臺灣高等法院高雄分院民事判決
111年度上易字第26號
上 訴 人 蔡文軒即易易圓企業社
訴訟代理人 方浩鍵律師
被上訴人 江國鈞
訴訟代理人 蔡文斌律師
林亭宇律師
林冠廷律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國110年1
1月11日臺灣屏東地方法院109年度訴字第491號第一審判決提起
上訴，本院於111年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第44 6條第1項、第255條第1項第3款定有明文。上訴人就本訴部 分，原起訴請求被上訴人賠償附表一所示損害之法定遲延利 息，自起訴狀繕本送達翌日即民國109年8月25日起算（見原 審卷一第53、87頁）。嗣於第二審程序，就法定遲延利息起 算日，減縮自109年10月7日民事準備狀送達翌日即109年10 月15日起算（見本院卷第106頁），核屬減縮應受判決事項 之聲明，合於上開規定。
貳、實體事項：
一、本訴部分
㈠上訴人主張：伊於108 年11、12月間為經營合法民宿，向被 上訴人承租門牌號碼屏東縣○○鎮○○路000 號樓房（下稱系爭 建物），約定租期自108 年12月1 日起算，月租金新臺幣（ 下同）5 萬元，及系爭建物應可供申請取得民宿執照（下稱 系爭租約）。惟伊經被上訴人交付系爭建物，進行整地、裝 潢及添購傢俱，支出如附表一所示項目、數額計65萬9,839 元，始知系爭建物因陽台外推，無法取得民宿執照，且取得 民宿執照須申請人設籍該建物處，伊要求被上訴人協助改善 陽台外推並同意伊設籍該處，均遭拒絕。被上訴人未依債之 本旨履行，系爭租約目的已無法達成，屬給付不能，經伊依 不完全給付規定，於109年5月27日以律師函（下稱系爭律師 函），類推適用民法第256條規定為終止系爭租約之意思表
示，被上訴人既於同日收受該函，就伊所受附表一之損害65 萬9,839元，自應負不完全給付損害賠償責任。爰依民法第2 27條第1項準用第226條第1項規定，提起本訴。聲明：1.被 上訴人應給付上訴人65萬9,839元，及自109年10月15日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。2.願供擔保，請准 宣告假執行（原審駁回上訴人其餘之訴部份，未繫屬本院部 份，不予贅載）。
㈡被上訴人則以：兩造所簽訂系爭租約未約定系爭建物應可供 申請取得民宿執照，且依系爭租約第6條第1項第7款約定， 上訴人僅代理伊申請民宿執照，無設籍該處必要。其次，上 訴人前與訴外人蔡文修共同向伊洽談承租系爭建物，而蔡文 修早已知悉系爭建物有陽台外推之情況，上訴人為蔡文修之 弟，對上開情事亦知之甚詳，伊無不完全給付情形，上訴人 請求伊賠償附表一損害，於法無據。縱認伊應負損害賠償責 任，上訴人未舉證證明附表一之支出與系爭建物有關，何況 ，依系爭租約第6條第1項第2款、第6條第2項第1款及第9條 約定，該等支出由上訴人自行負擔等語置辯。
二、反訴部分：
㈠被上訴人反訴主張：兩造成立系爭租約之後，上訴人除於108 年12月24日給付押租金10萬元外，未支付任何租金。系爭 租約經兩造於109 年3 月13日合意終止，上訴人積欠自108 年12月1日起至109 年3 月13日止（下稱系爭期間）租金計1 7萬0,968元，扣抵押租金10萬元後，上訴人依系爭租約約定 ，應再給付7萬0,968元。爰依系爭租約法律關係，提起反訴 。於原審反訴聲明：1.上訴人應給付被上訴人7萬0,968元， 及自反訴起訴狀繕本送達翌日即109年10月21日起至清償日 止，按週年利率5％計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執 行（原審駁回被上訴人其餘之反訴部份，未繫屬本院部份， 不予贅載）。
㈡上訴人則以：伊不爭執系爭租約於109 年3 月13日終止，及 系爭期間之租金數額為17萬0,968元，然被上訴人未於系爭 租約內簽名、蓋章，該租約自始未成立，被上訴人請求租金 無理由等語置辯。
三、原審就本訴部分，判決駁回上訴人在原審之訴及假執行之聲 請；就反訴部分，則判決命上訴人給付被上訴人7萬0,968元 ，及自109 年10月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之 利息，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服，上訴求將原 判決廢棄，本訴改判如上開聲明所示，反訴部分改判駁回被 上訴人在第一審之訴；被上訴人則請求駁回對造之上訴。四、兩造不爭執事項：
㈠易易圓企業社係上訴人獨資設立。
㈡上訴人於108 年11、12月間，向被上訴人承租系爭建物，約 定租期自108 年12月1 日起算，月租金5 萬元。被上訴人提 供「都法豪華莊園民宿經營管理租賃契約」書（即系爭租約 書面），經上訴人簽名用印，被上訴人未於契約書內簽名或 蓋章。
㈢系爭建物因有陽台外推之情事，無法申請取得民宿執照。 ㈣蔡文修係上訴人之兄，前為被上訴人員工，於108 年11月之 前，已知悉系爭建物無合法民宿執照。
㈤蔡文修前就被上訴人以系爭租約涉犯詐欺罪嫌為由，向臺灣 屏東地方檢察署檢察官提起告訴，經該署檢察官以110年度 偵字第5251號案件為不起訴處分。上訴人不服，聲請再議， 經臺灣高等檢察署高雄分署以110年度上聲議字第1456號案 件駁回再議確定。
㈥上訴人於108 年12月24日給付被上訴人押租金10萬元，但迄 今未曾繳納租金。
㈦系爭租約經兩造於109 年3 月13日終止，上訴人就系爭期間 如應給付租金，數額為17萬0,968元。
五、本訴爭點：上訴人依民法第227條第1項準用第226條第1項規 定，請求被上訴人賠償附表一所示損害，有無理由及數額若 干？
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；當事人互相表示意思一致者，無論其 為明示或默示，契約即為成立，民法第421條第1項、第153 條第1項分別定有明文。意即當事人締結不動產租賃之債權 契約，非要式行為，對於租賃契約必要之點，即租賃標的物 與租金之意思表示一致者，租賃契約即已成立。上訴人雖主 張兩造間系爭租約，未經被上訴人於契約書內簽名、蓋章， 系爭租約未成立。查：
1.上訴人於108 年11、12月間，向被上訴人承租系爭建物，約 定租期自108 年12月1 日起算，月租金5 萬元；上訴人於10 8 年12月24日給付被上訴人押租金10萬元等節，為兩造所不 爭執，並有押租金匯款明細、系爭租約之書面文件可憑（見 原審卷一第211、257至265頁），上開事實可認真實。 2.上訴人主張兩造之系爭租約未成立，無非以系爭租約書面部 分，未經被上訴人簽名或蓋章為據。而系爭租約書面業經上 訴人簽名用印，被上訴人則未簽名或蓋章乙節，為兩造所不 爭執，固認屬實。然證人尹素月證述：系爭租約書面係伊將 被上訴人原有範本交給蔡文修閱覽後，蔡文修有意見部分， 經雙方討論再繕打。伊不知道為何係上訴人簽名，蔡文修曾
說要去大陸工作，後續都交給上訴人，要伊等找上訴人。原 本租期講6年，是蔡文修來談，上訴人簽名後，被上訴人對 上訴人有疑慮，覺得太長，想改為1年先試試，所以沒簽名 。蔡文修係108年8、9月告知想將系爭建物做餐廳，後來又 改要做民宿…108年10月已開始交接，將訂房系統帳號、密碼 給蔡文修，蔡文修當時已開始接單，後來才簽系爭租約等語 （見原審卷二第52、53頁）。尹素月雖係被上訴人聲請傳訊 之證人，但已具結擔保證言之憑信性，且上訴人對其所述， 並無反駁意見，應認尹素月所述可信。其次，蔡文修係上訴 人之兄，前為被上訴人員工乙節，為兩造所不爭執；又 參照蔡文修、被上訴人於108年10月30日之Line訊息（見原 審卷一第207頁），蔡文修：…但因為最近墾丁天氣陰晴不定 ，是否可以在（再之誤字）給我1個月施工期限，我們從12/ 1開始簽約。被上訴人：好的等語；另觀之上訴人系爭律師 函（見原審卷二第159頁），載明…吾等（即蔡文修、上訴人 ）於108年間與江國鈞（即被上訴人）洽談承租其名下所有 都法豪華莊園（即系爭建物）以經營民宿業務時，…吾等決 定承租該租賃建物，並在江國鈞同意下，著手進行部分內部 裝潢、傢俱擺設…等語；對照附表一編號2至8所示上訴人支 出費用時點，均係108年10月間；又兩造點交記錄所示（見 原審卷一第273至281頁），係於109年3月13日由「上訴人」 與被上訴人所屬人員尹素月共同為之，足徵上訴人與蔡文修 基於兄弟關係，原由蔡文修出面向被上訴人洽談系爭建物租 賃事宜，雙方並參考被上訴人提出之租約範本逐一磋商各項 租賃條件，蔡文修、被上訴人對租賃標的物、租期始日、租 金等系爭租約書面所載內容已達意思合致，並於108年10月 開始交接。嗣因蔡文修出境工作，原租約之承租人改由上訴 人擔任，而被上訴人對上訴人之信任度有別於蔡文修，才就 租期存有不同想法，然依上開說明，租賃契約必要之點，既 指租賃標的物與租金之意思合致，縱被上訴人因承租人變更 為上訴人（即蔡文修之弟），而就原先所商議租期有不同意 見，致未於系爭租約書上簽名、蓋章，然依兩造間交付系爭 建物使用、收取押租金、租賃終止之點交等履約行為以觀， 堪認兩造就系爭建物之承租條件，除租期外，均同意沿用蔡 文修與被上訴人於系爭租約書面所合意之內容，仍無礙於兩 造就系爭建物已成立租期為1年之租賃合意之認定，此由被 上訴人反訴係依系爭租約書面所訂租金標準，請求上訴人給 付租金亦可徵之。何況，系爭租約非要式契約，不須踐行一 定方式，自不因被上訴人未於書面契約簽名、蓋章而影響租 約之成立。上訴人主張系爭租約未成立，不足採信。
㈡次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責 於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害， 民法第227條第1項、第226條第1項固分別有明文。而按債務 不履行包括給付不能、給付遲延及不完全給付三種，其形態 及法律效果均有不同。所謂給付不能，係指依社會觀念，其 給付已屬不能者而言。給付遲延，則指債務人於應給付之期 限，能給付而不為給付；倘給付可能，則債務人縱在期限前 ，預先表示拒絕給付，亦須至期限屆滿，始負遲延責任。至 於不完全給付，則指債務人提出之給付，不合債之本旨而言 （最高法院93年度台上字第42號判決意旨參照）。又按給付 有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付 無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而 未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第1項 、第2項前段分別有明文。上訴人雖主張被上訴人就系爭租 約已構成不完全給付之給付不能，依上開規定，應對伊所受 附表一之損害應負賠償責任。查：
1.上訴人固以被上訴人拒絕協助改善系爭建物陽台外推，且未 同意伊設籍該處為由，主張被上訴人就租約之履行構成給付 不能（見本院卷第106、107頁）。而系爭建物因有陽台外推 之情事，無法申請取得民宿執照乙節，為兩造所不爭執，並 有墾丁國家公園管理處108年1月17日函及會勘紀錄可憑（見 原審卷一第29至31頁），可認屬實。惟上訴人自陳：系爭建 物只有單純陽台外推，只要讓外部陽台變成內部陽台，將內 部圍牆豎立起來，即可回復原始建造的樣子，得申請合法民 宿等語（見本院卷第108頁），並為被上訴人所認同（見本 院卷第108頁），足見系爭建物因陽台外推致違反建築法規 部分，於目前工程技術之實務操作，仍有回復原狀之可能； 另上訴人本於承租人地位，要求出租人之被上訴人同意其設 籍，僅須出租人提供當年度房屋稅繳納憑證即可辦理獨立戶 之設籍，或由出租人提供戶籍謄本辦理合併戶之設籍。縱認 被上訴人依兩造間租約關係，負有將陽台外推回復原狀、供 上訴人設籍系爭建物之義務者，依上開說明，被上訴人就該 等義務之違反僅屬「給付遲延」，而非「給付不能」。上訴 人主張被上訴人就系爭租約之履行陷於「給付不能」，並不 可採。
2.又按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害 ，民法第231條第1項雖有明文。然上所述，既認被上訴人就 出租人義務之違反僅構成「給付遲延」，但上訴人未曾舉證 證明被上訴人就上開出租人義務之履行有確定期限，亦無證
明已催告被上訴人履行上開出租人義務，自不能認定被上訴 人已應對上訴人負遲延責任，則被上訴人依法亦不負遲延之 賠償責任。
3.依上所述，既認被上訴人就系爭租約未構成給付不能，則上 訴人依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被上訴 人賠償損害，於法無據。
六、反訴爭點：被上訴人依系爭租約法律關係，請求上訴人給付 系爭期間租金，有無理由及數額若干？
㈠按契約之終止，有由當事人合意而終止者，亦有依當事人一 方行使終止權而為終止之意思表示者；又當事人一方行使終 止權，其終止權之發生原因有依法律規定者，謂之法定終止 權，亦有基於當事人約定者，謂之約定終止權（最高法院11 0年度台上字第149號判決意旨參照）。
1.被上訴人主張兩造就系爭建物自108年12月1日成立租約後， 上訴人未曾給付租金，上訴人則抗辯兩造租約未成立。然承 前述，既認兩造就系爭建物已成立沿用蔡文修與被上訴人所 協商之租賃條件（除租期外）之租賃合意，故上訴人所辯不 可採。則被上訴人主張兩造租約自108年12月1日成立，應屬 可信。
2.被上訴人又主張兩造於109年3月13日合意終止租約，上訴人 雖不爭執該租約於109年3月13日終止，然抗辯係其行使法定 終止事由為終止。查：
⑴被上訴人主張系爭租約經兩造合意終止，已提出兩造點交記 錄為憑（見原審卷一第273至281頁），而上訴人既未提出其 他反證足以推翻上開文件，應認被上訴人主張兩造合意終止 租約，合理可信。
⑵其次，上訴人雖抗辯伊於109 年3 月13日，以口頭向被上訴 人行使法定終止權之意思表示，惟陳稱：法定終止事由另行 具狀（見本院卷第109頁）。然上訴人迄至111年6月29日本 件辯論終結止，未曾具狀表明其法定終止事由，亦無舉證證 明已於109 年3 月13日向被上訴人為終止租約之意思表示， 參以上訴人經本院詢問：「系爭租約經兩造於109 年3 月13 日合意終止？」乙事，已表明「不爭執」等語（見本院卷第 108頁），足徵上訴人所辯其於109年3月13日行使法定終止 權終止租約，並不可採。至上訴人於原審雖主張其於109年5 月27日以系爭律師函為終止系爭租約之意思表示。惟上訴人 既不爭執兩造租約於109年3月13日終止，即該租約自109年3 月13日起已向將來消滅，上訴人自無可能再於109年5月27日 終止系爭租約。何況，依系爭律師函所示（見原審卷二第15 9頁），僅敘及「…該租賃建物顯然無法作為民宿經營使用，
江國鈞應賠償吾等已支出上開裝修費用。…爰請貴大律師代 函，除轉知本人業已對於相關人等提出刑事詐欺…之告訴外 ，並請江國鈞應於本函送達後5日內儘速賠償吾等所受之損 害…」外，並無任何終止租約之意思表示，故系爭律師函不 能為有利上訴人之認定，附此敘明。
㈡次按契約之終止，得由當事人合意而終止，合意終止為契約 行為，於合意終止後，當事人間權利義務關係，悉依當事人 之約定定之。而租賃契約之終止，僅使契約自終止之時起向 將來消滅，並無溯及效力，故租約終止前，原租約既仍屬有 效，兩造仍應依租約履行給付租金之義務。次按押租金之主 要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後， 承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金， 發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判 決意旨參照）。查，上訴人於108 年12月24日給付被上訴人 押租金10萬元，但迄今未曾繳納租金乙節，為兩造所不爭執 ，而兩造於109年3月13日合意終止租約已如前述，是兩造租 約自109年3月13日起向將來消滅。另上訴人就系爭期間如應 給付租金，數額為17萬0,968元，亦經兩造所不爭執，又兩 造租約既已向將來消滅，且上訴人尚有欠租之行為，則被上 訴人就上訴人積欠之租金，經抵充10萬元押租金後，得請求 之數額為7萬0,968元（計算式：17萬0,968-10萬＝7萬0,968 ），核屬有據。
七、綜上所述，上訴人提起本訴，依民法第227條第1項準用第22 6條第1項規定，請求被上訴人給付65萬9,839元本息，不應 准許。而被上訴人依系爭租約法律關係所為反訴，請求上訴 人給付7萬0,968元本息，應予准許。原審為上訴人敗訴之判 決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應駁回其上訴。本件事證已臻明確，兩造其餘之 攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足 以影響本判決之結果，爰不逐一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 27 日 民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 李怡諄
法 官 何佩陵
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 111 年 7 月 27 日
書記官 陳旻萱
附表一
編號 日期 項目 金額（新臺幣/元） 1 108.1.10 墾丁國家公園管理處罰單 3,000 2 108.10.21 百貨五金（瑞菁室內裝修有限公司） 470 3 108.10.21 正大百貨五金行 129 4 108.10.21 祥發帆布裝潢行-地毯代工 8,000 5 108.10.22 百花房花飾 1,200 6 108.10.25 正大百貨五金行 159 7 108.10.25 正大百貨五金行 545 8 108.10.30 楊燿聲裝潢-木圍籬 88,000 9 108.11.1 宅急便快遞 1,380 10 108.11.2 菲力斯國際有限公司運動器材-飛鏢機保證金 13,000 11 108.11.4 永昌五金行 180 12 108.11.5 龍安全企業社檢查申報 2,500 13 108.11.5 員工薪資-蔡守捧 26,000 14 108.11.5 員工薪資-蔡文軒 40,000 15 108.11.8 宗榮水電行 120 16 108.11.8 裝潢-監視系統 10,000 17 108.11.12 台電電費-1F 3,471 18 108.11.12 台電電費-2F 3,767 19 108.11.12 台電電費-3F 1,377 20 108.11.18 冠昇土木包工業-整地裝潢 35,000 21 108.11.18 宏展企業社-樹木移栽裝潢 18,000 22 108.11.20 中華電信市內電話費-10月 453 23 108.11.21 屏南有線電視 4,200 24 108.11.25 宏展企業社-廢棄物清理 27,000 25 108.11.25 中華電信手機電話費-11月 1,799 26 108.11.28 神美廣告設計工程行-廣告看板 10,000 27 108.11.29 正茂塑膠公司-人工草皮 22,950 28 108.11.30 皎潔實業有限公司-毛巾、床單洗滌費 4,553 29 108.12.4 正大百貨五金行 497 30 108.12.5 員工薪資-蔡守捧 26,000 31 108.12.10 正大百貨五金行 86 32 108.12.11 正大百貨五金行 60 33 108.12.14 正大百貨五金行 158 34 108.12.15 宏展企業社-11、12月除草清潔費 12,000 35 108.12.20 中華電信室內電話費-11月 454 36 108.12.20 中華電信手機電話費-12月 1,799 37 108.12.20 屏南有線電視 4,200 38 108.12.20 台電電費-1F 3,583 39 108.12.20 台電電費-2F 4,757 40 108.12.20 台電電費-3F 1,804 41 109.1.5 員工薪資-吳桂美 28,000 42 109.1.8 屏南有線電視 4,200 43 109.1.20 中華電信室內電話費-12月 411 44 109.1.22 台電電費-1F 2,433 45 109.1.22 台電電費-2F 4,076 46 109.1.22 台電電費-3F 1,530 47 109.1.31 中華電信手機電話費-1月 1,799 48 109.1.31 皎潔實業有限公司-毛巾、床單洗滌費 7,393 49 109.2.5 員工薪資-吳桂美 28,000 50 109.2.5 員工薪資-蔡文軒 37,566 51 109.2.6 中國生產力中心訓練費 3,200 52 109.2.10 恆嘉汽車電機行電池 3,600 53 109.2.14 自來水公司水費 2,305 54 109.2.19 屏南有線電視 4,200 55 109.2.20 中華電信室內電話費-1月 412 56 109.2.20 中華電信手機電話費-2月 1,800 57 108.2.26 宏展企業社-1、2月除草清潔費 12,000 58 109.2.26 台電電費-1F 2,086 59 109.2.26 台電電費-2F 5,753 60 109.2.26 台電電費-3F 1,885 61 109.2.29 皎潔實業有限公司-毛巾、床單洗滌費 6,189 62 109.2.29 估價單 5,100 63 109.2.29 冷氣維修-便條紙 2,200 64 109.3.5 全方位運動器材行 15,000 65 109.3.5 全方位運動器材行 15,000 66 109.3.5 昱昇電器行-油漆 50,000 67 109.3.5 純安玻璃行 1,300 68 109.3.5 朝洋水電行 16,550 69 109.3.5 朝洋水電行 7,200 70 109.3.5 朝洋水電行 6,000 合計 659,839
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