臺灣花蓮地方法院民事判決
110年度重訴字第21號
原 告 鄭景文
訴訟代理人 陳清華律師
被 告 陳憲澤
訴訟代理人 高逸軒律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國111年7月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆佰捌拾萬元，及自民國110年5月8日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項如原告以新臺幣壹佰陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰捌拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告前為投資民宿，同時向被告購買坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○ ○○段○00○00○0地號土地（下分別稱74土地、75之1土地，並 合稱系爭土地），及其上之光榮段130建號建物（門牌號碼 為花蓮縣○○鄉○○路0段00號，下稱系爭房屋，系爭土地及房 屋下合稱系爭不動產），買賣價金為新臺幣（下同）480萬 元，兩造於民國110年1月9日簽立買賣契約書（下稱系爭契 約）。另原告向訴外人林時卿購買光榮段75地號土地，作為 興建民宿之基地，買賣價金則為100萬元。原告均已付清上 買賣價金。另被告於110年2月23日將系爭不動產所有權移轉 登記為原告所有。被告及林時卿對於原告購買上開不動產係 為投資興建民宿之用均知之甚詳。原告嗣後委請建築師設計 規劃民宿，申請指定建築線後，建築師竟回覆系爭土地約4/ 5面積已為30公尺計畫道路所涵蓋，無法規劃興建民宿，且 有花蓮縣政府110年3月24日府建計字第1100055614號函及核 定之建築線指示（定）申請書圖在卷可稽，惟被告於買賣過 程中從未吐露系爭土地已為30公尺計畫道路所涵蓋，此乃原 告始料未及，而自台九丙線道路中心向兩側退縮至計畫道路 寬度後，依附圖所示75之1土地，以道路邊緣水溝為界，面 積為206.83平方公尺；以道路中心線平移後，面積則僅餘43 .23平方公尺。由此可見75之1土地，退縮至建築線後，實際 可興建房屋之面積，僅餘43.23平方公尺，僅為兩造簽立系
爭契約時所認知排水溝以內土地之1/5左右（計算式：43.23 ÷206.83≒0.209），再以建蔽率計算後，所剩無幾，不敷興 建房屋之用，系爭土地可使用面積僅原有面積約5分之1，根 本無法興建房屋，不符合系爭土地為乙種建築用地而可興建 房屋之通常效用及契約約定之效用，具有嚴重瑕疵，原告爰 依民法第359條規定，解除系爭契約，並以本件起訴狀繕本 送達被告作為解除系爭契約之意思表示通知，另依民法第25 9條第1項第2款規定，請求被告返還已付之買賣價金480萬元 。另被告應負上開瑕疵擔保責任，為系爭契約之違約樣態之 一種，參酌最高法院109年度台上字第434號民事判決及臺灣 高等法院臺中分院106年度重上字第89號民事判決等之意旨 有關賣方違約賠償責任之約定並未以可歸責於賣方之事由為 限，故原告依系爭契約第12條第3項後段約定即「如乙方毀 約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方得 解除本契約外，已方應於甲方解約日起三日內，立即將所收 款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項 計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」等，請求被告給付 原所收取款項計算之金額即480萬元之違約金。以上合計為9 60萬元，請求被告給付。
㈡原告向被告購買系爭房屋時，該屋雜草叢生，荒廢已久，門 窗均已破損，無法遮風避雨，宛如廢墟。兩造簽約之際，仲 介人員曾向被告表明原告購買系爭不動產是要投資興建民宿 使用，另原告同時向林時卿購買之光榮段75地號土地，亦為 乙種建築用地，但該地並無任何地上物，雙方因此於買賣契 約第15條特約事項二中約定「二、雙方約定本標的之容積應 沒有被套繪使用，否則雙方同意無條件解除契約」，原告向 被告購買之系爭不動產部分則因有房屋興建於此，因此並無 類此之約定，由此可見，被告對於原告購買系爭房屋之用途 知之甚稔，被告抗辯不清楚原告購買系爭房地用途為何等節 亦與事實不符。退步而言，縱令被告並不清楚原告購買系爭 不動產之用途為何，惟查被告委託仲介公司銷售系爭房地之 際，系爭房屋不僅雜草叢生，荒廢已久，甚已殘破不堪，無 法遮風蔽雨，宛如廢墟，由此觀之，系爭房屋根本無法重新 整修裝潢，被告抗辯系爭房屋為其居住處所，得以重新整修 利用，不須拆除重建，要為卸責之詞，難認有理；況系爭房 屋縱可整修裝潢，惟如何投資開發系爭不動產，為原告之權 利，原告雖可選擇重新整修裝潢，然亦可決定拆除重建，甚 或轉售第三人，原告並無僅能依被告抗辯之方式，利用系爭 不動產之義務，兩造對於系爭不動產如何開發利用，並未有 何特別約定，遑論免除被告對於「建地」之擔保責任，系爭
土地之使用地類別為「乙種建築用地」，「建地」之通常效 用，即為可興建房屋，故被告應負系爭土地為「乙種建築用 地」，其通常效用為可供建築之用之擔保責任，縱令系爭房 屋仍可整修利用，亦復如是，被告抗辯系爭房屋可整修利用 ，伊即不須負物之瑕疵擔保責任云云，無法言之成理，洵不 足採。
㈢另依花蓮縣政府111年6月23日府建計字第1110116953號函略 以：承上，本案於台9丙線中心線往該土地方向平移15公尺 涵蓋之土地面積範圍除有本法第51條規定之排除屬性外，否 則不得建築房屋等語，由此觀之，台9丙線30公尺計劃道路 範圍內之土地，均不得建築房屋，實已無庸置疑。被告抗辯 交通部公路總局第四區養護工程處函文，意指台9丙線30公 尺計畫道路範圍內，仍可興建房屋，僅日後必須配合拆遷地 上物云云，尚有誤會，洵不足採。又依曾鈴秋估價師出具之 不動產估價報告書記載「價格日期當時壽豐鄉光榮段75-1地 號土地移轉登記予原告之市價為:1,755,444元。」及「價格 日期當時壽豐鄉光榮段75-1地號土地未劃歸省道台9丙線30 米道路拓寬預定用地時之市價:3,510,888元」，可見75之1 土地因劃歸為台9丙線30米計劃道路，不僅大幅貶值，僅原 先價值之1/2，抑且其通常效用，亦因面積所剩無幾（43.23 平方公尺），而嚴重減損，具有嚴重瑕疵，原告主張解除契 約，並無不合。
㈣若法院認為本件解除契約顯失公平，則主張減少價金，並請 求返還不當得利，訴之聲明仍不變，有關減少價金之金額為 何，請法院依卷內資料判斷。另違約金部分，最高法院的見 解，是認為是私法自治及契約自由原則的表現，原則上當事 人均應受其拘束，因為在訂約當時，雙方已經就各種主客觀 因素充分考量，否則如果債務人動輒以違約金過高，要求縮 減，等於是將債務人違約的責任轉嫁給債權人承擔，有失公 平。
㈤並聲明：被告應給付原告960萬元，及自起訴狀繕本送達被告 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准 宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造就系爭不動產成立系爭契約，約定被告應將系爭土地及 系爭房屋交付並移轉登記予原告。就契約特別約定事項部分 ，除系爭土地有遭鄰地佔用者被告應負責排除外，就系爭房 屋之屋況有漏水情形，以及系爭土地有遭道路佔用之情形， 原告均願意依現況點交，不向被告主張任何權利，兩造並有 聲請地政事務所人員前來鑑界，確定道路佔用範圍及相關界
址。是以，於110年2月間，被告即均依照兩造所簽訂之系爭 契約內容將系爭不動產地順利交付並移轉登記予原告，本案 並未發生任何給付不能或給付遲延之情形，換言之，被告並 無任何違約之情事。詎原告於購得系爭不動產後，欲另外變 更系爭房屋及系爭土地之使用用途，而向相關主管機關申請 新的建築線，因而發現有遭規劃為30米道路預定用地之情形 ，遂據以主張被告有違約情事云云。然被告於20幾年前購得 系爭不動產後即持續使用至出賣予原告之時，其間被告確實 均不知悉有遭規劃為30米道路之狀況，否則豈會在出賣予原 告時，仍申請地政機關前來鑑界，確定遭道路佔用之既成道 路範圍，且於鑑界前後，兩造確實均未接到任何通知有上開 規劃之情形。又查若先前有上開規劃之情形存在，系爭不動 產即不可能依現況取得建築線、興建系爭房屋使用，則未來 若進行道路拓寬時，系爭房屋幾乎需被整個拆除，系爭土地 亦幾乎完全無法使用，主管機關勢必需進行徵收補償，而原 告為現任所有權人，必定可取得相當之補償金，則原告是否 會因此受有損害、損害之範圍為何，實均未能確定。依照系 爭契約之內容，僅係要求被告需依照現況交付、移轉登記系 爭不動產予原告，原告從未向被告提及欲作為民宿使用或系 爭不動產需具備供原告改建作為民宿使用之條件，則在原告 可順利取得系爭不動產所有權，並依照現況加以受交付使用 下，被告實均已依系爭買賣契約履行，並無任何給付不能或 給付遲延之違約情形，原告應無從要求解除契約、請求損害 賠償。若依原告主張要將系爭不動產申請變更用途、改作為 民宿使用，則因系爭房屋實早已存在，原告應可加以改裝、 據以申請，毋庸拆除後另行蓋立，本件即應無原告所主張之 需重新申請建築線而需退縮、難以重新蓋立建物等損害情形 。
㈡參諸卷附之交通部公路總局第四區養護工程處函文可知，系 爭土地之30米寬規劃早於68年間已規劃完成，遠早於系爭房 屋74年蓋立之前，復參諸上開函文略以：「上開用地計畫寬 度迄今期間並無變更異動，本案非屬都市計畫用地，無都市 計畫定期通盤檢討實施辦法等相關規定適用..目前該路段尚 無拓寬計畫，無相關路線定線、地籍分割及徵受價金補償等 情事」，則自民國68年起迄今均無任何動作，上開計畫是否 仍會實施？計畫所示拓寬之範圍是否仍會變動？均尚未可知 ，且函覆亦已明確表示該路段尚無拓寬計畫、無相關路線定 線，原告據以興建民宿後，實應不致受到影響。且查，參諸 原告自行提出之原證四函文係言明略以：「…惟嗣後公路拓 寬倘中心線有所異動，請申請人承諾同意配合拆遷地上物」
等語，顯見其並未禁止原告重新蓋立建物，僅係要求原告之 申請需承諾附上條件，故原告向被告為本案之請求，應無理 由。
㈢細閱本案原告提出之原證四及原證五圖面及附圖可知，74土 地之全部42.84平方公尺均為現有道路所使用；75之1土地則 有22.85平方公尺是屬於現有道路使用之部分，此均為原告 為移轉登記前所知悉，換言之，在遭規劃為30米計畫道路下 ，僅有75之1土地部分範圍尚不屬於現有之道路，而係遭規 劃為30米計畫道路之範圍。是原告若欲依物之瑕疵擔保主張 被告應負擔無過失責任時，除不得對被告請求解除契約、加 倍請求損害賠償外，亦僅能就75之1土地非屬現有道路而遭 規劃之面積為163.6平方公尺，而此部分，厥為兩造之爭議 面積所在，且應屬兩造事先均無從預見之規劃範圍，原告縱 欲主張，應亦僅能就該部分請求可能之價值減損損害，又依 卷附鑑價報告所示，未規劃為道路時之土地價值為3,510, 888元，規劃為道路預定地時之價值為1,755,444元，價值減 損比例為50%，從而，縱認原告之請求有理由，原告充其量 所得請求之價值減損金額應僅為1,250,395元(計算式：163. 6/229.68*0000000/2=1,250,395，小數點後位四捨五入)。 ㈣被告對於兩造為本案交易後不久，即遭原告提告，實甚感莫 名，蓋當初被告是覺得原告怎麼會知道這個土地是被告的， 要來找被告買，經原告告稱是一位王姓友人告知才來找被告 買，而原告即拜託訴外人謝玉珍來找被告談。然兩造完成買 賣是在110年2月24日，詎料，才過1個月左右，原告即表示 要對被告提告，要求被告必須加倍賠償給原告，被告當時覺 得非常氣憤，因為被告也不知道有原告所述之30米道路規劃 的狀況，所以覺得原告似乎想要用這種方式來訛騙被告，讓 被告賠錢，而且兩造洽談系爭契約也談了將近半年左右，被 告一直殺價，5萬、10萬這樣一直來回殺價，直到480萬元才 成交。且查，當初兩造進行買賣時，原告也有進到系爭房屋 裡面查看，確認過屋況，並特別在契約中記載有漏水之情形 ，其他依現況點交，若如原告所述有告知要整個拆掉做民宿 ，又何須特別確認屋況有無漏水。而當初原告告知75之1土 地有被規劃成30米道路時，被告也深感錯愕，先前從來不知 道有這件事，但是被告認為既然遇到了，就要好好面對、解 決，是以，被告當時即曾向原告表示，願意將實際拿到的金 額全部退還給原告，原告則將系爭房地過戶、返還給被告， 或是讓被告用平和車站對面的土地(85坪左右)來交換系爭房 地，惟原告堅持不要，一定要被告加倍賠償給他，在在讓被 告覺得原告之居心叵測。
㈤並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣 告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第414至415頁）： ㈠系爭土地及其上之系爭房屋原為被告於84年1月19日以買賣為 原因取得該不動產所有權。
㈡被告將系爭不動產出賣與原告，兩造於110年1月9日簽立本院 卷第19至29頁之系爭契約書，買賣價金為480萬元，原告已 給付480 萬元與被告，被告已於110年2月23日將系爭不動產 所有權移轉登記為原告所有。
㈢對於對造於本件訴訟程序中提出之所有文書資料及光碟資料 形式真正均不爭執。
㈣系爭不動產面臨之花蓮縣壽豐鄉中山路七段道路（台九丙線 ）於68年1月8日經臺灣省政府公告為修訂計畫用地寬度為30 公尺。
㈤系爭土地使用地類別為乙種建築用地，使用分區為鄉村區。 ㈥系爭房屋依建物登記謄本記載於74年7月間建築完成，並於85 年2月26日完成第一次登記。
㈦系爭不動產坐落於台九丙線30公尺計畫道路之位置及面積如 本院卷第351頁土地複丈成果圖即附圖所示。四、原告另主張系爭土地有遭劃設為計畫道路用地範圍，故已無 法於其上建築房屋，不符合土地之通常效用及契約約定效用 ，原告得依民法第359條規定解除系爭契約，並依民法第259 條第1項第2款規定請求被告返還買賣價金480萬元，另得依 系爭契約第12條第3項後段規定，請求被告給付違約金480萬 元。又若認無法解除契約，亦得請求減少價金並依不當得利 法律關係請求返還該減少之金額等節，為被告所否認，並以 上詞置辯，是本院應審酌者厥為：㈠被告就系爭不動產是否 應負買賣瑕疵擔保責任？㈡承上，若是，原告得否解除系爭 契約？抑或僅得請求減少價金？㈢原告請求被告返還已付之 買賣價金480萬元，有無理由？㈣原告依系爭契約第12條第3 項後段約定，請求被告賠償違約金480萬元，有無理由？茲 分述如下：
㈠被告就系爭不動產是否應負買賣瑕疵擔保責任？ 1.按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立。買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均 由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。物之出 賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於 買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通 常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者
，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有 其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第一 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失 ，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無 瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限 。民法第345條、第373條、第354條、第355條定有明文。又 所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念 ，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而 不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判 例意旨參照）。又「系爭土地係屬都市計畫道路用地，雖尚 無徵收計畫，然依法既不得任意變更，且亦尚未經主管機關 審議變更，其使用上仍受限制，並隨時可能遭政府徵收，其 瑕疵客觀上於系爭契約成立時即已確定存在，不惟其通常效 用有所減少，並將減低其經濟上之價值，被上訴人於買賣契 約簽訂時或第二次用印及全部價金給付完畢前，均不知上情 ，亦無法依通常檢查而發現上開瑕疵存在，上訴人自應對被 上訴人負瑕疵擔保責任。」（最高法院103年台上字第2418 號判決意旨參照）。另「民法第354條第1項規定，物之出賣 人對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於 買受人時，無滅失或少其價值之瑕疪，亦無滅失或減少其通 常效用之瑕疵，系爭土地既編列為計劃道路用地，地上房屋 必須拆除，對被上訴人而言，即無以達其通常之效用，經濟 價值減低，至出賣人是否明知，通常在所不問，被上訴人據 而解除契約，當事人即應負回復原狀之義務，其請求返還受 領之定金，並附加利息償還，於法並無不當。」（最高法院 69年台上字第248號判決意旨參照）。
2.經查，原告向被告以480萬元之價金購買系爭不動產並已交 付，被告已於110年2月23日將系爭不動產所有權移轉登記為 原告所有，已如上述，故兩造已成立買賣性質之系爭契約。 又被告出賣之系爭土地為乙種建築用地，故該土地依通常交 易觀念，應具備可為建築之效用。然依卷附之花蓮縣政府11 1年6月23日府建計字第1110116953號函文記載：貴法院函詢 系爭土地可否建築範圍一案....。...三、承上，本案於台9 丙線中心線往該土地方向平移涵蓋之土地面積範圍除有本法 第51條規定之排除屬性外，否則不得建築房屋，且道路拓寬 範圍不得計入法定空地檢討申請建築，其餘依本法及本縣建 築管理自治條例等相關規定辦理等語（見本院卷第395至396 頁）、卷附之交通部公路總局第四區養護工程處110年9月14 日四工產字第1100062119號函文記載：...二、查臺灣省政 府68年1月8日68府交二字第8106號公告，上開省道台9丙線
修訂計畫用地寬度為30公尺，另查上開用地計畫寬度迄今其 並無變更異動，本案非屬都市計畫用地，無都市計畫定期通 盤檢討實施辦法等相關規定適用。三、又查目前該路段尚無 拓寬計畫，無相關路線定線、地籍分割及徵收價金補償等情 事等語（見本院卷第197頁）。另參酌上開兩造不爭執事項㈣ 、㈦及附圖、及卷附之系爭房屋第一類登記謄本之內容（見 本院卷第43頁），可知75之1土地上有系爭房屋存在，系爭 土地已自68年間起遭劃設為道路計畫用地範圍之面積為229. 29平方公尺（含74土地面積為全部即42.84平方公尺、75之1 土地面積為186.45平方公尺），系爭房屋占用75之1土地遭 劃設為道路計畫用地範圍之面積為76.15平方公尺（計算式 ：119.38－43.23＝76.15），且建築管理機關即花蓮縣政府回 覆稱該範圍不得建築房屋。上開路段尚無拓寬計畫等情。 3.是以，縱使系爭土地外觀上現有系爭房屋坐落，但因有上開 遭劃入道路計畫用地之因素存在，現即使將系爭房屋拆除亦 已無法重蓋，而目前上開計畫道路用地雖無拓寬或徵收計畫 ，但依法既不得任意變更，且亦尚未經主管機關審議變更， 其使用上仍受限制，未來仍隨時可能遭政府徵收，故系爭土 地之通常效用即可建築房屋之效用自可認受到限制，應屬具 有物之瑕疵存在。另系爭房屋部分，原告雖稱購買系爭不動 產之目的係計畫要拆除重蓋民宿，但其既尚未拆除，而系爭 房屋於所有權移轉登記予原告前，該屋坐落之系爭土地已有 上開部分即76.15平方公尺之面積遭劃入道路計畫用地之情 ，而系爭房屋占用75之1土地面積為140平方公尺（見本院卷 第43頁建物登記第一類謄本），換言之，系爭房屋之一半左 右未來於拓寬徵收時將遭拆除，對原告於購買當時而言即無 以達其通常之效用，客觀上之經濟價值減低，依上開說明， 該屋應屬具有物之瑕疵存在。被告雖稱其並不知悉系爭土地 有遭劃設為道路計畫用地，且原告於買賣時亦未告知其購買 系爭不動產之目的係要拆除重建民宿等情，但依民法第354 條規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之 規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。至於出賣人 即被告於危險移轉前是否知悉出賣物有無瑕疵存在或買受人 即原告買受買賣標的物之動機等，對於被告是否要負瑕疵擔 保責任，依上開說明，並非所問。
4.另被告再抗辯74土地全部即面積42.84平方公尺及75之1土地 之部分即面積22.85平方公尺，合計面積65.69平方公尺，範 圍即如附圖所示道路邊緣水溝為界往右方位移涵蓋系爭土地 之範圍部分，於本件買賣時原告已知悉該土地部分為道路使
用等節。查依系爭契約第17條特別約定事項第4點記載：被 告須將鑑界本標的物點交給予原告，並負擔其所需之費用， 且鑑界以地政事務所核發之權狀面積為準，但如有被鄰地占 用者，則被告應負責排除點交、但不含被路地占用部分等語 （見本院卷第23頁），另參酌原告提出之申請鑑界之土地所 有權買賣移轉契約書及花蓮縣花蓮地政事務所土地複丈成果 圖（見本院卷第341至343頁）之內容，可知兩造於系爭土地 所有權移轉登記前，已有辦理土地現場之鑑界事宜，原告 已可知悉系爭土地之部分範圍即65.69平方公尺之現狀（如 附圖所示）為花蓮縣壽豐鄉中山路7段道路使用，原告未要 求被告排除點交而仍為買受等情，然此僅能推得兩造買賣當 時係約定原告知悉該範圍現狀為道路使用而未要求被告排除 侵占等，並不等同原告當時即已知悉系爭土地部分有遭劃設 為道路計畫用地或因重大過失而不知悉此事，系爭土地有上 開部分範圍現狀遭道路占用，被告僅能免除無需排除該占用 之瑕疵擔保責任，並無法推得被告即毋庸就系爭土地有部分 範圍遭劃設為道路計畫用地之瑕疵負民法買賣瑕疵擔保責任 ，故被告仍應就系爭不動產負瑕疵擔保責任。 5.據上，系爭不動產既有系爭土地部分遭劃設為道路計畫用地 使用，於依民法第373條之規定危險移轉於買受人即原告時 ，除該土地未來可能徵收外，系爭房屋亦可能會遭拆除，故 被告應就系爭不動產負本件買賣之物之瑕疵擔保責任。 ㈡承上，若是，原告得否解除系爭契約？抑或僅得請求減少價 金？
1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第35 9條定有明文。而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受 人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡 而言（最高法院103年台上字第1767號判決意旨參照）。 2.就本件可否解除系爭契約部分，查本件買賣原告所購買之系 爭不動產，依附圖所示，74地號土地全部，及75之1地號土 地186.45平方公尺均遭劃設為道路計畫用地使用，75之1地 號土地依卷附之土地登記第一類謄本（見本院卷第41頁）顯 示全部面積為229.68平方公尺，亦即81%之比例已遭劃設為 道路計畫用地使用，而系爭房屋之一半左右亦為遭劃設為道 路計畫用地使用範圍。據此，系爭土地已幾乎無法再做建築 房屋使用，且系爭房屋之一半未來亦可仍因道路計畫而遭拆 除，故系爭不動產已具有減少其通常建築或居住效用之瑕疵 ，非屬輕微而無關重要之瑕疵，況且，本件經本院送曾鈴秋
不動產估價師事務所鑑估75之1土地於本件買賣當時，有無 劃歸道路計畫用地使用範圍時之市價部分，依其所出具之不 動產估價報告書所示該筆土地若未劃歸道路計畫用地使用範 圍時之市價為3,510,888元，有劃歸時之市價則為1,755,4 44元（見該報告書第4頁），兩者相差一倍。是系爭不動產 所有之上開遭劃設為道路計畫用地使用之瑕疵對於買受人即 原告就不動產價值及未來利用有重大影響及損害。又就解除 契約對出賣人所生之損害部分，僅為受有須將買賣價金歸還 及支出辦理相關移轉登記行政規費及稅賦之損害，兩者相較 ，原告因買得系爭不動產有上開瑕疵所生之損害經核遠大於 被告因解除契約所生之上開損害，是本院審酌上開事證，認 原告依民法第359條規定解除系爭契約，並未有顯失公平之 處，其解除契約為合法。
㈢原告請求被告返還已付之買賣價金480萬元，有無理由？ 按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金 錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1項 第2款定有明文。查原告既主張依民法第359條規定解除系爭 契約，並以本件起訴狀繕本送達被告作為解除系爭契約之意 思表示通知等語，而本院認原告解除系爭契約為合法，另本 件起訴狀繕本亦已於110年5月7日合法送達被告（見本院卷 第65頁所附送達證書），故原告主張依民法第259條第1項第 2款規定，請求被告返還已付之買賣價金480萬元，為有理由 ，應予准許。
㈣原告依系爭契約第12條第3項後段約定，請求被告賠償違約金 480萬元，有無理由？
1.系爭契約第12條第1項約定：甲乙（甲方即原告、乙方即被 告）雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約， ...。...第3項後段約定：如乙方（即被告）毀約不賣或給 付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即原告）得 解除本契約外，乙方應於甲方解約日起三日內，立即將所收 款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項 計算之金額予甲方，以為違約損害賠償等語。第4項約定： 本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使等語 （見本院卷第22頁）。
2.查依上開契約約定之文意綜合觀之，系爭契約第12條第3項 後段約定之性質應屬違約金性質。又就被告有無違反該約定 內容部分，查被告已將系爭不動產交付原告占用，且辦妥所 有權移轉登記事宜，故本件被告應無毀約不賣或給付不能或 不為給付之情。又就被告有無符合該約定所謂之「有其他違
約情事」部分，查系爭契約第12條第1項已約定兩造其中一 方如未按本契約條款規定履行，即為違約等語，亦即兩造已 就「違約」定義為未按本契約條款規定履行等情，又系爭契 約書內之約定條款並無明文記載被告保證或告知系爭土地不 在計畫道路用地範圍內之內容，故縱使系爭不動產有在計畫 道路用地範圍內之物之瑕疵，本件亦不符合被告有系爭契約 第12條第3項後段約定之有其他「違約」情事存在，故原告 依該約定請求被告賠償違約金480萬元，並無理由。五、綜上所述，因系爭不動產部分有遭劃設為道路計畫用地範圍 ，被告就出賣之系爭不動產應負物之瑕疵擔保責任，故原告 得依民法第359條規定解除系爭契約，並得依民法第259條第 1項第2款規定請求被告返還已付之買賣價金480萬元。至於 原告依系爭契約第12條第3項後段約定請求被告給付480萬元 之違約金等節經核則無理由。從而，原告依民法第259條第1 項第2款規定，請求被告給付480萬元，及自起訴狀繕本送達 被告翌日即110年5月8日（見本院卷第65頁送達證書）起至 清償日止，按年息5%計算之利息等，為有理由，應予准許。 原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不 予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 111 年 7 月 19 日 民事第二庭 法 官 鍾志雄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費)。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 7 月 19 日 書記官 胡釋云