臺灣臺北地方法院簡易民事判決
110年度北簡字第6651號
原 告
即反訴被告 黃愷年
訴訟代理人
兼反訴被告 劉佳瑜
被 告
即反訴原告 蔡政旺
訴訟代理人 江信志律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國一百一十一年七月
十三日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣參萬伍仟伍佰元，及自民國一百一十年二月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟陸佰伍拾元由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣參萬伍仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之反訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
事 實
甲、原告即反訴被告黃愷年、兼反訴被告劉佳瑜方面：壹、本訴方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）二十四萬二千一百 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即民國一百一十年二月十四 日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡如受有 利判決，請准宣告假執行。
二、陳述略稱：
㈠緣原告為經營輕食營業於一百零八年十一月八日與被告蔡政 旺簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定原告承租坐落 臺北市○○區○○街○○○巷○號一樓房屋（下稱系爭房屋），租賃 期間自一百零八年十一月十五日起至一百零九年十一月十四 日止，租金每月二萬五千元，押租金為五萬元。被告並向原 告保證系爭房屋並無違章建築之事實，故原告於承租系爭房 屋後，旋即進行裝潢設計、安裝機器設備等事項並開始營業 。詎原告施工完成開始營業後，嗣於一百零九年三月間收受 訴外人臺北市建築管理工程處（下稱臺北市建管處）通知系
爭房屋屬違章建築，並限期自行拆除等事項，原告始知受被 告欺騙。
㈡被告出租系爭房屋予原告，已約定作為原告經營輕食營業事 業之用，被告依約即應交付合於使用目的之租賃標的予原告 ，並負有告知原告系爭房屋情形之附隨義務。然被告隱瞞系 爭房屋為違章建築情事，未如實告知原告，嗣於租賃期間內 ，經訴外人臺北市建管處通知期限拆除，顯然原告已確定不 能繼續就系爭房屋作為原來約定予以使用收益，是被告未依 系爭租約給付與債之本旨相符之合法房屋供原告使用、收益 ，具有可歸責於被告之原因，且被告於收受臺北市建管處通 知限期拆除，復又欺瞞原告拆除違建後，會以其他材質或施 工方式回復被拆除部分，不會影響原告營業使用，卻遲未施 工，故意拖延至系爭租約期限即將屆至，原告迫於無奈，遂 於一百零九年十一月初通知被告終止系爭租約，並依系爭租 約、民法第二百一十六條、第二百二十六條、第二百二十七 條、第二百五十六條、第二百五十九條、第二百六十條、第 四百二十三條之規定提起本件訴訟，請求解除系爭租約並請 求損害賠償。
㈢本件請求金額共計二十四萬二千一百元，分述如下： ⑴優惠租金及裝潢期租金退還三萬五千五百元部分：原告得 依系爭租約第十七條第二項約定「乙方（即原告）於租賃 期間內均遵守本房屋租賃契約書內規定，於租賃期限到期 後甲方（即被告）同意如下：…二、甲方優惠乙方從已繳 租金退還二萬四千元整及退還裝潢期部份租金一萬一千五 百元」，請求合計三萬五千五百元，被告至今未歸還。 ⑵裝潢設備損害十萬六千六百元部分：原告主張支出系爭房 屋裝潢及設備費用共十萬六千六百元，而因可歸責於被告 之事由致房屋全部含裝潢均遭拆除而受有上開金額之損害 。
⑶無法營業所失利益十萬元部分：依民法第二百一十六條規 定，原告因系爭房屋遭拆除後，須另覓他處營業，而受有 二個月無法營業之損失，故請求十萬元尚屬合理。 ⑷基上，原告依解約後回復原狀暨損害賠償之法律關係，請 求被告給付二十四萬二千一百元，計算式：35,500＋106,6 00＋100,000＝242,100。
㈣被告辯稱剛開始就告訴原告是違建，但實際上被告並沒有告 知，原告有錄音檔可以證明。原告簽約前及簽約當下，皆已 告知需裝設招牌，以及招牌裝設位置，裝設完成後也善盡善 良保管人之責，拍照並以簡訊通知被告，被告並回原告表示 很漂亮，可見被告事先已知情並同意原告裝設，未料裝潢完
成未幾，被告即來電與簡訊告知欲拆除店內客座牆壁及招牌 ，並藉故推卸責任因原告裝設招牌導致臺北市建管處要來拆 除室內牆壁及輕鋼架天花板，並要求拆除導致費用需原告賠 償。原告經臺北市建管處相關承辦人員口中得知，此物件於 一百零七年已列管為違建，違建部分包含新增建水泥牆壁、 輕鋼架天花板、以及四周封閉鋁窗。
㈤另就被告從要求原告拆牆，招牌爭議及律師函中諸多與事實 不符拋開簽約時之承諾及被告民事答辯三狀中所提出之說明 與事實不符部分，分述如下：
⑴依違建報拆通知中明確指出一百零七年七月十九日建管處 不接受協調，請自行改善，並函請違建人限期一百零九年 二月二十五日前自行拆除改善，逾期即派工強制拆除，請 被告舉證證明在出租時不知違建即將拆除的證據。 ⑵被告收受臺北市建築管理工會通知限期拆除，期間雙方曾 因材質而有所爭議，原告顧及與房東的情分，並未刻意刁 難，被告也請師傅現場評估完成，原告告知只需附上施工 材質及施工替換方式等正式合約書面證明，以保障雙方權 益下即可動工，但被告刻意不予提供相關資料並拒絕施工 ，簡訊內容可證明原告願配合施工，被告卻遲未施工。 ⑶被告提及原告主張營業損失部分，內容均為不實造假，請 被告提供相關證據。實際上是被告要求原告拆牆，僅以一 天雙倍租金給原告，但原告認為不合理，並提出被告須支 付營業損失，原告提供當時近期營業收支明細，並告知扣 除支出約合一天二千元左右，雙方並同意兩天施工後清潔 期不收租，僅須提供正式合約以免日後爭議，並無被告所 謂獅子大開口的說法。
⑷被告所提及的冷氣其實與本案件並無關連，爭執點於原告 希望加裝冷氣主機設置於自身產權的位置，但被告一再拒 絕，並建議裝設二樓或公共樓梯外牆等違法之場所。 ⑸被告所提及仲介與被告對於中山區公所調解未被通知一事 ，然區公所調解通知均以掛號方式寄出，若未收取掛號信 件，郵局也會貼限期領回通知，且原告已於一百零九年七 月三日以簡訊傳送調解通知給被告及仲介雙方。 ⑹依被告所提水費事項：
①當初簽約屋主已明確說明一年到期或退租點交時結算。 ②當初簽約原告並不知水錶位置，房東並有協調房仲幫忙 來拍水錶度數，但房仲遲未到現場拍攝紀錄，直至一百 零九年五月十六日房仲才以Line聯絡並告知水錶位置， 故責任不在原告。
③點交當日被告應為親自到場點交，本人卻未到，其代理
人所提供的交付清單也已提及水電費已結清，並已完成 屋況現況點交，自點交完成修繕責任均由房東負擔，點 交當日被告未提供之費用，還請被告提出繳費證明。 ⑺後方套房施工導致前面店面水管不通淹水，已無法舉證， 但原告並無虛偽造假。
⑻經臺北市建管處承辦人員口中得知客座水泥牆面、客座範 圍天花板輕鋼架、鋁門窗皆為已查報違建事實。 ⑼目前系爭房屋店面招牌，以及被告所提包覆排油煙管之空 地上方天花板，均與當初裝設相同，如原告裝設物品為違 建且被告皆已拆除，為何如今依舊保存，是否刻意推責此 物件本是違建且即將拆除之事實。
㈥關於被告陳稱其實原告使用租賃之系爭房屋至租約期滿，只 是租賃期間發生後院圍牆認定違建被拆除部分，原告在一百 零九年十月底就沒做，同一時間就請律師先寫一個存證信函 給被告說原告不做了要解除契約，租賃期間被拆的牆是客人 坐的地方。當初違建查報是前面，但前後都是違建，違建地 址是臺北市○○區○○街○○○巷○號前，並不是只有後院而已，原 告也不是跟被告承租後院。後面也有違建被拆除，但後面拆 除跟原告沒有關係，問題是前面也有違建被拆除，前面也有 違建報拆的日期，後來就是被告在原告承租期間沒有拆。臺 北市建管處通知違章建築要拆除一事，拆除範圍沒有寫到招 牌，就是五號一樓前，是原告營業的範圍，但是後來沒有拆 。原告有聲請調解，反而是被告說原告違約，原告主張裝潢 設備損害部分提出原證三估價單為證，沒有發票，只有裝潢 的估價單，有裝潢前、裝潢後照片，也有相關證人可以作證 。
㈦原告承租時沒有想到會租到違建，本院卷第四二一頁就是拆 除前的照片，第四二三頁就是拆除後的照片，第一七一頁下 面就是拆掉的牆，原告承租的時候是完整的房子，如果不是 違建，被告為什麼要拆。原告提的光碟有工人施工的照片， 並不是後來臺北建管處查報及處理後照片顯示的日期，裝潢 前照片是本院卷第三八五頁，裝潢後照片在第二六三頁、第 四二一頁。關於被告辯稱租約期滿原告本來即需回復原狀， 並無裝潢損害部分，系爭租約是約定原屋況交還，也不需回 復原狀，等於被告接收原告的裝潢，原告裝潢三個月被告就 要接收，等於原告被被告騙。
㈧原告主張所失利益十萬元部分，係指一百零九年十一月十五 到一百一十年一月十五日期間之損失，跟疫情沒有關係，不 承租單純就是覺得被騙，天花板也要拆、牆面也要拆，原告 不是要租違建的房子，主張的利益損失是被迫搬遷，當初還
簽優先承租權，如果不是違建，原告不需要搬遷。違建是金 屬的部分，並不是原告偽造的，在臺北市建管處都可以查得 到。系爭房屋三年前就是違建，一百零七年就已經列管要報 拆，本院卷第三七五頁有建管處的資料，違建材料就寫金屬 。本件施工款是以現金方式交付施工師傅，故無法提供匯款 證明。
㈨被告抗辯依現狀返還，但錄音檔譯文第三頁房東有講有破壞 到結構才要恢復原狀，在十一分四十一秒（參本院卷第三○ 三頁）。原告爭執的是系爭房屋即將被拆除，但被告一百零 九年六月十九日發律師函說是原告違建及違約所以不續租， 事實上被告一百零七年就是違建，卻沒有誠實告知。營業損 失是照過去平均的營業所得算；原告跟房東約定水費合約到 期繳，點交時被告請一個代理人來，如果要扣水費也應該從 押金扣，而不是說原告沒繳水費，而且也沒看到水費單據。貳、反訴方面：
一、聲明：駁回反訴原告之反訴。
二、陳述略稱：
㈠系爭房屋於一百零七年已被查報並列管為拆除違建，反訴原 告卻未誠實告知，甚至還一再保證並無違建問題，是因反訴 原告已知違建即將拆除，故將責任推卸反訴被告。反訴被告 於一百零九年六月收到反訴原告委由律師發送之律師函，其 中一再告知反訴被告違約之諸多項目，但其中並無任何一條 屬於反訴被告違約，反訴原告意圖顛倒黑白，將簽約承諾棄 之腦後。反訴被告收到律師函後至中山區區公所申請調解， 但反訴原告卻不理不睬，連一通簡訊告知都沒有，故認為反 訴原告已無意願調解。
㈡依照系爭租約第九條第二項約定，如有甲乙雙方有違約之情 事，導致他方權益受損時，願賠償所受之損害，如涉訴訟所 繳納之訴訟費用、律師費用每一審七萬元整，均應由違約方 負責賠償。反訴被告並無刻意拖延，實因一人工作小店面， 並無太多多餘時間，分身乏術，基於無奈只能以存證信函聯 絡。反訴被告迫於無奈，只好於一百零九年十月間諮詢律師 ，並請代寫存證信函，告知反訴原告解約且反訴被告有優先 承租權，並要求損害賠償。
㈢不太懂為什麼反訴被告劉佳瑜會被追加列為反訴被告，不同 意反訴原告的主張，反訴被告劉佳瑜是系爭租約的連帶保證 人，不知道為什麼在本件要負連帶責任，這是兩件事怎麼會 混為一談。
參、證據：提出系爭租約影本一件、兩造通訊軟體對話紀錄截圖 影本一件、工程估價單影本一件、違建查報案件相關資料影
本一件、自主檢核表影本一件、臺北市建管處違建拆除現場 照片影本數件、系爭房屋照片影本多件、錄音譯文一件、存 證信函影本一件、臺北市中山區調解委員會調解通知書影本 一件、調解不成立證明書影本一件、律師函影本一件、Line 對話紀錄截圖影本一件、違建查報專區頁面截圖影本一件、 信義房屋租賃斡旋金契約影本一件、照片影本數件、收據影 本一件、冷氣請款單影本一件、錄音光碟二片及被告戶籍謄 本一件為證。
乙、被告即反訴原告方面：
壹、本訴方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
二、陳述略稱：
㈠本件被告並無違約之情事，原告所主張之損害賠償顯與事實 不符，對於原告起訴之事實予以否認，系爭房屋並無違建之 事實，故原告依民法第二百二十六條、第二百二十七條主張 損害賠償，顯屬無據：
⑴系爭租約簽訂前，被告已告知原告本件系爭房屋尚有鐵門 及鐵捲門被舉報為違建，但鐵門及鐵捲門係建在合法圍牆 上，故被告否認其為違建，至今仍在與臺北市建管處協調 處理中。
⑵然原告於裝修期間未經被告同意就自行加裝木板招牌於鐵 捲門之上，致遭臺北市建管處口頭以加裝的招牌不合法需 先拆除，鐵門及鐵捲門違建查報案件才得以銷案，從而被 告於一百零九年三月二十五日及同年月二十六日除以簡訊 通知原告外，並再以電話向原告告知木板招牌未經申請需 拆除，否則被告鐵門及鐵捲門違建查報案件無法銷案一事 ，卻一再遭原告無理遷怒，並強硬表示不願意拆不得拆， 就算被告當時向原告承諾只要原告願意拆除木板招牌願意 承擔所需的拆除費用及補償施工期營業損失，只希望能儘 快處理好讓原告先做生意，但仍得不到原告同意拆除違法 的木板招牌。被告向原告表示木板招牌拆除費可以承擔及 拆除期間之營業損失被告可以補償原告，足見被告對於未 經原告同意擅建木板招牌致有違法情形之虞亦不爭執，且 單純緘默行為並不表示被告承認違建。
⑶退步言之，縱使同年六月時有違建的通知，然其非原告承 租之範圍內。再退步言，縱使違建是在原告之承租範圍內 （假設語，被告否認之），其瑕疵也不礙原告為餐飲營業 之承租目的，因該房屋於租賃期限起至租賃期限屆滿到期 ，原告將承租房屋點交並歸還鑰匙給被告之期間均為原告
營業使用，此已可證明原告承租之系爭房屋合於原告為輕 食營業之承租目的，可供原告為輕食營業使用，故該房屋 於租賃關係存續中，仍得為合於餐飲營業之承租目的，可 供被告為餐飲業營業，是以被告何有民法第二百二十六條 、第二百二十七條致原告無法承租或營業之情形存在？假 設被告真有債務不履行之情事（假設語，被告否認之）， 原告於租賃期間屆滿前（即一百零九年十一月十四日）前 ，均未以被告違約為由提出主張終止系爭租賃契約之意思 表示，待租賃期間屆滿後，始主張被告有債務不履行之情 事而主張損害賠償之責，其顯與一般經驗法則不符，顯見 原告此舉為濫訴，被告並無債務不履行之情事。 ㈡本件原告自承於租賃期間並未遭受臺北市都發局拆除營業場 所，原告出示的違建處理後照片為一百一十年八月二十三日 ，斯時系爭租約早已屆滿近九個月，足證違建與否根本與原 告所稱不完全給付情事無涉，被告自無損害賠償責任之虞可 能，依舉證責任法理，原告並未舉證證明被告有可歸責於被 告之不完全給付情事，及其所請求之損害賠償與被告行為之 相當因果關係為何，是以原告所主張之損害賠償均係於租約 到期後所產生，顯見其請求裝潢損害十萬六千六百元及所失 利益十萬元均屬無據，應駁回其聲請：
⑴本件除被告已詳細陳述並無違約事由外，系爭租約履約過 程中原告從未主張因被告有違約為由要提前終止租約，反 而係待系爭租約到期後，兩造約定點交時（即一百零九年 十一月十五日）原告將承租房屋點交返還被告，並歸還鑰 匙給被告，而被告同時將押金五萬元部分全數返還予原告 ，可見被告關於系爭租約履行過程並無違約之情事。是以 被告以不完全給付為由主張被告應負起損害賠償責任，顯 屬無據，自不足採信。
⑵兩造係因系爭租約到期後結束租約效力，租約到期後原告 本應將系爭房屋回復原狀交還被告，還要求代理點交人在 簽收單上寫上「自點交完成修繕責任均由房東負擔」，顯 見被告並無造成原告受有裝潢費用十萬六千六百元拆除之 損害。若被告有造成原告受有裝潢費用十萬六千六百元拆 除之損害（假設語，被告否認之），被告何時拆除及拆除 何種裝潢，原告應負舉證責任。且系爭房屋租約到期後隔 天即一百零九年十一月十五日原告係依約點交返還系爭房 屋，並非遭到被告拆除，依受託出租的仲介於一百零九年 十一月十五日之後拍照張貼出租廣告之照片可以證明為一 百零九年十一月二十一日所拍攝的屋況無任何原告所言受 有裝潢拆除之損害，故其請求無法營業之十萬元所損失，
實為無稽，依法無據。
㈢另外針對原告請求三萬五千五百元部分，此部分依據系爭租 約第十七條第二項是建立在原告沒有違約的情況下可以要求 此項優惠，但原告在未經同意及違反法令下擅自設立招牌而 遭臺北市建管處要求拆除，所以原告是有違反系爭租約第五 條及第六條的規定，所以不得請求此部分，原告既已違反系 爭租約條款在前，自不得依此請求三萬五千五百元。 ㈣關於原告之請求，原告承租前院店面的部分，有關於臺北市 建管處所稱違建是後院圍牆部分，根本不會影響原告經營窯 烤披薩之事業，假設真的有影響，那麼原告怎麼會在租約到 期之後才提起不完全給付，原告並沒有舉證證明原告經營的 事業有受到違建之影響，就原告請求的裝潢費用，本來就是 租約到期後就要回復原狀還給被告，所以沒有損害可言。原 告所提供之錄音譯文並未提供錄音檔案供檢核是否與其所整 理之內容相符，被告否認其形式真正，不得作為證據使用。 ㈤本件被告除否認系爭房屋出租當時有違建事實外，原告所稱 違建部分並非承租範圍內，原告並未舉證說明其經營事業有 遭受何種損害，此部分應由原告舉證說明，否則應為不利之 判斷。再者被告否認有系爭房屋有違章建築之情事，系爭房 屋均係符合相關法令之規定，此部分主管機關未查誤認為違 章建物，被告已依法向臺北市政府都發局提出相關行政救濟 及國家賠償訴訟在案。縱認系爭建物屬於違章建築（假設語 ，被告否認之），除原告所提證據中臺北市政府都發局函文 中已明確表示違建物為「金屬」，亦與原告所稱圍牆無關， 反而原告出示的違建處理後照片為一百一十年八月二十三日 拆除的是原告裝設的招牌、包覆抽油煙機排風管之天花板及 木質玻璃門裝潢。況原告已多次自承系爭房屋於原告承租期 間，臺北市都發局並無任何拆除動作，是一直到一百一十年 八月二十三日始前往現場拆除，故拆除時早已距離承租期間 結束長達九個月之久，故被告何來有損害原告裝潢之可能。 系爭租約是租到十月底就提前結束，租期是到一百零九年十 一月十四日，是一百零九年十一月十五日點交房屋，租賃期 間屆滿後依民法第四百五十五條前段規定，承租人於租約到 期後本應回復原狀，且系爭租約中並未為如原告所稱以現狀 返還，故原告主張即屬無據。況且租約到期後不論是原告回 復原狀或是現物返還，其裝潢成本本來就是屬於原告承租的 成本，自不得於租約到期後反向出租人請求返還。 ㈥另就原告所提民事反訴答辯二狀中所提出之說明與事實不符 部分，分述如下：
⑴原告迄今均未舉證說明原告所稱：「000000000000000000
違建函是金屬」，到底對其經營事業有遭受何種損害，此 部分應由原告舉證說明。且此部分係租約到期後距離原告 一百零九年十一月十五日完成點交之後九個月餘的事，根 本無法證明與系爭租約相關。且被告除否認有違建事實外 ，違建部分並非承租範圍內，原告應具體提出租賃期間被 拆的牆的證據。
⑵被告否認有收到原告通知要前往中山區公所調解，如有請 原告舉證何年、何月、何日、何時有事先告知被告要去中 山區公所調解並經被告同意之證據。
⑶原告稱水費是原告告知被告之受託人有繳水費部分：實際 上原告從承租日起至租約期滿不續租於一百零九年十一月 十五日點交日止就都沒有拍過分水錶給被告，依據租約第 七條第二項約定，水費依使用度數由原告拍攝分水表提供 被告計算分攤金額後繳交給被告。原告提供的錄音譯文可 證明被告在簽約時就已經有說水費要原告拍分水表度數給 被告，被告才能計算水費，也有說表在馬桶正上方電熱水 器上面。原告的租約及錄音譯文都有說明及規定是由原告 拍攝分水錶度數，拍攝分水錶度數與仲介無關，原告沒付 任何一毛錢水費也不應再推責給仲介，原告承租一年水費 均未依租約規定拍分水錶度數給被告，請原告舉證有給水 費的簽收證據。
⑷原告稱後面套房施工導致前面店面淹水無法營業，也不接 電話，只能以存證信函聯絡部分：被告否認，請原告舉證 何年何月何日「後面套房施工導致前面店面淹水無法營業 」之淹水證據及淹水存證信函證據，原告連簽約都會錄音 ，淹水無法營業怎麼可能沒拍照沒打電話或簡訊或Line 抱怨要求賠償？況且後面施工為何會導致前面店面淹水？ 請原告舉證。
⑸原告不續租的真正原因是無法解決烤爐的火焰造成室內溫 度高無法經由安裝二台的冷氣讓室內降溫的問題，如錄音 檔及錄音譯文及簡訊都有提到與被告無關。原告只是藉題 發揮，想藉由違建要被告賠償其裝潢損失，但原告從未提 出發票或匯款證明，且違建被拆反而是原告的裝潢物，被 告有保留原告的裝潢以釐清違建責任。
㈦被告對原告於一百一十年十一月十五日所提陳報狀所附證物 四的施工款項收據爭執形式真正，縱使認為該收據為真，實 質上原告在訴訟過程中一再都有承認在租約期間內臺北市都 發局根本都沒有來拆除掉原告所裝潢的任何東西，被告也認 為在租賃期滿後原告應將租賃房屋點交予被告，所以裝潢費 用根本就不是損害賠償的範疇。原告所提出照片的部分並沒
有辦法證明其所稱的違建與臺北市都發局函文明確表示違建 物為金屬相吻合，照片也沒有辦法證明原告所稱有違建之事 實。原告未經被告同意私自設立廣告招牌而遭主管機關認定 違反法令，還有積欠水電費等違約事由，故原告無法依系爭 租約第十七條第二款約定請求退款。原告主張兩造約定有破 壞結構才要回復原狀部分，兩造間租賃物部分還是應該回歸 到契約，對於譯文形式真正部分被告不爭執，至於原告主張 破壞結構才要回復原狀是否構成契約的一部分，請法院依法 審酌。
貳、反訴方面：
一、聲明：反訴被告應連帶給付反訴原告七萬元，及自民事追加 反訴被告狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算法定利息。
二、陳述略稱：
㈠依系爭租約第九條第二項約定，如反訴被告有違約之情事致 反訴原告受有損害時，反訴原告得主張向反訴被告請求訴訟 費用、律師費用每一審級七萬元，故本件因反訴被告違建事 由，導致系爭建物部分遭到拆除，自得以此為依據反訴請求 反訴被告應給付七萬元，且此一反訴請求與本案之標的及防 禦方法有相牽連性，依法自得提起本件反訴。
㈡反訴被告劉佳瑜既於系爭租約擔任連帶保證人地位並同意拋 棄先訴抗辯權，故依民法第七百三十九、七百四十八條負連 帶保證責任，故反訴被告劉佳瑜自應就反訴被告所需負擔主 債務即七萬元部分，負起連帶賠償責任，是以反訴原告依民 事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第五款規定請求追 加反訴被告劉佳瑜，即屬有據。
參、證據：提出下列證據為證：
被證一：系爭租約影本一件。
被證二：簽收單影本一件。
被證三：一百零九年十一月十五日之後拍照張貼出租廣告之照片 影本一件。
被證四：勸原告先拆廣告招牌後先去申請許可之錄音譯文影本一 件。
被證五﹕原告要求屋頂打洞裝冷氣主機的錄音譯文影本一件。被證六﹕建管處違建現場勘查錄音譯文影本一件。 被證七：錄音光碟一片。
被證八：兩造一百零九年五月八日對話紀錄影本一件。被證九：現場照片影本一件。
被證十：積欠水費證據影本一件。
被證十一：兩造對話紀錄及FB粉絲頁截圖影本各一件。
被證十二：兩造對話紀錄及簡訊影本各一件。
被證十三：律師委任費用收據影本一件。
理 由
一、程序方面：
㈠依原告所提系爭租約第十一條之約定，兩造合意以臺灣臺北 地方法院為第一審管轄法院，故本院對本事件具有管轄權。 ㈡按民事訴訟法第二百五十九條規定：「被告於言詞辯論終結 前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一 確定之人提起反訴。」，同法第二百六十條第一項規定：「 反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦 方法不相牽連者，不得提起。」，前揭規定於簡易事件均適 用之（民事訴訟法第四百三十六條第二項參照）。經查，原 告依系爭租約解約後回復原狀暨損害賠償之法律關係請求被 告應給付二十四萬二千一百元，被告以原告所主張之損害賠 償與事實不符之理由抗辯請求駁回原告之訴，並反訴請求反 訴被告連帶賠償七萬元律師費及法定利息，反訴之標的與本 訴之標的及其防禦方法相牽連，符合前揭民事訴訟法第二百 五十九條、第二百六十條規定，此部分反訴程序並無不合， 應予准許。
㈢次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不 在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款及第七款 定有明文，前揭規定於簡易訴訟程序適用之（民事訴訟法第 四百三十六條第二項參照）。經查，反訴原告提起反訴時原 僅列黃愷年為反訴被告，嗣於一百一十一年七月一日具狀追 加反訴被告劉佳瑜並變更聲明為「反訴被告應連帶給付反訴 原告七萬元，及自民事追加反訴被告狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算法定利息。」，參酌前揭民事 訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款規定，程序並 無不合，應予准許。
二、原告本訴主張及反訴答辯意旨略以：㈠原告於一百零八年十 一月八日與被告簽訂系爭租約，約定原告承租系爭房屋，租 賃期間自一百零八年十一月十五日起至一百零九年十一月十 四日止，租金每月二萬五千元，押租金為五萬元，詎原告施 工完成開始營業後，嗣於一百零九年三月間收受訴外人臺北 市建管處通知系爭房屋屬違章建築，並限期自行拆除等事項 ，原告始知受被告欺騙，爰依系爭租約、民法第二百一十六 條、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百五十六條、 第二百五十九條、第二百六十條、第四百二十三條之規定提 起本件訴訟，請求二十四萬二千一百元及法定利息；㈡系爭
房屋於一百零七年已被查報並列管為拆除違建，反訴原告卻 未誠實告知，甚至還一再保證並無違建問題，是因反訴原告 已知違建即將拆除，故將責任推卸反訴被告，反訴被告於一 百零九年六月收到反訴原告委由律師發送之律師函，其中一 再告知反訴被告違約之諸多項目，但其中並無任何一條屬於 反訴被告違約，反訴被告迫於無奈，只好於一百零九年十月 間諮詢律師，並請代寫存證信函，告知反訴原告解約且反訴 被告有優先承租權，並要求損害賠償，不同意反訴原告的主 張等語。
三、被告本訴答辯及反訴主張意旨略以：㈠本件被告並無違約之 情事，原告所主張之損害賠償顯與事實不符，對於原告起訴 之事實予以否認，系爭房屋並無違建之事實，故原告依民法 第二百二十六條、第二百二十七條主張損害賠償，顯屬無據 ；㈡依系爭租約第九條第二項約定，如反訴被告有違約之情 事致反訴原告受有損害時，反訴原告得主張向反訴被告請求 訴訟費用、律師費用每一審級七萬元，故本件因反訴被告違 建事由，導致系爭建物部分遭到拆除，自得以此為依據反訴 請求反訴被告應連帶給付七萬元及法定利息等語。四、兩造對於下列事項並無爭執：㈠原告與被告確有簽立系爭租 約，由原告承租系爭房屋，租期一百零八年十一月十五日起 至一百零九年十一月十四日止；㈡原告與被告代理人於一百 零九年十一月十五日點交系爭房屋，被告並已將押金五萬元 返還原告。兩造爭執重點在於：㈠系爭房屋於一百零九年遭 舉報違章建築之原因為何？被告是否因此對原告構成違約？ ㈡原告主張因違建問題受有裝潢設備損害十萬六千六百元及 無法營業所失利益十萬元，請求被告賠償，是否有據？㈢原 告主張依系爭租約第十七條第二項約定，被告應返還三萬五 千五百元，是否有據？㈣反訴原告反訴主張反訴被告造成反 訴原告損害，應連帶賠償反訴原告七萬元律師費，是否有據 ？爰說明如后。
五、原告所提出違建報拆案件明細記載之違建拆除部分並非系爭 房屋租賃範圍內，且原告於系爭房屋繼續營業至租期將屆至 方結束營業，原告主張裝潢設備損害及無法營業所失利益部 分均屬無據：
㈠按系爭租約第一條約定：「一、租賃物門牌標示：臺北市○○ 區○○街○○○巷○號一樓。二、租賃範圍：房屋一樓鐵捲門內小 店面。」；次按民法第二百二十七條第一項規定：「因可歸 責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給 付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、民法第二百二十 六條第一項規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能
者，債權人得請求賠償損害。」。
㈡經查：⑴原告主張被告於簽訂系爭租約前保證系爭房屋並無違 章建築之事實，被告則抗辯稱簽約前有告知鐵門及鐵捲門被 舉報為違建，仍與臺北市建管處協調處理中，兩造陳述並不 一致，然參諸系爭租約第一條約定租賃範圍限於「房屋一樓 鐵捲門內小店面」（參本院卷第十七頁），而原告提出違建 報拆案件明細記載之違建地址為臺北市○○區○○街○○○巷○號一 樓「前」，違建位置為法定空地（參本院卷第一六五頁）， 兩相對照足信原告所主張違建報拆案件明細所載違建拆除部 分，並非系爭房屋租賃範圍內；⑵原告主張於系爭房屋租賃 期間內，被告有因後院圍牆違建問題拆牆施工之情事，並提 出兩造通訊軟體對話紀錄截圖為證（參本院卷第二十五頁至 第五十九頁），然此段對話係一百零九年五月間所謂拆牆施 工結束後之對話，由對話內容足信當初原告與被告曾協議就 後院圍牆違建先拆牆施工，其後被告另施工恢復，施工期間 並補償原告營業損失，並無協議裝潢設備損害之問題，但因 原告另增加安裝冷氣等額外要求，宣稱「如果不能裝冷氣等 於叫我生意不要做」（參本院卷第三十五頁）導致施工破局 ，自亦不存在施工期間之營業損失；⑶原告主張受有裝潢設 備損害十萬六千六百元，並於一百一十年十二月二十三日言