臺灣新北地方法院民事判決
110年度簡上字第402號
上 訴 人 張淑貞
訴訟代理人 賴東亮
被 上訴人 鍾德書
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國110
年10月7日本院簡易庭109年度板簡字第2160號第一審判決提起上
訴，經本院於民國111年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳拾伍萬柒仟貳佰參拾貳元，及自民國一百零九年七月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之八十六，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造為新北市○○區○○段000地號土地（下稱系 爭土地）之共有人，上訴人、被上訴人並分別為其上門牌號 碼同區竹林路○○○巷○○號○層建物（下稱系爭建物）2、3樓建 物之所有人，被上訴人未經上訴人及其他共有人之同意，無 權占有系爭建物屋頂平台（下稱系爭屋頂平台）面積107.01 ㎡，排除上訴人及其他共有人之使用，侵害上訴人及其他共 有人之權益，無法律上之原因而受有相當於租金之不當得利 ，致上訴人受有損害，爰依民法第179條、第184條第1項前 段規定，請求被上訴人給付新臺幣（下同）30萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。上 訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人30萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之 利息。
二、被上訴人則以：系爭建物為透天厝，不適用公寓大廈管理條 例，被上訴人於民國92年9、10月因拍賣取得前手訴外人甲○ ○所有及所增建之系爭建物3樓及頂樓加蓋建物（下稱系爭頂 樓增建）之所有權及事實上處分權，系爭建物2樓原所有人 甲○○亦於92年11月6日與被上訴人訂立房屋協議書（下稱系 爭協議），將系爭頂樓增建之事實上處分權讓與被上訴人， 並將系爭屋頂平台之所有權及使用權移轉予被上訴人，此為
具有物權效力之分管協議，對上訴人自有拘束力，被上訴人 並與系爭建物1樓原所有人訴外人張陳麗珠口頭協議分管， 而上訴人早已知悉系爭協議之存在，卻從未異議反對，當已 默示同意系爭協議內容，被上訴人取得系爭頂樓增建及系爭 屋頂平台全部範圍，有法律上之原因，上訴人對系爭頂樓增 建及系爭屋頂平台並無任何權益，即無損害可言，被上訴人 自不成立不當得利，上訴人主張侵權行為損害賠償請求權部 分，已罹於時效，被上訴人為時效抗辯等語資為抗辯。答辯 聲明：上訴駁回。
三、經查，下列事實有下列事證可稽，且為兩造所不爭執，堪信 為真實：
㈠系爭建物3層於61年9月1日第一次所有權登記，登記所有權人 為訴外人孫文智，於69年2月13日以繼承為原因所有權移轉 登記予甲○○、訴外人孫○論共有；系爭建物1樓於85年1月9日 以買賣為原因所有權移轉登記予張陳○珠，於106年9月20日 以分割繼承為原因所有權移轉登記予訴外人張○鈴、張○凱共 有；系爭建物2樓於88年2月8日由甲○○登記取得所有權全部 ，於93年1月2日以拍賣為原因所有權移轉登記予訴外人劉○ 利、陳○雯共有，於93年1月16日由陳○雯登記取得所有權全 部，於93年10月28日以買賣為原因所有權移轉登記予訴外人 黃○書，於94年5月20日以買賣為原因所有權移轉登記予訴外 人白月裡，於96年2月14日所有權移轉登記予上訴人，上訴 人於109年12月30日以夫妻贈與為原因移轉登記應有部分1/2 予乙○○；系爭建物3樓於88年2月4日由甲○○登記取得所有權 全部，於92年10月22日以拍賣為原因所有權移轉登記予被上 訴人（見本院卷第95頁至第169頁系爭建物1、2、3樓建物謄 本、建築物改良登記簿、地籍異動索引；原審卷第230頁、 第231頁）。
㈡被上訴人為系爭頂樓增建之事實上處分權人。 ㈢被上訴人占用系爭屋頂平台面積107.01㎡（見原審卷第219頁 、第231頁）
四、本院之判斷：
㈠系爭屋頂平台為系爭建物之共有部分：
⒈按民法第799條第2項規定，區分所有建築物之共有部分係指 專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，則區 分所有建築物之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造，外牆 、屋頂平台等，應均屬共有部分。又民法第799條之2規定， 同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有 權者，準用民法第799條規定，其規範目的乃因同一建築物 屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，其使
用情形與數人區分一建築物者相同，均有專有部分與共有部 分，爰明定準用民法第799條規定，俾杜爭議。雖民法第799 條之2規定係98年1月23日修正新增，然於修正前之此類型建 物，非不可以該增訂之條文作為法理而填補之，俾法院對同 一事件所作之價值判斷得以一貫，以維事理之平（最高法院 110年度台上字第1958號判決參照）。
⒉系爭建物3層於61年9月1日第一次所有權登記，均屬孫○智所 有，並區分為3個建號建物登記3個所有權，為現行民法第79 9條之2所規範之類型，雖於民法第799條之2規定增訂施行前 已存在，但其使用情形與數人區分一建築物者相同，均有專 有部分與共有部分，仍應依現行民法第799條之2規定之法理 ，準用民法第799條區分所有建築物之規定。 ⒊系爭建物之系爭屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀， 性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體區分所 有人共同使用，自係各區分所有人之共有部分，縱未經登記 ，仍不失其共有之性質（最高法院105年度台上字第294號判 決參照）。是系爭屋頂平台自屬系爭建物之共有部分，為系 爭建物1、2、3樓區分所有人所共有。
㈡被上訴人並無占有系爭頂樓平台之正當權源： ⒈按民法第818條規定「各共有人，除契約另有約定外，按其應 有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權」。所謂應有 部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之 特定部分。該條係指各共有人得就共有物全部，於無害他共 有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。而未 經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占 用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人全 體同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他 共有人之權利。又分管契約，係共有人就共有物之使用、收 益或管理方法所訂定之契約，應由共有人全體共同協議訂定 之。所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事 ，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，除有特 別情事，依社會通念可認為一定意思表示者外，不得謂為默 示之意思表示。另占有人以非無權占有為抗辯者，應就其取 得占有係有正當權源之有利事實負舉證之責任。 ⒉系爭屋頂平台屬系爭建物之共有部分，為系爭建物1、2、3樓 區分所有人所共有，任一區分所有人未經他共有人全體之同 意，不得就系爭屋頂平台之全部或一部任意占用收益或排他 獨占之使用，否則即屬侵害他共有人之權利，而無占有之正 當權源。被上訴人對於占用系爭頂樓平台之事實既不爭執， 僅以非無權占有置辯，自應由被上訴人就其占有係有正當權
源之利己事實負舉證之責。
⒊觀之系爭協議書開宗明義記載「房屋協議書」、「立書人甲○ ○（2樓所有權人，下稱甲方）與丙○○（3樓所有權人，下稱 乙方）」、「茲因新北市○○區○○路000巷00號2樓及3樓（下 稱該屋2樓及3樓），因使用問題，經雙方達成協議，同意約 定條款如下：」，第2款約定「二、該屋3樓頂樓建物、一切 設施及3樓頂樓全部使用範圍，歸屬與乙方，由乙方所有並 永久使用、收益、處分。乙方並應給付甲方移轉權益費用。 甲方移轉該屋3樓頂樓之所有權及使用收益權與乙方，甲方 不得再行主張」（見原審卷第243頁），該條款性質上應屬 甲○○將系爭頂樓增建之事實上處分權（占有、使用、收益、 事實上處分及交易等支配權能）移轉讓與被上訴人之讓渡協 議，雖有「該屋3樓頂樓全部使用範圍歸屬與乙方所有、處 分」之字句，但該協議僅由被上訴人與系爭建物2樓原所有 人甲○○訂立，且歸屬一方所有、處分之用語及意涵，與全體 共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂立之分管契約 有別，被上訴人抗辯系爭協議為分管協議，上訴人應受系爭 協議之拘束，已難採憑。
⒋被上訴人受讓取得系爭建物3樓所有權後，縱系爭建物2樓原 所有人甲○○有同意被上訴人分管系爭屋頂平台，然系爭建物 1樓原所有人張陳○珠及現所有人張○鈴、張○凱未曾與被上訴 人協議或同意由被上訴人使用系爭屋頂平台，業據證人張○ 鈴、張○芳於原審證述明確（見原審卷第260頁、第261頁、 第264頁），難認系爭建物1樓所有人有同意被上訴人分管系 爭屋頂平台之情，酌以證人張○鈴、張○芳證陳其等曾向主管 機關檢舉被上訴人使用系爭屋頂平台一事（見原審卷第260 頁），益徵張陳○珠、張○鈴、張○凱並不同意被上訴人分管 系爭屋頂平台，難謂有分管契約存在。至證人甲○○配偶劉○ 富於原審先證稱：當時沒有找1樓協議等語（見原審卷第294 頁），後改稱：被上訴人找1樓口頭協議時我有在場云云（ 見原審卷第296頁），前後所述不一，憑信性有疑，尚難執 為有利於被上訴人之認定。而被上訴人既未證明受讓取得系 爭建物3樓所有權後已與他共有人全體成立系爭屋頂平台之 分管契約，則上訴人拍賣取得系爭建物1樓時，縱知悉被上 訴人占用系爭屋頂平台之情事，或曾歷時多年未異議，僅為 單純沉默，尚難推論即有默示同意或默示成立分管契約之意 。
⒌基上，被上訴人占用系爭屋頂平台既未得他共有人全體之同 意，亦無分管契約存在，即無占有之正當權源，而屬無權占 有。
㈢上訴人請求被上訴人給付不當得利為有理由： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返 還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文。 ⒉被上訴人未經他共有人全體之同意，無權占有系爭屋頂平台 ，無法律上之原因而受有占用利益，致上訴人受有損害，則 上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付相當於租金 之不當得利，自屬有據。
⒊按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10％為限，並為基地租金所準用，土地法第105條、第97 條第1項規定甚明。又土地價額，係指法定地價，即申報地 價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80 ％為其申報地價，亦為土地法施行法第25條、土地法第148條 、平均地權條例第16條所明定。所謂年息10％為限，乃指基 地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算 。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌 基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。 ⒋系爭土地102年、105年、107年、109年申報地價依序為17,28 0元/㎡、24,160元/㎡、23,200元/㎡、23,200元/㎡，有系爭土 地地價謄本可考（見原審卷第139頁），而系爭屋頂平台坐 落新北市永和區竹林路，近福和路、國光路、永貞路及永福 橋，周圍有數個公車站，附近超商、超市、餐飲店、商家林 立，亦有新北市圖書館永和分館、永和區國父紀念館、永和 區公所、永和戶政事務所、永和分局、育才國民小學、幼稚 園、幼兒園等，交通便捷，生活機能便利，有國土測繪圖資 服務查詢資料可參（見原審卷第307頁），茲審酌系爭土地 之位置、交通、工商繁榮程度、被上訴人利用系爭屋頂平台 之經濟價值及所受利益等一切情狀，認被上訴人受有相當於 租金之不當得利，應以系爭土地申報地價年息6％計算為適當 。
⒌被上訴人占用系爭屋頂平台面積107.01㎡，則被上訴人於104 年7月1日起至109年6月30日止受有相當於租金之不當得利如 下：
⑴104年7月1日至104年12月31日： 17,280元/㎡6％107.01㎡½＝55,474元 ⑵105年1月1日至106年12月31日 24,160元/㎡6％107.01㎡2＝310,243元 ⑶107年1月1日至109年6月30日
23,200元/㎡6％107.01㎡2½＝372,395元
⑷合計738,112元。
⒍依民法第799條第4項，區分所有人就區分所有建築物共有部 分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積 之比例定之。系爭建物共3層，系爭建物1、2、3樓專有部分 面積依序為100.04㎡、107.01㎡、100.04㎡，有系爭建物1、2 、3樓建物謄本可按（見本院卷第161頁至第169頁），是系 爭建物專有部分總面積307.09㎡，系爭建物2樓專有部分占系 爭建物專有部分總面積約34.85％，則被上訴人應給付上訴人 之不當得利為257,232元（計算式：738,112元34.85％，元 以下四捨五入）。
⒎據上，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付257,23 2元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年7月25日（見原審卷 第47頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，於法有 據；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
⒏上訴人依民法第179條規定請求被上訴人給付既有理由，其併 依民法第184條第1項前段規定為請求部分，既不能使上訴人 受更有利之判決，本院即無庸再予審究，附此敘明。五、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付2 57,232元，及自109年7月25日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無 理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之 判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨指摘原 判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如 主文第2項所示。至上開不應准許部分，原判決為上訴人敗 訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意 旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 3 日 民事第六庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 黃信滿
法 官 陳佳君
以上正本係照原本做成。 本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 8 月 4 日
書記官 李淑卿