臺灣桃園地方法院民事判決
110年度訴字第2028號
原 告 蘇春桂
訴訟代理人 邱英豪律師
複 代理人 張世東律師
被 告 晨崴鍛造有限公司
法定代理人 呂文源
訴訟代理人 呂丹琪律師
上列當事人間請求遷讓土地等事件，本院於民國111年8月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣（下同）14萬元，及自民國110年10月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔10％，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告以14萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告與伊就坐落於桃園市○○區○○段0地號土地(下 稱系爭土地)於民國107年1月30日簽立土地廠房租賃契約書( 下稱系爭契約)，約明每月租金7萬元，租賃期間自107年3月 1日起至110年2月28日止共計3年，按系爭租約第12條，如租 賃期滿後被告不即時交還系爭土地，伊得每月向被告請求租 金3倍之金額作為懲罰性違約金，被告不得異議，然被告於 前開租期屆滿後仍無權占用系爭土地，堆置沙包及木材板於 廠房內，且原告也未依約將租賃範圍內木質平台、水泥停車 平台、水溝等建物拆除，故依約伊得向被告請求自110年3月 起至9月止，每月21萬元共計147萬元之懲罰性違約金。為此 ，爰依系爭契約第12條提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告 應給付原告147萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行 。
二、被告則以：兩造於110年3月8日有簽立協議書，約明被告可 於110年4月30日前搬離，均不算違約，然被告早已依約於11 0年3月15日清空搬離，並於110年3月16日寄發存證信函請求 原告點交系爭土地，然原告遲至同年月31日始前來點交，被 告並未逾越約定之搬遷期限。另原告主張之沙包及木材板並 非被告堆置，木質平台、水泥停車平台、水溝等建物亦非被
告所建；況兩造之租賃範圍僅限於門牌號碼桃園市○○區○○○ 路000號房屋所占之土地，前開廢棄物與建物均不在兩造之 租賃範圍，故原告主張被告需支付違約金實屬無據；退步言 之，被告早已依約搬離系爭土地，然原告就押租金14萬元並 未依約返還，故就此部分主張抵充等語，資為抗辯。並聲明 ：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。
三、本件之爭點為：
㈠被告是何時將系爭契約之標的交還原告？
㈡原告依據系爭契約第12條請求被告支付懲罰性違約金有無理 由？違約金是否有過高而應依民法第252條酌減？酌減之金 額為若干？
㈢被告得否以押租金14萬元與上開違約金抵充？四、被告是何時將系爭契約之標的交還原告？
原告主張被告於前開租期屆滿後仍無權占用系爭土地，堆置 沙包及木材板於廠房內，且原告也未依約將租賃範圍內木質 平台、水泥停車平台、水溝等建物拆除等語，為被告所否認 ，並以前詞置辯，以下分點析述之：
㈠兩造就系爭契約之土地租賃範圍到底為何？
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解(最高法院109年度台上 字第1533號判決參照)。
⒉原告主張被告自97年起承租原告所有之復興段7地號土地興建 廠房使用，承租範圍係除電塔以外之7號土地全部，此有兩 造簽立之舊租賃契約為證(見本院卷一第295頁至第299頁)， 承租後，被告在系爭土地上興建兩個廠房，並將土地圍成兩 個範圍，黃色部分為被告使用，藍色部分則轉租予訴外人陳 正隆使用，此可參原告所提出之空照圖上劃記(見本院卷二 第57頁)，後經原告發現被告違法轉租，故於107年間重新訂 立租約，是其租賃範圍包括前開空照圖之A、B、C、D之建物 、D1土地，被告並用圍牆及南竹路2段189號廠房外緣為界， 故前開範圍均為租賃範圍，原告並提出圍牆、廠房邊界照片 為佐(見本院卷二第59頁至第63頁)等語。惟被告抗辯稱，係 因舊租約第8條約定：「被告於租賃契約期滿時，租賃土地 上所蓋之一切建築物悉歸原告所有」，因此才與原告於舊租 約期滿後簽立新租約，就該廠房承租，因此承租範圍自然僅 止於廠房建築物本身所占用之土地，即A、B、D之建物所占 土地等語，資為抗辯。
⒊經查，前開97年所簽立之舊契約，租賃土地範圍欄明確載有
：「桃園縣○○鄉○○段○號地號土地範圍全部(電塔除外)」(見 本院卷一第295頁)；兩造於107年重新訂立之契約，租賃土 地範圍欄則載有：「桃園市○○區○○段0地號部分土地，即門 牌號碼桃園市○○區○○○路000號房屋所在地(現況出租)」(見 本院卷一第13頁)，可見被告107年之租賃範圍確實較97年租 賃範圍減縮，且文字明確敘及租賃範圍係桃園市○○區○○○路0 00號房屋所在地，並未多加註記「包括週遭土地」或「以圍 牆為界以內之土地」等敘述。且證人陳晉銘(即被告送貨員) 到庭證稱：「我們公司只有使用A、B、D位置，C部分是走道 ，我們從來沒有使用過後門通往D建物後方之停車平台，我 們也沒有通過後門和可隆彩色鋼板公司相通」等語(見本院 卷二第8頁至第11頁)，足可見被告公司亦未有實際使用該土 地之情況，況就原告所提出該水泥停車平台之照片(見本院 卷一第237頁)，上方停放之車輛亦為可隆彩色鋼板股份有限 公司之貨車，並非被告公司之車輛。綜上，不論從契約文義 內容之理解，或從被告有無實際使用A、B、D建物以外土地 之情狀觀之，均難認107年重新訂立之租賃契約書租賃範圍 包括A、B、D建物所占土地以外之範圍，應認租賃範圍僅及 於門牌號碼桃園市○○區○○○路000號房屋所在地(即A、B、D建 物)所占之土地。
㈡被告有無興建如本院卷一第19頁至第25頁照片所示之地上物( 房舍、鐵欄杆、棚子、鐵門)，於租期屆滿後仍無權占用租 賃範圍？
原告雖起訴主張如本院卷一第19頁至第25頁照片中之建物為 被告所建，並於租期屆滿後仍無權占用系爭土地云云。惟查 ，系爭建物經本院函請桃園市蘆竹地政事務所勘測後，依11 0年12月17日複丈成果圖顯示前開建物均無占用原告所有之 土地(見本院卷一第131頁)，此亦為原告所不爭執，並因此 撤回起訴之第一項拆除地上物聲明(見本院卷一第149頁)， 況上開建物均係可隆彩色鋼板有限公司之廠房，此有勘驗測 量筆錄為佐(見本院卷一第111頁)，與被告並無關聯，原告 此部分主張自屬無據。
㈢被告有無堆置沙包、木材板等物品在原告所有之廠房內，於 租期屆滿後仍無權占用租賃範圍？
原告雖主張被告於110年3月15日清空搬離後，仍留有沙包、 木材板等物品(見本院卷一第211頁、第262頁)，最後係由原 告自行聯絡清潔公司處理等語。惟查，被告有提出110年3月 15日清空搬離後之廠房內現場照片(見本院卷一第87頁、第1 03頁)，可見廠房內部空無一物，此亦為原告所不爭執(見本 院卷一第170頁)，足可見原告所舉前開廢棄物並非堆置於廠
房內部，應係堆置於廠房外之土地，本院前已認定，兩造之 租賃範圍僅為桃園市○○區○○○路000號房屋所占之土地，則被 告返還租賃物責任亦應僅止於前開範圍內，其他週遭土地上 棄置之廢棄物自非被告之責任。況證人陳晉銘到庭證稱：「 沙包、木材板不是被告公司晨崴鍛造有限公司的，被告公司 是做鐵工、鐵製類的」等語(見本院卷二第7頁)，原告復無 提出其他積極證據足資證明上開沙包、木材板等物係被告公 司所棄置。綜上，前開廢棄物丟置之範圍並非兩造之租賃範 圍，原告亦無法證明該廢棄物係被告所堆置，原告此部分主 張自無憑採。
㈣被告有無建置木質平台、水泥汽車平台、排水水溝，於租期 屆滿後仍無權占用租賃範圍？
⒈原告主張被告在其承租土地上建設木質平台、水泥汽車平台 、排水水溝等，於租約期滿後仍未拆除，違反租賃契約之返 還義務等語，並提出木質平台、水泥停車平台、排水水溝之 照片(見本院卷一第235頁至第239頁，本院卷二第25頁至第2 7頁；本院卷一第301頁、本院卷二第29頁至第31頁)為佐。 惟查，本院前已認定，兩造之租賃範圍僅為桃園市○○區○○○ 路000號房屋所占之土地，且證人陳晉銘到庭證稱：「我們 從來沒有使用過後門通往D建物後方之停車平台，我們也沒 有通過後門和可隆彩色鋼板公司相通」等語(見本院卷二第8 頁至第11頁)，且就原告所提出之相片，停車平台上方停放 之車輛為可隆彩色鋼板公司之貨車，非被告所有。系爭木質 平台、水泥汽車平台、排水水溝，既非被告承租之範圍，原 告亦無法證明前開建物係被告所建，原告此部分主張自無憑 採。
⒉至原告另稱被告有將其承租廠房後方打通，藉以連通系爭水 泥汽車平台，後經原告自行以鐵皮封上，並提出相片為佐( 見本院卷二第65頁)，且系爭平台係為連接被告公司負責人 之子開設之可隆彩色鋼板公司，故在使用目的上，該停車平 台一定是被告架設或同意架設云云，然此已與前開證人之證 詞有所矛盾，原告復無法積極證明該平台確實為被告所建， 況此等論述均係推論或猜測，缺乏實際證據之證明，故原告 上開主張均不足採。
㈤被告是何時將系爭契約之標的交還原告？
⒈原告主張，被告雖稱已於110年3月15日清空搬離，然卻始終 不願歸還廠房鑰匙，致使原告無法進入系爭廠房，只能於同 年5月31日自行換鎖取回承租物，方得進入廠房等語。被告 則抗辯稱，係因原告於點交時額外要求被告清除租賃範圍外 非被告堆置之物品，拒不退還14萬之押租金，被告才因此拒
絕返還廠房之鑰匙等語，資為抗辯。
⒉按對於物有事實上管領之力者，為占有人。占有，因占有人 喪失其對於物之事實上管領力而消滅。民法第940條、第965 條前段定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租 賃物，民法第455條前段定有明文。所謂租賃物返還責任， 當指使出租人獲得出租時原有狀態之租賃物，並使其重新占 有。在廠房租賃之返還責任中，當然包括將廠房與廠房鑰匙 歸還出租人。又本院於審理中詢問兩造當事人：「(問：原 告本身有無鑰匙？)原告答：沒有。被告訴訟代理人答：應 該是沒有。」更可見廠房鑰匙為被告所獨有，原告並無複製 之鑰匙可開啟廠房，則被告拒不返還該鑰匙，被告仍對租賃 標的具事實上之管領力，自無完成租賃物之返還義務。 ⒊綜上所述，被告迄今仍無返還該廠房之鑰匙，未盡其租賃物 返還責任。然原告已於5月31日以自行換鎖方式取回租賃物 之占有（見本院卷一第203頁），雖非因被告行為而使原告 重新占有租賃物，然租賃物既已由原告重新占有，則被告之 租賃物返還責任自該時點後復無不履行之問題，故可認被告 已於110年5月31日將系爭土地廠房租賃契約書之標的交還原 告。
五、原告依據系爭契約第12條請求被告支付懲罰性違約金有無理 由？違約金是否有過高而應依民法第252條酌減？酌減之金 額為若干？
㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額；民法第250條第1項、第2項定有明文。次按， 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2條亦有明文。而違約金有屬於損害賠償約定之性質者，有 屬於懲罰性質者，效力各自不同。前者係以違約金作為債務 不履行所生損害之賠償總額；後者則係以強制債務履行為目 的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得 請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠 償。準此，約定違約金額是否過高，前者係以債權人所受之 損害為主要依據，後者則非以債權人所受損害為惟一審定標 準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之（最高法院104年度台 上字第984號判決意旨參照）。
㈡系爭契約第12條約定：租賃期滿，乙方如不即時交還租賃土 地時，甲方每月得向乙方請求按照租金三倍之金額，以作為
懲罰性違約金，乙方不得異議(見本院卷一第15頁)。承前開 所述，因被告未於110年2月28日系爭契約屆滿日盡其租賃物 返還責任，直至原告於同年5月31日自行換鎖重新占有租賃 物，始可認被告之返還責任業已完成，既據認定如前，被告 自屬違反系爭契約第12條約定。經查，兩造於系爭契約屆期 終止後(自107年3月1日起至110年2月28日止)，並未有續租 之合意，兩造於110年3月8日協議書亦重申系爭契約已於110 年2月28日屆滿，並約定被告承諾應於110年4月30日前自系 爭土地上搬遷完成遷出，此有協議書、原告寄發予被告之存 證信函(見本院卷一第193頁至第195頁、第197頁、第259頁) 可證，然上開110年4月30日係被告自行承諾之最遲搬遷日， 要難以上開協議書與存證信函率爾推斷原告有免除於110年3 月1日起至110年4月30日間依系爭契約已然發生之違約金債 務之意。是原告請求被告給付自110年3月1日起自5月31日止 (即2個月)之懲罰性違約金，自屬有理。
㈢又被告每月支付之租金為7萬元，3倍之懲罰性違約金為21萬 元，上開違約金約定為懲罰性違約金，係以強制承租人履行 遷讓返還租賃標的為目的，俾確保債權效力。揆諸前揭說明 ，爰審酌被告係事業經營者，非經濟弱者，其違約遲延返還 之情狀，原告因此無法使用或出租系爭房屋受有損害，及社 會實況等一切情狀，認兩造約定之違約金過高而予酌減為每 月按租金2倍即14萬元計算，2個月共計28萬元。六、被告得否以押租金14萬元與上開違約金抵充？ ㈠按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之 履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履 行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。（最高法 院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。 ㈡經查，原告於簽訂系爭租賃契約時，向被告收取2個月租金( 即14萬元)作為押租金，且迄今並未返還被告，此為原告所 不爭執(見本院卷一第250頁)。則依前開判決意旨，被告所 應給付之28萬元懲罰性違約金，與被告所交付之押租金14萬 元，發生當然抵充之效力，經抵充後原告得請求被告給付違 約金金額為14萬元。
七、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應 付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率 為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203
條分別有明文規定。綜上所述，原告依據系爭契約第12條約 定，請求被告給付14萬元，及自起訴狀繕本送達（見本院卷 一第47頁送達回證）翌日即110年10月23日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分 之請求則屬無據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐 一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、本件所命被告給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第 389條第1項第5款，應依職權宣告假執行。並依同法第392條 第2項宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分 ，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 8 月 30 日 民事第四庭 法 官 游智棋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 8 月 31 日 書記官 李韋樺
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