臺灣臺北地方法院民事判決 93年度訴字第3338號
原 告 乙○○
訴訟代理人 吳武川律師
複代理人 甲○○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○○
複代理人 溫光雄律師
徐方齡律師
上列當事人間請求調整租金事件，本院於94年11月22日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告承租原告所共有，坐落台北市○○區○○段三小段一七八七建號，門牌號碼台北市○○○路七十六號之二，自民國九十三年七月一日起至九十四年一月三十一日止，每六個月應給付原告之租金，調整為每六個月新台幣參拾壹萬參仟伍佰陸拾元。被告應給付原告新台幣貳拾壹萬伍仟捌佰參拾捌元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。本判決第二項得假執行。但被告如以新台幣貳拾壹萬伍仟捌佰參拾捌元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限。又按依民法第442條調整租金之訴為形成之訴，法院 應為形成判決，以確定其增減之租金額。至於請求給付調整 後之租金則為給付之訴。為訴訟經濟起見，此給付之訴，固 得與前開形成之訴合併提起，最高法院81年度台上字第1500 號裁判參照。本件原告原起訴請求調整租金，嗣於94年2月4 日具狀追加請求給付調整後之租金，核前後之聲明均係就被 告向原告租賃房屋之基礎事實，且訴訟資料得以援用，應認 不甚礙被告之防禦，依上開說明，應予准許。
一、原告起訴主張：
（一）本件建物坐落台北市○○區○○段三小段178建號，門牌 台北市○○○路76之2號一樓之所有權係為原告及原告之 配偶林錦祥所共有，原告之應有部分二分之一、原告之夫 林錦祥之應有部分二分之一，原告之夫死後由子女及原告 共同繼承，由原告出租給被告使用，現為不定期租賃關係 。使用之租金，現為每六個月為一期，每月18, 000元， 每期為108,000元，建物一層含騎樓之面積為36.7平方公
尺，每平方公尺租金僅約491元。惟本件建物之基地（臺 北市○○區○○段三小段557、558地號、560號）93年1 月之土地公告現值：557地號每平方公尺793,014元、558 地號每平方公尺793,014元、560號每平方公尺389,536元 ，且系爭租賃物位於台北市○○○路及成都路之西門町商 圈，有多家電影院知名連鎖店（如全家超商、統一超商、 麥當勞、肯德基、錢櫃ＫＴＶ、屈臣氏等等），商業發達 ，並臨近中華路、峨嵋街、武昌街、漢口街、康定路等交 通要道，附近有西門捷運站及公車路線經過，交通十分便 捷，且被告係將租賃物用以經營「泰莉服飾店」，依鑑定 人中華徵信所企業股份有限公司，就系爭租賃標的之每月 合理租金進行鑑定結果為每月租金52,260元，是原告主張 調整後其租金額調整為每月100,000元，每六個月為一期 即600,000元應為適當。另本件被告片面決定終止租約， 並已於94年1月31日搬離租賃物，但僅給付63,400元給原 告。查被告自93年7月開始均未繳租，至今共欠到期之7個 月之租金，在兩造合意終止租約之前，原告請求自93年7 月起調整租金均有受判決之利益，若被告自93年7月起之 租金以原告請求之相當每月100,000元計算，扣除被告已 清償之63,400元，被告尚應給付原告636,600元（計算式 為100,000×7=700, 000，700,000-63,400=636,600）， 故爰依法提起本件訴訟。
（二）鑑定報告中第9頁比較標的因素調整暨價格試算表（區域 因素）載「其他…商業聚集…比較標的1稍差5%、比較標 的2稍佳-10%、比較標的3稍佳-5%」，顯然主要會影響商 業區房屋租金因素還是商業聚集，鑑定人已將該因素所導 致之價差評估計算在內，被告仍質疑鑑價不合理並無可採 。至於店面前的騎樓為人潮必經之處，當然有附帶價值， 而被告提出之附近店面及商場照片（拍攝日期94年3月31 日、94年6月22日均非假日）之成都路61號門前仍顯示人 車眾多，而西門新宿大樓內規劃數個店面但店面都是在大 樓內部，該西門新宿內店面位置當遜於系爭臨中華路之一 樓店面位置，被告所辯實不足採。蓋系爭房屋位於西門町 商圈，附近以商業、辦公大樓等型態為主，請斟酌鑑定報 告第13頁已考量系爭房屋之區域環境分析、個別條件分析 、區域市場概況，參考本件房屋之臨路關係、坐落位置、 交通情況、里鄰環境、面積大小，及店面使用等情，而被 告在系爭房屋開設店面，顯係充分利用系爭房屋之經濟價 值，獲有相當之利益之客觀情形，給予調整租金。（三）本件被告片面決定終止租約，並已於94年1月31日搬離租
賃物。因此，原告未溯及請求調整租金，原告在93年6月 間起訴請求判決被告自93年7月1日起，每6個月應給付原 告之租金，調整為每6個月600,000元，為被告所拒絕，則 原告訴請被告就93年7月1日起之租金應按照調整後之標準 給付，為有理由。因租約已經終止，因情勢變更，被告於 94年1月31日終止租約並搬離房屋，但僅給付63,400元給 原告。被告自93年7月開始均未繳租，至今已欠到期之7個 月之租金。在兩造合意終止租約之前，原告請求自93年7 月起調整租金均有受判決之利益，若被告自93年7月起之 租金以原告請求之相當每月100,000元計算，扣除被告已 清償之63,400元，被告尚應給付原告636,600元，爰依租 賃關係請求給付租金之規定（民法第421條），請求被告 給付到期之租金。
（四）按因調整租金依民法442條規定，應向法院聲請，原告於 起訴前既未向被告為調整租金之意思表示，法院如認其訴 為有理由，即應判決宣示自原告起訴時增高租金（參照最 高法院73年8月21日民事庭會議決議）。本件原告於起訴 前僅口頭通知被告調整租金，然被告否認；惟查至少原告 於93年6月底起訴，自應自該日開始調整租金甚明，是被 告不論何時受到起訴狀繕本，均應自93年7月1日開始調整 租金。被告至少於收到起訴狀繕本送達時，已知悉原告請 求調整租金之事實。又被告所據之最高法院47年台上字 1152號判例「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事 人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在 未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租 賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。」 ，與本件情形剛好相反，本件為原告已聲請法院調整租金 ，故本件被告稱原告仍受原約定租額之拘束自不足採。（五）聲明：（一）被告承租原告所共有，坐落台北市○○區○ ○段三小段1787建號，門牌台北市○○○路76之2號，自 民國93年7月1日起至94年1月31日止，每6個月應給付原告 之租金，調整為每6個月600,000元。（二）被告應給付原 告636,600元。（三）聲明第二項原告願供擔保，請准宣 告假執行。
二、被告則以：
（一）原告請求調整租金並無理由，蓋訴外人盧榮茂即原告之 被授權人於民國92年7月1日曾在曹小霆律師事務所收取 92年7至12月以6個月為壹期之租金108,000元，並預收93 年1至6月（按收據內容寫為「7月」應為誤繕）為一期之 租金108,000元，此有附呈該紙收據影本足稽。自93年7
月起因訴外人盧榮茂之授權期間屆滿而無權代收租金， 被告為續付租金而到處查問原告之聯絡方式不著，嗣接 奉鈞院93年6月29日核發之調解庭通知，內附93年6月15 日之起訴狀，被告乃依狀載地址分別寄發93年7月19日存 證信函第238、239號信函予原告及其訴訟代理人，促原 告提供匯款帳戶，以便匯付租金，迄無回應，是原告所 謂於起訴前已有通知被告調整租金之相關事宜云云，即 非真實。而本件被告已於94年1月28日以南海郵局存證信 函第134號信函表明終止租約（見本院卷第61頁），並將 93年7月至94年1月之租金扣減押金5萬元後之租金額63, 400元清償予原告，是兩造間之租賃關係業已消滅甚明。 （計算式為18,000X7=126,000，126,000-50,000押租金 =76,000，76,000-12,600所得稅=63,400） （二）本件系爭租賃物只值新台幣600,000元，且建物之騎樓為 人行道，政府在西寧南路成都路一帶絕對禁止設攤營業 ，一樓並無任何權利使用，原告認建物一層含騎樓之面 積為36.7平方公尺，乃指二樓以上可以利用騎樓上加蓋 之房屋而言，一樓並無此權利。系爭租賃物之使用利益 不高，原告請求每月10萬元租金顯屬偏離實情，蓋國內 歷年來經濟不景氣，消費力萎縮之市場現況，甚多待租 之空屋，且系爭房屋自94年1月31日退租後迄今原告亦尚 未完成出租。又系爭租賃物為市街小面積之舊式傳統小 店面，與大樓內各樓層之名店街、美食街以迎合川流不 息之人潮之市場攤位迥然不同；即以原告所舉西寧南路 72之1號大樓「建物坪數4坪」、「電梯樓五樓」、「月 租45,000元」云云，乃為座落西門町內之「西門新宿」 、「名店街」，其內有各樓層劃分極多各類攤位、店面 （其中亦仍有未完成出租之空店面），亦顯示租賃物之 供多於求之實情。
（三）被告向原告系爭建物，為不定期租賃，被告因無繼續租賃 該屋之必要，前曾於93年12月8日，向原告訴訟代理人表 示將租賃該屋至94年1月31日，屆期即終止租賃關係。茲 再以訴狀重申終止本租賃契約之意思表示。
（四）中華徵信所企業股份有限公司，就系爭租賃標的之每月合 理租金進行鑑定結果雖為每月租金52,260元，惟鑑價不合 理並無可採，蓋：（1）鑑定人選取比較案例1為屋齡21年 、加強磚造6樓樓房、主建物26.75坪、騎樓4.79坪，與系 爭房屋屋齡51年老舊4層公寓、主建物6.51坪、騎樓4.59 坪，無法比較。（2）鑑定人選取比較案例2為12層鋼筋混 凝土造，以電梯上下之商場，人潮眾多與系爭房屋店面亦
不能比擬。（3）鑑定人選取比較案例3為以電梯上下之商 場，與系爭房屋店面亦不能比擬。（4）本件系爭房屋承 租範圍不及騎樓部分，政府亦不允許在騎樓堆放商品營業 ，被告並無使用騎樓之事實，中華徵信所企業股份有限公 司亦認「騎樓考量因無其商業效益」，卻又「依市場慣例 給予1/3價值」，豈非矛盾？且所謂依「市場慣例」亦未 舉證證明有該項慣例，均嫌乏據。（5）附近店面供過於 求空屋率極高且經濟不景氣，市場冷清，供多於求。是上 開鑑定報告所為評估尚與實情有間，自不足為本件租金之 審酌依據。
（四）原告在起訴前並未通知被告有關有意調整租金之意思，原 告如謂起訴前已曾通知調整租金，自應盡其舉證之責任。 原告接奉鈞庭93年北調字第二二七號通知調解庭期為93. 7.22，後即於93.7.15申領原告之戶籍謄本並無國內設籍 之資料，致無法將下半年（93年7至12月）租金提存，雖 經原告以上述證二、證三存證第239、238信函催告提供租 金匯款帳戶以便匯付租金亦不置理之訴訟期間原告訴訟代 理人丙○○○多次向被告訴訟代理人請求收取伊當事人乙 ○○之原定租金亦均遭拒絕，此由原告94.1.25存證第209 號信函仍堅持「台端之台北信維郵局第434號存證信函謂 要繳付未付之租金，請先清償93年7月至94年1月間之租金 ，共計七個月，每月十萬元，共計七十萬元……」云云可 以證實，故被告無法依原定之租金給付係非可歸責被告之 原因所致亦明。再參以原告提出我國駐舊金山台北經濟文 化辦事處之授權書之授權事項，原告之訴訟代理人有完全 之特約代理權，而原告於94.1.27陳明狀內竟稱「吳武川 律師並無受理終止租約意思表示之權限」云云，尤可無疑 。按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用之方法。」 ，民法第148條第二項定有明文，本件原告就被告依法有 權依原定租金清償（最高法院47年度台上字第1152號判例 參照）之權利義務，竟以前項所述方法多方拒絕受領，按 之上引民法148條規定，顯已違反誠信原則，似無再依原 告片面請求調整之理由。又本件兩造租賃關係已於94年1 月31日終止，被告已將房屋返還予原告，原定租金額扣減 押租金後為63,400元已清償完畢為原告所自認，兩造租賃 關係等已消滅，則本件已無訴訟之必要，原告亦無判決之 利益可言。
（五）最高法院81年度台上字第3062號裁判明指：「法院於依民 法442條調整不動產租金時，除應斟酌不動產之價值，所 處位置及其四周工商等情形，暨與鄰地租金為比較外，更
應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與 應調整之租金額是否平衡。」本件被告原承租系爭房屋獲 利極微，扣除進貨成本、水電費、四名店員薪資及其伙食 費、稅金後僅勉強維持打平，此有被告93年1月至12月台 北市營業人銷售額與稅額申報書附呈可稽，足證所得利益 極微等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴暨其假執行 之聲請均駁回。（二）如受不利判決請准供擔保宣告免為 假執行。
三、不爭執事項：
（一）二造於民國59年簽訂租賃契約，由原告將所共有，坐落台 北市○○區○○段三小段1787建號，門牌台北市○○○路 76之2號之房屋，出租與被告，嗣系爭租約變更為不定期 租賃契約，租金每6個月一期，每月18,000元。（二）系爭房屋自94年1月31日起終止租約。（見本院卷第100 頁，94年10月13日言詞辯論筆錄）。
四、得心證之理由：本件依二造之主張及陳述，本件之爭點厥為 ：（一）原告請求調整自民國93年7月1日起至94年1月31日 止之房屋租金有無理由？（二）若原告可請求調整租金，調 整之數額為何？（三）原告得請求給付之租金數額為何？茲 分述如下：
（一）原告請求調整自民國93年7月1日起至94年1月31日止之房 屋租金有無理由？
（1）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第 442條定有明文。經查，本件為不定期租賃契約為二造所 不爭執，又查，系爭租賃房屋坐落之基地，即臺北市○○ 區○○段三小段557、558地號、560號，93年1月之土地公 告現值：557地號每平方公尺793,014元、558地號每平方 公尺793,014元、560號每平方公尺389,536元，又系爭租 賃物位於台北市○○○路及成都路之西門町商圈，被告係 將租賃物用以經營「泰莉服飾店」等情，業據原告提出台 北市公告土地現值及公告地價查詢系統照片影本為憑；復 經將系爭房屋送請中華徵信所企業股份有限公司（下稱中 華徵信公司）鑑定其每月合理租金，該公司經區域環境分 析、個別條件分析，區域市場概況等，以系爭建物週邊有 相關金融、證券機構設有營業地點，標的屬於西門商圈之 外圍區，經現場實地訪查，區域內之店面室內租金行情約 為每坪5,000元至7,000元，因而認系爭建物租金建物部分 每坪6,500元，騎樓部分每坪2,167元，每月租金為52,260 元，此有中華徵信所94年6月9日94中徵產字第940200號鑑
定報告一份在卷可憑，是原告訴請調整租金，應屬可採。 （2）被告辯稱其已於94年1月28日將93年7月至94年1月之租金 扣減押租金及稅金後之租金額63,400元給付原告，租賃契 約已消滅云云，惟按，原告起訴請求增高租金，既未於起 訴前向被告為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理 由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金，最高法院73 年度第9次73年8月21日民事庭會議決議要旨參照。經查， 本件原告於93年6月24日遞狀起訴聲請調整租金，有原告 起訴狀上本院收狀戳為憑，則原告請求自起訴後之93年7 月1日調整租金，應認為有理由。又最高法院47年台上字 第1152號判例乃指在未聲請法院增減其租金以前，原約定 之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙 方當事人之效力。本件被告縱有依原訂租金額繳付租金， 惟所繳付之租金係屬原告起訴後聲請調整租金之部分，與 前開47年台上字第1152號判例所指情形，並不相同，自難 比附援引，起訴後之租金數額暨尚待法院之判決，被告辯 稱其租金給付義務已因清償而消滅，亦不足採。（二）若原告可請求調整租金，調整之數額為何？ （1）原告請求調整之租金數額為每月100,000元，每六個月為 600,000元。惟經將系爭房屋送請鑑定結果，每月租金為 52,260元，此有中華徵信所94年6月9日94中徵產字第 940200號鑑定報告一份在卷可憑，該鑑定報告係就系爭房 屋之面積、區域環境、區域行情為評估，其鑑定結果尚屬 合理，應屬可採，原告主張每月之租金數額為100000元， 即不可採。
（2）至被告辯稱系爭房屋騎樓部分無權利使用，無商業效益， 又稱其承租系爭房屋獲利極微云云，惟查，系爭騎樓部分 登記為原告共有，騎樓位置係位在建物前方，則被告承租 經營之店面即緊鄰該騎樓，該騎樓顯係至被告店面購物之 顧客必經之處，亦可使至被告店面購物之顧客增加安全及 舒適性，仍非全無商業效益，且鑑定單位已斟酌騎樓之商 效較差，以3分之1價格計算，而非以全額計算。再查，依 被告所提其經營之泰莉時裝百貨公司93年1至12月台北市 營業人銷售額與稅額申報書所載，1月之銷售額為123,619 元，2月之銷售額為105,991元，3月之銷售額為105,276元 ，4月銷售額為111,305元，5月銷售額為96,714元，6月銷 售額為93,619元，7月銷售額為216,038元，8月銷售額為 321,029元，9月銷售額為278,400元，10月銷售額為96, 962元，11月銷售額為102,590元，12月之銷售額為117, 039元（見本院卷第117頁至132頁），則被告每月申報之
銷售額均高於上開調整後每月租金數額52,260元，應認上 開調整之租金數額，尚屬合理。是原告請求調整系爭房屋 之租金為每月52,260元，每六個月之租金為313,560元部 分，應予准許。逾此範圍之請求即不予准許。
（三）原告得請求給付之租金數額為何？
原告請求調整系爭房屋之租金為每月52,260元，每六個月 之租金為313,560元，應予准許，已如前述，則被告應給 付自93年7月1日至94年1月31日合計七個月之租金數額為 365,820元（計算式：52260×7＝365820），惟被告辯稱 其於訂約時有給付原告押租金50000元及已給付63,400元 ，此為原告所不爭執，此部份款項應予已扣除。又按納稅 義務人，有租金所得者，應由扣繳義務人於給付時，依規 定之扣繳率或扣繳辦法，扣取稅款，並依第92條規定繳納 之。本條各類所得之扣繳率及扣繳辦法，由財政部擬訂， 報請行政院核定發布之，所得稅法第88條第1項、第2項定 有明文；又依財政部所訂各類所得扣繳率標準第2條規定 ，租金按給付額扣取10%。又依被告所提92年7月1日給付 租金之收據所示，被告於給付租金，亦扣除10%之租賃所 得稅，則原告得請求給付之租金數額亦應扣除租賃所得稅 36,582元（365820×10%＝36582），從而原告得請求被告 給付調整後之租金為215,838元（計算式：365,820－50, 000－63,400－36,582＝215,838），逾此範圍之請求為無 理由，應予駁回。
七、綜上所述，原告訴請將系爭房屋之租金，自93年7月1日起至 94年1月31日止，每六個月應給付原告之租金，調整為每六 個月313,560元，及請求被告應給付原告93年7月1日至94年1 月31日之租金215,838元，為有理由，應予准許，逾此範圍 之請求，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋 庸再予審酌，附此敘明。
九、本判決主文第二項部分所命被告給付之金額未逾500,000元 ，依民事訴訴法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假 執行。又被告就給付訴訟部分陳明願供擔保後，請准宣告免 為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。 原告其餘假執行之聲請，亦予駁回。
十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第389條第1項第5款、第392條第2項、第79條，判決如 主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 6 日 民事第二庭 法 官 吳淑惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 12 月 7 日 書記官 蔡凱如
, 台灣公司情報網