臺灣士林地方法院民事判決
109年度重訴字第400號
原 告 陳忠慶
訴訟代理人 何佩娟律師
被 告 鄭家鈺（原名鄭春燕）
追加被告 洪輝煌
洪明萱
洪品衍
洪明哲
陳洪麗鄉
洪碧滿
洪淑美
上七人共同
訴訟代理人 林雅儒律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年7月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或僅擴張或減縮應受判決事項者，不在此限 ，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。所謂請 求之基礎事實同一，係指追加或變更之訴與原訴之主要爭點 有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或 關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相 當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理 予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複 審理，進而為統一解決紛爭者而言（最高法院108年度台抗 字第2號裁定意旨參照）。又不變更訴訟標的，而補充或更 正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴 訟法第256條亦定有明文。
二、原告起訴主張其所有之臺北市○○區○○段○○段○○○○00000○0000 0○00000○00000地號土地(下分稱411-1、411-2、421-1、421 -3地號土地，並合稱系爭土地)遭被告鄭家鈺無權占有，嗣 於審理中於民國110年3月2日追加被告洪輝煌、洪明萱、洪 品衍、洪明哲、洪陳麗娜、洪碧滿、洪淑美等人(下稱洪輝 煌等7人)，主張被告洪輝煌等7人共有之房屋亦有占用系爭 土地，核原告上開追加與本件原起訴事實均是就系爭土地是
否遭無權占有為爭執，堪認其訴之追加與原起訴請求事項基 礎事實同一，若在同一程序中審理，得使兩造紛爭為一次解 決，且被告洪輝煌等7人已委任訴訟代理人到庭辯論，其防 禦權已受保障，是上開追加應屬合法，均應予准許。三、原告起訴時原聲明：㈠被告鄭家鈺應將系爭土地上之建物拆 除後返還予原告。㈡被告鄭家鈺應給付原告新臺幣(下同)98 萬1,941元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項聲明所 示土地之日止，按年給付原告系爭土地每年公告地價8%計算 之使用費。㈢願供擔保請准宣告假執行。嗣系爭土地上建物 占有系爭土地之面積經臺北市士林地政事務所測量後，原告 終聲明為：㈠被告鄭家鈺應自坐落411-1地號土地如附圖標示 E(2-4層面積各31.46平方公尺)，及坐落421-1地號土地如附 圖標示F(2-4層面積各29.5平方公尺)之地上物遷出，並將上 開地上物拆除騰空後，將上開土地返還予原告。㈡被告洪輝 煌等7人應自坐落411-2地號土地如附圖標示C(1-3層面積各0 .46平方公尺)，及坐落421-3地號土地如附圖標示D(1-3層面 積各19.25平方公尺)之地上物遷出，並將上開地上物拆除騰 空後，將上開土地返還予原告。㈢被告鄭家鈺應給付原告48 萬9,042元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還聲明第 一項土地之日止，按月給付原告7,504元。㈣被告洪輝煌等7 人應共同給付原告21萬4,432元，及自追加起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自追加起訴狀 繕本送達翌日起至返還聲明第二項土地之日止，按月給付原 告3,283元。㈤願供擔保請准宣告假執行(本院卷第166-167、 273頁)。經核，關於前開請求金錢給付部分，原告所為係擴 張及減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。 另原告就臺北市士林地政事務所測量後，特定被告占有系爭 土地之建物範圍、面積，此部分屬更正法律上及事實上之陳 述，揆諸上開說明，非屬訴之變更，併予敘明。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠系爭土地原為祭祀公業法人臺北市陳懷(下稱系爭公業)所有 ，系爭公業曾決議贈與名下建地予派下員，並於101年7月25 日以調解移轉為原因將系爭土地登記為原告所有。門牌號碼 臺北市○○區○○○路0段00巷00號2、3、4樓未辦理所有權登記 之房屋(下稱30號房屋)為被告鄭家鈺所有，30號房屋無權占 用411-1地號土地如附圖標示E及421-1地號土地如附圖標示F 部分，原告得依民法第767條第1項請求被告鄭家鈺自30號房 屋遷出，並將30號房屋拆除騰空後，返還411-1、421-1地號
土地予原告。又被告鄭家鈺無權占用411-1、421-1地號土地 ，受有相當於租金之利益，原告得依民法第179條請求被告 鄭家鈺返還104年8月8日至109年8月7日之不當得利48萬9,04 2元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還411-1、421-1地號 土地之日止，按月給付原告7,504元。
㈡門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷00號未辦理所有權登記之 房屋(下稱28號房屋)為被告洪輝煌等7人所有，28號房屋無 權占用原告所有之411-2地號土地如附圖標示C及421-3地號 土地如附圖標示D部分，原告得依民法第767條第1項請求被 告洪輝煌等7人自28號房屋遷出，並將28號房屋拆除騰空後 ，返還411-2、421-3地號土地予原告。又被告洪輝煌等7人 無權占用411-2、421-3地號土地，受有相當於租金之利益， 原告得民法第179條請求被告洪輝煌等7人返還104年8月8日 至109年8月7日之不當得利21萬4,432元元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至返還411-2、421-3地號土地之日止，按月給付 原告3,283元等語。
㈢聲明：⒈被告鄭家鈺應自坐落411-1地號土地如附圖標示E(2-4 層面積各31.46平方公尺)，及坐落421-1地號土地如附圖標 示F(2-4層面積各29.5平方公尺)之地上物遷出，並將上開地 上物拆除騰空後，將上開土地返還予原告。⒉被告洪輝煌等7 人應自坐落411-2地號土地如附圖標示C(1-3層面積各0.46平 方公尺)，及坐落421-3地號土地如附圖標示D(1-3層面積各1 9.25平方公尺)之地上物遷出，並將上開地上物拆除騰空後 ，將上開土地返還予原告。⒊被告鄭家鈺應給付原告48萬9,0 42元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至返還聲明第一 項土地之日止，按月給付原告7,504元。⒋被告洪輝煌等7人 應共同給付原告21萬4,432元，及自追加起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自起訴狀繕本送 達翌日起至返還聲明第二項土地之日止，按月給付原告3,28 3元。⒌願供擔保請准宣告假執行。
二、被告鄭家鈺則以：原告之父陳芳標曾積欠伊票款，經伊向本 院聲請強制執行，於94年3月16日以300萬888元拍定取得陳 芳標之繼承人即原告、林月鳳、陳玉明、陳高進、陳玉娟、 陳林玉枝、陳玉麗(下合稱陳芳標繼承人)共有之30號房屋， 伊非無權占有等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行 之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假 執行。
三、被告洪輝煌等7人則以：伊等之母洪何束於56年9月24日與陳 芳標簽訂買賣契約，由洪何束以4萬9,500元向陳芳標購買原
登記為系爭公業所有坐落原北投鎮嘎嘮別段嘎嘮別小段（下 稱嘎嘮別小段）551號土地依房屋現狀所示之45坪建地，並 約定俟「辦理分割時」，陳芳標應提出過戶登記之一切證件 ，交予洪何束自行辦理登記，嗣後上開嘎嘮別小段551地號 土地陸續分割為系爭土地及臺北市○○區○○段○○段000000地號 土地(下稱421-10地號土地)。伊等曾依上開買賣關係向原告 訴請移轉登記421-10地號土地之所有權，並經臺灣高等法院 103年度重上更一字第119號判決(下稱重上更一字第119號判 決)伊等勝訴確定，惟依上開買賣契約，28號房屋之基地均 屬洪何束當年承買之範圍，故除421-10地號土地外，28號房 屋占用411-2、421-3地號土地部分亦屬陳芳標當時本於買賣 契約交付洪何束，洪輝煌等7人自得本於繼承及買賣關係有 權占有等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利 判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
㈠系爭土地原為系爭公業所有，於101年7月25日以調解移轉為 原因移轉登記予原告，原告為系爭土地之現所有人，30號房 屋及28號房屋均未辦理所有權登記，30號房屋現為被告鄭家 鈺所有，28號房屋現為被告洪輝煌等7人所有，有系爭土地 登記謄本、30號房屋及28號房屋歷年稅籍登記資料(本院卷 一第24-30、212-238、244-255頁)在卷可證。系爭土地上28 、30號房屋占有情形，經本院囑託臺北市士林地政事務所測 量後，依該所110年9月10日北市士地測字第1107015961號函 檢送土地複丈成果圖（本院卷二第131-133頁），占用範圍 、面積分別如附圖編號C至F所示。
㈡被告鄭家鈺部分：
⒈經查：30號房屋原係陳芳標所有，嗣陳芳標死亡後，該屋由 其繼承人即原告、林月鳳、陳玉明、陳高進、陳玉娟、陳林 玉枝、陳玉麗繼承，並於本院93年度執字第6766號執行事件 中經拍賣程序由被告鄭家鈺拍定取得，有本院不動產權利移 轉證明書及房屋稅籍登記表及房屋標示查丈紀錄(本院卷一 第140-142、第230-238頁)附卷可佐。又30號房屋坐落之411 -1、421-1地號土地，係由系爭祭祀公業與原告成立調解， 由祭祀公業將土地移轉登記為原告所有。
⒉原告取得系爭土地之緣由，被告洪輝煌、陳洪麗鄉、洪碧滿 、洪淑美前對原告提起所有權移轉登記等訴訟，由本院以10 1年度重訴字第332號事件及臺灣高等法院以103年度重上更 一字第119號事件受理，經法院審理後，認系爭公業為處理 名下建地高額地價稅負擔沉重之問題，於78年決議贈與土地 予包含陳芳標在內具派下員身分之原使用人及分耕權人，並
要求受贈人於辦理所有權移轉登記前，仍應負擔繳納地價稅 之義務，系爭公業再於97年3月15日召開幹部聯席會議，對 於78年決議就建地所為之移轉因時效已過，認應再提大會追 認，經作成無異議提報大會追認之決議，由系爭公業於97年 4月12日第20次派下員大會決議追認事項第㈦項決議同意，其 後系爭公業為履行78年決議贈與土地予派下員及97年決議追 認贈與土地一事，於98年12月間向臺北市北投區公所調解委 員會聲請調解，因系爭公業78年決議贈與系爭土地予陳芳標 之契約關係，於陳芳標死亡後，即由具有派下員身分之繼承 人即原告繼承，遂於99年1月12日成立調解，將系爭土地移 轉登記至原告名下，上情業經本院調取重上更一字第119號 （含101年度重訴字第332號、102年度重上字第43號）相關 民事卷宗審核屬實，並有重上更一字第119號判決書、臺北 市北投區調解委員會調解書、系爭公業第9次全員大會會議 紀錄、第20次派下員大會會議紀錄在卷可參（本院卷二第21 9-270頁）。參以系爭公業派下員陳新欉於上開民事事件中 證稱：伊於97年間擔任主任委員，以前有些派下員來台以後 ，蓋房子住在祭祀公業的土地上，後來因為稅金太重，就想 把土地送給蓋有房子的派下員，78年決議有稱派下員住那麼 久了，人家耕種都可以取得3分之2的土地，自己的派下員應 該要照顧，土地應分給派下員，稅金給他們自己去繳，若是 自己的派下員，又有蓋房子在那裡的人，就有權利可以領到 土地等語（見102年度重上字第43號第179頁背面、第180頁 背面筆錄）。堪認系爭公業同意陳芳標占用系爭土地並興建 30號房屋居住，而與陳芳標就上開土地成立使用借貸關係。 ⒊411-1、421-1地號土地之原使用權人為陳芳標，並由陳芳標 於其上建有30號房屋使用。在借地建屋之使用借貸，於借用 人興建之房屋移轉於他人時，房屋受讓人對基地之占有權源 如何，民法並未規範。依民法第426條之1規定：「租用基地 建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對 於房屋受讓人，仍繼續存在」，立法意旨乃考量租用基地建 築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權 ，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟， 為促進土地利用，並安定社會經濟，故明定其租賃契約繼續 存在，以杜紛爭。循此立法趣旨，於借地建屋之場合，土地 借用人移轉其房屋，若房屋受讓人無基地之占有權源，亦將 發生基地所有人可請求拆屋收回基地，致危害社會經濟之弊 。且土地所有人既同意他人在其土地上營造房屋，當可預見 在房屋存續期間內，他人繼續使用土地之情形。基此，本於 安定社會經濟及促進土地利用之同一規範目的，自有將民法
第426條之1規定類推適用於借地建屋法律關係，使房屋受讓 人得對基地所有人主張使用借貸關係繼續存在，以免房屋遭 訴請拆除之必要。鄭家鈺於94年3月16日經由拍賣程序購入3 0號房屋，應得類推適用民法第426條之1規定，認其對系爭 土地所有人即系爭公業主張使用借貸關係繼續存在，並據為 占有系爭土地之權源。
⒋按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第14 8條第1、2項定有明文。所謂誠信原則，係在具體之權利義 務關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免 當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人 雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於 具體個案妥善運用之方法。次按使用借貸契約係債之關係， 基於債之關係相對性，僅於當事人間有其效力。但在具體個 案，經斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀 態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則 或公共利益或以損害他人為主要目的，則應駁回其請求。而 按強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債 務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人 立於出賣人之地位(最高法院47年台上字第152號、49年台抗 字第83號判例意旨參照)。被告鄭家鈺因與陳芳標間清償票 款強制執行事件，因陳芳標死亡而由其繼承人承受執行程序 ，被告鄭家鈺自陳芳標繼承人處經由拍賣程序取得30號房屋 ，有本院93執秋6766字第0940313764號不動產權利移轉證書 (本院卷一第140頁)在卷可證。揆諸上開說明，30號房屋之 買賣關係應係以含原告在內之陳芳標繼承人為共同出賣人， 被告鄭家鈺為買受人。按出賣人應擔保第三人就買賣之標的 物，對於買受人不得主張任何權利。民法第349條定有明文 。30號房屋原為原告所有並出賣予被告鄭家鈺後，30號房屋 與原土地所有人即系爭公業既有使用借貸之法律關係，已如 前述，原告嗣後於101年7月25日自系爭公業取得30號房屋坐 落基地即411-1、421-1地號土地所有權時，當知悉30號房屋 之使用現狀，詎原告仍願意受讓30號房屋基地所有權，應認 有接受30號房屋繼續使用土地之意。原告先將30號房屋出售 被告鄭家鈺，其後取得房屋基地所有權，再以無權占有為由 ，訴請被告鄭家鈺拆屋還地，其所為顯有違誠信原則，而應 認原告取得上開土地所有權時，與被告鄭家鈺就上開土地成 立使用借貸關係，因30號房屋占有系爭土地有法律上權源， 原告請求被告鄭家鈺拆屋還地並給付相當於租金之不當得利 ，並無理由。
㈢被告洪輝煌等7人部分：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。解釋意思表示在探求表意人為意 思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交 易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為 之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規 及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先， 習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正 或補足之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照） 。如當事人對於契約有所爭執者，其於解釋時，應探求立約 之真意，並所應力求者，應於解釋契約條款時，可斟酌訂約 時客觀上所存在之一切情事而論，使契約當事人所欲達成之 契約目的能夠達成，並且應不違背契約本質者，始稱符合公 平正義之契約解釋。
⒉原告主張陳芳標與洪何束簽訂之不動產買賣契約標的僅有421 -10地號土地，且已經重上更一字第119號之確定判決，顯不 包含411-2、421-3地號土地，故被告洪輝煌等7人乃無權占 用411-2、421-3地號土地，被告洪輝煌等7人則以前詞置辯 。查陳芳標與洪何束於56年9月24日簽訂買賣契約，由洪何 束向陳芳標購買系爭公業所有而由陳芳標使用之土地，依買 賣契約第7條約定：「本件買賣不動產將來甲方（即陳芳標 ）辦理分割時，無條件提出過戶登記，一切證件（杜賣證書 、戶籍謄本、印鑑證明、土地所有權狀、完稅證明）交乙方 （即洪何束）自行辦理登記，費用全部由乙方自行負擔」， 有上開契約（本院卷二第289-291頁）在卷可證。而所謂「 辦理分割時」，係指陳芳標自系爭公業受讓土地時而言，是 陳芳標出售土地時雖非土地所有人，然嗣後陳芳標取得土地 所有權時，即有依照買賣契約履行之義務。陳芳標已於93年 11月18日死亡，原告繼承上開買賣契約之權利義務，另又繼 承陳芳標與系爭公業間之贈與關係，而於101年7月25日移轉 登記取得系爭土地所有權乙節，上情業經重上更一字第119 號確定判決所認定。兩造有爭議者厥為：上開買賣契約之標 的除包含421-10地號土地外，是否包含411-2地號土地如附 圖編號C、421-3地號土地如附圖編號D部分。 ⒊查買賣契約第1條約定：「不動產標示：北投鎮嘎嘮別段嘎嘮 別小段551號土地。建物基地：四五坪，依照現狀(店面寬度 貳四台尺)買賣位置如附圖所示」併契約後附「基地位置界 圖」，並考量上開契約為陳芳標與洪何束於56年9月24日簽 訂，28號房屋為57年1月興建完工(見28號房屋之房屋標示查 丈紀錄，本院卷第255頁)，契約簽訂日期與房屋完工日期僅
相差約3至4個月等情，可證28號房屋於上開契約簽訂前，應 已開工興建，洪何束為取得建物坐落之基地，始會向陳芳標 購買土地，並於買賣標的範圍記載「依照現狀(店面寬度貳 四台尺)」等語。至重測前嘎嘮別小段551地號土地於59年8 月10日因分割增加嘎嘮別小段551-5地號土地，其中嘎嘮別 小段551-5地號土地於79年9月13日重測編為桃源段四小段41 1地號土地，桃源段四小段411地號土地再於80年6月19日分 割出桃源段四小段411-1、411-2地號土地。另重測前嘎嘮別 小段551地號土地經重測編為桃源段四小段421地號土地，於 80年6月19日分割出桃源段四小段421-1至421-9地號土地， 其中桃源段四小段421-3地號土地於81年4月11日分割出桃源 段四小段421-10地號土地，有相關土地之土地登記簿謄本及 土地複丈原圖2幅在卷可參（本院卷二第63、65、67、71、7 3、75、81、83、85、87頁）。是28號房屋坐落基地之421-1 0、411-2、421-3地號土地，原均自重測前嘎嘮別小段511地 號土地分割而來。而洪何束與陳芳標當年簽訂上開契約之目 的及真意，在於使28號房屋取得房屋坐落基地所有權，就買 賣標的範圍而言，應以重測前嘎嘮別小段551地號土地上28 號房屋所坐落之範圍為準。28號房屋坐落土地之範圍除421- 10地號土地外，尚包含411-2、421-3地號土地上如附圖編號 C、D部分，是上開買賣契約之標的，即應包含421-10地號土 地及411-2、421-3地號土地上如附圖編號C、D部分土地。 ⒋按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務。民法第348條第1項定有明文。陳芳標於簽訂買賣 契約後將421-10地號土地及411-2、421-3地號如附圖編號C 、D部分土地交付洪何束，縱然尚未辦理所有權移轉登記， 洪阿束基於買賣關係自得占有該部分土地。洪何束、陳芳標 先後死亡後，被告洪輝煌等7人與原告分別基於繼承關係繼 承買賣法律關係。被告洪輝煌等7人所有之28號房屋基於買 賣關係占有411-2、421-3地號如附圖編號C、D部分土地，既 有法律上權源，原告請求被告洪輝煌等7人返還上開占有部 分之土地並請求給付相當於租金之不當得利，即屬無據。 ⒌原告雖又主張：洪何束依照買賣契約所買受的面積為45坪， 與421-10地號土地面積相當，顯然洪何束僅有買受421-10地 號土地。洪何束給付之價金是以45坪乘以每坪1,100元計算 ，即僅有給付421-10地號土地之價金，沒有給付過如附圖編 號C、D部分土地之價金。況若買賣契約之買賣標的有包含如 附圖編號C、D部分土地，則被告洪輝煌等7人應會在另案中 一併主張移轉登記所有權，然被告洪輝煌等7人並未為之等 語。惟上述買賣契約之目的及真意，在使28號房屋合法取得
基地，至重測前嘎嘮別小段551地號土地日後如何重測分割 ，非買賣雙方簽訂契約時所得預見，縱然現在421-10、411- 2、421-3地號土地之經界與28號房屋實際坐落範圍之界線並 非完全相符，亦不能以嗣後土地重測結果，反向推翻洪何束 與陳芳標當年簽訂買賣契約之購買範圍僅為現今421-10地號 土地。至被告洪輝煌等7人是否有於另案中一併主張移轉登 記411-2、421-3地號如附圖編號C、D部分土地之所有權，僅 為其等行使權利之選擇，不能作為權利是否存在之依據，原 告此部分主張亦不可採。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及第179條規定請 求被告拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利，均為無理 由，應予駁回。其假執行之聲請因訴之駁回失所依據，不予 准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 8 月 15 日 民事第二庭
法 官 辜 漢 忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 8 月 15 日 書記官 潘 盈 筠
附圖