臺灣臺南地方法院民事判決
110年度重訴字第112號
原 告
即反訴被告 聯揚廣告有限公司
法定代理人 李安紘
訴訟代理人 鄭瑞崙律師
複 代理人 李幸倫律師
被 告
即反訴原告 國信開發建設股份有限公司
法定代理人 楊琦珍
訴訟代理人 藍慶道律師
上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國111年6月23日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸佰玖拾肆萬柒仟捌佰玖拾肆元，及自民國110年5月14日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒萬陸仟壹佰肆拾壹元，由被告負擔新臺幣柒萬元，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳佰參拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行標的物拍定、變賣或其他財產權假執行程序終結前，以新臺幣陸佰玖拾肆萬柒仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新臺幣伍萬陸仟壹佰肆拾參元由反訴原告負擔。 事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國109年間簽立「行銷企劃合約書」（以下簡 稱系爭銷售契約），由被告委託原告代銷被告所有位於 臺南市○市區○○段000地號土地及其上興建之房屋（即陽 光樹建案「預售屋」，委託代銷188戶，以下簡稱系爭 房地），委託期間為自109年7月15日起至使用執照取得 後六個月止，但雙方得視實際銷售狀況協議提前終止或 協議延長之。原告已於委託期間內，依照系爭銷售契約 之約定銷售系爭房地，共完成200戶簽訂合約書，且該2
00戶已繳付簽約金，並於110年2月1日全部點交完畢， 原告自得請領188戶銷售佣金，而原告於起訴前已領取 其中184戶之銷售佣金95%，被告本應依系爭銷售契約第 7條第1項及第4項之約定給付業務銷售報酬新臺幣（下 同）531,619元（第三次請款－剩餘4戶之銷售佣金95%部 分）及溢價佣金6,706,500元予原告，惟被告卻無正當 理由拒絕給付，經原告發函催告後，仍拒絕給付，原告 因而提起本件訴訟。
（二）對被告抗辯之陳述：
⒈依系爭銷售契約第7條第1項約定，原告僅需將已簽訂合 約書並繳付簽約金之客戶資料整理並提出「成交資料表 」，即得請求被告給付銷售報酬。被告已給付原告第一 、二次請款之銷售報酬共23,488,751元，可證原告已履 行第一、二次請款之「成交資料表」繳交義務，經被告 審核無誤後才會通知原告開立發票。惟原告於第三次請 款最後四次之銷售報酬時，同樣已提出「成交資料表」 ，並無拒不提出之情事，但被告後續未要求修改金額或 有其他回覆，即逕行暫停出款，顯屬無理。系爭銷售契 約第13條第6項第7款所約定之款項，係指「結案後」應 繳交之資料，應屬被告所稱「第二階段」結案報告資料 ，故被告以此作為拒絕給付銷售報酬之依據，並無理由 。
⒉原告於計算溢價佣金數額時，已依被告算法將第三人介 紹佣金先行扣除，且該第三人介紹佣金1,350,225元係 由被告自行核算，其中已包含陳寶玉之介紹佣金，則原 告並無重複獲利之情形。
⒊依系爭銷售契約第7條第4項第2款約定，原告於「全案結 案時」可請領溢價款。又「全案結案時」，除雙方協議 提前終止外，依業界慣例即指「全數銷售完畢」，契約 約定之銷售義務履行完畢時。又系爭銷售契約第7條第4 項第2款及第13條第6項、同項第7款之「結案」用語均 指全數銷售完畢，原告於全數銷售完畢並將結案報告繳 交被告後，被告即有給付溢價佣金之義務。原告已將系 爭房地全部銷售完畢，且於110年2月5日將結案報告繳 交被告，並與被告辦理接待中心物品、鑰匙點交完畢， 應認全案已結案，則原告請求被告給付溢價佣金，應屬 有理。
⒋被告雖辯稱「全案結案時」係指系爭銷售契約第2條有效 期間屆滿，即取得使用執照後六個月云云，惟系爭銷售 契約第2條之契約有效期間僅係指原告委託「代銷」之
期間，絕非須待預售屋完工、取得使用執照後六個月始 稱「全案結案」，況若因原告未達契約約定之銷售目標 而遭被告提前終止契約，原告尚可因契約終止而請領溢 價佣金，反而提前「完售」，契約約定之銷售義務已履 行完畢者，卻必須拖延至預售屋完工、使用執照取得後 六個月方可請領溢價佣金，不合理之處顯而易見，益徵 被告所辯過於牽強且違反常理。
⒌被告辯稱其尚未實際收足溢價款，或未來有可能發生買 方違約未給付買賣價款、客戶要求退屋等情事，然此乃 被告與買方間之民事糾紛，究與原告無涉；何況原告就 銷售報酬部分已有5%保留未請領，足以作為日後協助相 關退屋事宜處理之擔保，反而溢價佣金部分並無約定任 何保留款作為擔保，是被告以此為由主張溢價佣金未屆 清償期，拖延溢價佣金之給付，顯屬無理。至於買方給 付價款乃全數存入履約保證價金信託專戶，被告尚未取 得價款乙節，與原告得否請求溢價佣金無關，溢價佣金 本應為建設公司應先支出之成本，否則何以被告已先行 給付銷售報酬？
⒍系爭銷售契約第7條第4項第2款、第13條第6項第1～6款雖 記載「原告應將結案報告及相關企劃製作原始檔、各項 銷售廣告資料整理成冊及其電子檔繳交被告後，始得請 領溢價佣金」。惟此僅為兩造錯誤引用「包銷」契約範 本所致，實則⑴系爭建案之相關廣告企劃、契約書均為 被告自行委託「東方文博視覺設計工作室」製作，而電 子表板、3D圖及空拍環境鳥瞰圖等軟體設計則係透過原 告介紹而由被告委託「創景有限公司」製作，二者均非 原告委託製作，縱原告曾與上開廠商討論設計，但原告 並未持有各項銷售廣告企劃、契約書資料及其電子檔之 最終版本，且銷售中心內之實體資料或物品已於結案後 交由被告取回，原告實無從交付第7條第4項第2款「相 關企劃」及第13條第6項第2～6款「平面銷售資料、銷售 圖說資料、現場媒體表現、動態銷售媒體、銷售簽約資 料」及其電子檔。⑵系爭銷售契約第7條第4項第2款及第 13條第6項第1款所指「結案報告」，原告已於110年2月 5日交付被告經理李美珍。⑶系爭銷售契約第13條第6項 第1款「案前銷講資料」，原告有製作供銷售前教育訓 練之用，但於系爭房地開始銷售前已有提供予被告確認 ，且被告工務部副總亦有擔任教育訓練講者，待教育訓 練結束後開始銷售，故被告本即有案前銷講資料，無待 原告再提出。⑷系爭銷售契約第13條第6項第1款「客戶
資料」，系爭房地之預約臨時證明單及買賣契約均已由 被告取回，被告本即有客戶資料，無待原告再提出。基 此，被告以原告未交付「第二階段」結案報告相關資料 為由，暫停原告溢價佣金請款作業，顯屬無理。 ⒎系爭建案總戶數208戶，原告已完成200戶簽約，未簽約8 戶乃因被告負責人兼總經理楊琦珍及經理李美珍指定保 留，原告不得出售，依原告立場亦無法催促楊琦珍及李 美珍儘速完成簽約。在110年2月1日兩造點交完成後， 被告在未通知原告處理之情況下，自行完成簽約，或故 意不簽約，則被告以此理由推託，顯係以不正當行為阻 卻條件之成就，依照民法第101條第1項規定，視為條件 已成就，故原告自得請領最後4戶之銷售佣金及全案溢 價佣金。
⒏依系爭銷售契約第7條第1項約定，則簽訂合約書及簽約 金兌現之後，因可歸責於被告之事由，導致合約書必須 修改，本非屬原告之契約義務範圍，既然客戶已簽訂合 約書且簽約金兌現（原告已完成200戶簽訂合約書且簽 約金兌現，其餘8戶為被告負責人及經理指定保留，不 得銷售第三人），被告即有給付承攬報酬之義務，但被 告額外要求協助修改合約書，原告只好同意簽署聲明書 （以下簡稱系爭聲明書，見本院卷第77頁），惟此僅屬 於額外服務原告之性質，又依系爭聲明書文義乃雙方真 意，被告確實只要求原告應修改完成188戶合約，未區 分公關戶或非公關戶，超出188戶部分，本應由被告自 行完成。
（三）聲明：
⒈被告應給付原告7,586,330元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）兩造於109年間簽署「行銷企劃合約書」（即系爭銷售 契約），被告就其所規劃預售於臺南市○市區○○段000地 號土地及其上興建之房屋【案名為「陽光樹」之建案， 委託代銷208戶（其中公關戶20戶不能計佣，得計佣之 戶數為188戶），即系爭房地】由原告代為銷售，惟原 告於銷售期間內，僅派任1名專案、3名跑單人員到場， 或有部分遲到早退及遭客戶反映銷售人員服務態度不佳 等情事，經被告向原告反映情形仍未見改善；原告雖依 約於110年4月1日間全部銷售完畢，惟其中曾發生2戶退
屋之情事，原告並未負責協助處理，且原告並未接續完 成最後10戶客戶之簽約等程序，因原告持續怠惰拖延時 程，嗣由被告自行派員與客戶接洽聯絡處理，最後一戶 係於110年4月29日始完成簽約手續。
（二）有關原告主張銷售佣金部分：
⒈被告主張原告所請求銷售佣金之債權請求權清償期限尚 未屆至：本件原告尚未按系爭銷售契約第13條第6項第1 -6款所約定提交完整銷售之第一階段結案報告，則被告 依約自得暫停乙方後續之請款作業，並無不合，故原告 主張最後4件之銷售佣金請款亦因原告未依系爭銷售契 約第13條第6項約定履行，被告自得於原告提出完整銷 售之第一階段報告資料之前暫停後續請款作業，本件原 告縱有銷售佣金之債權，惟因尚未屆至清償期，債權請 求權尚未發生，其遽爾請求期前清償，顯屬無據。 ⒉退步言之，縱鈞院仍認原告所主張銷售佣金部分已屆清 償期，亦無被告上開主張之抗辯事由，惟被告主張原告 並未依系爭銷售契約第13條第3項約定「本案乙方人力 銷配置至少為1名專案、4名跑單、上班時間早上9點30 分至18點30分、假日9點至19點30分（輪班）」，而實 際僅委派1名專案、3名跑單到場，並有遲到早退及客訴 服務人員態度不佳等情事，此事實復經原告書立聲明書 承認且同意扣除該1名銷售人員之銷售相關費用，因原 告未依聲明書承諾完成第1條第2項最後10戶應於110年1 月31日（含）完成合約最後版本之客戶用印完成並同時 完成交付被告公司，而實係由被告自行派員收尾完成， 違反系爭銷售契約第13條第3項約定，應屬兩造所不爭 執之事實，被告因而主張原告除應返還被告代墊予第三 人陳寶玉之款項125,225元之外，另應履行聲明書第1條 第3項放棄5%保留款之請求權，另應依第2條所承諾返還 扣除該1名人員之銷售相關費用2,573,252元，另主張應 依系爭銷售契約第14條規定以原告違反契約約定事項， 除應負損害賠償責任之外，另應以最高保留款5%之部分 計算懲罰性違約金1,599,555元，並主張與原告所得請 求之銷售佣金報酬531,619元中予以抵銷，原告主張被 告應給付銷售佣金部分，已因抵銷而失所附麗。 （三）有關原告主張溢價佣金報酬部分：
⒈本件被告銷售案場係為「預售屋」性質，房屋承買人應 依實際興建進度分數期期款給付價款，直至本件被告興 建完工交屋完畢之後，房屋承買人始可能付清全數價款 ，房屋出賣人即被告於完工交屋之後，始可能收清全數
客戶價款；況本件案場被告全數委由台北富邦銀行辦理 履約保證，所有消費買方所付各期價款均係轉入台北富 邦銀行履約保證專戶之內，於本件買賣雙方交屋完成清 楚之前，非經買賣雙方及第三人台北富邦銀行監督 同 意下，任何人均無從動支，故本件買賣客戶價款迄今尚 未有分文進入被告公司，應屬兩造所不爭執之事實，又 依系爭銷售契約第2條第1項、第6條、第7條第1項第4款 後段約定，顯足證系爭銷售契約係著重乙方所提供服務 之內容不僅單純係提供短期之現場銷售服務，並應於銷 售後，如遇有客戶要求退屋時，仍應由甲乙雙方共同協 議處理之，而直至本案場完工交屋買賣雙方價款給付清 楚為止，而既銷售佣金仍保留5%直至現金交屋後始得請 款，探究其契約當事人真意，顯係著重於押金之性質， 確保乙方即原告除負責銷售外，將會繼續提供相關服務 內容直至本件興建完工與客戶交屋清楚後為止，自不待 言，俱足證兩造所簽署系爭銷售契約之本意乙方不僅僅 係提供現場銷售服務，而仍應繼續提供服務直至興建完 工取得使用執照後六個月始為屆止，並雙方契約當事人 並已明文預慮期間如有客戶要求退屋等之情事時，應仍 由甲乙雙方共同協議處理之，均足證本件原告所提供服 務內容負責之契約期間應自簽約所約定之109年7月15日 起算直至興建完成取得使用執照後六個月始為屆止，均 有依約完成工作，始能稱為乙方即原告業已完成工作。 ⒉被告主張原告所請求之溢價佣金報酬部分，尚未屆雙方 約定之清償期限：本件有關溢價佣金報酬部分係特別另 約定「應於全案結案時方可請領價款」，並約定「乙方 需將結案報告及相關企劃製作原始檔繳交甲方後，始得 請領，甲方應於次月15日前開立現金支票或匯款支付予 乙方」，復觀被告係以「預售屋」之方式銷售，並非一 次收足全部買賣價金，況本件係辦理台北富邦銀行之履 約保價金信託，全部買方所給付之價款均全數存入履約 保證價金信託專戶，換言之，被告迄今尚未收到買方客 戶之任何價款，更何況系爭銷售契約已有於第2條明文 約定契約有效期間為「取得使用執照之後六個月為止」 ，並於第6條約定「客戶要求退屋時，由甲乙雙方共同 協議處理」，在在顯示系爭銷售契約著重於乙方除提供 現場銷售服務之外，另應包括繼續提供服務，並應提供 銷售階段及溢價部分之各項結案報告資料檔案整理成冊 ，不論本件係屬承攬約抑或委任契約抑或二者之混合契 約，均應至原告工作完成及契約關係終止及受任人為明
確報告顛末後，始得請求給付報酬，本件原告顯並未完 成全部工作，雙方契約關係亦尚未終止。是以，本件原 告必得於本件預售屋興建取得使用執照後六個月並係個 案客戶現金交屋清楚確認被告業已收訖價款，並依約完 成顛末報告之後，清償期限始能謂屆至，始得向被告請 領溢價部分之佣金報酬。
⒊退步言之，縱認原告已可請求給付溢價佣金報酬，惟依 系爭銷售契約第13條第6項第7款約定，本件原告尚未依 系爭銷售契約第13條第6項第1-6款約定提交第二階段即 完整全部結案報告檔案等文件提交予被告，則被告依約 自得暫停乙方後續之請款作業，並無不合，原告所主張 之溢價佣金報酬亦因原告並按系爭銷售契約第13條第6 項約定履行，被告自得主張於原告提出完整報告資料之 前暫停後續請款作業，故本件原告縱有溢價佣金之報酬 債權，並認已屆清償期，被告亦得主張暫停原告後續之 請款作業，屬另有其他妨礙原告債權請求之事由，原告 於未同時履行契約義務之情況下，遽爾請求給付清償， 亦屬無據。
⒋原告主張總銷售額應為1,351,120,000元，計算原告可請 領溢價金數額應為6,938,933元云云，而被告抗辯總銷 售額應為1,350,430,000元，依系爭銷售契約第7條第6 項規定按實際銷售金額比例調整之底價計算，房車底價 應係1,326,850,000元，溢價差額係23,580,000元，扣 除第三人介紹費1,225,000元（全部第三人介紹費總額 應係1,350,225元，包含陳寶玉介紹佣金125,225元）， 溢價金額應係22,355,000元，原告於清償期屆至時應得 請求30%即6,706,500元之溢價佣金報酬。 （四）原告主張僅需負責「188戶」買賣合約之修改，並非208 戶，超過部分本非原告應負責修改之範圍等語，被告否 認，蓋以系爭銷售契約第3條第1項約定「本約乙方負責 業務銷售戶數共約208戶（店面16戶、住家192戶）銷售 坪數約6751.61坪、車位221位（甲方保留住家公關戶20 戶，不能計佣）。」，足證雙方契約原約定應由原告負 責業務銷售戶數確係208戶，僅其中被告保留住家公關 戶20戶之部分依契約約定不能計佣，並非代表原告僅就 其中得計佣之188戶負責而不計佣之20戶不用負責之意 ；原告書立系爭聲明書僅係向被告表示保證至遲應於11 0年1月25日前至少完成188戶其中178戶之合約修改用印 完成，另保證其餘10戶至少應於110年1月31日前完成合 約修改用印完成，否則原告同意於被告保留之特支付銷
售服務費5%之部分全數放棄請款等之單方意思表示，被 告固有同意且無反對之意，惟被告所同意之範疇僅係同 意原告承諾儘速於該聲明書約定期限應至少提出非屬保 留戶、公關戶之其他188戶之修改契約完成，至少其他2 0戶之保留戶、公關戶之部分則未明確要求原告至遲應 於110年1月31日前完成爾，被告從未表示同意原告可從 原契約約定應負責之208戶減免責任而成僅係負責188戶 即可之意，原告執此主張其僅係負責188戶，並非208戶 等語，誠屬莫名。
（五）依證人沈太淵到庭所述，可徵原告交付之193戶修改契 約內含13戶之公關戶，而系爭聲明書上記載之188戶， 兩造真意實係銷售總戶數208戶扣除20戶公開戶而成之1 88戶，然而原告總共交回已完成修改契約用印之193戶 ，實係內含包括公關戶13戶，換言之，原告於110年1月 31日所交回之修改契約書於扣除上開13戶公開戶後，僅 交出一般戶180戶，尚欠缺8戶之一般戶修改契約繳回， 顯然不符合系爭聲明書約定不包括公閞戶20戶之一般戶 188戶之給付本旨，足證原告並未依約完成承攬工作之 事實。
（六）聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 ⒊訴訟費用由原告負擔。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
（一）反訴原告主張反訴被告應給付4,298,032元： ⒈返還第三人陳寶玉服務報酬費代墊款項125,225元： 本件銷售過程中，曾經由反訴原告公司其他案場之銷售 人員即第三人陳寶玉協助處理成交4戶店面及4戶住家， 應給付該第三人陳寶玉服務報酬費用分別為4戶店面以 千分之2.5計算、4戶住家以千分之1計算，合計服務報 費用共125,225元，此部分當時並獲反訴被告同意全數 吸收負擔，且實際亦已由反訴原告代墊給付予該第三人 完畢。
⒉反訴被告提供之服務人員與契約約定不合，欠缺1名銷售 人員所應扣除相關費用2,573,252元及未依約提出第一 階段銷售部分之結案報告檔案整理成冊等：
依系爭銷售契約第13條第4項所載，可徵每一現場銷售 人員均有發放一定底薪及業績獎金，是反訴被告每少提 供1名銷售人員，其所節省之費用不僅包括基本底薪，
亦節省該名銷售人員之業績獎金，且雙方當約定之相互 條件優劣明顯關涉反訴被告所可得之銷售佣金優劣，二 者係呈正比，亦即反訴被告果如可提供之服務愈好，反 訴原告當然可以考慮給付較高之報酬，反之則否，換言 之，如反訴被告誠實告知實際僅會委派專案1名、銷售 人員3人到場提供服務，且會有遲到早退及服務態度不 佳及不負責協助收尾等情形，反訴原告考慮此明確約定 條件，應允反訴被告之銷售及溢價佣金可能不會達百分 之2，可能往下修正為百分之1.5或百分之1，溢價報酬 亦可能會減為百分之25甚或百分之20，故而，本件因反 訴被告違約減少1名銷售人員部分及反訴原告認反訴被 告應屬故意於其中夾雜多計算佣金報酬之小動作、拒不 提出銷售第一階段之結案檔案報告整理成冊、退屋戶之 協同協商處理、最後客戶簽訂契約完成等其他違反契約 約定之情況，因甚難正面表列計算反訴被告「有形」及 「無形」之損害數額，僅以反訴被告所減少之成本開銷 為計算，計算1名銷售人員薪資每月3.5萬元×6個月＋銷 售業績獎金2,363,252元（即總銷售額1,350,430,000元 ，已扣除公關戶之銷售金額）按每一銷售人員通常業績 獎金為千分之3.5，再酌減折半以千分之1.75計算＝2,57 3,252元，已係從低核算，應屬公平合理。 ⒊懲罰性違約金1,599,555元： 依系爭銷售契約第14條、第7條第1項及系爭聲明書第1 項第3款所載，足徵雙方契約所約定之懲罰性違約金真 意應係指所有全案可得佣金5%保留於反訴原告之款項合 計之數額而言，而觀本件建案全部銷售總金額高達13億 5,043萬元，反訴被告於本案場所有銷售佣金報酬共係2 5,284,600元及溢價報酬數額6,706,500元，合計達31,9 91,100元，若計算5%保留款作為懲罰性違約金，應僅為 1,599,555元，另審究反訴被告上開所有違反契約約定 等綜合情節，本件以5%保留款之數額1,599,555元作為 反訴被告懲罰性違約金，俾符合契約當事人立約原旨精 神，亦僅占反訴被告全案所得佣金報酬5%，顯無過高之 虞。
（二）反訴被告應履行系爭聲明書所承諾放棄全數5%之保留款 債權：
本件因反訴被告持續怠惰未依約完成系爭聲明書第1條 第2項所載之最後10戶應履行簽約完成等事項，最終實 係由反訴原告自行派員負責與客戶協商解決所有客戶問 題後收尾，始於110年4月29日完成合約最後版本之客戶
簽約用印等作業，反訴原告因反訴被告未履行上開應履 行行為，自得主張反訴被告應依系爭聲明書承諾放棄保 留於反訴被告之5%保留款1,264,230元之債權請求權， 主張確認該保留金債權不存在。
（三）聲明：
⒈反訴被告應給付反訴原告4,298,032元，及自反訴狀繕本 送達對造翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。
⒉確認反訴被告對於反訴原告之1,264,230元保留金債權不 存在。
⒊第一項部分反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。 ⒋反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告抗辯：
（一）第三人陳寶玉服務報酬費代墊款125,225元部分： 反訴被告於計算溢價佣金數額時，已依照反訴原告算法 將陳寶玉介紹佣金扣除，且陳寶玉介紹佣金1,350,225 元係由反訴原告自行核算，而其中已包括陳寶玉之介紹 佣金，則反訴被告並無重複獲利之情形，故反訴原告不 得再請求反訴被告另行返還。
（二）返還1名銷售人員費用2,573,252元部分： ⒈實際上反訴被告派至接待中心之人員配置為6人（含業務 主管2人、1名專案、3名跑單），因業務主管本身亦有 為銷售工作，故實際銷售人員共有5人。惟反訴原告卻 無故反對反訴被告加計業務主管2人，主張僅能計算3名 跑單人員，後經雙方協調，反訴被告同意退讓返還1名 銷售人員之費用作為補償（僅限薪資，銷售獎金部分已 由實際銷售者分配完畢），又依系爭聲明書所載，雙方 係約定返還費用由反訴被告核算並交付公司同意後返還 反訴原告，而反訴被告銷售人員月薪為3萬元，並非3.5 萬元，故反訴原告以3.5萬元計算，並無理由。 ⒉反訴被告實際銷售期間為109年7月15日起至109年11月間 ，僅5個月，並非9.5個月，後續109年12月至110年1月 （甚至反訴原告主張之4月），乃純屬反訴被告為配合 反訴原告二度修改買賣契約版本之要求，而與客戶端相 約修改買賣契約內容之期間，並非銷售期間，自不得計 入，故反訴被告同意返還之金額僅為15萬元（計算式： 3萬元×5個月＝15萬元）。
⒊因本案是提前完銷之情形，以總銷售額計算之銷售獎金 ，已按各實際銷售人員業績分配給各業務人員，換言之 ，反訴被告並未因減少1名銷售人員，而減少業績獎金
之成本開銷，再者，反訴被告以總銷售額計算之銷售獎 金是分配給全體業務人員獎金之「總額」，並非單一名 銷售人員之業績獎金，是反訴原告主張應以總銷售額千 分之1.75計算一名銷售人員之銷售獎金，顯無依據亦不 合理。
（三）反訴原告主張反訴被告未依系爭聲明書第1條第2項於11 0年1月31日前完成最後10戶簽訂買賣契約書部分： ⒈反訴被告於109年9月8日即將當時已成交客戶之簽約排程 提供予反訴原告，惟反訴原告於9月16日提供建照號碼 後，9月22日又通知待設計變更核准後才能取得變更後 建照，取得變更後建照才能提供銀行匯款帳號；嗣待18 8戶全數簽完修改後買賣契約後，反訴原告於11月12日 又通知銀行履保合約於11月4日取得，故需再請客戶簽 名、修改合約，此即系爭聲明書第1條所載「178戶應於 110年1月25日前修改完成，其餘10戶應於110年1月31日 前修改完成」。
⒉反訴被告於110年1月29日已累計繳回189戶合約修改，1 月30又繳回4戶，總計完成193戶，已提早完成系爭聲明 書第1條第1、2項之約定，是以，反訴被告絕無反訴原 告所指持續怠惰拖延時程，未完成簽約作業或於110年4 月29日才由反訴原告派員收尾之情事。
⒊因反訴原告未及提供正確契約書版本，造成簽約完成後 ，反訴被告必須配合反訴原告要求二度另行與客戶約時 間協助修改契約內容，等於反訴被告同一件事必須做3 次，增加反訴被告付出之勞力、時間及費用外，尚需忍 受客戶質疑及抱怨，且倘不配合反訴原告，反訴原告就 不同意反訴被告第二次請款，嗣經兩造協商後，約定反 訴被告於110年1月31日前完成188戶合約修改即可，超 出188戶部分，本應由反訴原告自行完成，是縱有反訴 原告所稱其於110年4月29日派員完成修改合約之情事， 此亦非反訴被告違反義務所致，詎反訴原告故意為不實 陳述，更提起反訴，要求反訴被告給付違約金，並請求 確認反訴被告5%保留款1,264,230元債權不存在，實甚 無理。
⒋依系爭聲明書第1條第3項記載，反訴被告同意銷售服務 費5%全數放棄請款，僅同意不行使債權請求權，並非免 除債務之意思，債之關係並未消滅，又反訴被告就該5% 保留款尚未請款，反訴原告私法上地位並無受侵害之不 安狀態存在，更何況反訴被告並未違反系爭聲明書第1 條第2項之約定，故反訴原告請求確認反訴被告5%保留
款1,264,230元債權不存在，並無確認利益，亦無理由 。
（四）懲罰性違約金1,599,555元部分： ⒈反訴原告主張反訴被告僅派3名跑單人員到場，及未完成 最後10戶修改契約部分，反訴被告均否認之。再者，兩 造既另行以系爭聲明書分別約定此部分之違約效果，即 反訴被告放棄請領5%保留款1,264,230元，及返還1名銷 售人員費用，依理自不得再另外請求給付違約金。 ⒉反訴被告於110年2月5日辦理點交前，並無客戶退屋之情 形，而在點交之後，縱有客戶退屋之情形，反訴原告亦 從未通知反訴被告，反訴被告實無從得知有客戶退屋乙 情，對此，反訴原告應就那2戶退屋？退屋時點為何？ 反訴原告有無通知反訴被告？反訴被告知悉後是否拒絕 協助處理？等節說明並舉證。
⒊反訴被告為謀求反訴原告最大利益，固守理想價格，不 任意減價，本易遭到客戶不滿；又反訴原告有二度修改 契約內容之情形，客戶必須配合修改，造成客戶不便， 此亦會引起客戶不滿，據此，如有客訴之情形發生，實 難歸責於反訴被告。況依常理判斷，倘反訴被告服務態 度不佳，豈會提早全部銷售完畢？
⒋反訴被告於系爭房地銷售完畢前，均係依兩造約定時間 正常出勤，而於系爭房地銷售完畢後，因接待中心現場 已無銷售業務需進行，且反訴被告必須配合共188戶客 戶之時間，外出前往客戶指定地點修改合約，理所當然 無法正常出勤，對此兩造亦曾溝通並合意得採彈性上班 ，故反訴原告事後指摘反訴被告遲到早退，顯屬無理。 ⒌另懲罰性違約金「最高保留款5%」計算部分，5%保留款 係指保留於反訴原告之款項1,264,230元，即系爭銷售 契約第7條第1項銷售報酬5%，溢價佣金並無5%保留款之 約定，故反訴原告以「（銷售佣金25,284,600＋溢價佣 金6,706,500）×5%＝1,599,555」計算懲罰性違約金，顯 然有誤。
⒍退步言之，縱認反訴被告有違約情形而有給付違約金之 義務，惟反訴被告主張違約金過高，應予酌減。 （五）聲明：
⒈反訴原告之訴駁回。
⒉反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
⒊願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、本訴部分：
（一）原告主張兩造於109年7月間簽署「行銷企劃合約書」（ 即系爭銷售契約），由原告代為銷售被告預售於臺南市 ○市區○○段000地號土地及其上興建之房屋（案名為「陽 光樹」之建案，即系爭房地），而原告已完成188戶得 請款戶之簽約，且已領取其中184戶之銷售佣金23,488, 751元等情，業據提出系爭銷售契約及結案報告為憑， 且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。 （二）原告復主張其已於委託期間內，依照系爭銷售契約之約 定銷售系爭房地，共完成200戶簽訂合約書，且該200戶 已繳付簽約金，並於110年2月1日全部點交完畢，原告 自得請領188戶銷售佣金，而原告已領取其中184戶之銷 售佣金95%，依系爭銷售契約第7條第1項及第4項之約定 ，請求被告給付剩餘4戶之銷售佣金95%531,619元及溢 價佣金6,706,500元，共計7,238,119元等語；為被告所 否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈觀系爭銷售契約中就原告得向被告請領銷售佣金及溢價 佣金報酬之約定，係以系爭房地售出簽約為條件，並無 原告於銷售期間內如有【派任之跑單人力不足、部分遲 到早退、遭客戶反映銷售人員服務態度不佳、未協助處 理退屋等情事】即不得請領之約定，而被告並不爭執原
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