臺灣新竹地方法院民事判決
111年度訴字第311號
原 告 鍾國隆
訴訟代理人 黃鈺玲律師
被 告 吳克浪
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國111年8月2日辯論
終結，判決如下：
主 文
一、被告應將如附表所示不動產之所有權，移轉登記予原告。二、被告應自民國110年12月11日起，至其將如附表所示不動產 所有權移轉登記予原告之日止，按日給付原告新臺幣捌佰元 。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。五、本判決第二項於原告以新臺幣捌萬元為被告供擔保後，得假 執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款，已定有明文。又按不變更訴訟標的，而補充 或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。 同法第256條亦有規定。本件原告起訴時，其訴之聲明第二 、三項分別原為：二、被告應自民國110年12月10日起至清 償之日止，按日給付原告新臺幣（下同）800元。三、被告 應自110年12月10日起至清償之日止，按月給付原告12700元 （見本院卷第11頁）。嗣於111年6月30日言詞辯論期日，將 上開聲明之終止日變更為「至聲明第一項之不動產登記至原 告名下之日止」（見本院卷第106頁），係屬更正其事實上 或法律上之陳述，嗣原告再於同年8月2日言詞辯論期日，將 上開聲明之起算日，變更為自110年12月11日起算（見本院 卷139頁），經核原告此部分訴之變更，係屬減縮應受判決 事項之聲明，依上開法條規定，程序上均應予以准許。貳、實體方面
一、原告主張：原告於110年11月23日與被告，就其所有、如附 表所示不動產（下稱系爭不動產），簽訂不動產買賣契約書 （下稱系爭契約），由原告向被告購買該等不動產，約定買 賣總價款為400萬元，且其中之320萬元尾款，原告要求需以 系爭不動產向銀行貸款以為支付，並為被告所同意，雙方據 此於系爭契約第3條，約定買方即原告於簽約時給付簽約款4 0萬元，賣方即被告應於110年12月10日備齊一切過戶資料並 攜帶印鑑章（印鑑證明）、身分證明文件、稅單等資料（下 稱過戶所需文件）交付予承辦之地政士收執；於土地增值稅 、契稅單核下後，原告應將完稅款40萬元存入履約保證專戶 ，並於完稅前確認貸款額度等手續；於產權移轉登記完竣後 三個工作日內，原告申貸之金融機構應將尾款320萬元存入 履約保證專戶，並辦理點交手續。詎料，於原告在簽約後給 付簽約40萬元，並依約滙入雙方約定之履約保證專戶（下稱 履保專戶）予被告後，被告不僅未依約於110年12月10日交 付過戶所需文件予兩造所委任承辦之地政士宋佳玲，於原告 嗣後於同年16日，再給付其完稅款40萬元並匯至履保專戶， 並已向臺灣土地銀行（下稱貸款銀行）確認原告可貸款額度 為尾款320萬元，且由承辦代書將貸款銀行核貸文件提示予 被告，並帶同被告至貸款銀行確認其同意核貸上開金額予原 告後，仍拒絕交出過戶所需文件，反而要求原告須再將尾款 320萬元，先匯入履保專戶，其才願意將系爭不動產過戶所 需文件，交付予地政士辦理所有權移轉登記予原告，經原告 透由該地政士及仲介，多次向被告說明價金滙入履保專戶， 已足以保障被告之權益，及請求被告提供上開過戶文件以辦 理過戶，仍為被告所拒。因系爭不動產之所有權未移轉予原 告，貸款銀行即無法辦理貸款及撥款，原告自無法交付尾款 320萬元予被告，並致系爭房地迄今未完成所有權移轉登記 予原告。是原告自得依系爭契約之約定，請求被告履行系爭 契約，將系爭不動產之所有權移轉登記予原告。又因被告於 原告交付簽約款後，未依約定之期日即110年12月10日，將 系爭不動產過戶所需文件交付予地政士，已違反前述系爭契 約第3條之約定，並致系爭不動產之後無法辦理貸款而未能 完成本件買賣，原告自得依系爭契約第8條第1項約定，請求 被告賠償其自逾期日即110年12月11日起，至其將系爭不動 產所有權移轉登記予原告之日止，按每逾期一日，依買賣總 價款萬分之二即800元（即400萬元×2/10,000＝800元）計算 之懲罰性違約金予原告。又因被告迄今未將系爭不動產過戶 所需文件交付予地政士，致原告未能於兩造所約定被告應辦 理系爭不動產所有權移轉登記及點交之末日即111年1月10日
前搬入系爭不動產，而須另於他處租賃房屋居住，徒增原告 本無須支出之房屋租金每月12,700元（含房屋租金11,500元 ＋停車費用1,200元），是原告亦得依民法第231條第1項規定 ，請求被告負損害賠償責任，賠償原告自110年12月11日起 ，至被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告之日止，按月 以租金數額12,700元計算之損害。為此，原告爰依系爭契約 及民法第231條第1項之規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠ 、被告應將系爭不動產之所有權移轉登記予原告。㈡、被告 應自110年12月11日起至第一項聲明之不動產登記至原告名 下之日止，按日給付原告800元。㈢、被告應自110年12月11 日起至第一項聲明之不動產登記至原告名下之日止，按月給 付原告12,700元。㈣、原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告之答辯：伊確實有與原告簽訂系爭契約，但自簽約後， 伊都沒有拿到任何款項，履保公司之人員伊也未見過，且伊 原本拜託代書及原告帶伊與原告申貸之台灣土地銀行承辦人 員見面，然原告及代書卻對伊謊稱承辦人員不在，伊認為本 件買賣對伊並無保障，故而不同意辦理過戶，本件係因原告 違約在先，卻反稱伊違約，要求伊給付違約金，並無理由等 語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、原告除其承租房屋及租金支付外之上開主張，已據其提出原 證1系爭契約、買賣價金履約保證申請書、原證2原告滙款至 履保專戶F000000之匯入款項通知訊息兩張、系爭不動產之 登記謄本、原證5安新建築經理股份有限公司之履保專戶資 金控管表、原證6台灣土地銀行土地、建築改良物抵押權設 定契約書、承辦代書宋佳玲與被告間之LINE對話紀錄影本各 一份在卷為憑（見本院卷第21-47頁、第109-111頁、第121- 125頁、第171頁），且據證人即兩造委託之代書宋佳玲及仲 介人員李美惠，於111年8月2日言詞辯論期日，具結後在庭 證述在卷（見本院卷第140-144頁），而上開證據，經核已 與原告上開主張之情形相符合，且被告亦不爭執有與原告簽 訂系爭契約，同意將系爭不動產以400萬元出賣予原告（見 本院卷第139頁），是原告上開主張之事實，已非無憑。㈡、被告固辯稱:伊迄今未拿到任何價金，且伊原本拜託代書及原 告帶伊與原告申貸之台灣土地銀行承辦人員見面，惟原告及 代書卻對伊謊稱承辦人員不在，伊認為本件買賣對伊並無保 障，始不願交付過戶文件，伊並無違約等語，然為原告所否 認。查，兩造於簽訂系爭契約時，已同意採行買賣價金履約 保證方式，並由原告將買賣價金匯入履保專戶，此有兩造簽 訂之買賣價金履約保證申請書影本在卷可憑（見本院卷第21
-27頁），又原告已經貸款銀行即台灣土地銀行同意其以系 爭不動產設定抵押，並核准貸款金額為320萬元，就此亦據 承辦代書宋佳玲帶同被告向貸款銀行人員確認屬實乙節， 亦據原告提出原證6台灣土地銀行土地、建築改良物抵押權 設定契約書影本在卷，且經證人宋佳玲證述在卷可憑（見本 院卷第125、143-144頁）。另原告已依系爭契約支付簽約款 及完稅款各40萬元，合計共80萬元之價金，並係依約匯入履 保專戶，亦如前述，準此，堪認原告業已依系爭契約履行， 將以貸款所支付尾款320萬元以外之價金80萬元，均滙入被 告所同意之履保專戶，並經貸款銀行同意核准其價金尾款32 0萬元之貸款，且此情亦經被告所加以確認，故被告業已獲 得系爭契約所約定其應有之保障，被告上開所辯云云，洵不 可採。故本院綜合原告所舉上開之事證，認原告上開之主張 ，堪認為真實可採。
㈢、按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務。」民法第348條第1項已有規定；「於土地增值 稅、契約單核下後，經承辦地政士通知日起三個工作日內， 買方又應將第三期款存匯入專戶，買賣雙方同時繳納各應負 擔之稅費，繳稅後稅單收據交付地政士辦理產權移轉作業。 」；「買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者 ，若買賣標的無原抵押貸款須清償者，於產權移轉登記完竣 後三個工作日內，由買方申貸之金融機構將尾款金額存入專 戶，雙方辦理點交手續。」，系爭契約第3條第2項有關第三 期完稅款、第四期尾款之支付已有約定（見本院卷第33頁） ；又「房地產權辦理登記時，經承辦地政士通知買賣雙方提 供（或補繳）證件、用印及其他應納稅捐，雙方均應依規定 期日、種類、內容、金額配合辦理，均不得刁難推諉或藉故 要求任何補貼…」；「若買方須以買賣標的向金融機構辦理 貸款以支付尾款者，最遲應於辦理完稅前，與登記名義人共 同開立同尾款金額、指定賣方為受款人且『禁止背書轉讓』之 商業本票一紙交付承辦地政士保管，作為尾款給付之擔保， 始得辦理產權移轉手續，俟尾款付清同時即返還予買方撕毀 作廢…。」，系爭契約第5條第1項前段、第3項前段亦有約定 （見本院卷第35頁）。經查，原告已開立同尾款即貸款金額 320萬元之本票一紙交付予證人即承辦代書宋佳玲保管，證 人宋佳玲亦已將該紙本票交付予被告收執等情，已據證人宋 佳玲於上開期日在庭證述在卷（見本院卷第144頁），並有 原告所提原證8被告簽收該紙本票之簽收單影本在卷可佐（ 見本院卷第213頁）。是以，原告既已依系爭契約交付簽約 款及完稅款各40萬元，並匯入履保專戶，且已開立同尾款即
貸款金額320萬元之本票交付予被告收執，則被告依系爭契 約上開之約定，本應交付系爭不動產過戶所需文件予雙方委 託之代書即證人宋佳玲，以辦理系爭不動產所有權過戶至原 告名下，並進一步辦理向貸款銀行之貸款，惟被告却拒絕交 付上開文件，致系爭不動產之產權至今迄未辦理過戶至原告 名下，被告已有違反系爭契約上開約定之情事存在。從而， 原告依系爭契約上開之約定及民法上開之規定，請求被告將 如附表所示系爭不動產之所有權，辦理移轉登記至原告名下 ，於法即屬有據而應予准許。
㈣、按「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣 總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付 日止）…」，系爭契約第8條第1項前段已有約定（見本院卷 第39頁）。又按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應 支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行 而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依 適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求 履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履 行債務所生損害之賠償總額。」，民法第250條已有規定。 又按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不 履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約 約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約 金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250 條之規定及其 修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號判決意旨 參照）。另按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠 償預定性質之違約金及懲罰性違約金。前者乃將債務不履行 債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事 發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所 致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此 種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者係以強制債務 之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未 依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得 請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害 賠償（亦有最高法院83年度台上字第2879號民事判決意旨可 供參照）。經查:
１、本件依上所述，被告依系爭契約，本應於110年12月10日交付 系爭不動產過戶所需文件予地政士，以便辦理後續過戶所有 權至原告名下之事宜，惟被告却違約拒不交出該等文件，致 迄今未能辦理系爭不動產過戶至原告名下，且被告並無何正 當之理由，從而，原告依系爭契約第8條第1項前段上開之約 定，請求被告賠償其自逾期日即110年12月11日起，至被告
辦妥系爭不動產過戶至原告名下之日止，按日以買賣價金總 價款400萬元之萬分之2即800元（計算式:400萬元×2/10,000 ＝800元）計算之違約金，於法即屬有據而應予准許。２、至原告於其訴之聲明第三項，另以被告遲未交付過戶文件予 代書，致原告遲未能過戶取得系爭不動產所有權及受點交搬 入系爭不動產，據以請求被告自上開逾期日起，按月賠償其 另行租屋居住所花費之租金（含停車費）12,700元計算之損 害，惟此為被告所否認。查，上開所述系爭契約第8條第1項 前段，係約定「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣 方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起 至完成給付日止）…」，乃屬被告逾期未交付過戶文件辦理 所有權過戶，所應負之給付違約金約定，且係約定被告需按 逾期日數計算給付原告違約金，並無約定懲罰性違約金之字 眼。又對照系爭契約同條項後段，於買方在賣方違約未履行 義務，經買方定期催告賣方仍不履行，而買方解除系爭契約 時，賣方須除返還買方已付價金外，並應給付同買方已付價 金數額之「懲罰性違約金」予買方之約定內容（見本院卷第 39頁），即於條文後段其違約金性質屬「懲罰性違約金」時 ，契約條文已明文予以載明，可知系爭契約第8條第1項前段 上開約定之違約金，其性質係屬不同於後段所約定之「懲罰 性違約金」，而屬「損害賠償額預定性質之違約金」，原告 主張係屬「懲罰性違約金」，已非可採。原告雖另以:系爭 契約第5條第1項已約定「房地產權辦理登記時，經承辦地政 士通知買賣雙方提供（或補繳）證件、用印及其他應納稅捐 ，雙方均應依規定期日、種類、內容、金額配合辦理，均不 得刁難推諉或藉故要求任何補貼，如因延遲致影響產權登記 致使他方損害者，應由延遲者負擔損害賠償責任」，主張兩 造既已約定於被告違約時，原告除得請求被告負損害賠償責 任外，尚得依系爭契約第8條第1項前段之約定，請求被告給 付違約金，可見此違約金係屬懲罰性違約金云云。惟查，因 系爭契約第8條第1項前段之上開約定，係屬損害賠償預定性 質之違約金，且已就被告違約時，原告得請求之損害賠償之 具體數額及範圍加以約定，並作為原告請求之規範依據，至 契約第5條第1項上開之約定，所提及遲延違約一方，應負損 害賠償責任，應僅係在重申上開契約第8條受違約之他方， 得向違約者請求損害賠償即違約金之意旨。何況本件因被告 違約遲未交付過戶文件辦理過戶及交屋予原告，原告所主張 其所受之損害，即其因此另行在外租屋而支出租屋之費用， 經核即屬於原告依系爭契約第8條第1項前段所請求違約金即 損害賠償之範圍，則原告既於其訴之聲明第2項，為此部分
包括租屋費用損失賠償之違約金請求，並經本院所准許，則 原告再主張依民法第231條第1項及系爭契約第5條第1項之約 定，為其訴之聲明第3項之請求，已有重複請求賠償損害之 情形，即難予准許，是原告訴之聲明第3項之請求，並無理 由而應予駁回。
㈤、綜上所述，被告既將系爭不動產以400萬元出售予原告，且原 告已依系爭契約給付價金共80萬元至履保專戶，而被告迄未 依約交付過戶所需文件予代書，以辦理系爭不動產所有權過 戶至原告等，已有違約之情事，從而，原告依系爭契約及民 法第348條第1項之規定，請求被告將系爭不動產所有權移轉 登記予原告，並依系爭契約第8條第1項前段之約定，請求被 告賠償原告自被告應交付過戶所需文件之逾期日即110年12 月11日起，至被告過戶系爭不動產所有權予原告之日止，按 日以800元計算之違約金，於法即屬有據而應予准許，至原 告其餘之請求，則無理由而應予駁回。
㈥、就本判決主文第2項部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執 行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，至就主文 第1項部分，原告固亦聲請供擔保為假執行，惟因命為移轉 登記之判決，其內容係命債務人為一定之意思表示，依強制 執行法第130條第1項規定，自判決確定時，即視為已為該意 思表示。此際，地政機關即應本於判決為移轉登記，此項登 記，係國家機關本於判決為強制執行以外之行為，依其性質 ，須待判決確定後始能為之，於判決確定前，殊無強制執行 以外之執行可言，自無宣告假執行之餘地，是原告此部分聲 請供擔保為假執行之宣告，難謂有據，應予駁回。另就原告 訴之聲明第3項即其其餘金錢請求部分，既經本院予以判決 駁回，則其此部分假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之 。
㈦、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明 。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 111 年 8 月 31 日 民事第二庭 法 官 鄭政宗
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 9 月 1 日 書記官 黃志微
附表：
土地編號 土 地 座 落 地號 地目 面 積（平方公尺） 權利範圍 縣市 段 小段 1 ○○鄉 ○○ 00 0000.00 00000分之00
建物編號 建號 基 地 坐 落 --------------建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 ○○鄉○○段000建號 新竹縣○○鄉○○段00地號 -------------新竹縣○○鄉○○路00號0樓 住家用、鋼筋混凝土造、0層 5層：00.0 合計：00.0 含陽台00.00㎡、共有部分000建號（00000之000）、000建號（00000分之00） 全部
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