臺灣屏東地方法院民事判決
110年度訴字第499號
原 告 𡍼文雄
訴訟代理人 陳欽煌律師
吳哲華律師
叢琳律師
被 告 潘采言（原名𡍼惠娘）
訴訟代理人 邱超偉律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國111年7月21
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示不動產所有權移轉登記予原告。訴訟費用新臺幣壹萬壹仟柒佰玖拾貳元由被告負擔。 事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為被告之兄，自民國84年間，兩造之母潘梅玉便攜兩造 及大姊潘品蓁、小妹潘佳佟（原名𡍼惠茹）於屏東縣恆春鎮 復興路、中山路、恆南路、湖內路等處租屋。於渡過數年漂 泊不定之租賃生活後，潘梅玉考量原告為家中唯一男丁，須 支撐家業與延續香火，故要求原告買房，經原告應允後，於 90年11月28日委請訴外人世聯法拍屋專業代標公司代標法拍 屋，因而以新臺幣（下同）235萬元之價格購入如附表所示 不動產（下合稱系爭房地），原告並支付定金5萬元、頭期 款30萬元，惟因被告符合申辦青年購屋優惠貸款之資格，兩 造遂合意將系爭房地借名登記於被告名下以辦理200萬元之 房屋貸款，而由原告持續繳納系爭房地之房屋貸款及房屋稅 、地價稅等相關稅賦，並由原告保管系爭房地之所有權狀等 證明文件。
㈡原告於兩造之母潘梅玉於109年10月3日往生後之同年10月底 ，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，被告亦承諾 辦理過戶，雖經約定於11月9日辦理移轉登記，然被告表示 因誤會約定地點故未赴約。後原告於11月10日收受被告所寄 發主張借名登記法律關係存在之存證信函，被告並以所有權 人自居，要求原告返還所有權狀。嗣經原告數次請求，被告 仍峻拒否認，甚且拒絕與原告聯繫，原告不得已，僅能以民 事起訴狀繕本送達為終止兩造間借名登記契約之意思表示， 並依民法第541條第2項、第179條等規定及兩造於109年10月 30日、11月5日所達成辦理系爭房地所有權移轉登記之協議
等法律關係提起本訴等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：
㈠系爭房地為被告所購買，兩造間並無原告所指之借名登記關 係存在。蓋兩造之母潘梅玉於離婚後即與被告及妹妹潘佳佟 長年在外租屋，斯時原告及大姊潘品蓁業已成年在外工作謀 生，潘梅玉希冀能有屬於自己之房屋，遂要求被告出資購入 系爭房地，被告因而辦理200萬元之房屋貸款，並另於91年7 月31日申辦20萬元之信用貸款以支付買賣價金，而由潘梅玉 、被告與潘佳佟共同居住於此。至原告於被告購屋後始搬回 同住，潘品蓁、潘佳佟於入住約半年後，因陸續結婚而搬出 系爭房地。此後被告因工作等因素經常搬遷，有時住於系爭 房地有時搬出在外，約於5、6年前因開設工作室而搬至工作 室居住後，系爭房地遂由潘梅玉與原告及其配偶謝愛櫻共同 居住使用。
㈡潘梅玉因原告一家均住於系爭房地，遂要求原告負責繳納部 分房屋貸款，又原告及其妻兒因只住於3樓，故申請在3樓裝 設單獨電表而僅願支付3樓電費，至1、2樓之電費則由被告 繳納，且系爭房地之水費亦由被告所繳納。此外，被告業已 於96年2月14日清償完畢信用貸款20萬元，且於109年11月23 日還清173,836元之房屋貸款餘額。詎原告於潘梅玉過世後 ，立刻向被告追討系爭房地，並要求以買賣方式辦理過戶， 被告基於親誼關係，故請原告先清償房屋貸款及返還被告前 所支出之款項後，始同意出賣並移轉登記，惟因原告並無誠 意處理而無疾而終。
㈢承上，系爭房地係被告應潘梅玉要求始購買，原告並未舉證 證明兩造間就系爭房地存有借名登記契約，故原告提起本訴 並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：
㈠兩造之父母為𡍼增祥、潘梅玉，家中排序為潘品蓁、原告、 被告、潘佳佟（原名𡍼惠茹）。又𡍼增祥、潘梅玉經本院裁 判離婚確定，且認定被告、潘佳佟權利義務之行使或負擔由 潘梅玉單獨任之，嗣潘梅玉於109年10月3日過世。 ㈡原告於90年11月28日簽立世聯法拍屋專業代標公司契約書， 該契約書上並記載：「委任總價新台幣貳佰伍拾捌萬」、「 甲方（按：本件原告）須自備新台幣叁拾萬元整，須代墊新 台幣〈餘款全支〉萬元整」、「貸款額度新台幣貳佰伍拾萬」 、「信貸貳拾萬元」、「辦理青年購屋貸款」、「2月10號 收取18000元」、「訂約金新臺幣伍萬元整」等文字。 ㈢被告係以「原因發生日期：91年3月4日」、「登記日期：91 年3月21日」，以「登記原因：買賣」而自訴外人林界卿處
登記為系爭不動產之登記名義人。
㈣系爭不動產之青年房屋貸款200萬元，係由被告於91年4月30 日向臺灣土地銀行股份有限公司設定抵押權所申辦，期間曾 由原告、謝愛櫻或潘梅玉按月繳納，至被告則於109年11月2 3日將房屋貸款餘額173,836元清償完畢。 ㈤被告於91年7月31日向陽信商業銀行股份有限公司屏東分行申 請20萬元之信用貸款，並於96年2月14日清償完畢。 ㈥系爭不動產1、2、3樓分別裝設電號00000000000、000000000 00、00000000000號之獨立電表，其中3樓之電號0000000000 0電費係由原告支付，又系爭不動產之水籍申請及登記人均 為被告。
㈦上開各事實，有系爭房地之登記謄本、地籍圖謄本、屏東縣 地籍異動索引、世聯法拍屋專業代標公司契約書、被告之臺 灣土地銀行枋寮分行活期儲蓄存款存摺、第一商業銀行匯款 申請書回條、郵政跨行匯款申請書、系爭房地之所有權狀、 屏東縣政府財稅局恆春分局110年7月1日屏財稅恆分壹字第1 100862139號函、屏東縣恆春地政事務所110年6月29日屏恆 地一字第11030481600號函、110年8月31日屏恆地一字第110 30643700號函、111年3月23日屏恆地一字第11130222400號 函、111年5月16日屏恆地一字第11130365900號函、被告寄 發之存證信函、建物測量成果圖、假處分執行筆錄、指封切 結（不動產）、衛星航照圖、系爭房屋內部照片、住宅貸款 契約、被告之陽信商業銀行綜合存款存摺封面暨交易內頁、 臺灣土地銀行股份有限公司枋寮分行放款利息收據、陽信商 業銀行屏東分行110年11月1日陽信屏東字第110095號函、臺 灣土地銀行枋寮分行110年11月3日枋寮字第1100003351號函 附授信申請書、放款客戶歷史交易明細查詢-放款帳務交易 、客戶歷史交易明細查詢、台灣電力股份有限公司屏東區營 業處110年11月2日屏東字第1101360791號函、屏東○○○○○○○○ 110年11月8日屏恆戶字第11030399100號函、台灣自來水股 份有限公司屏東區管理處恆春營運所110年11月15日台水屏 恆室字第1104301343號函及本院88年度婚字第90號民事判決 各1份（本院卷一第17至24、51至174、225至421、443至447 頁，卷二第5、23至36、51至56、67至74、115至195、209至 216、231至232、251至439頁及卷三第71至86頁）附卷可稽 ，並經調取本院110年度裁全字第4號假處分事件卷宗、110 年度司執字第18號假處分事件卷宗查閱無訛，復為兩造所不 爭執，堪信屬實。
四、原告另主張：系爭房地係其借名登記予被告，其始為真正所 有權人，被告應將之移轉登記予原告等語。然為被告所否認
，並以前詞為辯。經查：
㈠稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方 名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產 為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任 關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、 禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力， 並類推適用民法委任之相關規定。再關於土地登記，係主管 機關適用相關土地登記法令而辦理者，依高度蓋然性之經驗 法則，其完成登記之內容通常可推認為真實，即所謂表現證 明。因此，否認登記內容所示權利之人，應主張並證明該項 登記內容係由於其他原因事實所作成，以排除上開經驗法則 之適用。又不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此 權利，民法第759條之1第1項亦定有明文。茲系爭房地前係 登記為被告所有，依前開規定，即可推定被告為系爭房地之 所有人，至原告則主張系爭房地為其所有，其始為實質所有 權人等語，然此為被告所否認。核諸上述說明，自應由原告 就其前開主張負擔舉證之責。
㈡經查：
⒈關於系爭房地之買賣及登記經過，證人即原告之配偶謝愛櫻 證稱：我於90年間與原告交往，當時一起住在恆春鎮湖內路 的租屋處，但是常淹水，後來於90年底，原告想買房子，跟 潘梅玉說需要一筆30萬元的錢，潘梅玉就去跟鄭淑芳借款， 後來每個月由我把現金6,000元交給潘梅玉，潘梅玉再匯入 扣款帳戶，每個月扣款是5,990元。另外，當時都是原告跟 法拍業者接觸，我不知道房屋的總價，但我知道房貸是200 萬元，買入房子後我跟原告都住在3樓，1、2樓也是我們在 使用，被告則跟潘梅玉、李慧珊、大姊的女兒一起住在2樓 ，當時房子原本就有2個電表，但只有一個水表。後來於95 至99年間我跟原告在桃園工作，直到100年間又搬回系爭房 屋，直到𡍼增祥過世後我才在3樓申辦電表，因為附近是核 三廠，如果分開設立電表每個獨立電表可以減免588元。自 始自終電費都是我跟原告拿電費單去繳，被告沒有繳，水費 也是我在繳，被告或潘梅玉有沒有繳過我不清楚，而且房屋 稅、地價稅也是原告拿錢給我去繳。此外，在我跟原告結婚 之前，我每個月拿16,000元給潘梅玉，其中房貸是10,700元 ，代鄭淑芳清償的信貸是6,000元，前期是由潘梅玉處理， 但結婚之後是由我或原告去郵局匯款或電話繳款，錢都都是 原告出的，被告沒有出錢。至於系爭房地之所以登記在被告 名下，是因為被告當時在悠活飯店上班，有固定工作，這樣 才可以辦理房屋貸款，房子就是借名給被告。而且當時原告
雖然對外沒有欠債，但是工作不穩定，沒有薪資證明無法辦 理貸款。而我跟原告於89年時都是遊戲場的員工，95年起原 告去桃園、新竹、高雄做大理石搬運的工作，是領現金日薪 ，當時我在遊戲場領的薪水是2萬多，原告是3萬多，所以有 能力每個月給潘梅玉16,000元等語（卷三第163至166頁）； 證人鄭淑芳則為：90、91年間，潘梅玉在她恆春的租屋處跟 我說有房子要法拍，但沒有錢付頭期款，我當時有跟銀行信 貸30萬元，因為潘梅玉當時住的房子常淹水、漏水，而且當 時沒有急用就借給她。這筆信貸的還款期限是5年，潘梅玉 每個月還我幾千元，是直接匯到信貸還款帳號，我記得是寶 島銀行的帳戶。另外，雖然我都是跟潘梅玉聯絡，但這筆信 貸5年結清的時候，我、潘梅玉、原告都在現場，原告有寫 我們已經結清互不相欠的證明，我記得上面是原告蓋章的， 但我沒有留存。總之，買這個房子是潘梅玉的心願，可以當 作三個女兒的娘家，一個避風港，房子要給兒子，如果女兒 出嫁後在夫家或受其他委屈，有個地方可以回去，這些都是 潘梅玉當時跟我說的，也是我個人的心得等語（卷三第159 至162頁）之證述情節；至證人即兩造之大姊潘品蓁另證稱 ：我們從84、85年間就一直在外租屋，屋況也不穩定，也常 淹水，原告當時在恆春的KTV、遊戲場工作，有一定收入， 原告就跟潘梅玉商量說想買房子，因為原告無法提出財力證 明，剛好有個阿姨提供青年首購的資訊，被告當時在悠活飯 店上班，有固定的勞健保，才由被告去申請青年購屋，也才 可以跟銀行辦理貸款，利率比較好，原告有跟鄭淑芳借30萬 元買房子。此外，系爭房屋沒有孝親房，潘梅玉跟我女兒睡 ，房貸都是原告付的，當時潘梅玉有跟兩造講好，用被告的 名義辦理登記，但是房貸由原告付，因為原告沒有辦法申請 貸款，這些是我親耳聽到的。總之，被告也同意系爭房屋只 是暫時登記在被告名下，但是房子是原告的，而且房屋稅、 地價稅都是原告所繳納等語（卷三第40至44頁）。 ⒉本院審酌證人謝愛櫻固為原告之配偶，至證人潘品蓁雖因故 與被告存有嫌隙，經核閱通訊軟體LINE對話紀錄與證人李慧 珊之證述情節（卷一第45頁及卷二第240至241頁）等卷附證 據自明，然其等均係本於親身經歷而為大抵一致之前開證詞 ，復核與兩造維持等距立場持平陳述，且與兩造難認有何特 殊利害關係之證人鄭淑芳所言相符。又上開各證人均經具結 以擔保證言之真實性，客觀上當無甘冒受偽證罪追訴、處罰 而故為不利於被告虛偽陳述之動機一致，更與前開世聯法拍 屋專業代標公司契約書、被告之臺灣土地銀行枋寮分行活期 儲蓄存款存摺、第一商業銀行匯款申請書回條、郵政跨行匯
款申請書、住宅貸款契約、臺灣土地銀行股份有限公司枋寮 分行放款利息收據、臺灣土地銀行枋寮分行110年11月3日枋 寮字第1100003351號函附授信申請書、放款客戶歷史交易明 細查詢-放款帳務交易、客戶歷史交易明細查詢及台灣電力 股份有限公司屏東區營業處110年11月2日屏東字第11013607 91號函等證據及兩造之財產所得資料（附於卷三密封袋）所 載客觀情節相合，堪認上開各證人所為證言之證明力甚高， 得以採憑。
⒊關於系爭房地之買賣總價及各期金額，其中定金5萬元係由原 告所支付，至頭期款30萬元則為潘梅玉出面代原告向鄭淑芳 借款取得，另房屋貸款200萬元則由被告申辦房貸所得，業 據兩造供承在卷，核與證人鄭淑芳等上開證人之證述情節大 抵相符，並有前揭世聯法拍屋專業代標公司契約書1份可憑 。又被告於91年7月31日所申辦之20萬元信用貸款部分，其 申貸時間雖晚於系爭房地移轉登記日期之91年3月21日，然 由系爭房地抵押貸款之申辦日期亦為晚於移轉登記日期之91 年4月30日，暨上開世聯法拍屋專業代標公司契約書係接續 記載「貸款額度新台幣貳佰伍拾萬」、「信貸貳拾萬元」、 「辦理青年購屋貸款」等文字觀之，足見不論信用貸款或房 屋貸款，原告於90年11月28日委由法拍公司代拍系爭房地時 ，即有關於「原告先行支付定金5萬元及頭期款30萬元後， 先以訴外人林界卿名義標得及登記系爭房地，進而將之移轉 登記於被告名下後，再由被告出名申辦信貸、房貸以資清償 」之約定，故被告辯稱該信用貸款20萬元係其所申辦並用以 支付買賣價金，應屬可採。準此，系爭房地之買賣總價應為 255萬元（計算式：原告支付定金5萬元＋原告向鄭淑芳借貸 之頭期款30萬元＋被告借貸之信用貸款20萬元＋房屋貸款200 萬元＝255萬元），原告主張系爭房地總價為235萬元，容有 誤會，尚難採憑。
⒋兩造就潘梅玉與其等家屬於在外賃屋各時期同住親人其姓名 、人數之記述雖略有出入，惟就在外租屋各階段時間、地點 即84年於恆春鎮復興路、85年於恆春鎮中山路、86年於恆春 鎮恆南路、87至91年於恆春鎮湖內路乙節則所述相同（卷三 第179及182至183頁），並與上開各證人以及證人李慧珊、 廖祐村（卷二第240至244頁及卷三第36至39頁）所證情節相 符。足徵潘梅玉自84年起即攜兩造等各子女在外賃屋而居， 期間長達7、8年，頻繁之遷徙造成生活之不穩定，原告作為 長子，遂於潘梅玉之鼓勵及要求下，希冀能購入屬於自己之 房屋，以供潘梅玉、被告等家人安穩生活，因而與潘梅玉商 量，由潘梅玉出面代原告向鄭淑芳借貸30萬元，並由原告於
90年11月28日委託法拍公司以總價255萬元之價格代為標得 系爭房地，且徵得被告同意，將系爭房地登記於符合辦理青 年首購房屋貸款資格，房貸利率較為優惠之被告名下，而由 原告或謝愛櫻按月持續繳納房屋貸款。復由系爭房地之所有 權狀及前揭各繳款或匯款證明單據均由原告保管及提出乙情 觀之（系爭房地之房屋稅、地價稅繳款證明附於卷一第175 至218頁及卷三第283至288頁），並佐以證人謝愛櫻、潘品 蓁之上開證詞內容，益見系爭房地之房屋稅、地價稅乃至電 費，均係由原告所支付等各節，堪予認定。
⒌承上，經本院審酌證人謝愛櫻、潘品蓁、鄭淑芳上開所為與 卷附證據相符之證述情節等上開各情，因認兩造確係於原告 委請法拍公司代標時之90年11月28日，就系爭房地成立如上 所述內容之借名登記契約。況且，被告於原告或謝愛櫻向其 表示希冀移轉登記系爭房地時，非僅未堅詞主張系爭房地為 其所有，反而與原告洽商辦理過戶時間、地點及所需證件， 並自行前往臺灣土地銀行枋寮分行等待原告赴約，且多次表 示要先拿到該拿取之金錢等才願辦理移轉，亦經核閱被告與 原告或被告與謝愛櫻於109年10月29日至11月9日間，經臺灣 高雄地方法院所屬民間公證人公證之通訊軟體LINE對話紀錄 及其公證書（卷一第25至50頁）自明，顯見被告亦不否認系 爭房地非其所有。亦即，原告主張系爭房地係其借名登記予 被告，應可採憑。
⒍系爭房地之房屋貸款固係由被告所申辦，然此係因被告符合 青年首購之優惠利率條件，且因其有工作薪資證明故得以擔 任房屋抵押貸款債務人，業如上述，足見房貸之出名申辦及 上述信貸之申貸與繳付，均係兩造就借名登記契約所合意被 告應負之契約義務矣。至被告雖於109年11月23日繳清173,8 36元之房屋貸款餘額，為兩造所不爭執，然系爭房地之貸款 平時多由原告或謝愛櫻按月繳納，亦如前述，則已難由被告 繳清房貸餘額之舉而遽認系爭房地為被告所有，且被告繳款 之原因甚多，亦難認其係基於所有權人之地位而償清貸款， 至多僅涉及原告是否應返還此部分金額之問題。此外，證人 李慧珊、廖祐村所為證詞內容（卷二第239至244頁及卷三第 36至40頁），亦無法證明系爭房地係由被告出資購得，經核 閱其等證述情節自明。換言之，依被告所舉事證，尚無法反 證推翻本院前已認定系爭房地係原告所有而借名登記予被告 之事實，故被告辯稱系爭房地為其所有，實難憑採。 ⒎關於系爭房地之水費係原告、被告或潘梅玉何人所支出，與 潘梅玉住院期間係由何人所照顧及支付醫療費用等節，兩造 係分別為不同之主張，並有潘梅玉之恆春鎮農會存摺暨交易
明細、恆春鎮農會111年6月2日恆農信字第1110002833號函 及義大醫療財團法人義大醫院111年7月20日義大醫院字第11 101237號函附潘梅玉就醫紀錄、住院同意書、住院收據副本 （卷三第59至70、95至120、221至282及303頁，至潘梅玉之 病歷資料則另編卷外置）等相關證據可憑。然本院前既已認 定系爭房地係原告借名登記予被告，而系爭房地之水費、潘 梅玉之醫療費用不論係由何人所支付，俱無從推翻本院前開 認定，故無另予詳究之必要，併予敘明。
㈢無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第17 9條定有明文。茲本院前經調查證據後認定兩造就系爭房地 業於90年11月28日成立借名登記契約，原告並主張以民事起 訴狀繕本之送達為終止借名登記法律關係之意思表示（卷二 第78頁及卷三第166頁），而被告係於110年8月27日收受民 事起訴狀繕本，亦經核閱送達證書（卷一第438頁）確認無 訛，足見兩造間借名登記契約業於該日終止。兩造間借名登 記契約既已終止，被告仍登記為系爭房地之名義人，核屬無 法律上原因而受有利益，故原告依上開規定訴請被告將系爭 房地所有權移轉登記為其所有，為有理由，應予准許。又原 告所主張之不當得利返還請求權既經本院審理後認為有理由 ，則原告另主張兩造於109年10月30日、11月5日所達成辦理 系爭房地所有權移轉登記協議之訴訟標的，即無另行審究之 必要。至原告固另以民法第541條第2項規定為其論據，然應 係「類推適用」而非直接適用該規定，故原告此部分所請， 非僅容有誤會，且亦無斟酌之必要，均附此敘明。五、綜上所述，經本院斟酌全卷各情，認原告已舉證推翻系爭房 地登記為被告名義之表現證明，即原告已證明兩造間就系爭 房地存有借名登記之法律關係，是原告提起本訴，核屬有據 ，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經審酌 均與本院前揭判斷無影響，毋庸逐一論述。又本件訴訟費用 確定為11,792元（計算式：裁判費11,692元＋資料查詢費100 元=11,792元），命由敗訴之被告負擔，併此說明。據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 11 日 民事第三庭 法 官 劉子健
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（
均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 8 月 11 日 書記官 房柏均
附表：
編號 不動產名稱 權利範圍 一 屏東縣○○鎮○○段000地號土地 100000分之2005 二 同段453地號土地 同上 三 同段446地號土地 同上 四 坐落上開同段446地號土地上之同段90建號建物即門牌號碼為屏東縣○○鎮○○路000巷0弄00號房屋 全部