臺灣屏東地方法院民事判決
111年度簡上字第52號
上 訴 人 陳黃玉映
訴訟代理人 陳市藏
被 上訴人 朱烜志
上列當事人間請求返還定金等事件，上訴人對於中華民國111年2
月24日本院潮州簡易庭110年度潮簡字第675號第一審判決提起上
訴，本院於民國111年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊前欲向上訴人購買坐落屏東縣○○鄉○○ 段000地號土地（下稱系爭土地），兩造簽立買賣契約(下稱 系爭契約)，約定買賣價金為新臺幣(下同)680萬元，雙方並 約定上訴人應與系爭土地現承租人終止租賃關係，同意將系 爭土地先交由伊整地，將地上建物拆除，恢復農地農用狀態 ，可免納土地增值稅，上訴人並應於110年9月15日前將有關 產權移轉登記所需一切證件備妥交給代書，伊亦於締約時， 已支付定金20萬元予上訴人。詎上訴人屢經催告拒不配合履 行，未將系爭土地交由伊整地，嗣並向伊表示不欲履約出售 系爭土地。為此依系爭契約請求上訴人應退還定金20萬元， 並依系爭契約第十一條規定，請求上訴人再給付伊違約金20 萬元等語。並於原審聲明：如原審主文所示。
二、上訴人則答辯以：系爭土地為住宅區用地，不可能因為恢復 農用現狀而得免增值稅，被上訴人主張應將土地先交由伊整 地，並無實益，且伊係為了保護被上訴人避免逃漏稅受罰， 才未將土地交與被上訴人，並無違約情事，況被上訴人亦未 依系爭契約第二條約定按期給付伊第一期款項500萬元，故 上訴人本得拒絕履行契約義務等語。並於原審聲明：原告之 訴駁回。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，理由略以：依系爭契約約定， 上訴人負有同意被上訴人整理土地、拆除地上建物之義務。 至系爭土地於除去地上物後是否能夠申請免徵土地增值稅， 係由被上訴人即買方自行負責，尚不得作為上訴人拒絕履行 系爭契約之正當事由。上訴人固辯稱被上訴人未按期給付第 一期款500萬元，惟依系爭契約第二條約定，該第一期款應 於增值稅稅單取得時交付，則被上訴人於尚未取得土地增值 稅稅單前，其第一期款之履行期既未屆至，被上訴人即無給
付遲延之情形等語。上訴人不服，提起上訴，理由略以：系 爭土地為都市計畫內之建地，本不得隨意更改為農地農用， 被上訴人僅需繳納增值稅即可辦理過戶。惟被上訴人堅持以 農地而免除增值稅，顯見其欲逃漏稅，於法有違等語。並聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於原審之訴駁回。被上訴人除 續予引用原審主張外，並補充略以：上訴人上開理由與本件 違約情事無涉，上訴人係違反系爭契約之其他約定事項，未 將系爭土地交付予伊整地恢復農用，且本件買賣契約業已成 立，上訴人於原審審理時明確表示其不願意履約，且另委託 仲介高價售予第三人，違約情事明顯等語。並聲明：上訴駁 回。
四、本院之判斷：
㈠經查，兩造就系爭土地訂立系爭買賣契約，雙方約定上訴 人於締約後應將系爭土地交與被上訴人整地以恢復農用狀 態；被上訴人已於契約訂立時交付定金20萬元與上訴人收 執；雙方並於系爭契約第十一條約定，上訴人如有違約情 事時，除應退還被上訴人上開定金外，應再加倍給付定金 同額之違約金與被上訴人；雙方於110年9月9日締約後， 上訴人始終未依約將系爭土地交付被上訴人整地；系爭買 賣契約約定，第一期價金500萬元之給付應於取得土地增 值稅單時由被上訴人給付，惟本件迄於辯論終結時，未據 兩造當事人提出土地增值稅單；上訴人嗣於原審審理時明 確表示本件不擬繼續履約等情，除為兩造不爭執外，並有 卷附不動產買賣契約書影本（原審卷第6至8頁、本院卷第 19至23頁）及原審110年12月23日審理筆錄(原審卷第33頁 背面，證明上訴人已拒絕履約)在卷可考，上情信屬實在 。
㈡查：
⒈爭契約第十一條約定：甲方（即上訴人）違反本契約各 條之一者，除退還對乙方（即被上訴人）所收款項外， 應再支付所收到款項相等金額之違約金予乙方。乙方違 反本契約各條之一者，甲方得沒收乙方既付之全部金額 ，雙方絕無異議（原審卷第7頁）。是系爭契約如係上 訴人先行違約，依前揭約定，被上訴人得請求上訴人退 還所收定金20萬元，並得另行請求上訴人給付等額之違 約金20萬元，合計40萬元。如由被上訴人先違約，則上 訴人得沒收定金20萬元甚明。
⒉被上訴人主張，因系爭土地如符合農地農用規範，得申 請免徵土地增值稅，因此雙方約定上訴人應同意被上訴 人整理土地、拆除地上建物，將土地恢復農用後申請免
徵土地增值稅，詎被上訴人擬派人整理土地時，竟遭上 訴人拒絕。上訴人固不否認拒絕被上訴人整理土地，惟 一再辯稱因系爭土地無法變成農地，為了保護被上訴人 免於違反法律，才拒絕被上訴人整理土地云云。而查系 爭契約之「其他約定事項」第1.項約定「賣方同意買方 整理土地並將地上建物拆除恢復農地農用狀態，所需費 用由買方支付」等語（原審卷第7頁），且上訴人亦自 承：訂約時雙方本來就有講好，土地要回復農地農用， 讓被上訴人免徵土地增值稅。我簽約時就知道建地無法 變成農地，因為代書說增值稅跟代書費都是被上訴人負 責，對我沒有差別等語（原審卷第33頁）。則上訴人依 系爭契約約定，應負有同意被上訴人整理土地、拆除地 上建物之義務甚明。至於系爭土地於除去地上物後是否 能夠申請免徵土地增值稅，係由被上訴人即買方應自行 負責，尚不得作為上訴人拒絕履行系爭契約之正當事由 ，上訴人未依約交付系爭土地供被上訴人整地，自屬違 約。
⒊上訴人固另辯稱，係被上訴人未按期給付第一期款500萬 元，故伊自得拒絕履約云云。惟按系爭契約第二條係約 定「第1次款500萬元於增值稅稅單取得時交付，買方於 7日內繳交增值稅金，賣方才提供印鑑證明書」等語（ 原審卷第6頁），且上訴人亦自承本件尚未收到增值稅 單，則被上訴人於尚未取得土地增值稅稅單前，其第一 期款之履行期即尚未屆至，被上訴人尚無給付遲延之情 形，上訴人所辯自無可採。
⒋至上訴人於本院審理時，固亦聲請本院通知屏東縣政府 財稅局人員、本件承辦之土地代書盧國成等到庭為證， 待證事實為：系爭土地不可能依農地農用而免徵土地增 值稅等語。(本院卷第60頁)惟查，系爭土地是否果然可 因農地農用而免徵土地增值稅，實與本件上訴人是否違 約無涉有如上述，則上訴人上開證據調查之聲請，亦無 必要，即無從准許，附此說明。
五、綜上，本件上訴人違反系爭契約約定條款，並拒絕依約履行 ，被上訴人依系爭契約第十一條約定請求上訴人應退還定金 20萬元，並按約定給付同額之違約金20萬元，合計應給付被 上訴人40萬元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之 判決，認事用法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，自應駁回上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 23 日 民事第一庭 審判長法 官 藍家慶
法 官 李宗濡
法 官 曾士哲
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 8 月 23 日 書記官 沈詩雅