臺灣嘉義地方法院民事小額判決
111年度嘉小字第25號
原 告 金財神大樓管理委員會
法定代理人 周鈺青
訴訟代理人 張自立
被 告 楊許金枝
訴訟代理人 蔡清泉
楊智淵
上列當事人間請求給付管理費事件，經臺灣臺北地方法院移送前
來，本院於民國111年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新台幣（下同）28,112元，及自民國110年7 月31日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。二、訴訟費用1,000元，其中993元由被告負擔，餘由原告負擔。三、原告其餘之訴駁回。
四、本判決第1項得假執行。但被告如以28,112元為原告預供擔 保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
原告法定代理人原為吳紅梅，嗣變更為甲○○，並具狀聲明承 受訴訟，有111年5月5日民事聲明承受訴訟狀及嘉義市政府1 11年4月29日府工使字第1115011192號函在卷可佐（本院卷 第57至60頁），並經本院送達被告，核與民事訴訟法第170 條及第176條規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告為原告金財神大樓（下稱原告大樓）管理委 員會（下稱原告管委會）所管理坐落嘉義市○○段○○段0000○ 號、門牌號碼為嘉義市○區○○路000號1樓建物之區分所有權 人，原告於109年12月29日召開原告大樓109年度第一次區分 所有權人大會第二次會議（下稱109年區權人會議），於會 議中經全體出席區分所有權人表決通過，自110年1月1日起 開始徵收一樓管理費，並追溯請求5年之管理費，每坪以30 元計算。被告累計至110年12月尚積欠28,308元之管理費未 繳（即105年1月《原告誤載為106年4月》至109年12月為23,59 0元、110年1至6月為2,359元、110年7至12月為2,359元）， 經原告以存證信函催繳，被告仍未繳納，爰依公寓大廈管理 條例第21條及民法第126條之規定提起本件訴訟。並聲明：
被告應給付原告28,308元，及自支付命令送達之翌日起至清 償日止，按年息百分之10計算之利息。
二、被告則辯以：
㈠、原告大樓係由商場（範圍：1樓）、百貨廣場（範圍：地下2 樓、地下1樓、2樓、3樓、4樓、5樓、10樓）及住宅（範圍 ：6樓、7樓、8樓、9樓）等不同區域所組成之大樓，於82年 、83年間與住戶成立買賣契約時，即有3個分區管理委員會 ，並與區分所有權人簽立金財神百貨廣場「分區管理」協議 書，依該協議書之記載，立協議書人所購房、地產權為該所 屬「管理分區」之當然被管理人，依所買受區域之不同，1 樓商場、百貨廣場、住宅分別由一樓建物共同經營管理委員 會（下稱一樓原住戶共同經營委員會）、商場分區管理委員 會、住宅管理委員會分區自治管理。原告大樓自始即分為3 個管委會分區管理，嗣於89年間因921大地震，原告大樓外 牆損壞需進行拉皮維修工程才成立原告管委會，目的係為向 內政部爭取外表拉皮維修公共基金。
㈡、1樓建物分別共有人與嘉義縣政府於83年簽立之買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約）第2條並有記載1樓商場屬密封式建築， 而原告管委會主張其係依據公寓大廈管理條例第26條規定成 立，1樓商場並不適用該條規定，自非屬原告管委會管理範 圍。一樓原住戶共同經營委員會自83年成立以來，每年均有 召開區分所有權人會議，執行每年工作項目，迄今仍正常運 作，自治管理1樓商場，原告大樓既然是由前述3個管委會分 區自治管理，原告管委會即無權向1樓住戶請求繳納管理費 ，應由原告管委會自行與一樓原住戶共同經營委員會溝通協 調，而非逕向1樓住戶提起訴訟主張。且原告大樓1樓商場之 公設區域建號為嘉義市○○段○○段0000○0000○號（下稱1855建 號、1857建號），百貨廣場之公設區域建號為同段1855、18 56、1857、1858建號，住○○○○區○○號為同段1855、1856、18 59建號，上述公設區域建號僅有1855建號為整棟大樓共同共 用之公共設備，如樓梯間、機械室、配電室、清水池等設備 ，須由1樓商場、百貨廣場、住宅等區域依區分所有權比例 共同集資維修。惟如屬百貨廣場所有權範圍之1856、1858建 號等公設區域，用途為百貨廣場門廳、車道、電梯間、管理 室等，1樓建物並無產權也無使用權，如仍需一同分攤一樣 的管理費，實非公平且不合理，百貨廣場之公設區域較1樓 商場之公設區域大1倍以上，而1樓建物區分所有權人僅有1 表決權，原告管委會係以多數霸凌少數。
㈢、原告管委會108年8月17日108年度區分所有權人會議記錄亦默 認1樓住戶係自治管理，並未繳納管理費，原告管委會於109
年4月13日亦曾發函予一樓原住戶共同經營委員會函覆鐵捲 門恢復設置預算問題，亦係以管委會互稱，足證一樓原住戶 共同經營委員會長久以來自治管理之事實。原告管委會主張 依據109年區權人會議決議自110年開始向1樓建物分別共有 人收取管理費，並追溯請求5年之管理費，已牴觸1樓建物分 別共有人當初簽立之買賣契約所約定之分區管理而無效，且 原告於109年區權人會議通過上述決議之前，均未向1樓建物 分別共有人為催繳管理費通知，該項決議通過表決部分亦未 包含「追溯5年管理費」，原告之主張顯係違反民法第148條 規定，屬權利濫用行為，並違反誠信原則。
㈣、並聲明：原告之訴駁回；願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件不爭執事項為（本院卷第160至162頁）：㈠、被告為坐落嘉義市○○段○○段0000○號、門牌號碼為嘉義市○區○ ○路000號建物（層數10層、層次一層，建物坐落地號：新富 段四小段8地號土地，下稱1樓建物）之所有權人，權利範圍 10000分之137（下稱被告房屋）。1樓建物共有部分為新富 段四小段1855建號、權利範圍10000分之603、同小段1857建 號、權利範圍10000分之1181，使用執照字號：81嘉市工局 建使字第1530號（臺灣臺北地方法院110年度司促字第11949 號卷《下稱司促卷》第25至27頁）。
㈡、1樓建物與原告其餘住戶之房屋，均位於同宗建築基地，並使 用同一張使用執照。
㈢、1樓建物之原始出賣人為嘉義縣政府，於84年3月30日召開協 商「金財神百貨廣場（原雙子星大樓）地上一、二樓及地下 室二樓點交事宜」，會議討論內容為：依82年協商會議結論 ，一樓所有權人應成立管理委員會代表一樓全體所有權人與 縣府及掌上公司辦理點交（本院110年度嘉小字第904號卷《 下稱904號卷》第63至67頁，本院卷第129至133頁）。㈣、1樓建物之分別共有人（即一樓原住戶），於83年8月21日召 開「金財神百貨廣場（原雙子星大樓）一樓原住戶共同經營 委會員第二屆第一次委員會」，就83年7月27日召開住戶會 議票選第二屆委員會名冊決議通過（904號卷第69至75頁） 。嗣後一樓原住戶間就1樓建物之管理，均自行管理。㈤、一樓原住戶共同經營委員會於公寓大廈管理條例（84年6月28 日）公布施行前一樓原住戶共同經營委員會，及後續改選均 未向嘉義市政府聲請改選備查，於公寓大廈管理條例84年公 布實施後，原告大樓於89年3月9日成立原告管委會（904號 卷第139頁）。
㈥、原告大樓歷年關於一樓住戶繳納管理費之決議如下：１、98年10月11日第三次區分所有權人大會會議（下稱98年區權
人會議）記錄：參、二、決議：1、經討論後提案比照住宅 部份即每坪繳納30元管理費（不分是否有居住、營業或使用 ）。商場所有權人雖心有不甘但因責任無法逃避只能接受。 …4、自98年10月份起開始徵收商場管理費用，…。5…。以上 決議經出席住戶表決，逾超過2/3以上住戶無異議通過（904 號卷第111頁）。
２、100年3月27日100年度區分所有權人大會會議（下稱100年區 權人會議）記錄：伍、三、商場目前多數空置未營業，無營 收又未使用公共設施，與住家同等繳交管理費負擔沉重，建 請商場空置未營業部分停止徵收管理費，請審議：決議：基 於鼓勵商家入駐之立場，同意自100年4月1日起商場空置部 分管理費每坪，每月調整為15元。有營業或使用者管理費仍 為每坪30元計收（904號卷第114頁）。３、108年8月17日108年度第三次區分所有權人第二次臨時會議（ 下稱108年區權人會議）紀錄：提案一：決議：㈠、同意商場 空屋每坪15元，營業中增加為每坪30元。…（904號卷第38頁 ）。
４、109年12月29日109年度第一次區分所有權人大會第二次會議 （即109年區權人會議）紀錄：提案五：說明：依據公寓大 廈管理條例及住戶規約相關規定，一樓應無免繳管理費之權 利。建議：1、請管理室依住戶規約及相關法令規定辦理催 收，金額計算依商場管理費收費方式收取。2、徵收日期起 算日為110年1月1日起，並追溯五年。3、如有涉及買賣、法 拍且在追溯五年內，則依登記日期起算。決議：㈠、獲得全 體出席者同意開始徵收一樓管理費，本案作成決議（904號 卷第31頁）。
㈦、被告房屋之管理費，如依原告109年區權人會議決議計算，被 告應繳納110年1至6月管理費2,359元、110年7月至12月管理 費2,359元、105年1月至109年12月管理費23,590元，合計28 ,308元。
㈧、本件商場空屋管理費每坪15元、營業中增加為每坪30元、一 樓原住戶自110年11月28日即停止對外停車場使用。依此計 算，原告就110年1至6月、110年7月至12月所得請求被告給 付之管理費為：110年1至6月管理費2,359元、110年7月至11 月管理費1,966元（2,359元6*5，元以下四捨五入）、110 年12月管理費197元（2,359元62=197元），合計4,522元 。
四、法院之判斷：
㈠、按公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有 明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；管理委員會
：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護 工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之 組織；非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之 數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公 、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商 場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區 分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議 或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分 所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主 管機關報備，公寓大廈管理條例第3條第1款、第9款、第26 條第1項分別定有明文。公寓大廈管理條例第26條第1項之規 定，係在規範同一大廈內，如有辦公、商場混合使用之情況 下，屬於辦公、商場之區分所有權人，在符合該條之規定後 ，得另行成立管理委員會。而其立法意旨考量有關共用部分 、約定共用部分之範圍劃分、修繕、管理、維護及其費用之 分擔、公共基金分配、保管文件移交與分工事宜，涉及全體 區分所有權人之權利義務，非僅召開辦公、商場部分之區分 所有權人會議即得以決議，故有關條例第26條第1項之各款 事項，仍須經全體區分所有權人會議決議或規約規定。是前 開規定係針對非封閉式之公寓大廈集居社區內屬住宅與辦公 、商場混合使用時，以該辦公、商場部分分別成立管理委員 會之情形，本件原告管委會並非就辦公、商場部分另行成立 管理委員會，非屬公寓大廈管理條例第26條所定情形，先與 敘明。
㈡、被告抗辯原告大樓一樓為密封式建築，應自行管理，非屬原 告管委會管理範圍，有無理由？
１、按共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專 有之附屬建築物，而供共同使用者；規約：公寓大廈區分所 有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權 人會議決議之共同遵守事項；共用部分、約定共用部分之修 繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用 由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例 分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由 所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有 權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例 第3條第4款、第12款、第10條第2項分別定有明文。２、查本件1樓建物與原告其餘住戶之房屋，均位於同宗建築基地 ，並使用同一張使用執照，為兩造所不爭執（不爭執事項㈡ ），且被告亦自陳原告大樓1樓商場、百貨廣場、住○○○○區○ ○號均包含1855建號，且1855建號為原告大樓共同共用之公
共設備，如樓梯間、機械室、配電室、清水池等設備（本院 卷第99頁），堪認被告為原告大樓之區分所有權人。３、被告雖抗辯原告大樓於82、83年間與住戶成立系爭買賣契約 時，即有3個分區管理委員會，並與區分所有權人簽立協議 書，依該協議書可知原告大樓自始即分3個管理委員會分區 管理云云，惟原告所提出之分區管理協議書，分別為地下1 樓商場（編號第48號）及地面7樓住宅（編號第31號，本院 卷第119、123頁），而就本件一樓住戶部分，僅有提出買賣 契約書（本院卷第125頁），前開買賣契約書並無任何關於 一樓住戶應如何管理之記載，尚難認被告抗辯一樓住戶有分 區管理之事實為真。
４、被告另抗辯原告管委會於108年區權人會議有默認1樓住戶係 自治管理，並未繳納管理費，且原告管委會於109年4月13日 亦發函予一樓原住戶共同經營委員會函覆相關問題，亦係以 管委會互稱云云，並提出原告管委會109年4月13日函文為證 （本院卷第111頁），惟原告大樓於98年區權人會議決議， 即已決議比照住宅部分即每坪繳納30元管理費（不分是否有 居住、營業或使用），且於100年、108年及109年區權人會 議中，均有討論、決議關於1樓住戶（即商場）有繳納管理 費之義務，業如不爭執事項㈥所載，並無被告所稱原告管委 會有默認一樓住戶自治管理之情形存在。至於原告管委會雖 於前揭函文中稱受文者為「一樓原住戶管理委員會乙○○先生 」，惟主旨欄記載「覆台端一原住管會蔡字第10900401-1號 文」等語，應可認上開受文者之記載，係因來文以「一樓原 住戶管理委員會乙○○」名義為之，故原告管委會回文稱受文 者為「一樓原住戶管理委員會乙○○先生」，尚難據此認定被 告抗辯1樓住戶為自行管理乙節為可採。
５、又一樓原住戶共同經營委員會於公寓大廈管理條例（84年6月 28日）公布施行前一樓原住戶共同經營委員會，及後續改選 均未向嘉義市政府聲請改選備查，於公寓大廈管理條例84年 公布實施後，原告大樓於89年3月9日成立原告管委會，亦有 系爭函文可參（904號卷第139頁）。因此，被告既為原告大 樓之區分所有權人，且一樓原住戶共同經營委員會並未依公 寓大廈管理條例第26條之規定，另外成立管理委員會且向嘉 義市政府聲請備查，且依被告所提證據，尚難認被告所辯一 樓住戶分區管理之事實為可採，一樓住戶自屬原告管委會之 管理範圍，依上開１之說明，一樓住戶有繳納管理費之義務 。
㈢、原告主張被告應繳納105年1月至109年12 月之管理費，有無 理由？如有，金額為何？
１、原告大樓歷年關於一樓住戶繳納管理費之決議，如不爭執事 項㈥、１至４所載，業如前述。則依上開決議，可知原告大樓 於98年區權人會議，即已決議一樓住戶須比照住宅部分每坪 繳納30元管理費，被告抗辯原告於109年區權人會議僅決議 自110年1月1日起開始徵收管理費，追溯5年部分為建議事項 ，並無拘束力云云，自無從採。
２、關於一樓住戶105年1月至109年12月之管理費，原告歷年決議 為98年區權人會議為：每坪30元、100年區權人會議為：空 置部分每坪15元、有營業或使用者每坪30元、108年區權人 會議為：空屋每坪15元、營業中每坪30元（不爭執事項㈥） ，而一樓原住戶自110 年11月28日即停止對外停車場使用（ 不爭執事項㈧），是被告105年1月至109年12月應繳納之管理 費，為營業中每坪30元即23,590元（不爭執事項㈦）。原告 請求被告給付此部分之管理費，自有理由。
３、至於被告抗辯於109年區權人會議前，並未收到任何有關繳納 管理費之通知等語，惟原告於會議決議後是否有依決議內容 通知一樓住戶繳納管理費，並不影響會議決議之效力，被告 此部分之抗辯，亦無理由。
㈣、原告主張被告應繳納自110年1月至6月、7月至12月管理費， 有無理由？如有，金額為何？
原告歷次會議決議徵收一樓住戶管理費營業中每坪30元，業 如前述，而一樓原住戶係自110 年11月28日甫停止對外停車 場使用，故於110年1月至6月、110年7月至11月，仍為營業 使用，12月則非營業使用，被告所應繳納此部分之管理費為 110年1至6月管理費2,359元、110年7月至11月管理費1,966 元、110年12月管理費197元，合計4,522元（不爭執事項㈧） ，原告請求被告給付此部分之管理費，自有理由。逾此部分 之請求，則屬無據。
㈤、被告抗辯原告提起本件訴訟，違反民法第148條第1項、第2項 規定，有無理由？
１、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8條固有規定。惟權利之行使，是否以損害他人為主要目的 ，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社 會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之；倘其權利之 行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大 者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之 基本內涵所必然之解釋。至民法第148條第2項所規定誠實信 用原則，乃法律倫理價值之最高表現，具有補充、驗證實證 法之機能，更為法解釋之基準，旨在實踐法律關係上之公平
妥當，應斟酌各該事件情形衡量當事人利益，具體實現正義 。
２、依公寓大廈管理條例第10條第2項，管理費係為供共用部分、 約定共用部分之修繕、管理、維護所設，與專有部分之修繕 、管理、維護費用無關，而因公寓大廈恆有供全體區分所有 權人共同使用之共用部分，如樓梯間、升降梯、發電機、蓄 水池、屋頂平台等公共設施俱屬之，該等共用部分之存在及 維護，與區分所有建物之整體經濟價值與效用誠屬緊密相連 ，則苟為區分所有權人，依法均應給付管理費；至於收取標 準，除原則上依法由區分所有權人按其共有之應有部分比例 負擔外，亦得依規約或區分所有權人會議決議而定。３、被告固抗辯如屬百貨廣場所有權範圍之1856、1858建號等公 設區域，用途為百貨廣場門廳、車道、電梯間、管理室等， 1樓建物並無產權也無使用權，如仍需一同分攤一樣的管理 費，實非公平且不合理。惟依原告規約第19條規定：二、管 理費用途如下：㈠委任或僱傭管理服務人之報酬。㈡共用部分 、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。㈢有關共用 部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。㈣管理 組織之辦公費、電話費及其他事務費。㈤稅捐及其他徵收之 稅賦。㈥因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費 用。㈦其他基地及共用部分等。故原告收取管理費係用於上 開事項，並未有因一樓部分屬於商場，而有異於其他樓層一 般住戶使用之管理、維護。而原告大樓不分住宅、商場之每 坪管理費均為30元（98年區權人會議決議參照，不爭執事項 ㈥、１），乃係以各該區分所有權人專有部分之面積坪數大小 ，作為計算管理費多寡之依據，性質上等同於各區分所有權 人係按其專有部分面積占全部專有部分面積之比例分擔管理 費，計算方式客觀一致，難認與「按應有部分比例分擔」所 接櫫之原則相悖。另商場部分管理費每坪原為30元，於100 年區權人會議決議，已同意自100年4月1日起商場空置部分 管理費，每坪每月調整為15元，已考量商場空置收入減少而 減收管理費。是原告大樓歷年關於1樓住戶繳納管理費之決 議，核與前開規定或原告規約相符，縱原告將作為商場之一 樓住戶與其他住家採同一之標準收取管理費，然係用以作為 維護原告大樓之修繕、管理、維護，經衡量原告因權利行使 所能取得之系爭管理費利益，與被告因原告權利行使所受之 損失比較以定之，原告前開權利之行使，並非以損害被告為 主要目的，且無違反公共利益，自無民法第148條第1項所規 定權利濫用情形，亦無違反民法第148條第2項所規定之誠信 原則。是被告此部分之抗辯，亦無理由。
㈥、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率 ，民法第229條第1項、第233條第1項分別定有明文。又按「 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項， 非經載明於規約者，不生效力：…四、違反義務之處理方式 」，公寓大廈管理條例第23條第2項第4款定有明文，由是可 知，公寓大廈之區分所有權人得就住戶違反義務之處理方式 進行決議，並經載明於規約後，對全體住戶發生效力甚明。 經查，依住戶規約第17條第4項約定：公共基金或管理費積 欠之處理：…區分所有權人或住戶若在規定日期前積欠應繳 納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期（即 二個收費期別）或積欠達新臺幣0.5萬元以上（含），經15 天期間期間催告(公告或存證信函）仍不給付者，管理負責 人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息 ，遲延利息以未繳金額之年息10％計算」（司促卷第17頁） ，依前述規定，自有拘束原告大樓所屬全體住戶及區分所有 權人之效力。準此，本件原告請求被告給付管理費，屬金錢 之請求，且被告既未繳納管理費，自屬遲延之債務，原告即 得向被告請求約定遲延利息即按年息百分之10計算之利息。五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被 告給付管理費28,112元，及自支付命令送達翌日即110年7月 31日（司促卷第89頁）起至清償日止，按年息百分之10計算 之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據 ，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰 不一一贅述，附此敘明。
七、本件係適用小額程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟 法第436條之20規定，應職權宣告假執行，並依同法第436條 之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依被 告聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、本件訴訟費用確定為第一審裁判費1,000元，依民事訴訟法 第79條規定，其中993元由被告負擔，餘由原告負擔。 中 華 民 國 111 年 8 月 11 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳美利
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起
上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明(一)原判決所違背之法令及其具體內容。(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
中 華 民 國 111 年 8 月 11 日 書記官 林金福