臺灣嘉義地方法院民事判決
111年度嘉簡字第500號
原 告 金財神大樓管理委員會
法定代理人 周鈺青
訴訟代理人 張自立
被 告 蔣光華
訴訟代理人 蔡清泉
上列當事人間請求給付管理費事件，經臺灣臺北地方法院移送前
來，本院於民國111年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣（以下同）45,586元，及110年8月3日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之20，餘由原告負擔。本判決第1項得假執行，但被告如以45,586元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
原告法定代理人原為吳紅梅，嗣變更為周鈺青，並具狀聲明 承受訴訟，有111年5月5日民事聲明承受訴訟狀及嘉義市政 府111年4月29日府工使字第1115011192號函在卷可佐（本院 卷第45至47頁），並經本院送達於被告，經核與民事訴訟法 第170條及第176條規定相符，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：被告為原告所管理坐落嘉義市○○段○○段0000○號 、門牌號碼為嘉義市○區○○路000號1樓建物之區分所有權人 ，原告於109年12月29日召開原告大樓109年度第一次區分所 有權人大會第二次會議（下稱109年區權人會議），於會議 中經全體出席區分所有權人表決通過，自110年1月1日起開 始徵收一樓管理費，並追溯請求5年之管理費，每坪以30元 計算。累計被告自106年4月起至110年12月止尚積欠225,956 元(30元×132.14坪×4年9個月）之管理費未繳，經原告以存 證信函催繳，被告仍未繳納，爰依公寓大廈管理條例第21條 及民法第126條等規定提起本件訴訟。並聲明：被告應給付 原告225,956元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止， 按年息百分之10計算之利息。
二、被告則以：
(一)被告為坐落嘉義市○○段○○段0000○號、門牌號碼為嘉義市○○ 路000號1樓建物之金財神大樓區分所有權人，金財神大樓雖 有成立金財神大樓管理委員會，但自83年起迄今，内部區分 有「原住戶管理委員會」、「商場管理委員會」、「住宅管 理委員會」，財務各自獨立，各委員會有獨自辦公室、各自 獨立的出入口，各自有幹事及會計，被告屬於一樓「原住戶 管理委員會」一員，從83年起迄今，一樓原住戶自治管理20 多年，原告金財神大樓管理委員會只是對外名義，並無權向 屬於一樓「原住戶管理委員會」之「原住戶」個人收取管理 費，至於應如何收取「一樓原住戶部分」、及「商場部分」 之管理費，目前尚未協商出一套方案。
(二)原告金財神大樓管理委員會曾於89年4月2日召開第一次大會 ，會議六討論事項提案四：「（案由）一棟大樓僅能有一個 管理委員會，目前本大樓有住戶、商場及一樓原住戶，三個 委員會，如何統合及組織與管理、如何規劃，請討論。」， 金財神大樓歷屆區分所有權人會議至今尚無明確決議。金財 神大樓於103年間為申請外觀拉皮補助案，對外才以原告金 財神大樓管理委員會統稱之，但事實上内部仍分別由三個管 理委員會各自管理運作(財務收支及門戶皆獨立分開），目 前原告金財神大樓管理委員會的用途是在維修大樓公設及對 外統一發文時才會使用，有關原告金財神大樓管理委員會及 「原住戶管理委員會」、「商場管理委員會」、「住家管理 委員會」，財務均各自獨立。
(三)豈料原告金財神大樓管理委員會於109年12月29日召開109年 度第一次區分所有權人大會第二次會議中片面決議「追認委 員會有關一樓開始徵收管理費案」，逕自決定「金額計算依 商場管理費收費方式收取」、「徵收日期起算日為110年1月 1日起追溯5年」，豈可逕自決定向一樓原住戶追繳往前5年 之管理費？且逕自將管理費每坪15元改為徵收每坪30元？完 全無視於一樓原住戶多年來自己有獨立的管理委員會，也沒 有讓一樓原住戶表決或表示意見，屬多數暴力，明顯有誤(四)原告金財神大樓管理委員會亦曾於109年4月13日以發文字號 (109)金管字第109041301號函通知受文者：「一樓原住戶管 理委員會」，證明一樓原住戶管理委員會的組織確實存在且 迄今仍獨力運作。而因歷年來一樓原住戶皆為自治管理故完 全未有領取出席所有權人大會之車馬費用或其他折扣費用， 其他出席之所有權人(住宅及商場）皆有領取。(五)一樓所有公共設施維護、財務收支、環境清潔等相關管理費 用，都由一樓原住戶管理委員會自行管理支付，一樓原住戶 管理委員會有自己的收入支出明細表，亦有舉辦區分所有權
人大會，因被告屬一樓原住戶，並無積欠一樓原住戶管理委 員會任何管理費用，退萬步言，縱使一樓原住戶應分攤金財 神大樓相關公設、維修費用，即應向一樓原住戶管理委員會 協調徵收公設分攤維修費用而非向一樓原住戶個人催收管理 費。金財神大樓原住戶有44人，屬1848建號，於原告金財神 大樓管理委員會召開區分所有權人會議時也只有1票的表決 權，住宅及商場住戶合計592票，此攸關一樓原住戶44人之 權益，豈可由住宅及商場住戶592票人來表決？(六)被告同意依本院110年度嘉小字第926號民事判決關於免除五 年管理費之追溯期，惟對於110年元月起算之管理費，被告 僅須繳納1855建號公共設備維修相關費用。按照金財神大樓 建築規則，共有三個單位混合成立金財神管理委員會，因此 形成三種不同的公共設施，各有獨立出入口，有三種不同營 運作習，產權公設也不相同，一樓公共設施建號1855及1857 ，二樓以上百貨廣場公共設施建號1855、1856、1857及1858 ，住宅公共設施 1855、1856、1859。其中僅1855建號為整 棟大樓共同共用的設備：如樓梯間、機械室、配電室、清水 池等使用用途，1855建號公設才確實須由三個單位依持分比 例共同集資維修。
(七)依金財神百貨廣場不動產買賣契約（商場）內容中之「分區 管理」協議書，就是指B2、B1、2F、3F、4F、5F、10F百貨 廣場分區成立商場分區管理委員會，而金財神百貨廣場不動 產買賣契約（住宅）內容中之「分區管理」協議書，就是指 定6F、7F、8F、9F成立住宅管理委員會，另一樓原住戶委員 會和嘉義縣政府買賣契約書約定為密封式建築，簽定44位區 分所有人共同經營，不得分區使用，縣政府(起造人)函通知 須成立一樓原住戶管理委員會，各自治管理。因此金財神大 樓買賣契約分三個分區管理委員會，三個版本分別分區管理 ，當初簽定契約就有實質效力，毋庸質疑。一樓原住戶委員 會每年都有召開區權會，實行每年的工作項目，多年來已有 實質效力，故109年12月29日金財神大樓區權會表決催收一 樓管理費抵觸買賣簽約管理關係故為無效，違反民法第148 條第一項、第二項之權利濫用行為及誠信原則。 (八)並聲明：原告之訴駁回；願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
(一)原告主張被告為坐落嘉義市○○段○○段0000○號（下稱1848建 號）、門牌號碼為嘉義市○區○○路000號1樓建物之區分所有 權人之事實，為被告所不爭執，並有原告提出的1848建號謄 本在卷可查（見支付命令卷第29頁）。然就原告主張依109 年度第一次區分所有權人大會第二次會議決議請求自110年1
月1日起並追溯5年之管理費部分（即被告應給付106年4月起 至110年12月止共計4年又9個月，每月3,964元，共計225,95 6元之管理費，則據被告以前詞抗辯。
(二)經查，金財神大樓108年8月17日108年度第三次區分所有權 人第二次臨時會會議紀錄（下稱108年8月17日會議紀錄）略 以：…拾貳、會議討論議題(追認第三次區權會會議決議事項 ）為因應金財神大樓內部多項工程進行，討論商場管理費修 正為商場使用中每坪30元，空屋每坪15元。…決議：㈠同意商 場空屋每坪15元，營業中增加為每坪30元…五、1-4樓柱子須 包覆碳纖維網，需拆掉共計17樘鐵捲門，配合碳纖維網施作 所拆下之鐵捲門、防火安全區隔鐵捲門後續復原工程案。… 說明㈡因一樓屬原住戶自行管理並未繳納管理費，後續經費 來源應如何處理等情，有該會議紀錄在卷可參（見本院卷第 143至153頁）；又109年12月29日會議紀錄略以：…五、提案 人：管委會。追認委員會有關一樓開始徵收管理費案。說明 ：⒈依據公寓大廈管理條例及住戶規約相關規定，一樓應無 免繳管理費之權利。建議：⒈請管理室依住戶規約及相關法 令規定辦理催收，金額計算依商場管理費收費方式收取。⒉ 徵收日期起算日為110年1月1日起，並追溯5年。⒊如有涉及 買賣、法拍且在追溯5年內，則依登記日期起算。決議：㈠獲 得全體出席者同意開始徵收一樓管理費，本案作成決議。… 等情，有該會議紀錄在卷可佐（見支付命令卷第23頁）。依 上開108年8月17日會議紀錄「一樓因原住戶自行管理並未繳 納管理費」及109年12月29日會議決議「同意開始徵收一樓 管理費」可知，原告在109年12月29日會議決議開始徵收一 樓管理費之前，乃【長期默許】包含被告在內之一樓原住戶 自行管理而無須向原告繳納管理費，則其對被告就109年12 月29日會議決議前之管理費則無請求之權源，原告自不得依 民法第126條之規定，對被告追溯109年12月29日決議後之前 5年管理費。另觀之109年12月29日會議紀錄有關「追溯5年 」之記載也僅是「建議」內容而非「決議」內容。縱使該決 議之意涵有包含追溯5年，然本院審酌該「追溯5年」勢必影 響一樓原住戶之區分所有權人是否因管理費負擔過重，而不 再自行管理（包含自行收取管理費或收取多寡）之抉擇，而 前述109年12月29日會議「追溯5年」之建議，已經導致權利 受影響者包含被告根本無足夠時間決策是否繼續自行管理（ 包含自行收取管理費或收取多寡），實有違法律關係安定基 礎之不溯既往原則，亦有違誠實信用原則，且觀諸該決議內 容，並未採取其他合理之補救措施，以維護被告依該會議紀 錄決議前已取得之權益及因此所生之合理信賴（即無須向原
告繳納管理費之信賴利益），是109年12月29日會議紀錄， 就溯及部分應屬民法第148條第2項之權利濫用行為，並類推 民法第56條第2項規定，該次決議有關追溯5年部分應屬無效 。據上，原告既然已經長年默許被告在上開109年12月29日 會議決議之前無須向原告繳納管理費，且其109年12月29日 會議紀錄有關追溯5年之決議也屬無效，是原告主張依民法 第126條之規定及109年12月29日會議紀錄之決議，對被告請 求追溯5年之管理費即178,380元，實無理由，應予駁回。(三)又原告既經向嘉義市政府合法報備之管理委員會，有原告提 出的公寓大廈管理組織報備證明、使用執照、樓層附表等件 為證（見本卷第69至73頁），且被告亦為區分所有權人，亦 已如前述，被告抗辯：原告無權向屬於一樓「原住戶管理委 員會」之「原住戶」個人收取管理費云云，尚屬無據。故按 公寓大廈管理條例第21條之規定，原告自得訴請法院命被告 給付應繳之金額及遲延利息。被告雖又辯稱：一樓公共設施 僅1855建號為整棟大樓共同共用之設備，1855建號公設才確 實需由三個單位依持分比例共同集資維修等語。惟按共用部 分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管 理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按 其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分 所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負 擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規 定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。準此，管理 費係為供共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護所設 ，與專有部分之修繕、管理、維護費用無關，而因公寓大廈 恆有供全體區分所有權人共同使用之共用部分，如樓梯間、 升降梯、發電機、蓄水池、屋頂平台等公共設施俱屬之，該 等共用部分之存在及維護，與區分所有建物之整體經濟價值 與效用誠屬緊密相連，則苟為區分所有權人，依法均應給付 管理費；至於收取標準，原則上依法由區分所有權人按其共 有之應有部分比例負擔之。觀諸原告提出之嘉義市○○段○○段 0000○號建物第三類謄本載明，該建號建物尚有新富段四小 段1855建號、同段同小段1857建號為共同部分（見支付命令 卷第29頁），對此原告依專有部分面積＋附屬建物面積及185 5建號、1857建號持分換算面積加總作為計算被告應繳納管 理費數額之基礎（見本院卷第21頁），於法即無不合。被告 前開辯解，為不可採。另依108年8月17日會議「同意商場空 屋每坪15元，營業中增加為每坪30元」之決議及109年12月2 9日會議「獲得全體出席者同意開始徵收一樓管理費，本案 作成決議」之決議，再參以兩造於本院不爭執之金財神一樓
部分對為對外停車場使用，時間僅到110年11月28日等情（ 見本院卷第170至171頁），可見自110年12月起原一樓停車 場已停止營業，因此就110年12月部分，依108年8月17日會 議之決議僅能按每坪15元計算管理費。是原告得請求被告給 付之管理費為110年1月至6月管理費23,784元（計算式3,964 元×6＝23,784元)、110年7月至11月管理費19,820元（計算式 ：3,964×5=19,820元）及110年12月管理費1,982元（計算式 ：15元×132.14坪≒1,982元，小數點以下四捨五入），合計4 5,586元（計算式：23,784+19,820+1,982），應堪認定。從 而，原告請求被告給付45,586元，為有理由，逾此範圍之請 求，則為無理由，應予駁回。
(四)按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率 ，民法第229條第1項、第233條第1項分別定有明文。又按「 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項， 非經載明於規約者，不生效力：…四、違反義務之處理方式 」，公寓大廈管理條例第23條第2項第4款定有明文，由是可 知，公寓大廈之區分所有權人得就住戶違反義務之處理方式 進行決議，並經載明於規約後，對全體住戶發生效力甚明， 經查，依住戶規約第17條第4款約定：公共基金或管理費積 欠之處理：…區分所有權人或住戶若在規定日期前積欠應繳 納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期（即 二個收費期別）或積欠新臺幣0.5萬元以上（含），經15天 期間期間催告(公告或存證信函）仍不給付者，管理負責人 或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息， 遲延利息以未繳金額之年息10％計算」（見支付命令卷第17 頁），依前述規定，自有拘束金財神大樓所屬全體住戶及區 分所有權人之效力。準此，本件原告請求被告給付管理費， 屬金錢之請求，且被告既未繳納管理費，自屬遲延之債務， 原告即得向被告請求約定遲延利息即按年息百分之10計算之 利息。
四、綜上所述，原告請求被告給付欠繳管理費45,586元，及自支 付命令送達之翌日即110年8月3日（送達證書見支付命令卷 第77頁）起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，為有 理由，應予准許。至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回 。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁 贅述。
六、本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴之判決，應依職權 宣告假執行；並民事訴訟法第392條第2項依被告之聲請宣告 被告如為原告預供擔保，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 8 月 23 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳思睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 8 月 23 日 書記官 周瑞楠