臺灣高等法院高雄分院民事裁定
111年度抗字第214號
抗 告 人 陳均坤即陳福仁
相 對 人 池國泰
上列抗告人因與債權人合迪股份有限公司等人間聲請強制執行事
件，就司法事件事務官除去租賃之命令聲明異議，對於中華民國
111年4月26日臺灣屏東地方法院111年度執事聲字第18號所為裁
定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人所有如原審司法事務官所為裁定之附表（下稱附表） 所示土地於106年3月9日、106年4月10日及108年5月9日先後 設定最高限額抵押權7,200,000元予屏東縣滿州鄉農會、設 定一般抵押權4,000,000元予柯明宏、設定最高限額抵押權9 ,000,000元予池國泰，土地上則有抗告人所有如附表所示未 經第一次所有權登記之建物（83年7月間起課房屋稅），該 建物經抗告人於108年7月1日出租予張春榮，租期至118年6 月30日止。債權人合迪股份有限公司持臺灣士林地方法院10 9年度司票字第2364號本票裁定暨確定證明書(主張債權金額 為826,970元及利息)聲請對抗告人所有之上該土地、建物為 強制執行，抵押債人屏東縣滿州鄉農會、池國泰、及債權人 林琴持亦各執執行名義聲請併案執行。附表所示房地經執行 法院於111年2月17日為第1次拍賣，拍賣底價為16,280,000 元，拍賣公告上附記拍賣不動產上有第三人張春榮之租賃權 ，拍定後不點交，拍賣結果無人參與投標。第三順位抵押權 人池國泰遂以前述租賃影響其抵押權為由，聲請除去，經原 審司法事務官於111年3月1日以執行命令除去租賃，定111年 3月10日進行第2次拍賣，拍賣底價減為13,024,000元，拍買 公告附記第三人承租作為麵館經營使用，已經除去租賃權， 拍定後點交；因抗告人聲明異議，拍賣程序暫緩迄今等情， 業據原審調閱該院109年度司執字第44212號強制執行卷審核 無訛。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但 其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 ，民法第866條第1項、第2項定有明文。所謂抵押權受影響
，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上 有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致 無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。準此，在 抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償 抵押債權之情形，即得除去該項權利而為拍賣。盱衡民法第 866條之立法目的，在於不動產設定抵押權後，債務人關於 該不動產之使用收益如有影響抵押權者，可聲請除去該租賃 權。而土地與建物雖係不同物權，然其利用上具有不可分離 之關係，債務人於土地設定抵押權後出租其上建物，如已影 響土地設定抵押權之行使，則縱然土地所有人於設定抵押權 前，在抵押之土地上已營造未經所有權第一次登記之建物， 然揆之立法旨趣應類推民法第866條之規定，除去該抵押設 定後出租建物租賃權，始符保障經登記公示之抵押權人。 抗告人雖以上該未辦理所有權登記建物興建於抵押權設定前 ，執行法院非但不得依民法第877條規定將建物與土地併付 拍賣，更不得除去租賃權云云。惟查，本件係債權人合迪股 份有限公司、林琴等人持對抗告人之本票裁定、確定支付命 令聲請執行上該房屋及土地，並非抵押權人聲請將建物併付 拍賣，自無抗告人所指「違反民法第877條規定，併就土地 抵押權設定前已存在之建物併付拍賣」之情。又，抗告人於 抵押權設定後，將地上建物出租予第三人，而系爭土地之前 已設定上述3筆抵押權，第1順位抵押權人請求之債權金額為 5,033,343元及利息，第2順位設定之普通抵押權金額為4,00 0,000元，第3順位抵押權人請求債權金額為7,000,000元及 利息，該房地第1次拍賣無人應買，第2次減價拍賣之底價經 核定為13,024,000元，扣除上開第1、2順位抵押權人之債權 金額後，顯然不足清償第3順位抵押權人之全部債權。又執 行法院拍賣之不動產，於拍定後是否點交，關係投標人是否 願意參與投標之重要考量，拍賣之不動產，因存在租賃權關 係，註記拍定後不點交，勢必影響投標意願，將致拍賣標的 物難期以合理價格拍定，抵押權人欲實施之抵押權將因而影 響系爭房地既已經第1次拍賣因無人應買而流標，依上揭說 明，可認該租賃之存在致拍賣物價值影響抵押權受償權利之 行使。原審司法事務官因抵押權人池國泰聲請，而以執行命 令除去該租賃，再為第2次拍賣，合乎法律規範本旨。抗告 人徒以本件並無抵押權人實行抵押權受有影響之情，亦無法 院得除去租賃權後拍賣之客觀情狀存在云云為辯，並無足取 。
三、又抗告人引最高法院86年台抗字第588號判旨：「土地所有 人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建物，並將該建築
物出租於第三人，並影響抵押權者，抵押權人自得聲請法院 除去該建築物之租賃權，依無租賃狀態將該建築物與土地併 付拍賣」，主張依該判旨反面解釋，土地所有權人於設定抵 押權前，已在抵押之土地上營造建築物，該建築物出租予第 三人時，抵押權人不得於強制執行程序中，聲請法院除去該 租賃關係云云。惟上該判旨所云之情形，在法理上並不能執 以逕為反面解釋謂：只要土地所有人於設定抵押權前，就已 在抵押之土地上營造建築物，則將來拍賣該房地時，無論如 何皆不得除去該抵押權設定後出租建物之租賃關係。本件抗 告人在土地設定上該抵押權前雖有建物坐落土地上，該建物 因未為所有權第一次登記（按：故而亦不能設定抵押權）， 惟於設定一、二、三順序之抵押權後，抗告人將該建物出租 第三人，且影響抵押權之行使，已如前述，是而法院自得除 去該租賃關係。原審因而駁回抗告人異議，核無違誤。四、綜上，抗告人提起抗告，請求廢棄原裁定，為無理由，應予 駁回其抗告，爰裁定如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 15 日 民事第二庭
審判長法官 黃國川
法 官 李怡諄
法 官 許明進
以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納再抗告費新臺幣1,000元。再為抗告僅得以適用法規顯有錯誤為理由，並應委任律師為代理人。如委任律師提起再抗告者，應一併繳納再抗告費。中 華 民 國 111 年 7 月 18 日 書 記 官 戴志穎
附註：
再抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或再抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。
再抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起再抗告或委任時釋明之。