臺灣新竹地方法院民事簡易判決
111年度竹東簡字第111號
原 告 孔國禎
訴訟代理人 孔維億
被 告 郭水源
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國111年7月26日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○○號之房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬壹仟元，及自民國一一一年三月三十ㄧ日起至遷讓第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於民國110年8月19日與原告簽訂房屋租賃契 約書，向原告承租坐落於門牌號碼新竹縣○○鄉○○路000號房 屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自110年8月19日起至11 1年8月18日止，每月租金為新臺幣（下同）15,000元，押租 金為29,000元（下稱系爭租約）。詎被告自110年10月起即 未依約繳納租金，迄至111年3月31日止，未給付租金之月份 為110年10月至111年3月共6個月，扣除上述押租金後，被告 尚積欠租金為61,000元。原告先催告被告給付租金，惟被告 均未繳付，原告遂於111年3月16日再以竹北博愛郵局第25號 存證信函為終止兩造間系爭租約之意思表示，並請被告於函 到5日內遷讓房屋並點交房屋，同時給付積欠之租金，然未 獲置理。又被告於系爭租約終止後，仍繼續占有系爭房屋而 未搬遷，而無法律上原因享有相當於租金之利益，原告自得 請求按月給付相當於租金之損害迄至返還系爭房屋之日止。 為此，爰依系爭租約、民法租賃及不當得利之法律關係提起 本件訴訟，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金及返 還相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房
屋全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告61,000元，及自111 年3月31日起至遷讓交屋之日止，按月賠償原告15,000元。㈢ 原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、得心證之理由：
㈠原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之系爭租約節 本、存證信函、回證等件影本為證；而被告已於相當時期受 合法之通知，既未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀 加以爭執，本院依調查證據之結果，自堪信原告之主張為真 實可採。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣，無 約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付 者，於每期屆滿時交付之；承租人租金支付有遲延者，出租 人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限 內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租 金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契 約。民法第439條、第440條第1項、第2項前段分別定有明文 。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達 二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100 條第3 款亦定 有明文。再按土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規 定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實 具有同一之法律理由，自應類推適用。另按承租人於租賃關 係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段亦有明文。經 查：系爭租約雖為定期租賃，惟揆諸前揭說明，仍應類推適 用土地法第100條第3款規定。被告自110年10月起即欠付租 金，扣除押租金後，積欠租金顯逾2個月之租額，嗣原告催 告被告繳納租金未獲置理，經原告於111年3月16日以存證信 函為終止兩造間系爭租約之意思表示，請被告於函到5日內 遷讓房屋並點交房屋，同時給付積欠之租金，並於111年3月 17日送達被告，有存證信函、回證在卷可參（見本院卷第19 至21頁、第25至27頁），是兩造間租賃契約應於111年3月17 日終止。則原告依系爭租約請求被告遷讓返還系爭房屋，洵 屬有據，應予准許。
㈢次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金； 無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支 付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第42 1條第1項、第439條分別定有明文。另按系爭租約第3、4條 約定：「租金每個月新台幣壹萬伍仟元正…」、「租金應於
每月(空白)以前繳納，每次應繳壹個月份，乙方（即被告） 不得藉詞拖延。」有系爭租約節本影本附卷可參（見本院卷 第31頁）。經查，被告自110年10月起即未依約繳納租金， 自110年10月起至111年3月止6個月租金，共計90,000元(111 年3月17日起至同年月18日止係相當租金之不當得利，詳如 後述，為計算方便而合併計算)，以被告已繳交之押租金29, 000元抵充後，則被告尚積欠之金額合計為61,000元（計算 式：90,000元－29,000元＝61,000元）。是原告請求被告給付 61,000元，要屬有據，應予准許。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。又無權占用他人房屋或土 地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並 致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得 請求占用人返還該利益。再所謂相當於租金之利益，係指因 其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用 收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有 人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害 ，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方 式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益 之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金 額之限制。查系爭租約於111年3月17日已然終止，業如前述 ，是被告自斯時起已無占有系爭房屋之正當權源，卻迄今仍 未返還系爭房屋，受有無權占有系爭房屋之利益，致原告受 有相當租金之損害，故原告請求被告給付自111年3月31日起 至遷讓返還系爭房屋之日止，按月相當於租金之不當得利15 ,000元，當屬有據，俱應准許。
四、綜上所述，原告本於系爭租約、民法租賃及不當得利之法律 關係，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告，並給付 61,000元及自111年3月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付原告相當於租金之不當得利15,000元，核屬有據， 均應准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條第2 項第1款訴訟適用簡易程序 所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1 項第3 款規定， 應職權宣告假執行。原告聲請依職權宣告假執行，僅具促使 法院職權發動之效力，自毋庸為准駁之論述。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 8 月 25 日 竹東簡易庭 法 官 黃致毅
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按
他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 25 日 書記官 蕭宛琴