臺灣高等法院民事判決
110年度上字第490號
上 訴 人 潘鳳專
訴訟代理人 何志恆律師
被 上訴人 蔡希杰
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國110年2月
22日臺灣臺北地方法院109年度訴字第1079號第一審判決提起上
訴，本院於111年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序事項
在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請 求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項 、第255條第1項第2款定有明文。上訴人於原審請求權基礎 為民法第349條、第353條、第227條第1項、第226條第1項， 請求擇一為勝訴之判決（見原審卷第369頁）。原審判決駁 回其請求，其不服，而提起上訴，並追加民法第354條第1項 、第360條規定為請求權基礎（見本院卷第314頁）。核其所 為，係基於其主張與被上訴人間之損害賠償同一基礎事實為 請求，揆諸前揭規定意旨，應予准許。
貳、實體事項
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國102年間於臺灣臺東地方法 院（下稱臺東地院）101年度司執助字第68號強制執行事件 （下稱系爭執行事件）之拍賣程序中，以新臺幣（下同）2, 600,000元拍得原為被上訴人所有之門牌號碼臺東縣○○鄉○○ 路000號2層樓房屋乙棟（下稱系爭房屋）。系爭房屋基地乃 坐落於臺東縣○○鄉○○○段000地號土地（下稱系爭土地），嗣 訴外人即系爭土地之共有人蔡麗雲（下稱其名）於上訴人標 得系爭房屋後，以系爭房屋無權占有系爭土地為由，起訴請 求上訴人拆屋還地，案經臺東地院以104年度東簡字第86號 判決命上訴人拆除系爭房屋，返還所占有之系爭土地，並經 同院105年度簡上字第9號判決駁回上訴而告確定（下稱系爭 拆屋還地訴訟），系爭房屋並於107年5月9日遭到拆除。上 訴人因此受有投標價金2,600,000元、契稅47,250元、移轉 登記費用13,500元、所有權第一次登記費用21,272元、代標 手續費60,000元、整修費用700,000元、拆除費用150,000元 ，合計3,592,022元之損害。被上訴人於系爭執行事件之拍 賣中，為系爭房屋之出賣人，自應負債務不履行、權利瑕疵
及物之瑕疵擔保責任，賠償上訴人前開損失，爰依民法第22 7條第1項、第226條第1項、第349條、第353條規定，請求擇 一為上訴人勝訴之判決等語。並聲明：⒈被上訴人應給付上 訴人3,592,022元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告 假執行。經原審判決上訴人全部敗訴後，上訴人不服，提起 上訴，並於本院為訴之追加（詳前述），上訴聲明：⒈原判 決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人3,592,022元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人起造系爭房屋，曾獲得訴外人即系爭土地所有權人甘共榮（下稱其名）之同意。又系爭執行事件之拍賣公告中，已載明拍賣之標的為被上訴人所有之系爭房屋及系爭土地之應有部分5分之1。上訴人明知系爭土地有其他共有人存在，仍願意投標，自應承受無法取得系爭土地合法使用權之不利結果。況系爭土地之共有人並未就系爭房屋主張任何權利，僅蔡麗雲曾請求拆屋還地而已，本件並無權利瑕疵擔保責任之適用。另系爭執行事件之拍賣公告中，已載明拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，本件自無物之瑕疵擔保責任之適用。此外，臺東地院107年度訴字第79號被上訴人偽造文書刑事案件（下稱系爭偽造文書案件），被上訴人於一審程序中，與檢察官成立犯罪協商，並得上訴人之同意，同意分期給付上訴人400,000元之賠償金，上訴人未就本件請求之損害另為保留之意思表示，兩造已成立和解契約，被上訴人並已按期履行完畢，上訴人自不得再行請求被上訴人賠償損害等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：㈠上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。㈡若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第74頁）：
㈠被上訴人於96年間在系爭土地上起造系爭房屋。 ㈡上訴人標得系爭房屋後，遭臺東地院判決命拆除系爭房屋、返還系爭土地，而於107年5月9日將系爭房屋拆除。四、得心證之理由：
㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於 債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；出 賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任 何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買 受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第227 條第1項、第226條第1項、第349條、第353條定有明文。又 強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人為出 賣人，拍定人為買受人，自有上開規定之適用。惟在僅買受 房屋，卻未同時買受其基地之所有權、使用權之情形，買受 人本應認知基地為第三人所有，房屋使用基地之權源不明， 有遭第三人請求拆屋還地之可能，其仍執意買受，自應承擔 不利之後果，況請求拆屋返還土地，並未就地上房屋主張任 何權利，自無權利瑕疵擔保之可言，房屋之買受人不得以房 屋嗣遭判命拆除為由，對房屋之出賣人主張債務不履行、權 利瑕疵擔保責任，最高法院80年度台上字第1359號民事判決 即同此旨。
㈡被上訴人雖抗辯系爭房屋建造時有得甘共榮之同意云云，並 提出蔡麗雲、訴外人即系爭土地共有人甘希郁、甘惠貞之聲 明書與同意書影本為據（見原審卷第111頁至第115頁），然 觀諸前開聲明書、同意書均係在109年3月間簽立，且僅載明 「聲明人蔡麗雲同意弟蔡希杰於臺東縣○○鄉○○○段000地號重 建房屋」、「聲明人甘希郁當時在場確實口頭表示同意二哥 蔡希杰重建」、「我甘惠貞，的確有口頭同意蔡希杰，在台 東縣○○鄉○○村○○路000號上蓋房子」等語，並不足以作為被
上訴人所抗辯之其於96年間曾得當時系爭土地之所有權人甘 共榮同意建造系爭房屋之有利認定；況被上訴人於96年間未 得甘共榮同意，即無權占有系爭土地，起造系爭房屋，且因 此涉犯行使偽造私文書罪，遭判刑確定等情，有系爭拆屋還 地訴訟之歷審判決及系爭偽造文書案件之判決在卷足憑（見 原審卷第19頁至第49頁、第137頁至第143頁），被上訴人前 開所辯，無足採信。又查，上訴人於101年12月27日第一次 拍賣期日以總價3,251,099元投標，其中就系爭房屋出價2,6 00,000元，就系爭土地應有部分5分之1則出價651,099元。 惟因系爭土地之共有人甘希平於102年1月21日具狀聲明優先 承買系爭土地之應有部分5分之1，上訴人最終僅取得系爭房 屋之所有權，系爭土地之應有部分5分之1則由甘希平取得； 嗣上訴人拍得系爭房屋後，遭臺東地院判決命拆除系爭房屋 、返還系爭土地，而於107年5月9日將系爭房屋拆除等情， 有拍定不動產筆錄、投標書、甘希平之民事聲明優先承買狀 、權利移轉證書及系爭房屋之異動索引在卷可稽（見原審卷 第271頁至第272頁、第279頁至第280頁、第290頁至第291頁 、第93頁至第94頁），固堪認定。
㈢惟觀諸系爭執行事件101年12月27日第一次拍賣公告可知，該 件將系爭房屋以及被上訴人就系爭土地之應有部分5分之1定 為乙標合併拍賣，建物備考欄並註明「未辦建物所有權第一 次登記」。且該拍賣公告並未載明系爭房屋占有系爭土地之 權源為何，復於同公告第十項其他公告事項㈣載明：「本件 不動產係拍賣其應有部分，依土地法第34條之1規定，共有 人對該不動產有優先承買權。拍定後，如依法准由有優先承 買權人優先承買時，所繳保證金及價金無息退還……」等語（ 見原審卷第263頁至第266頁）。據此，上訴人投標時已可自 拍賣公告查知系爭土地並非被上訴人單獨所有，尚有其他共 有人存在，拍賣公告亦未記載被上訴人就系爭房屋占有系爭 土地與其他共有人間有何租賃、使用借貸、分管契約或其他 可作為合法占有權源之法律關係存在，更載明該拍賣系爭土 地之應有部分5分之1有遭共有人優先承買之可能，是參與投 標之人自應評估將來有無繼續使用系爭土地之可能，倘未能 取得合法使用系爭土地之權源，系爭房屋即可能遭土地所有 權人訴請拆除而受有損害。上訴人既為投標，自應承擔後果 ，況上訴人亦未就系爭房屋有何遭第三人主張權利乙節敘明 之，則其僅以系爭房屋遭系爭土地共有人訴請拆除為由，主 張被上訴人應負權利瑕疵擔保之損害賠償責任，尚嫌無據。 ㈣上訴人另以房屋建築之基地，如為第三人所有，原建築房屋 人無得為建築之正當權源，屬重大瑕疵之一種，請求被上訴
人負物之瑕疵擔保責任云云。惟按強制執行法第113條準用 第69條之規定，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。復 系爭執行事件101年12月27日第一次拍賣公告第七項已載明 ：「拍定人就拍賣物無物之瑕疵擔保請求權」等語；同公告 第十項其他公告事項㈨亦載明：「本件拍賣標的物依強制執 行法第113條準用第69條之規定，拍賣物買受人就物之瑕疵 （例如海砂屋、輻射屋、凶宅、墳墓等）無擔保請求權。請 投標人自行查明，不得於拍定後主張」等語（見原審卷第26 3頁至第265頁）。據此，就系爭執行事件執行筆錄及拍賣公 告未載明之部分，系爭房屋有無足以影響交易之特殊情事應 由投標人自行查明注意並評估相關風險，拍定人就拍賣物並 無物之瑕疵擔保請求權。從而，上訴人主張被上訴人應負債 務不履行及物之瑕疵擔保之損害賠償責任，即無理由。 ㈤至上訴人主張，本件上訴人於系爭執行事件投標時，無從查 知系爭房屋無權占有系爭土地，與最高法院80年度台上字第 1359號請求拆屋還地事件之事實不同云云。惟上訴人於系爭 執行事件投標時，本應詳閱拍賣公告並得閱覽查封筆錄，已 得知悉系爭土地並非被上訴人一人單獨所有，且就系爭房屋 有無合法占有系爭土地之權源不明一事，無從諉為不知。是 本件與該最高法院民事判決中，房屋買受人均知悉基地並非 房屋出賣人單獨所有之基礎事實相同，自應為相同解釋，附 此敘明。
五、綜上所陳，上訴人依民法第227條第1項、第226條第1項、第 349條、第353條規定，請求被上訴人給付3,592,022元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗 訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至上訴人於本院追加 依同法第354條第1項、第360條規定為同一聲明請求，亦無 理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 111 年 7 月 19 日 民事第十四庭
審判長法 官 蔡和憲
法 官 周群翔
法 官 陳雯珊
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 19 日
書記官 陳亭如