請求給付租金
最高法院(民事),台上字,111年度,639號
TPSV,111,台上,639,20220818,1

最高法院民事判決　　　　　　　　　　111年度台上字第639號
上　訴　人　永恆機電工業股份有限公司

法定代理人　黃建德
訴訟代理人　林辰彥律師
　　　　　　黃淑怡律師
被 上訴 人　益志股份有限公司

法定代理人　黃立德
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國110年8月
31日臺灣高等法院第二審判決（109年度重上字第971號），提起
上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於㈠駁回上訴人請求被上訴人給付新臺幣貳佰陸拾萬元本息之上訴；㈡駁回上訴人請求被上訴人給付新臺幣參佰萬元本息，及自民國109年11月1日起至110年8月10日止按月給付新臺幣伍拾萬元，暨自110年8月11日起至返還新北市○○區○○村○○0000000000號房屋之日止，按月給付新臺幣參拾萬元之其餘追加之訴；㈢命上訴人給付新臺幣伍佰陸拾肆萬零捌佰貳拾壹元本息部分，暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回臺灣高等法院。 理 由
一、本件上訴人主張：被上訴人於民國89年1月1日向伊承租新北 市○○區○○村000000000000號房屋（下稱系爭房屋 ），訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租期至 108年 12月31日止，每月租金新臺幣（下同）10萬元。詎被上訴人 未繳交108年7月至12月租金計60萬元，於租期屆滿後未交還 系爭房屋，依系爭租約第6條約定，應按月給付依租金5倍計 算之違約金（下稱系爭違約金）等情。爰依系爭租約第 3條 、第6條約定，求為命被上訴人給付260萬元（60萬元租金及 109年1月至4月違約金200萬元）本息之判決。並於原審追加 求為命被上訴人給付 300萬元（109年5月至10月違約金）本 息，及自109年11月1日起至110年8月10日止按月給付50萬元 ，暨自同年 8月11日起至返還系爭房屋之日止，按月給付30 萬元違約金之判決（原審已判命被上訴人應自110年8月11日 起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人20萬元，上訴人 對此勝訴部分一併提起第三審上訴，另由本院裁定駁回）。 就被上訴人之反訴部分，則以：就新北市○○區○○村○○ ○00○0 號左側、對面之1、對面之2、對面之3、47之3號右 前側違章建築（下依序稱A、B1、B2、B3、C建物，合稱系爭 違建），兩造就B3建物有使用借貸關係，該建物之房屋稅屬



通常保管費用，應由被上訴人負擔。被上訴人無權占用A、B 1、B2、C建物，登記為臨時工廠使用，致按最高之營業稅率 核課房屋稅，不應由伊全額負擔。被上訴人明知系爭違建為 伊所有，仍以所有人名義申辦稅籍，繳納如原判決附表（下 稱附表）所示房屋稅（下稱系爭房屋稅），依民法第 180條 第3款、第4款規定，不得請求返還。況被上訴人之不當得利 請求權，就其提起反訴前 5年部分已罹於時效而消滅，伊得 拒絕給付等語，資為抗辯。
二、被上訴人則以：系爭違約金屬損害總額預定性質，上訴人所 受之損害為未能出租他人之租金損失，系爭違約金應酌減至 每月按租金 1倍計算。又系爭違建業經法院判決確認為上訴 人所有，其負有繳納房屋稅之義務，伊得請求返還代墊繳納 之納系爭房屋稅，並主張抵銷等語，資為抗辯。並以反訴主 張：上訴人應返還伊代墊如附表所示1,125萬4,668元之系爭 房屋稅，扣除上訴人得請求伊給付之租金及違約金後，上訴 人尚應給付伊564萬0,821元等情。爰依不當得利之法律關係 ，求為命上訴人如數給付並加計法定遲延利息之判決。三、原審維持第一審就本訴部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其 上訴（即請求被上訴人給付 260萬元部分）；並就上訴人追 加之訴部分，判命被上訴人應自110年8月11日起至返還系爭 房屋之日止，按月給付上訴人20萬元（此部分被上訴人未聲 明不服），駁回上訴人其餘追加之訴；另就反訴部分，判命 上訴人應給付被上訴人564萬0,821元本息，駁回被上訴人其 餘反訴之請求。理由如下：
㈠系爭違約金每月應以20萬元為適當：兩造於系爭租約第 6 條約定：若被上訴人於租期屆滿時，未即時遷讓交還系爭 房屋，上訴人每月得向被上訴人請求按照租金 5倍之違約 金至遷讓完成之日止；另依第12條約定，被上訴人若有違 約情事，致損害上訴人權益時願負賠償損害責任。如上訴 人因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由被上訴人負 責賠償，是以系爭違約金之性質為懲罰性違約金。審酌被 上訴人向上訴人承租系爭房屋作為廠房使用，每月租金10 萬元，均未調整；新北市105年至109年間以工廠型態租賃 之實價登錄資料；同區廠房出租之一般行情，被上訴人違 約已近 2年，上訴人因此無法使用系爭房屋所受之損害等 一切情狀，認系爭違約金之約定確屬過高，應酌減為 2倍 較適當（即每月20萬元）。
㈡被上訴人就系爭違建代墊之房屋稅款債權，除B3建物於使 用借貸關係終止前代墊部分外，其餘均得主張抵銷： ⒈系爭違建前經上訴人另案（下稱前案）訴請被上訴人遷



讓房屋，經判決確認屬上訴人所有，故其負有繳納房屋 稅之義務。兩造於B3建物有未定期限之使用借貸關係， 經上訴人以前案訴訟之起訴狀繕本送達為終止之意思表 示，被上訴人於借用B3建物期間所繳納之房屋稅，核屬 其保管借用物所支出之必要費用，應自行負擔；於使用 借貸關係終止後，以及其餘A、B1、B2、C建物之房屋稅 ，經被上訴人繳納發生清償之效力，致上訴人受有利益 ，被上訴人對上訴人有不當得利債權。被上訴人自96年 至 108年代墊系爭違建之房屋稅總額為1,125萬4,668元 ，扣除B3建物於終止使用借貸前所代繳之金額（經計算 為114萬9,331元）後，被上訴人因代墊系爭房屋稅得主 張抵銷之金額為1,010萬5,337元。
⒉被上訴人繳納系爭房屋稅時，尚非明知其非系爭違建之 真正所有權人，且其為稅籍名義人依法繳納系爭房屋稅 ，亦無違反強制規定或悖於公序良俗，與民法第 180條 第3款、第4款要件不符。上訴人出租系爭房屋予被上訴 作為工廠使用，被上訴人在系爭違建上亦作為工廠使用 ，新北市政府稅捐稽徵處現場勘查後，分別以供營業之 非住家用房屋核課稅捐，屬依法課稅之行為。系爭違建 分別申請建物稅籍後，經稅捐機關一次課徵 5年內之房 屋稅，被上訴人於代墊後始取得對上訴人之不當得利債 權，並非逐期順次發生，其時效為15年。
㈢上訴人請求被上訴人給付租金60萬元、違約金80萬元（10 9年1月起至同年4月）及120萬元（109年5月起至同年10月 ），暨自109年11月1日起至原審110年8月10日言詞辯論終 結止，每月以20萬元計算之違約金，合計為446萬4,516元 ，均已屆期，惟經被上訴人於原審言詞辯論終結時為抵銷 抗辯後，即依次消滅，其不得再請求被上訴人給付各該本 息。至上訴人請求被上訴人自110年8月11日起至返還系爭 房屋之日止，按月給付之違約金，係於原審言詞辯論終結 後始漸次發生，被上訴人尚無從為抵銷之意思表示，仍應 為給付。經以被上訴人代墊之房屋稅款1,010萬5,337元扣 除上開446萬4,516元後，被上訴人得請求上訴人返還抵銷 後之金額為564萬0,821元。從而，上訴人依系爭租約第 3 條、第 6條約定，請求及追加請求被上訴人給付上開租金 及違約金共446萬4,516元部分，經被上訴人以不當得利債 權抵銷後，已無餘額，不應准許。至上訴人追加請求被上 訴人自110年8月11日起至返還系爭房屋之日止，按月給付 上訴人20萬元，為有理由，應予准許。另被上訴人依不當 得利之法律關係，反訴請求上訴人給付564萬0,821元本息



，為有理由，應予准許。
四、本院之判斷：
㈠按審判長應注意令當事人就訴訟關係之事實及法律為適當 完全之辯論。審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實 上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述； 其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充 之。民事訴訟法第 199條第1項、第2項定有明文。次按違 約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各自 不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總 額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償； 後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰， 於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請 求履行債務或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰 之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應 支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負一 切賠償責任，均不受影響。再者，約定違約金是否過高？ 在前者係以債權人所受之損害為主要準據，後者則非以債 權人所受損害為惟一審定標準，尚應參酌債務人違約時之 一切情狀斷之，二者所參酌之因素並不相同。
㈡查兩造均認系爭違約金屬損害賠償總額預定性質（見一審 卷第178-179頁、原審卷第212-213、234、289、374、424 -425頁）。原審於審理過程未就系爭違約金之性質曉諭兩 造為適當完全之辯論，以作為違約金是否酌減及酌減比例 之審酌依據，逕以系爭契約第12條另有約定與違約金併列 之其他損害賠償，認系爭違約金之性質為懲罰性違約金， 所踐行之訴訟程序即有瑕疵。另依上說明，約定之違約金 是否過高，就賠償性違約金與懲罰性違約金所應審酌之因 素並不相同。原審以上開理由認系爭違約金為懲罰性違約 金，審酌後認應酌減為原租金 2倍，遽為不利於上訴人之 判決，亦欠允洽。因被上訴人抗辯系爭違約金之約定過高 ，請求酌減是否有理由？得酌減之比例為何？均有待事實 審法院調查審理後定之，攸關上訴人請求及追加請求被上 訴人給付之違約金總額，以及被上訴人得為抵銷之金額及 再以反訴請求上訴人給付抵銷後之餘額，併有將原判決反 訴部分（確定部分除外）廢棄之必要。上訴論旨，指摘原 判決此部分不當，求予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 18 日
最高法院民事第七庭




審判長法官 林 恩 山
法官 吳 青 蓉
法官 黃 麟 倫
法官 吳 美 蒼
法官 邱 瑞 祥
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 111 年 8 月 30 日