與相隔之A7建物，兩建物之間為6米基地內之通 路，寶運公司於二次施工時，於該通道增設管理室(未有 合法建照執造與使用執照)，並將社區管理室橫樑直接連 接原告系爭A8建物之外牆搭設等事實，業據原告提出系爭 建物所有權狀、土地所有權狀、房屋預定買賣合約書、社 區管理室與原告建物外牆連接照片、臺中市政府都市發展 局109年9月29日函及檢附之竣工圖、社區一層平面圖、社 區管理室與系爭A8建物等外牆連接照片等為證(見本院卷 第19至65頁、第81至91頁)，此等部分亦為被告所不爭執 ，堪認原告此部分主張之事實，洵屬真正。
（二）按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之 使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組 織準用公寓大廈管理條例之規定，公寓大廈管理條例第53 條定有明文。依同條例施行細則第12條規定：「本條例第 53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集 居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一 宗建築基地。…」，是依前揭條例、細則之規定，除公寓 大廈管理條例第3條第1款所規定之構造上或使用上或在建 築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物 及其基地外，於多數獨立建築物、公寓大廈所組成之集居 地區，如符合「共同設施使用與管理具有整體不可分性」 之要件時，亦得準用公寓大廈管理條例管理及組織之規定 。查被告社區為連棟透天集合式住宅，其基地均坐落於臺 中市○○區○○段00地號，有房屋預定買賣合約書附件㈠臺中 市政府都市發展局102中都建字第01621號建照執照、附件



(一之一)一樓全區平面配置圖等在卷可稽(見本院卷第46 至47頁)，復為兩造所不爭執，依上開說明，堪認被告社 區係屬同一基地之連棟透天集合式住宅，屬於公寓大廈管 理條例施行細則所定之不可分性之集居地區，當可依同條 例第53條準用公寓大廈管理條例之規定，核先敘明。（三）又查，原告主張被告社區係屬連棟透天之社區別墅，原告 所有系爭建物之外牆係面臨社區內6米基地內通路，原本 與社區之公共設施並無連接，自屬原告專有部分，非屬被 告社區共有人共有，被告社區當無權使用系爭外牆，且已 因此受有相當於租金之不當得利等情，則為被告所否認， 且以上情置辯。是本件爭點當為（1）系爭外牆究為原告 專有部分，抑或被告社區之共用部分？原告請求被告拆除 如附圖所示相連接部分並將系爭外牆復原，有無理由？（ 2）原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有據 ？
（四）按公寓大廈管理條例第3條第3、4、6款規定：「專有部分 」指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分 所有之標的者；「共用部分」指公寓大廈專有部分以外之 其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；「 約定共用部分」指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者 。又公寓大廈管理條例使用「共用部分」一語，著重在該 共同部分係供各區分所有權人「共同使用」，共用部分不 具構造或使用上之獨立性，法律上將其作共有所有權之客 體而已，係物權客體獨立性之例外；且共用部分係以許多 不具獨立性之標的為其客體，故亦為一物一權主義之例外 。「共用部分」與「約定共用部分」不同，前者不僅欠缺 構造上或使用上之獨立性，且其構造上為維持建築物所必 要，或為建築物之效用，或區分所有人生活上不可或缺之 部分，其成立與當事人意思無關，為法律上當然共用部分 ，故又稱為「當然共用部分」或「法定共用部分」，各區 分所有人不得以合意將共有部分變更或轉換為專有部分， 故公寓大廈管理條例第7條即明定：「公寓大廈共用部分 不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為 約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通 數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳 ；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑 柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違 法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬 區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。次按公 寓大廈管理條例第56條第1項、第3項第1款規定，公寓大



廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部 分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約 草約。於設計變更時亦同；公寓大廈之起造人或區分所有 權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建 物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以 牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為 界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。又建築技術規 則建築設計施工編第1條第22款規定「外牆」係指建築物 外圍之牆壁、同條第25款規定「承重牆」係指承受本身重 量及本身所受地震、風力外並承載及傳導其他外壓力及載 重之牆壁。則依上開規定可知，公寓大廈之「承重牆壁」 應屬共用部分，不得獨立使用供做專有部分，亦不得為約 定專用部分；但若「外牆」非屬「承重牆壁」，則應依該 公寓大廈之建築執照標示圖說、使用執照所記載用途及相 關測繪規定，認定該牆應屬專有部分或共用部分；倘區分 所有權之建物登記至外牆之外緣，其外牆部分應屬專有部 分(參照臺灣高等法院107年度上字第1376號民事判決意旨 )。
（五）經查，被告社區屬連棟透天之社區別墅，原告所有A8戶建 物之外牆係面臨社區內6米基地內通路，並無與社區之公 共設施連接，有系爭社區使用執照及竣工圖在卷可參(見 本院卷第363至365頁)；又系爭連棟透天社區之建造執照 發照字號為102年6月10日102中都建字第01621號(見本院 卷第46頁)，係屬80年6月28日公寓大廈管理條例公布施行 後始取得建造執造之建物，則公寓大廈起造人即寶運公司 於申請建造執照時，當有公寓大廈條例56條之適用無疑。 而查，原告所有系爭建物之系爭外牆，究屬於建物即原告 所有權人專有，抑或屬被告社區共有等情，前經本院函詢 臺中市政府都市發展局（下稱都發局），及向臺中市太平 地政事務所（下稱太平地政）調閱申請建照執照及申請建 物所有權第一次登記之相關資料後，業經太平地政於110 年12月27日以平第二字第1100008850號函覆說明第3項稱 ：「有關旨揭建物平面圖測繪邊界係以外牆之外緣為界並 辦理建物保存登記事宜。」等語(見本院卷第321頁)；及 經都發局於111年1月5日以中市都公字第1100265637號函 檢附卷宗2第472頁以下所附系爭社區平面圖資料所示，陳 稱其上就專有部分係以粉紅色，共用部分則以黃色標示， 而原告所有系爭A8建物之範圍係以系爭外牆為界，並均以 粉紅色標示等情(見本案卷第375頁、第395至405頁），可 知原告系爭建物之範圍乃以系爭外牆之外緣為界，並辦理



建物保存登記，且該系爭外牆應屬於原告專有部分甚明。 基上，原告所屬被告社區係連棟透天社區別墅，原告所有 系爭A8建物之系爭外牆係面臨社區內6米基地內通路，並 無與其他建築物相鄰，且系爭建物之所有權登記範圍至系 爭房屋外牆之外緣，又依建照執照卷宗資料以觀亦屬專有 部分，均如前述，自堪認系爭建物之外牆登記為系爭建物 所有權人即原告及伊配偶共同所有，且具構造上之獨立性 ，與系爭建物構成獨立之經濟效用，得單獨提供系爭建物 使用，非屬承重牆或其他區分所有權人生活利用上不可或 缺之共用部分，應屬系爭建物即原告專有部分，允無疑義 ，是被告抗辯系爭外牆依公寓大廈管理條例第7條第3款規 定，應屬法定共用云云，應無可採。
（六）復以，參諸公寓大廈管理條例第8條第1項規定，公寓大廈 周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難 設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類 似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有 規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市 ）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人 會議決議之限制。上開第8條第1項關於公寓大廈「外牆面 」之條文文字並未限於「不屬專有部分」者，則依其文義 亦可知公寓大廈之「外牆面」不論係屬特定住戶專有部分 ，或屬全體住戶之共用部分，僅使用上須受限於公寓大廈 管理條例第8條規定之限制而已，並非受有限制即逕認該 規定所指「外牆面」即為法定共有之規定，故益徵被告抗 辯上情，當不足取。再按公寓大廈專有部分經約定供共同 使用者，為約定共用部分；約定共用部分之範圍及使用主 體，非經載明於規約者，不生效力，公寓大廈條例第3條 第6款、第23條第2項第1款分別定有明文。查被告既未舉 證系爭外牆曾經區分所有權人會議約定為約定共用部分， 復觀被告所提系爭社區住戶規約，亦無將系爭外牆約定為 約定共用之記載(見本院卷第129至134頁)，足見原告主張 伊所有系爭建物之系爭外牆應屬原告專有部分等語，當屬 有據。
（七）至原告主張系爭外牆屬於原告之專有部分，原告之應有部 分與配偶同為2分之1，原告建物專有之外牆面，事前未經 原告及原告配偶同意，卻遭建商即寶運公司以連接外牆面 方式與社區管理室相接連，損及原告建物牆面結構之獨立 與完整性，甚至出現漏水情形等情，雖仍為被告所否認， 並辯稱系爭建物為原告配偶王淑鳳向寶運公司買受，依房 屋預定買賣合約書附件㈢之系爭同意書第3條約定：「社區



入口基地內通路增設出、入口大門以作為管理室」等語， 可見此為原告自始同意之事項，且系爭社區所有買受戶均 簽立同意書，此同意依法等同規約，未依區權大會變更前 ，原告非無權使用；且原告當選被告第一屆主委，並代表 交接社區事務，亦使用系爭管理室，原告配偶申請社區同 意伊在外牆開設門窗等行為，可知原告同意寶運公司得將 管理室外牆與原告所有建物外牆相連接等情，且據被告提 出聲明書、系爭社區第一次臨時區權會會議紀錄、1F全區 平面配置參考圖、銷售廣告圖說及社區全區平面圖等件為 證(見本院卷第135至138頁、第443頁、第457至467頁)。 然按，當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條前段定有明文。經查，系爭管理 室之牆面確係共用原告所有系爭建物之系爭外牆，乃為被 告所不爭執（見本院卷第145至146頁）；則被告爭執被告 社區管理室與系爭外牆相連接係經原告同意，並非無權占 有等情，既為原告所否認，依上開說明，當應由被告就其 具有合法之占有使用權源負舉證責任。經查，系爭建物之 房屋預定買賣契約書附件㈢之系爭同意書第3條固約定：「 社區入口基地內通路增設出、入口大門以作為管理室」等 情無訛(見本院卷第52頁)，亦為兩造所是認；惟系爭同意 書既屬房屋買受人與建商間所為房屋預定買賣契約書之一 部，且依該同意書文意以觀，僅表示各買受人（住戶）同 意建商即寶運公司於共用部分之社區入口基地內通路增設 出入口大門以作為管理室之用，自非屬被告社區住戶間互 為約定之事項，自尚無從遽以證明原告已有同意系爭管理 室之橫樑等可直接連接原告系爭建物之系爭外牆而為施作 之情，亦無從逕以為被告社區之住戶規約等同視之。又查 ，審之原告配偶即證人王淑鳳於本院言詞辯論期日中具結 證稱：「我要簽合約時，建商的銷售小姐（後改稱應該是 建商的代銷人員）說會有一個增設部分，有管理室及收信 、沙發的地方，她說這個增設的部分大家都有簽，叫我們 也要簽。當時建商的代銷小姐並沒有特別跟伊說管理室的 工法要怎麼蓋，也沒有跟伊說管理室不會蓋自己的獨立外 牆，代銷小姐也沒有說管理室會直接連接使用伊房屋的外 牆，也沒有告知管理室的樑柱會直接連接我房屋的外牆。 」等語（見本院卷第386至387頁），亦顯與常理無違，是 可見建商即寶運公司之代銷人員於銷售系爭社區預售屋時 ，固有告知證人王淑鳳稱系爭社區將會增設管理室一節， 然就該管理室究係以何種方式搭建而成，又會否使用系爭 建物即證人王淑鳳與原告所有系爭建物之外牆等情，當應



無於購買預售屋之際即併予告知渠施作工法為何之情甚明 。從而，被告既未能證明寶運公司之代銷人員確有於原告 購入系爭建物時已有告知系爭管理室之搭建方式係以直接 使用系爭外牆設置之方式為之，亦即原告及伊配偶固可知 悉系爭社區將另行設置管理室於該處無訛，然實不知寶運 公司會採取將被告管理室之樑柱逕與原告系爭建物之系爭 外牆搭接相連之工法為之，自尚無從同意建商即寶運公司 得以共用壁之方式使用系爭外牆以搭建管理室至明。從而 ，堪認被告抗辯原告配偶因已簽立系爭同意書，依該同意 書第3條規定，可證原告自始即同意建商以連接使用原告 系爭外牆之工法搭建被告管理室云云，顯非可採。至被告 雖另提出系爭社區1F全區平面配置參考圖、銷售廣告圖說 、社區全區平面圖等為據，抗辯原告購屋前業已知悉管理 室牆面會採連接系爭建物系爭外牆之工法為之云云；惟則 ，衡諸社會常情，建商所提之平面配置參考圖、銷售廣告 圖說、平面圖等，僅係讓一般消費者知悉所購買之不動產 房屋所坐落之位置，及其他公設、社區通道與花草植栽等 相對位置，即使建商於圖面附有相關建築尺寸、材料、工 程之註解，然若非有專業解說，一般消費者本不易察覺細 節或難以理解，自無從要求不具建築專業之一般消費者即