臺灣桃園地方法院民事判決
110年度重訴字第251號
原 告 名軒天麗社區管理委員會
法定代理人 朱孝威
訴訟代理人 蔡政峯律師
江昇峰律師
被 告 何靜芝
訴訟代理人 林宗竭律師
簡雅君律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年7月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地上如附圖編號C（面積二五點四五平方公尺）之地上物鋁製玻璃屋之增建物拆除。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。本判決第一項，於原告以新臺幣伍拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾柒萬貳仟捌佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告係坐落桃園市○○區○○○街00號建物所有 權人，該社區為名軒天麗社區（下稱名軒社區）。被告在坐 落於桃園市○○區○○段000地號土地屬於名軒社區法定空地上 私自增設圍籬、附屬建物、感應卡管制他人進出，無權占用 法定空地，亦構成不當得利。原告多次與被告協商，未獲善 意回應，爰依民法第767 條第1 項前段、中段、179條規定 起訴，並聲明：（一）被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○地 號土地上如附圖所示編號C（面積二五點四五平方公尺）之 地上物鋁製玻璃屋之增建物拆除。（二）被告應將如附圖所 示A（面積172.20平方公尺）、B（面積12.83平方公尺）、C （面積為25.45平方公尺）、D（面積為13.41平方公尺）所 占用之土地返還原告及全體共有人。（三）被告應給付原告 新台幣（下同）5,952,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。（四）被告應自起訴狀繕 本送達起至拆除第一項土地增建物並返還土地之日止，按月 給付原告99,200元。（五）願供擔保，宣告假執行。二、被告答辯略以：被告購買屬於名軒社區之桃園市○○區○○○街0 0號建物時，建商名軒開發股份有限公司（名軒公司）已與
全體購買者約定1樓前、後及側邊之空地歸1 樓住戶管理維 護使用，且該住戶規約已經社區區分所有權人會議通過。如 附圖之複丈成果圖C部分，因為樓上住戶常常丟棄物品造成 被告受傷之危險，故其興建使用，其他如A、B、D部分均是 建商興建交付給被告使用。既然區分所有權人會議已經通過 住戶規約，被告是有權使用A、B、C、D之土地，被即無不當 得利可言。原告請求被告返還A、B、C、D土地及不當得利之 數額為無理由，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴及假執行 之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、所有權人對於無權占有者，得請求返還之；對於妨害其所有 權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項前段、中段定有 明文。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓 大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別 有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。公寓大廈共 用部分之法定空地，若非屬公寓大廈管理條例第7 條各款規 定之情形者，固得約定由特定區分所有權人專用而為約定專 用權之客體，惟約定專用權人就該法定空地之使用，依同條 例第15條第1 項、第9 條第2 項、第3 項規定，應依使用執 照所載用途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反公寓大 廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。 建築法第11條關於建築基地應留設法定空地之規定，旨在維 護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使 用人之舒適、安全與衛生等公共利益，故法定空地之留設， 應包括建築物與其前後道路或其他建築物間之距離，自不得 改變空地之性質而違法設置固定地上物。如約定專用權人未 依約定方法使用，其他區分所有權人雖得請求其除去違反約 定使用之結果，但在專用約定或分管協議依法終止前，該特 定區分所有權人既仍有使用之權利，其他區分所有權人尚不 得請求返還該法定空地。
四、經查：
（一）原告前揭主張系爭土地留設之法定空地即系爭A、B、C、D 土地遭被告無權占用，並在C部分搭建地上物，並提出土 地登記謄本、建物登記謄本、照片等為證。被告雖不爭執 系爭A、B、C、D為法定空地，其中系爭C土地上物為被告 興建、使用，惟否認無權占用而以前詞辯稱系爭A、B、C 、D土地已約定由被告分管，僅C部分為其興建，其他部分 均屬建商交屋時已施作完成之狀態，非被告所蓋。依照原 告所提出之房地預定買賣契約書（詳見本院卷第23至105 頁）第9條第3項規定：「本建物之一樓空地歸全體區分所 有權人共同管理使用，但基於與本建物休閒設施整體景觀
色彩、材料之一致性，賣方並保有就開放範圍之空地變更 設計規畫之權利，買方不得任意反對；若非數開放範圍之 空地則依附圖上所標示範圍內之空地分別按其座落區位分 別約定管理使（詳附件一圖示），但其使用內容亦不得有 關之建築法令。」；且依被告提出當初簽訂之房地預定買 賣契約書之附件（詳見本院卷第289頁），被告一樓建築 物四周之法定空地使是屬於「約定專用」，堪認建商已與 系爭社區各承購戶分別約定系爭社區1樓前、後及側邊之 空地各歸該戶1樓使用，共有人間已合意成立分管契約， 被告有權占有使用系爭A、B、C、D土地，惟依前揭規定及 說明，被告就其分管使用之法定空地，不得改變其空地之 性質，原告請求被告拆除其在系爭C土地搭建之地上物自 屬有據。
（二）證人許莉蓁即名軒開發公司業務經理（即當時出售公司） 對於本院詢問：「（提示本院卷第368至369頁）當初是誰 設立的？」，答：「編號7、8、9被告房屋後的隔柵是名 軒開發公司設立。庭呈使用執照圖說1件。」；問：「（ 提示本院卷第366圖片3）當初這個電子感應鎖是誰設立的 ？」，答：「是名軒開發公司設立的。」；問：「當初被 告購買系爭建物時，妳有告訴他這是專用部分嗎？」，答 ：「有，這是約定專用。」；問：「後來原告管委會成立 後，這約定專用的決議有無通過？」，答：「有寫在全體 的買賣住戶跟名軒開發公司合約裡都有記載這部分是約定 專用。後來管委會第一屆成立後有表決通過，之後再補陳 報鈞院。」；問：「被告買房子是跟妳買的嗎？」，答： 「不是，是跟委託的代銷公司。」；問：「事實經過妳是 否清楚？」，答：「我清楚。」；問：「當初名軒開發公 司交給管委會時候，本案爭執的地點就是有如此的管制方 式了嗎？」，答：「是的。」；問：「當初本案管制門跟 柵欄都是名軒開發公司設立的？當初點交給管委會就如此 嗎？，答：「是」（詳見本院111年4月27日言詞辯論筆錄 ）。
（三）原告一再主張如複丈成果圖A、B、C、D法定空地並無約定 專用，當初建商點交之情形並非如此，被告無權使用等語 。惟查：證人許莉蓁即當初建商經理已經證述當初有約定 專用，且經過區分所有權人會議通過。而原告一再否認社 區現況與建商點交給管理委員會時不一樣，然直至言詞論 終結前，原告均未提出任何資料來證明建商將公共設施及 法定空地點交給社區管理委員會之情況，兩者之差異為何 ，因此原告之主張顯然無可採。
（四）原告就前揭被告搭建之增建物雖得請求拆除，惟被告占有 使用系爭A、B、C、D土地，為有正當權源而非無權占有， 亦無不當得利可言。已如前述，原告依民法第767條規定 ，請求被告返還系爭A、B、C、D土地及不當得利部分，均 為無理由。
五、綜上所述，原告依民法第767 條規定，請求被告拆除如附圖 編號C（面積二五點四五平方公尺）之地上物鋁製玻璃屋之 增建物部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理 由，應予駁回。
六、又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告及免為假執行，經核原告 勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至 原告敗訴部份，其假執行之聲請，失所依附，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加論述， 附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 1 日 民事第三庭法 官 張益銘
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 8 月 1 日 書記官 李毓茹
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