臺灣高等法院民事判決
110年度上字第1031號
上 訴 人 汪國棟
訴訟代理人 黃柏嘉律師
王秉信律師
被 上訴人 李麗芬(即李輝種之承受訴訟人)
李麗鴻(即李輝種之承受訴訟人)
李麗蘭(即李輝種之承受訴訟人)
李志銘(即李輝種之承受訴訟人)
李志忠(即李輝種之承受訴訟人)
共 同
訴訟代理人 曾信嘉律師
被 上訴人 李輝旭
李輝龍
李初惠
李雪美
李雪玲
李雪芳
共 同
訴訟代理人 曾信嘉律師
複 代理人 陳敬如律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國110年7
月29日臺灣新北地方法院108年度訴字第2853號第一審判決提起
上訴，本院於111年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
查原被上訴人李輝種於民國111年4月18日死亡，其繼承人為
李麗芬、李麗鴻、李麗蘭、李志銘、李志忠，此有戶籍謄本 在卷可稽（見本院卷第261-266頁），是其等具狀聲明承受 訴訟（見本院卷第259、260頁），自無不合，應予准許。貳、實體方面
一、被上訴人主張：被上訴人係坐落新北市○○區○○段000地號土 地（下稱系爭土地）之所有權人。被上訴人之祖先即訴外人 李老獅及李楊扁（下稱李老獅等2人）於日據時期，曾將系 爭土地出借予長工，由其自行以竹木搭建草寮休憩，並告知 日後如整修或改建需先取得地主同意，如遷出或不須居住時 需將土地歸還地主。嗣於臺灣光復後，李老獅等2人雖同意 長工改以磚瓦興建門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號房屋（ 未辦保存登記，下稱系爭房屋），並自40年後以白米之市價 收取租金，而定有租地建屋契約（下稱系爭租約），然依雙 方真意，系爭租約之期限應至系爭房屋不堪使用之時為止， 且是否不堪使用，應以承租當時房屋狀態之通常使用為斷。 又系爭房屋迄今已存續約66年，遠超過一般磚石造房屋之耐 用年數，且系爭房屋之屋頂、門窗、地坪均已更換建材，顯 見系爭房屋如依承租當時之狀況而為通常使用，應已達不堪 使用之狀態，是被上訴人依土地法第103條第1款之規定，於 108年6月28日以律師函向上訴人為終止租約及收回系爭土地 之意思表示，自屬有據。上訴人以系爭房屋占有系爭土地如 原判決附圖編號200⑴所示範圍，應為無權占有，爰以先位之 訴，依民法第455條前段、第767條第1項前段、中段規定， 請求上訴人拆除系爭房屋，並將占用土地騰空返還予被上訴 人；如先位之訴無理由，再以備位之訴，類推適用民法第83 3條之1規定，請求酌定系爭租約之存續期間，並依民法第27 7之2第1項、第442條、第439條規定，請求上訴人按年給付 系爭土地當年度申報地價年息10%計算之租金。二、上訴人則以：依系爭租約當事人之真意，並非未定租賃期限 ，而係定有「長工及其後代得以永久安身立命」之期限，故 被上訴人應不得收回系爭土地；被上訴人對於上訴人就系爭 房屋所為改建及增建，多年來均無異議，並持續向上訴收取 租金，自應認兩造業以該增改建物不堪使用為期限而成立新 租賃關係，而系爭房屋現況良好，並無不堪使用之情事，被 上訴人自不得主張收回系爭土地；租地建屋契約之租賃期限 係至房屋不堪使用為止，此與民法第833條之1之情形不具相 似性，應無類推適用之餘地等語，資為抗辯。
三、原審就被上訴人所提先位之訴，為其勝訴之判決。上訴人不 服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之 訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張其等為系爭土地之所有權人，系爭房屋占用系 爭土地如原判決附圖編號200⑴所示範圍，上訴人則為系爭房 屋之事實上處分權人等情，有系爭土地之土地登記第一類謄 本、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書等在卷足佐（見 原審卷第81、83、93頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為 真實。
五、被上訴人主張上訴人以系爭房屋無權占有系爭土地乙節，則 為上訴人所否認，並辯稱兩造間有系爭租約存在，其並非無 權占有云云。經查：
㈠按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收 回。一、契約年限屆滿時。土地法第103條第1款定有明文。 而前開規定所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之 期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的， 如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成 土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意。又土地租 賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當 期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的 ，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為 止之期限（最高法院109年度台上字第477號判決意旨參照） 。又房屋是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通 常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質 結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違 背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院109年度 台上字第263號判決意旨參照）。且房屋在通常使用情形下 ，依其客觀狀態倘已生結構上之安全疑慮，而不宜再為使用 ，即可認已達不堪使用之程度，尚不以實際上已傾倒頹圮為 必要。
㈡被上訴人主張兩造間原有系爭租約存在，該租約之性質應為 租地建屋契約乙節，為上訴人所不否認，復有租金收據多紙 存卷可考（見原審卷第435-449頁），自屬可採。至上訴人 雖辯稱依締約當時之真意，雙方應係定有「長工及其後代得 以永久安身立命」之期限，故租賃期限尚未屆至云云，則為 被上訴人所否認，上訴人復無法就此提出證據，以實其說， 其所為前開抗辯，自難認可取。是有關系爭租約之租賃期限 ，依前揭規定及說明，即應認係至承租當時所建房屋於通常 使用下，已達不堪繼續使用之狀態時為止。
㈢經查：
⒈系爭房屋門牌整編前為新北市○○區○○街00巷0弄00號，初次設 籍日為43年9月7日，此有新北○○○○○○○○108年10月29日新北 重戶字第1084973127號函及所附戶籍資料在卷可佐（見原審
卷第101-105頁），是系爭房屋應在43年9月7日之前即已興 建完成，使用迄今已超過67年。又查，依系爭房屋之房屋稅 籍證明書所示（見原審卷第93頁），該屋之構造為木石磚造 （磚石造），而參諸財政部以106年2月3日台財稅字第10604 512060號令修正之「固定資產耐用年數表」，其中磚造房屋 之耐用年數為25年（見原審卷第335頁），另觀新北市簡化 評定房屋標準價格及房屋現值作業要點之「新北市房屋構造 別代號暨折舊率對照表」，磚石造房屋之耐用年數則為46年 （見原審卷第347頁），是以系爭房屋已興建完成並使用超 過67年之情形觀之，顯已超過一般磚石造房屋之耐用年數， 洵屬明確。
⒉且查，有關系爭房屋之結構安全狀況，經原審囑託社團法人 新北市土木技師公會（下稱新北市土木技師公會）鑑定之結 果，認為系爭房屋之耐震指標僅44.709，無法達到現行法規 要求之耐震能力，此有新北市土木技師公會出具之110年1月 21日新北土技字第1100000186號鑑定報告書（下稱系爭鑑定 報告）在卷可參（見原審卷第265、267頁），自足認系爭房 屋確因耐震能力不足，而有結構安全上之疑慮。 ⒊此外，依系爭房屋之房屋稅籍資料所示，該屋之屋頂材質應 為「文化瓦」，惟系爭房屋於新北市土木技師公會鑑定勘查 時之屋頂材質為「鐵皮浪板」，亦有房屋標示查丈記錄、系 爭鑑定報告等附卷可憑（見原審卷第99、261頁），足徵系 爭房屋興建之初原用以遮風避雨之屋頂，業已因老舊破損而 有重新更換之必要，則以系爭房屋原興建時之狀態而言，亦 堪認其重要構造已達不堪繼續使用之程度甚明。 ⒋是本院經斟酌系爭房屋之屋齡，已遠逾一般磚石造房屋之耐 用年數，而屬老舊建物，且經新北市土木技師公會鑑定認有 耐震能力不足之結構安全疑慮，復曾將重要結構之屋頂重新 更換材質等情，認依系爭房屋興建時之情況，在經過相當期 間之通常使用後，確已達不堪繼續使用之狀態，則揆諸前揭 規定及說明，自應認系爭租約之租賃期限業已屆至。又系爭 鑑定報告雖認「不堪使用的定義未明，一般認為不堪使用要 符合建築法所謂傾頹或朽壞之情形，則系爭房屋現況尚未達 不堪使用之情形」（見原審卷第267頁），然本院認所謂「 不堪使用」，應係指房屋之客觀狀態已有結構安全上之疑慮 ，而非必須現實上業已傾頹毀壞，前已詳述，是系爭鑑定報 告所為上開鑑定意見，自非可取，併此說明。
㈣上訴人雖又辯稱被上訴人對於上訴人就系爭房屋所為改建及 增建，多年來均無異議並持續收租，應堪認兩造間業以該增 改建物不堪使用為期限而成立新租賃關係云云，然被上訴人
否認其等在提起本件訴訟前，即已知悉並同意上訴人改建系 爭房屋，上訴人就其所稱被上訴人於歷年收取租金時，均可 發現系爭房屋已為改建乙事，復未提出任何具體證據以資佐 證，自無從單憑被上訴人多年來均有收租之事實，遽指被上 訴人係在明知系爭房屋已達不堪使用狀態，而業經上訴人另 為改建之情況下，仍不為反對之意思表示，繼續向上訴人收 取租金。是上訴人以前述理由，辯稱兩造間已成立新租賃關 係，而應以改建後之建物不堪使用為租賃期限云云，尚乏依 據，不足置採。況查，以系爭房屋之現況而論，其耐震能力 亦有不足而有結構安全上之疑慮，前已敘明，自仍達不堪使 用之程度，而應認系爭租約業已屆期，是上訴人所為前揭抗 辯，自無可採。
㈤綜上所述，系爭租約之租賃期限應已屆至，且被上訴人業於1 08年6月28日以律師函向上訴人為終止租約及收回系爭土地 之意思表示（見原審卷第41-45頁），則兩造間之租賃關係 自已消滅而不復存在。上訴人仍以系爭租約為由，辯稱為有 權占有，顯非可採。
六、復按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1 項前段、中段定有明文。是承前所述，上訴人既係以系爭房 屋無權占用被上訴人所有之系爭土地，則被上訴人依前開規 定，請求上訴人將系爭房屋拆除，並將占用之土地返還予被 上訴人，自屬有據，應可准許。又被上訴人先位之訴既有理 由，其所提備位之訴，即無庸再予審酌，併此敘明。七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定， 請求上訴人將系爭房屋拆除，並將占用之系爭土地騰空返還 予被上訴人，洵屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴 之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列；另上訴人聲請向鑑定技師函詢有關「不堪使用」 之相關問題，及傳訊證人闕東海，以證明上訴人曾表示其改 建系爭房屋時有經被上訴人同意，經核均無必要，併附此敘 明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 19 日 民事第二十庭
審判長法 官 周祖民
法 官 張永輝
法 官 馬傲霜
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 19 日
書記官 崔青菁