臺灣臺中地方法院民事判決 94年度重訴字第303號
原 告 光宇醫療儀器有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 張繼準律師
複代理人 黃琪雅律師
被 告 雙鸁企業股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 何崇民律師
複代理人 乙○○
上列當事人間履行契約等事件，本院於民國94年11月22日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告於原告給付新台幣32,800,000元同時，應將㈠如附表1、2所示之土地及建物之所有權移轉登記予原告，並全部騰空交付原告；㈡如附表3所示之動產交付原告。
被告應自92年1月31日起至履行本判決第1項義務日止，按日給付原告3,980元。
原告其餘之訴駁回。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣11,950,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣35,850,000元為原告預供擔保，得免假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告經訴外人昇逸不動產投資股份有限公司（以 下簡稱昇逸公司）之仲介，於民國92年1月1日與由訴外人謝 婉容代理之被告，就附表1、2之不動產及附表3之動產訂立 買賣契約，價金總共為35,850,000元。依該契約第3條第1項 約定：本契約簽訂同時，買方（即原告）應支付賣方（即被 告）簽約款新台幣（下同）1,050,000元。同條第2項約定： 於92年1月6日賣方備齊所有權移轉登記應備文件及蓋妥移轉 登記書表交予雙方指定代書，同時買方應支付賣方備件款2, 000,000元。第4條第1項約定：雙方應於買方支付備件款時 ，將本契約移轉登記所須之書表及證明文件蓋妥印鑑章，交 付代書辦理不動產所有權移轉登記手續。原告已依約支付被 告3,050,000元。該契約第9條並約定：本契約書自簽訂日起 生效，雙方均不得反悔，若一方違反本約各條款之義務或不 履行時，應賠償他方每日按買賣總價千分之0.6作為賠償金 。此為懲罰性違約金之約定；特約條款第2條約定：買賣雙 方同意1樓廠房於92年1月30日前點交買方使用，2樓廠房及 辦公室於92年3月15日前點交買方使用。被告迄今均未點交
。訴外人謝婉容為被告定代理人之妻，亦為被告之監察人， 其就系爭買賣係經被告法定代理人之授權。被告之所有股東 就公司事務全權授權被告處理，系爭買賣既屬全體股東授權 被告處理公司業務之範圍，則縱股東臨時會未實際召開，亦 難以此否認系爭買賣確經被告授權。被告舉另案昇逸公司與 被告間給付服務費之92年度中簡字第782號、92年度簡上字 第266號民事案件，以認謝婉容無權代理，為不當援引。而 本院94年度訴字第248號被告與訴外人黃金車間請求返還不 動產所有權狀事件，更明確認定謝婉容就系爭買賣為有權代 理。系爭股東臨時會議記錄縱認為訴外人謝婉容與陳昇輝私 自製作，然既係私自製作，原告本即無從得知，而被告、負 責人及全體股東之印章均置於被告處，被告之事務復可由被 告監察人即謝婉容取得前開印章處理，又兩造訂定系爭賣前 ，謝婉容更代表被告及被告總經理攜同原告法定代理人、前 往參觀，謝婉容之行為構成表見代理，被告自應依民法第16 9條規定負授權人之責任。系爭買賣契約之所以有特別約款 第2條之約定，乃因原告於締約時急需廠房使用，而被告明 知原告急需使用系爭不動產，且兩造復於契約中明定被告應 先將部分不動產點交予原告使用，卻因事後對契約內容不滿 ，即枉顧誠信，片面毀約，原告所受損失難以金錢計，而衡 懲罰性違約金在強制債務人履行債務所具強制罰之精神，不 應酌減。爰依民法第348條第1項之規定，請求被告交付買賣 標的物並移轉所有權，並依兩造上開違約金給付之約定，請 求被告給付違約金。並聲明：㈠被告於原告給付32,800,000 元同時，應將①如附表1、2所示之土地及建物之所有權移轉 登記予原告，並全部騰空交付原告；②如附表3所示之動產 交付原告；㈡被告應自92年1月31日起至履行合約義務日止 ，按日給付原告21,510元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：系爭買賣標的物為被告營業場所之所在，價值高 達35,850,000元，屬被告全部或主要部分或財產，依公司法 第185條第1項第2款規定，系爭買賣應經股東會特別決議。 詎訴外人謝婉容與昇逸公司法定代理人陳昇輝共同偽造出席 股東一致同意系爭買賣及選任謝婉容代表出售事宜之股東會 議記錄，亦無被告法定代理人之授權，謝婉容即以代理人之 名義代理被告與原告訂定系爭買賣契約，顯係無權代理。而 此由鈞院92年度訴字第2273號刑事案件，就訴外人謝婉容、 陳昇輝偽造股東臨時會議記錄判決偽造文書罪，後雖經高等 法院台中分院93年度上訴字第87號改判無罪，惟不否認並無 所謂股東臨時會召開之事實，及訴外人昇逸公司因仲介系爭 買賣，訴請被告給付服務費，經本院92年度中簡字第782號
、92年度簡上字第266號民事判決以：訴外人謝婉容無權代 理被告與訴外人昇逸公司訂定仲介服務契約，且訴外人昇逸 公司亦可得知訴外人謝婉容無權代理被告為系爭買賣，判決 訴外人昇逸公司敗訴確定，益證謝婉容為無權代理。鈞院94 年度訴字第248號民事判決認訴外人謝婉容就本件買賣行為 應有權代理原告公司是誤認證據證明力不同之採證，完全依 刑事判決的認定，沒有參考價值。本件亦無表見代理之適用 ，系爭不實之股東會議臨時會議記錄是由訴外人謝婉容、陳 昇輝於92年1月初偽造，系爭不動產買賣契約書是於92年1月 1日簽訂，且原告與訴外人謝婉容簽約過程中，並無任何足 以認定訴外人謝婉容已受被告公司授權之證明，無表見代理 之適用，縱使有表見代理之適用，亦有公司法185條第1項第 2款之適用。原告主張被告應依約就延期履行，每日按買賣 價金千分之0.6給付違約金，亦即被告自92年1月31日起每日 應付21,510元之違約金，迄今（94年9月1日）約974天，則 得請求之金額為20,283,930元。然原告因契約未履行所受之 損害，應為系爭不動產相當於租金之損害，而系爭二筆土地 面積合計2,370平方公尺，93年1月申報地價皆為每平方公尺 1,120元，則依土地法第97條第1項規定，每年租金上限為 265,440元，換算成每日租金為727元；系爭二棟建物申報價 為5,771,100元，每年租金上限為577,110元，每日租金應為 1,581元，縱土地與建物租金相加，亦僅每日2,308元，遠遜 於原告依約得請求之違約金；其次，原告已支付被告之3,05 0,000元，自92年1月1日締約迄今約32個月，倘依民法205條 法定最高利率年息20%計算，利息約為1,626,667元，亦遠低 於原告依約得請求之金額；況謝婉容擅自與原告締約時，被 告法定代理人甲○○正於大陸行商，其獲知後，旋以存證信 函通知原告解約事宜，經民事判決謝婉容係無權代理後，再 以存證信函通知原告系爭買賣契約應屬無效，因此原告應有 相當期間做好準備。因此審酌上開各點及衡量兩造利益，縱 兩造契約成立，被告需履行契約內容，原告得請求之違約金 亦屬過高。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保，請准宣 告免假執行。
三、兩造不爭執之事實：
(一)原告經訴外人昇逸公司之仲介，於92年1月1日與由訴外人謝 婉容代理之被告，就附表1、2之不動產及附表3之動產訂立 買賣契約，價金共為35,850,000元。(二)系爭買賣契約第3條第1項約定：本契約簽訂同時，買方應支 付賣方簽約款1,050,000元。同條第2項約定：於92年1月6日 賣方備齊所有權移轉登記應備文件及蓋妥移轉登記書表交予
雙方指定代書，同時買方應支付賣方備件款2,000,000元。 第4條第1項約定：雙方應於買方支付備件款時，將本契約移 轉登記所須之書表及證明文件蓋妥印鑑章，交付代書辦理不 動產所有權移轉登記手續。原告已依約支付被告3,050,000 元。
(三)系爭買賣契約第9條約定：本契約書自簽訂日起生效，雙方 均不得反悔，若一方違反本約各條款之義務或不履行時，應 賠償他方每日按買賣總價千分之0.6作為賠償金。此為懲罰 性違約金之約定；特約條款第2條約定：買賣雙方同意1樓廠 房於92年1月30日前點交買方使用，2樓廠房及辦公室於92年 3月15日前點交買方使用。被告迄今均未點交。四、得心證之理由：
兩造厥有爭執者，為訴外人謝婉容是否有權代理？被告是否 應負表見代理之授權人責任？及系爭買賣契約第9條違約金 之約定是否過高應予酌減？查：
(一)按公司法第185條第1項第2款規定：公司為左列行為，應有 代表已發行股份總數3分之2以上股東出席之股東會，以出席 股東表決權過半數之同意行之：二、讓與全部或主要部分之 營業或財產。其立法原意，欲期股東得事先知悉，俾踴躍出 席股東會，且反對該議案之股東始能決議前，先以書面通知 公司反對該項行為之意思表示，以為行使同法第186條以下 股份收買請求權之準備。而依公司法第208條第3項之規定， 董事長對外代表公司，而股東會則為公司之最高意思機關， 故董事長代表公司締結關於讓與全部或主要部分之營業或財 產之契約，依同法第185條第1項第2款之規定，應有代表已 發行股份總數3分之2以上股東出席之股東會，以出席股東表 決權過半數之同意行之。如董事長未經股東會上揭特別決議 ，而代表公司締結關於讓與全部或主要部分之營業或財產之 契約，其效力如何，公司法雖無明文，應類推適用關於無權 代理之規定。故如股東均已授權，自不得再援引公司法第18 5條第1項第2款規定主張無權代理。再雖兩造就系爭買賣標 的物是否為屬被告全部或主要部分之財產之爭執，被告業據 提出土地及建物登記謄本、臺中市稅捐稽徵處房屋稅籍證明 書、資產負債表、及全國財產稅總歸戶財產查詢清單為證， 固可認被告抗辯系爭買賣標的物是屬被告全部或主要部分財 產等情為真實。然原告主張：原告經訴外人昇逸公司之仲介 ，於92年1月1日與由訴外人謝婉容代理之被告，就附表1、2 之不動產及附表3之動產訂立買賣契約，價金總共為35,850, 000元之事實，業據其提出不動產買賣契約書、付款支票、 土地及建物登記謄本為證，並據兩造對原告經訴外人昇逸公
司之仲介，於92年1月1日與由訴外人謝婉容代理之被告，就 附表1、2之不動產及附表3之動產訂立買賣契約，價金共為 35,850,000元之事實所不爭執。而雖被告抗辯：訴外人謝婉 容與昇逸公司法定代理人陳昇輝共同偽造出席股東一致同意 系爭買賣及選任謝婉容代表出售事宜之股東會議記錄，亦無 被告法定代理人之授權，謝婉容即以代理人之名義代理被告 與原告訂定系爭買賣契約，顯係無權代理云云，亦據其提出 本院92年度訴字第2273號刑事判決、92年度中簡字第782號 民事判決、92年度簡上字第266號民事判決、臺灣高等法院 臺中分院93年度上訴字第87號刑事判決、存證信函及刑事聲 請上訴狀為證，並聲請調閱本院92年度訴字第2273號、臺灣 高等法院臺中分院93年度上訴字第87號刑事卷宗。惟查：被 告公司股東為被告法定代理人甲○○、訴外人任林敏珍、盧 林明美、謝婉容、吳定國、江添欄（股東名簿誤載為江天欄 ）、林思嫣七人。被告公司法定代理人甲○○持有被告公司 股份1,150,000股、訴外人謝婉容持有85,000股、林思嫣持 有52,500股、任林敏珍、盧林明美、江添欄各持有2,500股 、吳定國持有5,000股。上開股東中，訴外人任林敏珍、盧 林明美為被告公司法定代理人甲○○之大姐、二姐、訴外人 林思嫣為被告公司法定代理人甲○○、訴外人謝婉容之女兒 ，現在美國就學，並未出資，僅係訴外人謝婉容以其名義作 為股東；吳定國、江添欄分別為被告公司總經理、加工部門 職員，訴外人任林敏珍、盧林明美、江添欄從未參與被告公 司事務，均將印章交予被告公司全權授權公司處理。訴外人 吳定國於系爭標的物買賣時，並帶原告法定代理人丙○○偕 同訴外人即因原告公司為系爭買賣標的物之貸款而至系爭標 的物進行估價之台中商銀職員葉勝發參觀整個廠房、土地及 設備，並告知丙○○被告公司即將遷廠至大陸去。被告公司 之大小章及股東印章並均放在金庫內，訴外人謝婉容可隨時 拿取。原告法定代理人丙○○曾至被告公司看廠房二次，訴 外人謝婉容並表示價錢其可以決定，但最後還是必須經被告 公司法定代理人甲○○同意，其後訴外人謝婉容表示甲○○ 有答應出售。原告支付被告買賣價金之第1、2期款亦均入被 告公司帳戶內。告訴代理人並於92年12月10日在前開刑事案 件中陳述：被告公司在臺灣營運狀況不佳，有打算結束營業 ，遷廠至大陸。於買賣契約成立後，被告法定代理人甲○○ 曾於92年1月21日委由律師發存證信函欲解除契約，載明： 「本人與丙○○於九十二年一月一日簽訂不動產買賣契約書 ，嗣經詳閱本件買賣契約書內容，顯有違誠信、公平原則， ----」等語，其後於同年月29日再寄發存證信函時，於存證
信函中始記載「本人於近日發現本公司股東臨時會議記錄乙 份深感疑惑，本公司並未於九十一年十一月二十日召開會議 ，顯然上開文件係屬偽造----是故台端與本人簽立隻買賣契 約應屬無效，請台端物再無謂爭議，函到後主動接洽善後事 宜，以為商誼。有關台端與代書及本公司謝婉容之共同偽造 文書乙事，本人可不予追究----」等語之事實，業有被告公 司案卷、原告提出之前開支票影本及被告提出之前開存證信 函在卷可稽，並有被告公司法定代理人甲○○、訴外人任林 敏珍、盧林明美之法務部戶役政連結作業系統及存證信函附 於前開刑事卷內可憑，復據訴外人謝婉容於前開刑事案件內 陳述明確，亦經原告法定代理人丙○○、訴外人任林敏珍、 盧林明美、江添欄、吳定國、葉勝發分別於93年4月1日、93 年5月20日等在前開刑事案件內證述明確，亦有前開刑事案 件卷證可佐。由上開被告公司股東授權情節，可知被告公司 全體股東均交付印章置放於公司，全權授權被告公司法定代 理人處理公司一切事務，再依系爭買賣標的物買賣原因及過 程與被告欲解約過程觀之，亦明訴外人謝婉容確實經由被告 公司法定代理人授權始訂定系爭買賣契約。訴外人謝婉容就 系爭買賣自為有權代理。被告猶以公司法第185條第1項第2 款規定置辯訴外人謝婉容就系爭買賣為無權代理云云，依上 說明，即無理由。
(二)訴外人謝婉如既係有權代理被告訂立系爭契約，兩造即應受 系爭契約之拘束。而兩造並對系爭買賣價金共為35,850,000 元，原告已依約支付被告3,050,000元之事實亦不爭執，復 有原告提出之前開不動產買賣契約書及支票影本為證。則原 告依據民法第348條第1項之規定，請求被告交付買賣標的物 並移轉所有權，求為判決被告於原告給付32,800,000元同時 ，應將①如附表1、2所示之土地及建物之所有權移轉登記予 原告，並全部騰空交付原告；②如附表3所示之動產交付原 告，即屬正當，應予准許。
(三)按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民 法第250條第1項定有明文。兩造於系爭契約第9條約定：本 契約書自簽訂日起生效，雙方均不得反悔，若一方違反本約 各條款之義務或不履行時，應賠償他方每日按買賣總價千分 之0.6作為賠償金，並於特約條款第2條約定：買賣雙方同意 1樓廠房於92年1月30日前點交買方使用，2樓廠房及辦公室 於92年3月15日前點交買方使用。被告迄今均未點交之事實 ，亦有前開不動產買賣契約書在卷可憑，並為兩造所不爭執 。依兩造之前開約定，原告固得請求被告給付自92年1月30 日未點交一樓廠房翌日即92年1月31日起至履行系爭契約義
務日止，依兩造約定應給付之違約金。惟按約定之違約金過 高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文。至 於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人 所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者， 除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願 依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減 至相當之數額，最高法院著有79年度台上字第1915號判例意 旨足資參照。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建 築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項亦有 明文。再土地法第97條關於房屋及基地計收租金之規定，於 損害賠償事件雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠 償之標準，最高法院亦著有49年度台上字第1230號判例意旨 足資參照。是可認原告因被告之不履行乃受有系爭買賣不動 產依土地法第97條第1項規定相當於最高租金以系爭不動產 申報總價年息10%計算之損害及原告已支付價金依民法第205 條規定相當於法定最高利率年息20%計算之損害。而系爭二 筆土地面積合計2,370平方公尺，93年1月申報地價皆為每平 方公尺1,120元，系爭二棟建物申報價為5,771,100元，有被 告提出之前開土地及建物登記謄本及臺中市稅捐稽徵處房屋 稅籍證明書在卷可憑，是原告每日受有之損害即為3,980（ ｛（2,370平方公尺×1,120元／平方公尺＋5,771,100元） ×10%＋3,050,000元×20%｝÷365＝3,980（元以下四捨五 入））元。本院斟酌兩造間系爭買賣主要為不動產之買賣及 原告已支付3,050,000元之價金，原告所受損害情形等一切 情形，認原告依兩造約定，請求被告按日給付原告21,510元 之違約金，核屬過高，應酌減至按日給付3,980元，始屬相 當。是原告依據兩造之約定，請求被告自92年1月31日起至 履行合約義務日止，按日給付原告21,510元，即於自92年1 月31日起至履行本判決第1項義務日止按日給付原告3,980元 之範圍內，為有理由，應予准許，逾此請求之範圍，即無理 由，應予駁回。
(四)本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告 假執行及免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保 金額均准許之。至原告其餘假執行之聲請，因其訴之駁回而 失所依附，併駁回之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 94 年 12 月 13 日 民事第二庭 法 官 陳秋月
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 12 月 13 日 書記官 黃舜民
附表1：
┌────────────┬───┬─────┬────┬────┐
│ 土 地 坐 落 │ │ │面 積│ │
├─────┬───┬──┤ 地號 │ 分區使用 ├────┤權利範圍│
│ 縣 市│鄉鎮區○ 段 │ │ │平方公尺│ │
├─┬───┼───┼──┼───┼─────┼────┼────┤
│1 │台中市│南屯區│文山│ 217 │乙種工業區│1015 │ 全部 │
├─┼───┼───┼──┼───┼─────┼────┼────┤
│2 │台中市│南屯區│文山│ 217-1│乙種工業區│1355 │ 全部 │
└─┴───┴───┴──┴───┴─────┴────┴────┘
附表2：
┌───┬───────┬─────┬───┬───┬─────────────────────┬──┬──┐
│ │ │ │ 主要 │ 主要 │ 面 積 （平方公尺） │權利│ │
│建 號│ 建 物 門 牌 │ 地基座落 │ │ ├────┬───┬───┬───┬────┤ │備註│
│ │ │ │ 用途 │ 建材 │ 地面層 │二層 │突出物│地下層│合 計 │範圍│ │
├───┼───────┼─────┼───┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼──┼──┤
│211-1 │台中市南屯區 ○○○段 │辦公室│鋼筋 │1191.15 │307.15│52.94 │ 185.8│1737.04 │全部│含所│
│ │工業區○○路37號│217地號 │廠房 │混凝土│ │ │ │ │ │ │有增│
├───┼───────┼─────┼───┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼──┤建全│
│211-2 │台中市南屯區 ○○○段 │警衛室│鋼筋 │ 14.33 │ │ │ │14.33 │全部│部 │
│ │工業區○○路37號│217-1地號 │ │混凝土│ │ │ │ │ │ │ │
└───┴───────┴─────┴───┴───┴────┴───┴───┴───┴────┴──┴──┘
附表3：
┌─┬───────────┬─┬────┐
│1 │7.5噸水冷式冷氣機2台 │5 │控制箱 │
├─┼───────────┼─┼────┤
│2 │3噸水冷式冷氣機2台 │6 │配電工程│
├─┼───────────┼─┼────┤
│3 │油壓式工業用升降機1台 │7 │消防設備│
├─┼───────────┼─┴────┘
│4 │5噸天車1台 │
└─┴───────────┘
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