臺灣臺東地方法院民事簡易判決
110年度東簡字第123號
原 告 吳添成
被 告 黃志璿
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年7月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺東縣○○市○○路○○○號房屋如附圖紅色斜 線範圍標示部分騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟元，及自民國一一〇年五月 十四日起至返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣 壹萬貳仟元。
三、被告應給付原告新臺幣肆仟捌佰貳拾捌元。四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項、第二項前段、第三項於原告依序以新臺幣參 仟元、捌仟元、肆仟元為被告供擔保後，得假執行。七、本判決第二項後段到期部分，於原告按月以壹仟柒佰元為被 告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳 述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2 款、第3款、第256條定有明文。原告起訴原聲明：「被告應 給付原告新臺幣（下同）2萬4,000元（水電費另依使用度數 列計），限期遷讓返還房屋，並自民國110年3月1日起至遷 讓房屋之日止，按月給付給付原告1萬2,000元。」。嗣經原 告補充、追加及更正，其最後聲明如後原告主張之聲明欄所 載。經查，原告依地政機關繪製之複丈成果圖補充、更正被 告應遷讓返還房屋範圍及依電表數據補充、更正被告應給付 確切費用、金額，核係補充、更正其事實上之陳述，於法並 無不合。至原告就給付租金，擴張聲明被告應給付3萬6,000 元，並縮減聲明被告自本起訴狀繕本送達被告翌日起，應每 月給付1萬2,000元，此分別屬應受判決事項之聲明之擴張及 減縮，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。貳、實體方面
一、原告主張：門牌號碼臺東市○○路000號房屋為原告所有，緣 原告前允由其兄長吳添得將門牌號碼臺東縣○○市○○路○○○號
房屋如附圖紅色斜線範圍標示部分（下稱系爭房屋）出租予 被告，約定租期自108年12月1日至109年11月30日，租金為 每月6,000元，應於每月5日前給付，被告並交付1萬2,000元 作為押金。嗣因吳添得於109年11月8日死亡，被告乃於同年 月30日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租 期自109年12月31日起至111年11月30日止，租期為2年，押 租金為1萬2,000元（與被告前交付予吳添得之押租金1萬2,0 00元相抵），電費為1度4.5元抄表另計。詎料，被告自109 年12月起即從未給付租金、電費，至110年2月止已積欠租金 3個月共1萬8,000元，經原告於110年2月20日以存證信函催 告被告限期繳清，並為終止系爭租約之意思表示及返還系爭 房屋，惟該存證信函先由被告所居住大樓管理中心人員簽收 ，嗣以無此人而退回郵件。原告再於110年3月6日以存證信 函催告，惟該存證信函仍先由被告所居住大樓管理員簽收， 嗣以逾期未領而退回郵件。原告於上開110年2月20日存證信 函中表明租期至110年2月28日終止即有終止租約之意思表示 ，為求明確，再以本件民事起訴狀繕本送達被告作為終止系 爭租約之意思表示。系爭租約既經原告依系爭租約第14條之 約定終止，被告即屬無權占有系爭房屋，惟被告迄今仍未返 還系爭房屋，亦未繳納租金，因此，依租賃之法律關係，提 起本件訴訟，請求被告應將系爭房屋騰空返還予原告；請求 被告給付積欠之租金，及自系爭租約終止日起至返還系爭房 屋之日止，按月給付違約金1萬2,000元等語。並聲明： ㈠被告應將門牌號碼臺東縣○○市○○路000號房屋如附圖紅色斜線 範圍標示部分騰空遷讓返還予原告。
㈡被告應給付原告3萬6,000元，及自本起訴狀繕本送達被告翌 日起至返還第1項所示房屋之日止，按月給付原告1萬2,000 元。
㈢被告應給付原告4,828元。
二、被告則以：伊自109年9月底未曾入住系爭房屋，系爭租約始 終於本院審理中，從未履約，自訴訟時起伊從未入住；原告 所出示之房屋稅籍證明為磚造非系爭議鐵皮屋，地號亦不相 同；電費4,828元係原告家族自用產生之費用，與伊無關等 語抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按當事 人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。民事訴訟 法第277條前段定有明文。原告主張系爭房屋為其所有，經
被告無權占有等情，既為被告否認並以前詞置辯，自應由原 告負舉證之責任。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物 租與他方使用收益，他方支付租金之契約；前項租金，得以 金錢或租賃物之孳息充之；當事人互相表示意思一致者，無 論其為明示或默示，契約即為成立，民法第421條、第153條 第1項定有明文。又租賃契約之成立，祇須當事人意思表示 一致，無論其為明示或默示，其契約即為成立，並不以訂立 書面為必要(最高法院80年度台上字第78號民事判決意旨參 照)。再按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支 付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金， 如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物 為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前 項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並 應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關 係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1 項、第2項、第455條前段分別定有明文。另民法第450條第2 項固規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有 利於承租人之習慣者，從其習慣。」然土地法第100條另定 有房屋租賃收回之限制，土地法就房屋租賃收回之規定為民 法之特別法，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第10 0條所列各款情形之一不得收回房屋（最高法院51年台上字 第1288號判例參照）。而出租人因承租人積欠租金額，除擔 保金抵償外，非達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第1 00條第3款定有明定。是出租人基於土地法第100條第3款承 租人欠租之事由，並依民法第440條第1項規定，對於支付租 金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限 內不為支付者，得終止契約（最高法院43年台上字第1143號 民事判例參照）。再按押租金之主要目的在擔保承租人租金 之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有 欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵 充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題 （最高法院104年度台上字第1569、87年度台上字第1631號 判決意旨可資參照）。又出租人因承租人遲延給付租金，定 期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止 ，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍 不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為 終止租約之意思表示（最高法院83年度台上字第1773號民事 判決意旨參照）。
㈡經查：
1.原告主張其為系爭房屋為其所有之事實，業據提出臺東縣稅
務局109年11月24日東稅房字第1090013388號函、門牌號碼 臺東縣○○市○○路000號、124-1號房屋之房屋稅籍證明書為證 （見本院卷第17頁至第19頁）。觀之上開臺東縣稅務局函文 記載「有關您所有坐落臺東市○○里○○路00000號房屋（稅籍 編號00000000000）申請更正房屋坐落一案，業已辦竣」、 「旨揭房屋坐落，依現勘更正為以下坐落：臺東市○○里00鄰 ○○路000號」等語，且互核門牌號碼臺東縣○○市○○路000號、 124-1號房屋之房屋稅籍證明書所載房屋構造、建物類別、 面積、現值、起課年月及折舊年數等欄位之記載內容均一致 ，而門牌號碼臺東縣○○市○○路000號、124-1號房屋之房屋稅 籍證明書所載納稅義務人姓名皆為原告，足認該門牌號碼臺 東縣○○市○○路000號房屋之事實上處分權人為原告。參以原 告出租予被告之系爭房屋並未懸掛門牌，該門牌號碼臺東縣 ○○市○○路000號門牌係懸掛於原告供其親友自住並未出租予 被告之磚造房屋部分等情，業經本院於111年1月6日現場勘 驗確認在卷，有現場照片可資對照（見本院卷第137頁、第1 51頁、第152頁、第154-1頁），可見被告所承租之系爭房屋 為門牌號碼臺東市○○路000號房屋之一部分。是原告主張系 爭房屋為其所有，堪信為真。被告雖以原告所出示之房屋稅 籍證明為磚造非系爭議鐵皮屋，地號亦不相同等語置辯，惟 未據提出相關證據以資佐證，所抗辯房屋稅籍正名為磚造， 非鐵皮屋，然被告所承租之系爭房屋為門牌號碼臺東市○○路 000號房屋之一部分，業經本院認定如前，且為兩造所不爭 執（見本院卷第192頁）。被告雖提臺東市○○○段000地號土 地所有權人為臺東縣政府，管理者為海洋委員會海巡署東部 分署，有臺東市○○○段000地號土地地籍謄本在卷可稽（見本 院卷第132頁），然前揭土地登記謄本充其量僅證明系爭房 屋所坐落之臺東市○○○段000地號土地所有權人為臺東縣政府 ，此與門牌號碼臺東市○○路000號房屋之事實上處分權人為 原告乙節，係屬二事，自不足動搖原告前已以上開證據證明 之事實。
2.原告主張系爭房屋係由被告與伊於109年11月30日約定成立 租賃契約，約定每月租金為6,000元，被告應於每月5日前給 付租金，押租金為1萬2,000元等情，有原告提出之系爭租約 在卷可參（見本院卷第20頁至第23頁）。被告固不否認兩造 間有簽訂系爭租約，惟事後抗辯其系爭租約始終於本院審理 中，從未履約等語。考量被告於110年7月26日業已以民事答 辯狀自承：「二、依據雙方簽訂租賃契約附件所載；出租位 置為為中華民國及臺東縣所有（證據：租賃契約附圖：紅線 範圍內）…」、「五、吳添成…並轉租予黃志璿…」等語（見
本院卷第85頁），足認原告主張系爭租約係被告與伊約定表 示欲承租系爭房屋，雙方意思表示一致，且被告就租約期間 或租金等契約必要之點亦不為爭執，則系爭租約即已於兩造 間成立等語，洵屬有據，從而，被告事後改稱其未與原告成 立系爭租約云云，委屬無據。準此，系爭房屋之租賃契約確 實成立於兩造之間，允無疑義。
3.原告主張被告自向其兄長吳添得承租系爭房屋時即占有系爭 房屋，且迄今仍繼續占有系爭房屋之事實，業據原告提出兩 造間；訴外人即被告合作伙伴胡雅婷與原告間之LINE對話紀 錄及被告與吳添得間之房租付款明細為證（見本院卷第61頁 至第77頁、第195頁至第201頁）。本院審酌：被告於111年4 月21日言詞辯論時已自承其目前仍未將系爭房屋點交予原告 、系爭房屋內還存放被告之物品在卷（見本院卷第191頁、 第192頁），且由被告於109年11月26日以LINE聯絡軟體討論 系爭租約簽訂細節時曾表示：「（原告：漏了一條押金2個 月房租，先退再收，結清前約，另請胡小姐拍一下電錶，以 結清前約）我這星期會回臺東在拍給你」、等語（見本院卷 第63頁），嗣於109年11月29日亦拍攝系爭房屋電錶度數照 片傳送予原告（見本院卷第67頁），及胡雅婷曾於110年1月 5日前某時曾將其當天與被告間之LINE對話紀錄轉貼予原告 ，胡雅婷於該LINE對話紀錄提及原告告知她鐵工確定將於1 月11日修繕其房屋屋頂及與工作室銜接處漏水的位置，亦告 知被告「目前店內所有東西還在整理中，…小房間還是幫你 鎖上，…鑰匙放在原本位置」、「另外吳先生（指原告）要 求我離開時拍電表，我也傳給你（指被告）」等語後，被告 則對胡雅婷稱「我沒有要撤離，他們（指原告）如果有動到 我的任何財產，我會一併求償」、「離開時幫我上鎖」等語 （見本院卷第198頁、第199頁，胡雅婷為被告合作伙伴部分 參本院卷第193頁），又本院於111年1月6日現場履勘時，被 告自承「我所租範圍內所有物件是我的…我們現在所使用的 熱水器、冰箱是我們自己買的，至於冷氣（良峰牌）主機及 分離式冷氣各1台，則是吳添得提供給我們的」等語在卷（ 見本院卷第135頁）等情，足認原告此部分所主張應為可採 。而被告就其抗辯伊於109年11月30日前就已經把系爭房屋 內他的東西搬走之事實並未提出證據證明，況被告既未主動 通知原告交屋，亦未將系爭房屋交還，使原告得以直接占有 系爭房屋，被告顯未盡承租人於租賃契約終止時，返還系爭 房屋之義務。且縱被告未居住在系爭房屋，亦尚不足以認定 系爭房屋非被告占有中。是被告上開抗辯，顯非可信。 4.查原告於簽訂系爭租約時，與被告約定之押租金1萬2,000元
係以被告前交付予原告兄長吳添得之押租金1萬2,000元相抵 方式收取乙節，有原告所提兩造LINE通聯紀錄在卷可查（見 本院卷第67頁），由原告列計「前約（指被告與吳添得間之 租賃契約）結算」及「新約（指系爭租約）啟動」之金額後 ，僅要求被告給付前約最後1個月租金、前約時期電費及新 約第一個月租金，並未實際退還被告交付予吳添得之押租金 等節可知，被告抗辯兩造約定系爭租約押租金部分是從其繳 給吳添得的1萬2,000元直接轉為兩造間系爭租約的保證金， 原告及吳添得之繼承人至今均未還被告前約押租金（見本院 卷第187頁、第226頁），即屬有據而為可採。且被告從未給 付過任何租金給原告，也沒有寄過任何咖啡給原告等情，業 經被告於本院審理時自承明確（見本院卷第190頁）。原告 固110年2月20日寄予被告之存證信函中提及其業已多次催告 均未獲被告回應，並表示其依系爭租約第14條約定主張兩造 間系爭租約之租期至110年2月28日為止，復於110年3月6日 寄予被告之存證信函中請求被告於收信後3日內給付所積欠 租金及水電費，並於3月底前遷讓返還房屋，然原告並未就 其於110年2月20日前多次催告部分舉證以實其說，且其於11 0年2月20日對被告為終止系爭租約之意思表示時，將被告所 積欠租金以押租金抵充後，被告僅積欠1個月租金，而原告 於110年3月6日寄予被告之存證信函中隻字未提對被告為終 止系爭租約之意思表示，有上開2存證信函可稽（見本院卷 第24頁至第29頁），應認原告係未經催告即逕向被告為終止 系爭租約之意思表示，自不生終止系爭租約之效力。嗣至原 告於110年4月12日提起本件訴訟時，被告積欠租金已達5個 月，扣除被告已繳納之押租金，已延遲給付租金達2個月以 上，依前開說明，原告自可行使其法定終止權。又原告以民 事起訴狀繕本送達為催告被告給付租金之意思表示，被告業 於110年5月13日收受民事起訴狀繕本等情，有送達證書附卷 可參（見本院卷第43頁)。然被告迄今仍未給付原告積欠之 房租，依上開說明，系爭租約已自110年5月13日起即發生終 止系爭租約之效力，被告即應負返還租賃物之義務，而無占 有系爭房屋之正當權源。惟被告迄今仍繼續占有系爭房屋， 自屬無權占有。從而，原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返 還予原告，為有理由，自應准許。
㈢系爭租約業於110年5月13日合法終止，已認定如前。被告尚 有109年12月至110年5月份租金3萬6,000元【計算式：6000× 6＝36000】及電費4,828元【計算式：[(0000－000)＋(637－556 )]×4.5＝4828，小數點以下無條件捨去】未付，業據被告自 承其從未給付原告租金，及原告提出電表數據照片為證（見
本院卷第158頁）。被告雖辯稱電費4,828元與伊無關，然參 酌前揭電表均裝設於被告所承租之系爭房屋內，業據本院勘 驗認定，被告亦於109年11月利用LINE聯絡軟體將內有上開 電表數據之照片傳送予原告，復有電表照片在卷可查（見本 院卷第140頁至第141頁），而被告就其抗辯未提出任何證據 證明之，故應認原告主張為可採。而原告前已收取押租金1 萬2,000元，已如前述，依前揭說明，該押租金應予抵充， 是原告請求被告給付欠繳之租金2萬4,000元【計算式：0000 0－00000＝24000】及電費4,828元，即屬有據，應予准許，逾 此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
㈣按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額；民法第250條第1項、第2項定有明文。次按， 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2條亦有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一 般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人 如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；若 所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減 ，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法 院96年度台上字第107 號、82年度台上字第2529號判決意旨 參照）。經查，系爭租約第11條約定：本契約租賃期滿後， 非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方 （指承租人）應於租約期滿，或終止時，將租賃房屋遷讓交 還給甲方（指出租人），不得藉詞任何理由，繼續使用本租 賃房屋。亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未 即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃 期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照房租兩倍計算之違約金（ 見本院卷第21頁）。經核上開違約金之約定，並未約定為懲 罰性違約金，應屬因未履行遷讓房屋而生之損害賠償總額約 定。被告於系爭租約終止後，未隨即遷讓返還系爭房屋，確 有違約之事實，並審酌系爭房屋租金之高低、一般未遵期遷 讓房屋之違約金約為每月租金之2至3倍及原告未另行向被告 請求為返還租賃物期間期間相當於租金之不當得利等情，認 系爭租約約定之違約金為每月租金之2倍尚屬合理，應予准 許。
四、綜上所述，原告依據租賃法律關係及系爭租約第3條、第5條 、第11條之約定，請求：㈠被告應將門牌號碼臺東縣○○市○○
路000號房屋如附圖紅色斜線範圍標示部分騰空遷讓返還予 原告；㈡被告應給付原告2萬4,000元，及自110年5月14日起 至返還前項所示房屋之日止，按月給付原告1萬2,000元；㈢ 被告應給付原告4,828元，為有理由，應予准許，逾此部分 ，為無理由，應予駁回。又本件係就民事訴訟法第427條第2 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就原告部分勝訴 部分，應依職權宣告假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其於攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論 述，附此敘明。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。以一訴附帶請求其孳 息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟 法第77之2條第2項定有明文。本件原告僅就其請求被告積欠 之租金部分係部分敗訴，是以本件訴訟費用應由被告全部負 擔，併此說明。
中 華 民 國 111 年 8 月 5 日 臺東簡易庭 法 官 吳俐臻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由（應按他造當事人之人數檢附繕本）。中 華 民 國 111 年 8 月 7 日 書記官 王品涵