臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
111年度南簡字第440號
原 告 王宏琪即大聯盟資產管理顧問社
訴訟代理人 侯信逸律師
鄭志侖律師
連彬翰律師
謝明澂律師
被 告 范芳瑜
訴訟代理人 陳樹村律師
張桐嘉律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，經本院於民國111年7月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣85,826元，及自民國111年3月15日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣2,430元，其中新臺幣1,000元由被告負擔， 餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣85,826元 為原告預供擔保，得免為假執行。
理 由
一、原告起訴主張：原告於民國110年9月29日與被告范芳瑜，及 訴外人范揚鎏、范玉珍、鍾美霞(下合稱范芳瑜等4人，分稱 其名)簽立土地委託銷售契約書(下稱系爭委託銷售契約書) ，約定由原告為范芳瑜等4人居間仲介出售附表所示之土地( 下合稱系爭3筆土地，分稱系爭38-1、38-21、38-20地號土 地)，居間報酬為成交價百分之4。嗣經原告居間仲介，訴外 人統合開發股份有限公司(下稱統合公司）於110年11月30日 與范芳瑜等4人簽立系爭3筆土地及土地上未保存登記建物之 買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣總價金為新臺幣( 下同)2,300萬元，爰依系爭委託銷售契約書請求范芳瑜給付 居間報酬報酬23萬元【計算式：2,300萬元百分之44人】 等語。並聲明：范芳瑜應給付原告23萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息； 願供擔保，請准宣告假執行(見調字卷第13頁)。二、范芳瑜則以：系爭買賣契約其他約定事項第2條約定：「土 地共有人如有依法提出優先購買權購買，本買賣契約雙方同 意無條件解除…」等語，則該約定事項為系爭買賣契約之特 約且為解除條件。因系爭38-1、38-21地號土地共有人邱垂
鴻主張依土地法第34條之1規定行使該2筆土地優先購買權， 則系爭買賣契約因解除條件成就而自始失其效力，系爭買賣 契約既不存在，依民法第568條規定及最高法院判決意旨， 原告即不得請求居間報酬。縱原告得請求居間報酬，原告亦 曾同意居間報酬費用為成交價百分之2，並非百分之4，故原 告請求23萬元居間報酬無理由等語置辯。並聲明：原告之訴 及假執行之聲請均駁回(見簡字卷第15頁)。三、兩造不爭執事項(見簡字卷第66、67頁)： ㈠原告於110年9月29日與范芳瑜等4人簽立系爭委託銷售契約書 ，約定由原告為范芳瑜等4人居間仲介系爭3筆土地。 ㈡范芳瑜就系爭3筆土地之權利範圍均為125/670。 ㈢統合公司經原告居間仲介，於110年11月30日與范芳瑜等4人 簽立系爭買賣契約，買賣總價金為2,300萬元，范芳瑜依其 應有部分得分配之價金為4,291,311元。 ㈣系爭買賣契約其他約定事項第2條附有以共有人行使優先承購 權為解除條件。
㈤系爭38-1、38-21地號土地共有人邱垂鴻行使優先承購權。 ㈥統合公司與范芳瑜等4人於111年1月25日簽立解除協議書。四、兩造爭執事項(見簡字卷第67頁)：
㈠系爭買賣契約解除條件是否已經成就（即其他約定事項第2條 的優先承購權是包含系爭3筆土地還是只有系爭38-1、38-21 的農牧用地）？
㈡如果解除條件已成就，范芳瑜是否應付仲介費用？應付之數 額為何？
㈢如果解除條件未成就，范芳瑜是否應付仲介費？應付之數額 為何？
五、本院判斷之理由：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件 者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第565條 、第568條定有明文。又居間人，以契約因其報告或媒介而 成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件 成就前，居間人不得請求報酬，為民法第568條所明定。而 該條之立法理由為：「查民律草案第759條理由謂居間之報 酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦 最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居 間人不得請求報酬。至契約雖已成立，而附有停止條件者， 其停止條件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就，契 約即不成立也。附有解除條件者，亦可以此類推，無待明文
規定也」，是如居間人居間成立之契約，事後因成立時已附 隨之情事，例如撤銷權、解除條件等原因而消滅時，居間人 應負返還報酬之義務，因訂約時已存在之瑕疵而解除契約者 ，亦同。然如因契約成立後發生之情事，例如因債務不履行 之解除或當事人合意解除等原因而消滅時，則不負此義務。 ㈡經查：
⒈原告與范芳瑜等4人簽立系爭委託銷售契約書(見調字卷第19 至23頁)，約定由原告為范芳瑜等4人居間銷售系爭3筆土地 ；統合公司經原告居間仲介，於110年11月30日與范芳瑜等4 人簽立系爭買賣契約(見調字卷第31至37頁）等節，為兩造 所不爭執，並有系爭委託銷售契約書、系爭買賣契約在卷可 佐，堪信為真。
⒉系爭買賣契約解除條件未成就：
⑴按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的 既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條之 1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分 時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他 共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有 人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言(最高法院65年 台上字第853號判例、85年度台上字第793號、88年度台上字 第2126號、100年度台再字第46號等判決參照)。再者，土地 法第34條之1執行要點第10點於106年12月1日修正為：部分 共有人依本法條第1項規定出賣共有土地或建物時，他共有 人得以出賣之「同一條件」共同或單獨優先購買。核其立法 理由明白揭櫫：所謂「同一條件」係指出賣之共有人與他人 所訂契約或他人承諾之一切條件而言，他共有人行使優先承 購權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條 件(土地法第34條之1執行要點第10點立法理由參照)。則系 爭38-1、38-21地號土地共有人邱垂鴻，僅對該2筆土地及土 地上未保存登記建物行使優先承購權乙情，為兩造所不爭執 ，復有邱垂鴻110年12月13日關西郵局第81號存證信函(見調 字卷第73頁)在卷可證，依上開說明，邱垂鴻既非接受系爭 買賣契約同一條件，其優先購買權之行使要非合法。 ⑵又系爭買賣契約其他約定事項第2條記載：土地共有人如有依 法提出優先購買權購買，本買賣契約雙方同意無條件解除， 統合公司領回已支付票據；同時本合約更換新甲方【按即買 方】，依土地法第34條之1規定新甲方承受本合約，依同一 條件承買及付款(見調字卷第36頁)。而系爭買賣契約承辦地 政士助理羅玉妹到庭結證稱：系爭不動產買賣契約是我們事 務所製作的，簽約的時候，每個人都有一份契約書，我們有
跟當事人說明買賣標的物及各共有人應得的價款，這件買賣 的出賣人是范芳瑜等4人，但因為劉素貞、邱垂鴻是土地共 有人，這件是要用土地法34條之1處分整個共有物，不是買 賣應有部分，所以土地全部共有人都要列為出賣人，通知後 如果劉素貞、邱垂鴻不買，就會把這2人的價金提存，如果 這2人要買，就會用優先承買的方式，買賣總價款2,300萬是 指系爭3筆土地全部。系爭不動產買賣契約其他約定事項第2 條，我們在簽約的時候，是照文字說明而已，沒有特別說明 共有人的優先承買是否要系爭3筆土地綁在一起買，當初簽 約的時候沒有講得很清楚。共有人可不可以只優購其中的某 筆土地，這不是我們地政士要決定的，我們的程序就是把買 賣契約整份寄給共有人，如果共有人全部買就沒問題，如果 他們只要買其中幾筆，那他自己要去法院起訴確認有無優先 購買權，由法院判定。邱垂鴻曾經發2次存證函給我們事務 所，第1次存證信函說他要優購系爭38-1、38-21的農牧用地 ，但是我們認為這樣不是同一條件優購，所以我們沒有跟他 聯絡，後來他又發了第2次存證信函問我們為什麼都不跟他 聯絡，我們也沒有回他等語(見簡字卷第151至154頁)。足徵 統合公司與范芳瑜等4人就系爭買賣契約其他約定事項第2條 ，並未特別約明以共有人得部分承買為解除條件，則范芳瑜 主張：共有人邱垂鴻行使系爭38-1、38-21地號土地優先承 購權，系爭買賣契約解除條件成就等語，亦難憑採。 ⑶依上，系爭買賣契約之解除條件並未成就，被告應給付居間 報酬。
⒊范芳瑜應付居間報酬數額為85,826元： ⑴系爭委託銷售契約書固記載：成交時由原告收取成交價百分 之4服務費報酬(見調字卷第21頁)，惟依兩造不爭執之Line 對話紀錄，原告111年1月3日在Line上表示：范芳瑜等4人委 託原告仲介系爭3筆土地出售與統合公司，成交價金2,300萬 元，居間仲介費為百分之2，特此提出說明(見簡字卷第21頁 )；證人黃鳳娟到庭結證稱：(簡字卷第21頁)Line上的鳳娟 就是我，我是范揚鎏的太太，范芳瑜、范揚鎏、范玉珍是兄 妹，鍾美霞是我們弟媳。我和范揚鎏共用手機，范揚鎏和原 告聯絡都是用我的手機，系爭3筆土地委託原告仲介，原告 本來說仲介費要百分之4，就是每個人拿到的買賣價金的百 分之4，范揚鎏就跟原告喬，原告同意收百分之2，就是范芳 瑜等4人都是百分之2，范揚鎏跟原告協商仲介費有得到范芳 瑜、范玉珍、鍾美霞同意等語(見簡字卷第156至157頁)；范 揚鎏到庭結證稱：范芳瑜介紹原告幫我們仲介土地，我們在 家裡簽系爭委託銷售契約書，當時簽系爭委託銷售契約的時
候，我有私底下問原告仲介費多少，原告說百分之2，原告 說契約雖然寫百分之4，但私下收百分之2，我不知道系爭委 託銷售契約書為何要寫百分之4，我在系爭委託銷售契約書 上看到百分之4，我就在Line問原告，要證明仲介費是收百 分之2，我已經忘記我用Line問原告仲介費的時候，邱垂鴻 是不是已經發存證信函主張優購權了，仲介費要依照個人拿 到的買賣價金去計算，像范玉珍，持分比我們少，就算是百 分之2，范玉珍要給的仲介費也比我們少等語(見簡字卷第15 9至160頁)。
⑵況依原告起訴所提出之買賣價金分配計算書(見調字卷第39至 40頁)，明白記載系爭3筆土地及未保存登記建物若交易成功 ，范芳瑜等4人及劉素貞、邱垂鴻應給付之居間報酬係按各 人所得分配買賣價款百分之4計算，並非按人數平均分配， 而羅玉妹亦結證稱：買賣價金分配計算書是我們事務所製作 的，只有寄給劉素貞、邱垂鴻，是要告訴他們如果整筆土地 出售就是這樣分錢，買賣價金分配計算書沒有給范芳瑜等4 人看過等語(見簡字卷第153頁)，益徵本件因系爭3筆土係依 土地法第34條之1規定出售全部共有物，故承辦地政士製作 價金分配計算書亦記載劉素貞、邱垂鴻應按可得分配買賣價 款百分之4給付居間報酬予原告【縱使劉素貞、邱垂鴻並未 與原告成立居間契約】，更足證范揚鎏結證稱：原告說系爭 委託銷售契約書雖然寫報酬百分之4，但私下收百分之2，我 不知道系爭委託銷售契約書為何要寫百分之4等語為可採， 即原告意在避免劉素貞、邱垂鴻亦主張按可分配價款百分之 2計算居間報酬。
⑶依上，足徵兩造約定的居間報酬為各人可分配買賣價金的百 分之2。原告雖主張：百分之2仲介費是要以2,300萬元履約 ，且范芳瑜等4人依約給付報酬，才會以百分之2計算仲介費 等語(見簡字卷第64頁)，惟未舉證以實其說，尚難憑採。 則范芳瑜應給付之居間報酬為85,826元【計算式：可分配買 賣價款4,291,311元百分之2，元以下四捨五入】，逾此部 分之請求，則無理由。
⑷至統合公司與范芳瑜等4人嗣雖於111年1月25日簽立解除協議 書，合意解除系爭買賣契約，惟參照前開說明，此不因而解 免范芳瑜應給付居間報酬之義務，附此敘明。
六、綜上，原告依系爭委託銷售契約及居間之法律關係，請求范 芳瑜給付85,826元，及自起訴狀繕本送達翌日之111年3月15 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理 由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由。
七、本判決係屬民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴
之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假 執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供 擔保後，得免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本 判決之結果不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 8 月 10 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 王淑惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 8 月 11 日 書 記 官 洪凌婷
附表：
編號 土地 共有人權利範圍 土地分區 1 新竹縣○○鎮○○○段○○○○段00000地號 范揚鎏670分之125、范芳瑜670分之125、范玉珍670分之95、鍾美霞670分之125、劉素珍67分之20 山坡地保育區丙種建築用地 2 新竹縣○○鎮○○○段○○○○段0000地號 范揚鎏670分之125、范芳瑜670分之125、范玉珍670分之95、鍾美霞670分之125、邱垂鴻67分之20 山坡地保育區農牧用地 3 新竹縣○○鎮○○○段○○○○段00000地號 范揚鎏670分之125、范芳瑜670分之125、范玉珍670分之95、鍾美霞670分之125、邱垂鴻67分之20 山坡地保育區農牧用地
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