臺灣桃園地方法院民事判決
110年度重訴字第239號
原 告 許俊傑
訴訟代理人 林清漢律師
複 代理人 侯銘欽律師
陳懿宏律師
訴訟代理人 許文彬律師
李儼峰律師
被 告 林黃彰
訴訟代理人 邱清銜律師
游淑琄律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國111年8月3日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾捌萬陸仟陸佰捌拾伍元，及自民國一一０年八月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸拾萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰柒拾捌萬陸仟陸佰捌拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊與江美郁、李宗豪、張金英、梁馨文、郭 好風、郭登興、郭裕信、游建享、黃萬益、楊榮、鄭文喨、 林梅鑾、高惠卿等人（下稱土地共有人），為坐落於○○市○○ 區○○段00、00、000、000、000、000、000、000、000地號 等9筆土地（下稱○○段9筆土地）之共有人，為辦理變更用地 開發整合之便，土地共有人遂於民國109年2月11日授權由原 告以每坪新台幣（下同）2萬5千元之價格，將忠孝段9筆土 地出售予有能力及資金之其他人。伊嗣於109年3月10日與被 告林黃彰簽立約定書（下稱系爭約定書），約定由原告取得 忠孝段9筆土地所有權人之授權，並由被告尋覓買方，如買 賣雙方實際成交價格高於每坪3萬2千元，以實際成交價格為 依據，中間價差由原告及被告各分潤50%，且以先取得500萬 元銀行履約為先決條件。嗣原告取得土地共有人之授權，然 除高惠卿以外之土地共有人，於109年6月11日與被告簽訂○○ 段9筆土地以每坪2萬5千元出售之買賣契約（下稱土地買賣 契約），並由土地共有人移轉土地所有權予被告指定之人。
原告有依系爭約定書完成勞務，被告自應依每坪3萬2千元與 2萬5千元之價差，給付勞務報酬予原告，爰依系爭約定書提 起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告2,631萬7千元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭約定書條款第3條係以被告先給付500萬元銀 行履約為先決條件，被告並未給付，雙方即無從依系爭約定 書履行。又本件○○段9筆土地之買賣，係由土地共有人之一 之高惠卿與訴外人許振國接洽而成，並非經由原告磋商，且 土地買賣契約明定買賣價金為每坪2萬5千元，原告依系爭約 定書請求被告給付3萬2千元之價差，並無理由等語，資為抗 辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張伊與被告簽有系爭約定書，約定書內容為：「一、 ○○○○段○○土地0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000 、0000、0000共九筆合計9162坪由許俊傑取得賣方授權書， 並各所有權人合意以每坪貳萬伍仟元出售如『銷售授權書用 印之所有人』並以此為與林黃彰先生合作之底價。雙方同意 以期望的叁萬貳仟元每坪出售，中間差價以實際成交價為依 據，分潤各50%，未免口說無憑特此立據。二、本約定不含 郭榮宗、郭裕信代表之500坪，亦即9162減500坪。三、以上 以先取得伍佰萬銀行履約為先決條件。約定人：賣方：許俊 傑，買方：林黃彰，中華民國109年三月十日」。嗣後除高 惠卿以外之土地共有人與被告就忠孝段9筆土地共4357.79坪 簽訂買賣總價為1億894萬4750元之買賣契約，並已移轉土地 所有權予被告指定之人即林志成、劉明政、里訓雄、楊季唐 、游輝章、游輝正、游昇霖、游輝傑、羅文婉、劉鳳珍、趙 家緯、吳美秀等情，業據其提出約定書、買賣契約書、忠孝 段9筆土地土地登記第一類謄本及地籍異動索引各1份為證（ 見本院卷二第22及第24頁、本院卷一第67至第76頁、第257 頁至第489頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。四、得心證之理由：
原告主張兩造間訂立系爭約定書，伊已完成約定事項，被告 應依系爭約定書給付報酬，爰依系爭約定書訴請被告給付等 情，為被告所否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭執析述如下 ：
（一）原告請求權基礎即系爭約定書之性質？
１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應 以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事
實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失 真意。亦即解釋契約，應於文義上及論理上為推求，以探 求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約 當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料， 本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值 作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院111年度台上 字第350號判決意旨參照）。
２、本件原告以系爭約定書為據，主張伊與被告間除有買賣之 意思外，尚有勞務契約之性質，即由伊負責協調伊以外之 其他土地共有人一併以每坪2萬5千元之價格出售忠孝段9 筆土地給被告；被告則抗辯伊並非買受人，而僅為居間之 身分。經查，系爭約定書第1條之前段：「一、○○○○段○○ 土地0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000 、0000共九筆合計9162坪由許俊傑取得賣方授權書，並各 所有權人合意以每坪貳萬伍仟元出售如『銷售授權書用印 之所有人』並以此為與林黃彰先生合作之底價。」且系爭 約定書末端約定人處，兩造係以「賣方：許俊傑」、「買 方：林黃彰」署名。綜合觀之，依系爭約定書之內容，原 告有義務取得其他土地共有人之合意，共同以每坪2萬5千 元之價格出售○○段9筆土地予買受人即被告，並移轉土地 所有權予被告及其指定之人；被告則有支付價金之義務， 核與民法第345條第1項關於買賣意義之規定相符。參以證 人楊榮於本院證稱：「伊等土地共有人簽署銷售授權書予 原告後，原告於109年4月11日偕同被告前來與土地共有人 約定以每坪2萬5千元之價格購買○○段9筆土地之事宜，被 告簽立購買意願書1份，並有開立本票1紙，表示有要購買 之意願」。再者系爭購買意願書之約定為：「立意願書人 林黃彰茲就座落○○○○段00、000、000、000、000、000、0 00、000、00地號共9筆面積共計9162坪依一般買賣方式每 坪新台幣貳萬伍仟元整約定於109年4月18日前簽訂正式買 賣契約，否則本意願書作廢，自始無效，任何開立之擔保 票據一併作廢返還」，並由楊榮為意願書之確認人，益徵 被告有以每坪2萬5千元購買○○段9筆土地之意思。 ３、又系爭約定書第1條後段約定：「雙方同意以期望的參萬貳 仟元每坪出售，中間差價以實際成交價為依據，分潤各50 %，未免口說無憑特此立據」。互核證人李承晉於本院證 稱，伊知道兩造有商談多餘之買賣價金應如何分配之事情 ，但伊不清楚亦無法介入等語（見本院卷一第502頁）。 可認為兩造確有合意，由買受人即被告另外尋覓買主，若 有願意以高於每坪2萬5千元買受之買主時，兩造即應就高
於2萬5千元之差價部分共同分潤。亦即，依系爭約定書之 約定，原告之義務為整合○○段9筆土地之所有共有人之共 識，均同意以每坪2萬5千元之價格出售土地予被告，原告 並以2萬5千元之底價與被告合作，被告之義務為尋覓出價 高於每坪2萬5千元之買主，而當兩造均完成約定之義務， 即可就被告另外轉賣之價格與底價2萬5千元之價差共同分 潤。綜上，系爭約定書第1條約定之前段具有買賣契約之 性質，第1條後段之約定則係兩造共同合作轉賣分潤之性 質。證人李承晉復於本院證稱：「其為○○段9筆土地之買 受人之一，伊與其他買主共同推由被告擔任買賣契約之出 名買受人，惟辦理所有權移轉登記予伊及其他買主，該次 交易總價金為3億3400萬元，土地每坪均價為2萬8千元， 價金交付之方式為所有買家將錢匯入伊所有之台中銀行南 崁分行戶頭，再由伊將價金匯給被告等語」（見本院卷一 第499頁至第501頁），由證人李承晉及其他買主與被告間 就買賣價金交付之過程，益徵被告係另尋李承晉等其他願 意出價高於2萬5千元之買主，並賺取李承晉等其他買主交 付之買賣價金與原土地共有人約定之買賣價金之價差。 ４、從而，系爭約定書具有兩造間合意就○○段9筆土地以2萬5千 元出售之性質，並兼具原告負有取得土地共有人授權之義 務；被告則負有另行覓得出價高於每坪2萬5千元之買主， 而當交易完成時，兩造就價差各分潤50%之性質一節，洵 堪認定。
（二）原告有完成依系爭約定書約定之義務？
１、經查，系爭約定書第1條約定前段載明：「○○○○段○○土地00 00、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000 共九筆合計9162坪由許俊傑取得賣方授權書，並各所有權 人合意以每坪貳萬伍仟元出售如『銷售授權書用印之所有 人』並以此為與林黃彰先生合作之底價。」可知原告之義 務為取得忠孝段9筆土地共有人均同意以每坪2萬5仟元出 售之授權。而原告業於109年2月11日取得由高惠卿代表土 地共有人簽署之「銷售授權書」（見本院卷二原證五）， 上載有「授權人高惠卿等人委託許俊傑代理銷售不動產房 地，雙方議定條款如下：一、委託標的物：○○市○○區○○段 000000000000000000000000000000000○0○地號；二、委託 價格：土地每坪新台幣2.5萬元整，若有成交授權人同意 支付成交總價1%做為服務費用；三、委託期間：自民國10 9年2月17日至民國109年8月16日止」之文字，後並附載有 「授權人（所有權人）清冊」及土地共有人之名單與簽章 。又證人楊榮於本院證稱：「109年2月11日簽署銷售授權
書給原告之前，並未先授權給證人高惠卿，且原告確實於 109年4月11日有帶被告來與共有人等商談約定以每坪2萬5 千元購買土地之事宜、當初出售是原告介紹被告來等語」 （見本院卷二第301頁、第303頁）。證人李承晉於本院亦 證稱：「伊簽約之前有看過原告，有在被告家談過這筆買 賣；且伊除了給付買賣價金外，另外給予原告400萬元報 酬，係因伊認為原告也是推成此次交易之人等語」（見本 院卷一第499頁至第501頁）。經互核證人之證詞與上揭「 銷售授權書」，就原告確有取得土地共有人就忠孝段9筆 土地以底價2萬5千元出售之授權，且除高惠卿以外之土地 共有人，確實有與被告簽訂每坪2萬5千元之○○段9筆土地 買賣契約（見本院卷一第67頁至第76頁）一節，應堪認定 。
２、被告提出證人高惠卿與訴外人許振國之LINE對話紀錄截圖 ，抗辯本件土地共有人與被告就○○段9筆土地之買賣契約 實為伊與訴外人高振國聯繫溝通而成等語。然查，證人楊 榮於本院證稱：「當初出售是土地共有人一起賣，但是簽 約分開簽，高惠卿一開始就要求分開繕打契約，高惠卿是 自己跟林黃彰簽約；伊並不清楚證人高惠卿於LINE群組中 所傳關於仲介許振國的聯絡資訊」等語（見本院卷二第30 0頁至第303頁）。是本件土地共有人間與被告簽訂之土地 買賣契約，確係經由原告磋商而成，證人高惠卿及訴外人 許振國並無為全體土地共有人與被告磋商忠孝段9筆土地 之買賣與價金等事宜，被告抗辯否認原告完成仲介共有人 同意出售土地事宜，顯無可採。
（三）原告得請求之報酬數額為何？
１、原告主張應以系爭約定書中兩造期望之價格3萬2千元與底 價2萬5千元之價差計算伊所得之報酬。惟查，系爭約定書 第1條後段尚有「中間差價以實際成交價為依據，分潤各5 0%」之文句，足認3萬2千元僅為兩造期望被告能另尋買主 達到之價格，然並非即以3萬2千元為兩造據以分潤之標準 ，仍應以最後被告覓得之買主之實際成交價格為據。 ２、證人高惠卿於本院證稱：原告當初有介紹要把土地賣給被 告，伊有簽一般授權書予原告，又證人戴嘉緯亦為忠孝段 9筆土地之名義共有人，惟其已將持份出售予己，僅尚未 辦理所有權移轉登記等語（見本院卷二第127頁至第128頁 ）。另查，被告與高惠卿就其持有○○段9筆土地持份之部 分共1,694.21坪，簽訂買賣總價為4,448萬5250元之買賣 契約；被告與戴嘉緯就其持有○○段9筆土地持份之部分共3 ,110坪，簽訂買賣總價為6,842萬元之買賣契約。對此，
原告主張被告與證人高惠卿、戴嘉緯雖係另外分別簽訂買 賣契約，惟僅係因土地共有人與被告簽約當天，高惠卿並 未到場，故另約期日與被告簽約等語（見本院卷二第120 頁）。然查，證人楊榮於本院證稱：「證人高惠卿自始即 要求其與被告之買賣契約要與其他出賣人另外簽訂（見本 院卷二第300頁）」。且據被告提出證人高惠卿與訴外人 許振國之LINE對話紀錄截圖，2020年4月15日之紀錄為， 證人高惠卿：「我們今天已經拒絕許俊傑買方的斡旋」（ 見本院卷二第74頁）、2020年5月21日之紀錄為，訴外人 許振國：「我們約10：30簽約」、2020年6月7日之紀錄為 ，證人高惠卿：「星期四下午來我家簽另外兩個合約」等 語。可見，依照土地共有人與被告簽訂之買賣契約、證人 高惠卿、戴嘉緯與被告簽訂之買賣契約，3份契約之買賣 標的均為系爭○○段9筆土地各自之應有部分，惟所約定之 每坪土地買賣價金並不相同。換言之，土地共有人與被告 簽訂之買賣契約明訂每坪土地價格為2萬5千元（見本院卷 一第69頁）；證人高惠卿另行與被告簽約之1694.21坪土 地買賣價金為4448萬5250元，換算每坪土地價格為2萬625 0元（計算式：44,485,250÷1694.21=26,250），有證人高 惠卿與被告之買賣契約書1份在卷可憑（見本院卷二第77 頁）；證人戴嘉緯另與被告簽約之3110坪土地買賣價金為 6842萬，換算每坪土地價格為2萬2千元（計算式：68,420 ,000÷3110=22,000），有證人戴嘉緯與被告之買賣契約書 1份在卷可佐（見本院卷一第596頁）。綜合上情，可認證 人高惠卿、戴嘉緯出售忠孝段9筆土地持份予被告之部分 ，係證人高惠卿、戴嘉緯另外自行與被告洽談簽訂之結果 ，最終並非經由原告磋商以每坪2萬5千元之價格售予被告 之結果，是亦非原告得依系爭約定書請求被告給付報酬之 範圍。
３、證人李承晉於本院證稱：「伊簽約之前有看過原告，有在 被告家談過這筆買賣；且伊除了給付買賣價金外，另外給 予原告400萬元報酬，係因伊認為原告也是推成此次交易 之人，也有將給原告400萬之事情告知被告等語（見本院 卷一第499頁至第501頁）」。原告於本院亦自承，證人李 承晉交付予伊之400萬元係仲介費之第一期款項（見本院 卷二第368頁）。至於被告出售系爭土地之價格為何？本 院認應以證人李承晉於本院證稱，每坪交易價格為2萬8千 元計算（見本院卷一第499頁）。兩造依系爭約定書約定 之底價為2萬5千元，扣除郭榮宗、郭裕信代表之500坪； 證人高惠卿、戴嘉緯持有之1,694.21坪及3,110坪及證人
李承晉已支付之400萬元。原告依系爭約定書得請求被告 給付之報酬為1,786,685元（計算式：〔(28,000-25,000)× (9,000-000-0,694.21-3,110)÷2〕-4,000,000=1,786,685 ）。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 法定週年利率為5%，民法第229條2項、第233條第1項前段、 第203條分別定有明文。本件民事起訴狀繕本於110年8月9日 送達被告，是本件原告向被告請求利息之起算日為110年8月 10日至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應屬有據。六、綜上所述，原告依系爭約定書，請求被告給付1,786,685元 ，及自起訴狀繕本送達翌日即110年8月10日起至清償日止， 按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請 求，為無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併 予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 8 月 31 日 民事第三庭法 官 張益銘
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 8 月 31 日 書記官 李毓茹