臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
110年度板簡字第2809號
原 告 龍國清
訴訟代理人 吳存富律師
張媁婷律師
李宜真律師
被 告 許清祥
許清吉
許得剛
蘇冠錦
蘇冠樺
唐楚恩
許美娟
陳重勝（被告許金原之承當訴訟人）
住○○市○○區○○路○段000號00 樓
陳重熙
上列九人共同
訴訟代理人 戴連宏律師
被 告 許玟鎰
許金同
許迦縈
洪正麒
范乾進
嚴文遠
上列當事人間請求分割共有物事件，於民國111年7月13日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○地號、面積一百五十四點五平方公尺土地，應予變價分割，所得價金按兩造如附表所示應有部分之比例分配。
訴訟費用由兩造按兩造如附表所示應有部分之比例負擔。 事實及理由
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當 訴訟。民事訴訟法第254條第1項定有明文。本件起訴當時被
告許金原於訴訟中已將如附表所示土地(下稱系爭土地)之應 有部分轉讓予陳重勝，陳重勝於民國111年3月9日具狀聲請 承當訴訟，有民事聲請承當訴訟狀附卷可證，嗣經兩造同意 由陳重勝承當訴訟，揆諸前開規定，本件由陳重勝承當訴訟 ，自屬適法，合先敘明。又被告許玟鎰、許金同、許迦縈、 洪正麒、范乾進及嚴文遠經合法通知，未於言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲 請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
㈠緣兩造間共有系爭土地，兩造所有權利範圍亦如附表所示， 茲有系爭土地登記第二類謄本可稽，又系爭土地並無不得分 割之約定，依系爭土地使用目的亦非不能分割；惟系爭土地 面積僅有154.50平方公尺，而共有人多達16人之多、且多數 難以取得聯繫管道，導致無法召集兩造協議分割方式，故兩 造就分割方法無法達成協議。次查，本件若為原物分割，依 原告之應有部分比例所分得之土地面積過小且零碎而不利使 用收益影響土地經濟效益，於日後處分變價時亦會因面積過 小而減損其交易之價值，又原告與被告陳重熙等皆有意取得 系爭土地全部，是以若原物分割於兩造，將使土地更為細分 ，勢必降低土地之經濟及利用價值。
㈡準此，可認就系爭土地採原物分割之方式，不僅對全體共有 人本身不利，且對土地之整體利用價值及社會經濟利益亦有 所減損，實非妥適之分割方法。反之，採行變價分割，共有 人可透過出賣方式將該土地整筆出售，提高土地之交換價值 ，再由共有人按應有部分分配價金；亦可於拍賣程序時行使 優先承買權，使土地所有權人歸於一人，土地產權單純化。 ㈢依民法第823條第1項、第824條第2項規定，最高法院106年度 台上字第699號、104年度台上字第2422號、102年度台上字 第945號、106年度台上字第699號判決及臺灣高等法院107年 度上易字第1191號民事暨鈞院106年度訴字第2667號民事判 決意旨，鑑此，遂依民法第823條第1項、824條第2項第2款 前段之規定，提起變價分割共有物之訴。並聲明：請求判決 兩造共有系爭土地應予變價分割，並按應有部分比例分配價 金予兩造。
㈣對於被告抗辯之陳述：
⒈被告許清祥雖稱:已徵得部分共有人陳重熙、許清吉、許得剛 、蘇冠錦、蘇冠樺、唐楚恩、許美娟、許金原等8人之同意 ，成全被告許清祥保留祖產之心願，故被告許清祥、陳重熙 、許清吉、許得剛、蘇冠錦、蘇冠樺、唐楚恩、許美娟、許 金原等9人願共同分得系爭土地，並於分割後依1/12、21/12
0、1/12、1/10、1/6、1/6、1/10、1/10、1/40之比例維持 共有關係云云；然仍有其他共有人未表示同意，故仍應考量 未同意共有人之利益，不得逕將系爭土地原物分割由被告許 清祥、陳重熙、許清吉、許得剛、蘇冠錦、蘇冠樺、唐楚恩 、許美娟、陳重勝(下稱被告許清詳等9人)取得。再者，細 究被告許清詳等9人，人數仍眾多、縱使今日願意維持共有 關係，孰料是否其等人之將來繼承人或買受人等將再次提起 分割共有物之請求，由此益見共有關係易生紛爭之可能，對 於土地之利用效率不佳，應採變價分割為宜。
⒉再查，被告許清祥雖主張其於系爭土地上有居住多年之建物 云云，而認應將系爭土地由被告許清祥等9人原物取得全部 ；惟此建物並無合法登記係屬違章建築，被告許清祥未得全 體共有人同意即擅自在系爭土地搭建建物使用土地，已屬侵 害其他共有人之權利，故其主張有情感上或生活上有密不可 分依存關係，應認無理由。
⒊本件分割系爭土地應採變價分割，藉由市場之自由競爭，使 系爭土地之市場價值極大化，此有利於平衡共有人間之利益 ，復使社會得因系爭土地之活絡使用，且經公開拍賣之市場 機制藉由良性公平競價之結果，讓兩造均能按其所有權應有 部分比例分配合理之價金，並得決定是否參與競標或行使優 先承買權，以兼顧各共有人之利益及其公平性。三、被告許清祥、許清吉、許得剛、蘇冠錦、蘇冠樺、唐楚恩、 許美娟、陳重勝及陳重熙則主張：
㈠依民法第824條第2項、第3項規定，最高法院94年台上字第176 8號、102年度台上字第483號意旨，又原告所提出鈞院106年 度訴字第2667號判決，可知該案之土地係因如採原物分割， 將造成部分共有人分不到1平方公尺，將嚴重減損土地價值， 故認為原物分割顯然有困難之情形，法院才判決變價分割。㈣ 反觀系爭土地之共有人僅有16人，其中多達9人即被告許清祥 、陳重熙、許清吉、許得剛、蘇冠錦、蘇冠樺、唐楚恩、許 美娟、許金原均已表示願意分配取得全部之土地，並同意繼 續維持共有關係，並無土地細分減損土地經濟價值之問題， 此部分原告應有誤會。且被告許清祥等9人之持分面積合計高 達138.19平方公尺，占系爭土地之87.5％。如此看來，系爭土 地以原物分配於部分共有人，顯然並無困難，依最高法院之 見解，不應將例外為變價分割之方法變為原則。而原告龍國 清於109年9月9日方取得系爭土地應有部分7003/176600，折 算土地持分面積僅為6.13平方公尺（154.5×7003/176600=6.1 3，小數點以下四捨五入），土地持分面積甚微，在本件訴訟 主張變價分割，顯見原告龍國清並無分得土地之意願，合先
敘明。
㈡被告許清祥在系爭土地上有門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號 房屋，雖係未辦保存登記之建物，依最高法院85年台上字第3 38號裁判要旨，系爭土地上之房屋折舊年數為12年，被告許 清祥已居住10多年，其對於系爭土地有生活上、情感上有密 不可分之依存關係，而被告陳重熙、許清吉、許得剛、蘇冠 錦、蘇冠樺、唐楚恩、許美娟、許金原等8人考量被告許清祥 有居住之需要，願意成全被告許清祥，願共同分得系爭土地 ，並於分割後依1/12、21/120、1/12、1/10、1/6、1/6、1/1 0、1/10、1/40之比例維持共有關係。另依98年台上字第2058 號、102年台上字483號及103年台上字第1539號裁判意旨，法 院審理分割共有物事件時，分割方法之選擇應以原物分割為 優先，在原物分割有困難之時，始得例外採變價分割之分割 方法。
㈢由此以觀，在被告許清祥、陳重熙、許清吉、許得剛、蘇冠錦 、蘇冠樺、唐楚恩、許美娟、許金原等9人有意取得系爭土地 全部之情形下，且被告許清祥等9人之應有部分比例已高達87 .5%，自應尊重共有人分得土地之意願，系爭土地分割時，自 應多加斟酌持分面積合計遠逾4/5及共有人數過半之上開共識 ，不應驟然為變價分割。
㈣況原告之持分面積僅為6.13平方公尺如前所述，加計其餘被告 范乾進等人之持分面積，也只有16.31平方公尺，折算後僅4. 93坪（16.31×0.3025＝4.93，四捨五入），顯然無法作為建築 使用，其等也沒有居住在系爭土地之需求，若以市價為金錢 補償，即可彌補其等未分得土地之損失，也可避免被告許清 祥所居住之房屋遭拆除，面臨無處居住之問題。 ㈤至於未分配土地之共有人，被告陳重熙願以金錢補償未分配土 地之共有人即許清祥、許清吉、許得剛、蘇冠錦、蘇冠樺、 唐楚恩、許美娟、許金原等8人仍維持分割前之持分面積，僅 陳重熙增加面積云云。
四、按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不 能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分 割，依共有人協議之方法行之，分割之方法，不能協議決定 者，法院得因任何共有人之聲請，命為以原物分配於各共有 人或變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第823條第1 項、第824條第1項、第2項定有明文。查系爭土地乃為兩造 所共有，就系爭土地兩造各有如附表所示之應有部分，本院 衡諸兩造並無不能分割之協議，亦無因物之使用目的不能分 割之情形，而原告本於系爭土地分別共有人之分割共有物形 成權，請求裁判分割系爭共有物，於法尚無不合，本院自應
為適當分割方法之判決。
五、經查，被告許玟鎰、許金同、許迦縈、洪正麒、范乾進及嚴 文遠經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。被告許清祥、許清吉、許得剛、蘇冠錦、蘇 冠樺、唐楚恩、許美娟、陳重勝及陳重熙等則主張：系爭土 地之共有人僅有16人，其中多達9人即被告許清祥、陳重熙 、許清吉、許得剛、蘇冠錦、蘇冠樺、唐楚恩、許美娟、許 金原均已表示願意分配取得全部之土地，並同意繼續維持共 有關係，並無土地細分減損土地經濟價值之問題，且被告許 清祥等9人之持分面積合計高達138.19平方公尺，占系爭土 地之87.5％。如此看來，系爭土地以原物分配於部分共有人 ，顯然並無困難，依最高法院之見解，不應將例外為變價分 割之方法變為原則。而原告龍國清於109年9月9日方取得系 爭土地應有部分7003/176600，折算土地持分面積僅為6.13 平方公尺（154.5×7003/176600=6.13，小數點以下四捨五入 ），土地持分面積甚微，在本件訴訟主張變價分割，顯見原 告龍國清並無分得土地之意願。被告許清祥在系爭土地上有 門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號房屋，雖係未辦保存登記 之建物，依最高法院85年台上字第338號裁判要旨，系爭土 地上之房屋折舊年數為12年，被告許清祥已居住10多年，其 對於系爭土地有生活上、情感上有密不可分之依存關係，而 被告陳重熙、許清吉、許得剛、蘇冠錦、蘇冠樺、唐楚恩、 許美娟、許金原等8人考量被告許清祥有居住之需要，願意 成全被告許清祥，願共同分得系爭土地，並於分割後依1/12 、21/120、1/12、1/10、1/6、1/6、1/10、1/10、1/40之比 例維持共有關係。另依98年台上字第2058號、102年台上字4 83號及103年台上字第1539號裁判意旨，法院審理分割共有 物事件時，分割方法之選擇應以原物分割為優先，在原物分 割有困難之時，始得例外採變價分割之分割方法。由此以觀 ，在被告許清祥、陳重熙、許清吉、許得剛、蘇冠錦、蘇冠 樺、唐楚恩、許美娟、許金原等9人有意取得系爭土地全部 之情形下，且被告許清祥等9人之應有部分比例已高達87.5% ，自應尊重共有人分得土地之意願，系爭土地分割時，自應 多加斟酌持分面積合計遠逾4/5及共有人數過半之上開共識 ，不應驟然為變價分割。況原告之持分面積僅為6.13平方公 尺如前所述，加計其餘被告范乾進等人之持分面積，也只有 16.31平方公尺，折算後僅4.93坪（16.31×0.3025＝4.93，四 捨五入），顯然無法作為建築使用，其等也沒有居住在系爭 土地之需求，若以市價為金錢補償，即可彌補其等未分得土 地之損失，也可避免被告許清祥所居住之房屋遭拆除，面臨
無處居住之問題。至於未分配土地之共有人，被告陳重熙願 以金錢補償未分配土地之共有人即許清祥、許清吉、許得剛 、蘇冠錦、蘇冠樺、唐楚恩、許美娟、許金原等8人仍維持 分割前之持分面積，僅陳重熙增加面積云云。惟查，被告許 清祥雖稱已徵得部分共有人陳重熙、許清吉、許得剛、蘇冠 錦、蘇冠樺、唐楚恩、許美娟、陳重勝等8人之同意，成全 被告許清祥保留祖產之心願，故被告許清祥、陳重熙、許清 吉、許得剛、蘇冠錦、蘇冠樺、唐楚恩、許美娟、陳重勝等 9人願共同分得系爭土地，並於分割後依1/12、21/120、1/1 2、1/10、1/6、1/6、1/10、1/10、1/40之比例維持共有關 係云云；然仍有其他共有人未表示同意，故仍應考量未同意 共有人之利益，不得逕將系爭土地原物分割由被告許清祥、 陳重熙、許清吉、許得剛、蘇冠錦、蘇冠樺、唐楚恩、許美 娟、陳重勝等9人取得。再者，細究被告許清祥等9人，人數 仍眾多、縱使今日願意維持共有關係，孰料是否其等人之將 來繼承人或買受人等將再次提起分割共有物之請求，由此益 見共有關係易生紛爭之可能，對於土地之利用效率不佳。又 被告許清祥雖主張其於系爭土地上有居住多年之建物云云， 而認應將系爭土地由被告許清祥等9人原物取得全部；惟此 建物並無合法登記係屬違章建築，且折舊年限僅12年，故其 主張有情感上或生活上有密不可分依存關係，尚屬牽強。又 本件分割系爭土地若採變價分割，藉由市場之自由競爭，使 系爭土地之市場價值極大化，此有利於平衡共有人間之利益 ，復使社會得因系爭土地之活絡使用，且經公開拍賣之市場 機制藉由良性公平競價之結果，讓兩造均能按其所有權應有 部分比例分配合理之價金，並得決定是否參與競標或行使優 先承買權，以兼顧各共有人之利益及其公平性，況共有人有 優先承買權，被告許清祥等人亦可行使優先購買權取得系爭 土地。是本院綜合評斷系爭土地及建物之性質、面積大小、 兩造應有部分比例及上揭理由等情狀，認系爭土地之分割方 法應以變價分割方法最為妥適。是原告訴請以變價分割方法 分割系爭土地，為有理由，應予准許，爰判決如主文所示。六、本件係因分割共有物而涉訟，法院斟酌何種分割方法較能增 進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分 割方法，不因由何造起訴而有不同，如僅因法院准原告分割 共有物之請求，即命被告負擔全部訴訟費用，不免失衡，爰 命兩造依應有部分比例負擔訴訟費用。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第385條第1項前段、第80條之1，判決如主文。中 華 民 國 111 年 8 月 3 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 8 月 3 日 書記官 魏賜琪
附表：
編號 共有人姓名 土地應有部分比例 1 龍國清 7003/176600 2 許清祥 1/12 3 許清吉 1/12 4 許得剛 1/10 5 蘇冠錦 1/6 6 蘇冠樺 1/6 7 唐楚恩 1/10 8 許美娟 1/10 9 許玟鎰 52/176600 10 許金同 40/176600 11 陳重勝 (被告許金原之承當訴訟人) 1/40 12 許迦縈 40/176600 13 洪正麒 40/176600 14 范乾進 5900/176600 15 嚴文遠 9000/176600 16 陳重熙 1/20