臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第774號
原 告 曾三貴
訴訟代理人 洪茂松 律師
被 告 顏四村
訴訟代理人 謝菖澤 律師
蘇淑珍 律師
被 告 何采潔
訴訟代理人 何貫珵
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，經本院於民國11
1年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告主張：緣坐落臺南市○○區○○○段0000地號土地，面 積2,173平方公尺（下稱系爭土地），為被告顏四村所有， 屬於農地重劃條例第5條規定之重劃區內耕地；被告何采潔 則為系爭土地之毗鄰耕地即坐落同段1178地號土地之所有權 人；被告顏四村於民國110年3月5日，經由其子即訴外人顏 高進代理，與經由訴外人李信賢代理之訴外人李俊賢訂立土 地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭土地以新臺幣 （下同）145萬元，出賣予李俊賢；嗣被告何采潔主張其為 系爭土地毗鄰耕地之現耕所有權人，對於系爭土地有按系爭 買賣契約之同一條件購買之優先購買權（以下簡稱優先購買 權）；被告顏四村則已同意由被告何采潔優先購買。茲因原 告約自105年年初起，即於系爭土地，種植牧草迄今；原告 並與被告顏四村約定由原告提供與畜牧場訂立之「牧草契作 共同運銷合約書範本」（下稱契作合約書）予被告顏四村， 再由被告顏四村向臺南市下營區公所（下稱下營區公所）申 請取得「農戶種稻及耕作措施『轉（契）作、自行復耕種植 登記、生產環境維護措施』」之補助及獎勵（下稱轉契作補 助及獎勵），作為使用收益系爭土地之對價，原告應係系爭 土地之承租人，依土地法第107條第1項、農地重劃條例第5 條第1款規定，於系爭土地出賣時，應有優先購買權；又如 本院認為原告與被告顏四村間訂立之契約，並非租賃契約而 為無名契約，原告認為亦可類推適用土地法第107條第1項、 農地重劃條例第5條第1款規定；原告於系爭土地出賣時，亦 有優先購買權。為此，爰提起本訴等語。並聲明求為判決： 1.確認原告就被告顏四村所有系爭土地，有優先購買權存在
。2.被告應按系爭買賣契約之同一條件與原告訂立買賣契約 ，並應於原告給付145萬元之同時，將系爭土地之所有權移 轉登記予原告。
二、被告顏四村抗辯：
㈠被告顏四村僅將系爭土地無償提供原告種植牧草使用，被告 顏四村從未向原告收取租金，亦未承諾以原告向下營區公所 領取之補助及獎勵，作為使用系爭土地之對價。原告與被告 顏四村間並無租賃契約存在，原告並非系爭土地之承租人， 對於系爭土地應無優先承購權。
㈡轉契作補助及獎勵制度日後是否存續、補助及獎勵之金額與 條件是否調整，非無變動之可能，被告顏四村豈有草率與原 告訂立法律關係複雜之租賃契約，或未以書面與原告約定轉 契作補助及獎勵經主管機關取消或縮減後之相應處理問題之 可能。原告與被告顏四村間訂立之契約，至多僅為委任、使 用借貸契約，原告提供與德鴻畜牧場訂立之契作合約書予被 告顏四村，僅為從給付義務或附隨義務。
㈢由顏高進、李信賢於110年3月5日訂立系爭買賣契約之現場錄 影，可知李信賢詢問顏高進關於牧草之情況時，顏高進、訴 外人林素卿均陳稱並未收取金錢。又系爭買賣契約之附件「 土地標的現況說明書」（下稱系爭說明書）內，項次7⑴「有 無栽種經濟農作物或林木？」欄，雖經林素卿記載「權利歸 屬於：承租人」等語（下稱系爭說明書內承租人之記載）， 惟僅係林素卿聽聞顏高進陳述後，因不知如何填載而依過往 經驗所為之制式記載，純屬烏龍，不能證明原告與被告顏四 村間訂有租賃契約。
㈣德鴻畜牧場向本院所提出民事陳報狀內關於原告承租土地之 敘述，應係聽聞原告片面陳述所為之記載。且德鴻畜牧場不 知原告種植牧草之地點，如何得以證明原告與被告顏四村間 就系爭土地有租賃契約存在等語。
㈤並聲明求為判決：原告之訴駁回。
三、被告何采潔抗辯：原告於系爭土地進行鑑界時，已知系爭土 地出賣一事，惟未陳稱其為承租人等語。並聲明求為判決： 原告之訴駁回。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受 確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致 原告在私法上之地位有受侵害之危險，此項危險得以對於被 告之確認判決除去之而言（最高法院110年度台上字第3255 號判決參照）。查，本件原告主張就系爭土地有優先購買權
存在，為被告顏四村、何采潔所否認，分別以前揭情詞置辯 ，故原告與被告間對於原告就系爭土地有無優先購買權存在 已不明確，且原告就系爭土地有無優先購買權存在之不明確 ，已致原告在私法之地位有受侵害之危險，而此項危險得以 對於被告之確認判決除去之，原告自有即受確認判決之法律 上利益，其提起本件確認之訴，訴請確認其就系爭土地有優 先購買權存在，核無不合，應予准許。
五、兩造不爭執之事項：
㈠系爭土地為被告顏四村所有，屬於農地重劃條例第5條規定之 重劃區內耕地。
㈡被告顏四村於110年3月5日，經由顏高進代理與由李信賢代理 之李俊賢訂立系爭買賣契約，以145萬元將系爭土地出賣予 李俊賢。
㈢原告自105年間起，於系爭土地種植牧草迄今。 ㈣系爭說明書內，項次7⑴「有無栽種經濟農作物或林木？」欄 ，記載「種類：牧草」、「權利歸屬於：承租人」等語；上 開「牧草」、「承租人」等語之手寫文字旁，蓋有顏高進、 李信賢、被告顏四村印章之印文。並有系爭說明書影本1份 在卷可按（參見本院卷第49頁）。
㈤系爭說明書第2頁，記載「注意：賣方已確認以上內容屬實無 誤，且已明瞭就以上事項附有誠實告知之義務，如有虛偽不 實需負法律責任」等語。下方「買方簽章」處，有「李俊賢 （李信賢代）」之文字，並蓋有李信賢印章之印文；「賣方 簽章」處，則有「顏四村」「顏高進代」之文字，並蓋有顏 四村、顏高進印章之印文。復有系爭說明書影本1份附卷可 佐（參見本院卷第51頁）。
㈥系爭買賣契約之附件「契約成立要件」（下稱系爭關於成立 要件之附件），載有：「依農地重劃條例第5條規定：重劃 區內耕地出售時，出售耕地之承租人、共有土地現耕之他共 有人及毗連耕地之現耕所有權人，按次序有優先購買權，故 買賣雙方同意以下列方式擇一辦理：」等語，並經人於「賣 方以存證信函通知承租人，承租人收受通知後15日內未以書 面表示購買者，視為放棄，本件買賣契約書始成立；惟承租 人於15日內以書面表示購買，則本件買賣契約書無條件解除 ，賣方同意全數返還買方已付之價金」處勾選（上開勾選， 下稱系爭勾選）；系爭關於成立要件之附件下方「買方簽章 」處，有「李俊賢（李信賢代）」之文字，並蓋有李信賢印 章之印文；「賣方簽章」處，則有「顏四村 顏高進代」之 文字，並蓋有顏四村、顏高進印章之印文。並有系爭關於成 立要件之附件影本1份在卷可稽（參見本院卷第53頁）。
㈦被告顏四村並未通知原告表示是否按系爭買賣契約之同一條 件優先購買。
㈧原告於110年4月14日寄發下營郵局第13號存證信函通知被告 顏四村之代理人顏高進，願意按同一條件優先購買，該存證 信函於110年4月15日送達顏高進。嗣原告於110年4月19日寄 發下營郵局第15號存證信函通知被告顏四村，願意按同一條 件優先購買，該存證信函於110年4月23日送達於被告顏四村 。
㈨被告顏四村自105年起，持原告所提供由德鴻畜牧場出具之契 作合約書，以系爭土地向下營區公所申報轉契作補助及獎勵 。
㈩訴外人林庭伃代理被告顏四村於110年3月10日寄發臺南成功 路郵局第331號存證信函通知被告何采潔、訴外人顏喜，於 函到15日內表示是否主張優先購買系爭土地，並檢附系爭買 賣契約、系爭說明書及系爭關於成立要件之附件等影本各1 份。
六、得心證之理由：
㈠原告訴請確認其對於系爭土地有優先購買權存在，有無理由 ？
1.原告是否曾向被告顏四村承租系爭土地而為系爭土地之承 租人？
⑴按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收 益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文 。
⑵本件原告主張其約自105年年初起，即於系爭土地，種植 牧草迄今；其與被告顏四村約定由其提供與畜牧場訂立 之契作合約書予被告顏四村，再由被告顏四村向下營區 公所申請取得轉契作補助及獎勵，作為使用收益系爭土 地之對價之事實，為被告顏四村、何采潔所否認，被告 顏四村抗辯：被告顏四村僅將系爭土地無償提供原告種 植牧草使用，被告顏四村從未向原告收取租金，亦未承 諾以原告向下營區公所領取之補助及獎勵，作為使用系 爭土地之對價等語；被告何采潔抗辯：原告於系爭土地 進行鑑界時，已知系爭土地出賣一事，惟未陳稱其為承 租人等語。查：
①本件原告主張其約自105年年初起，即於系爭土地，種 植牧草迄今之事實，為被告於言詞辯論時所不爭執， 依民事訴訟法第280條第1項規定，視同自認，原告主 張之前揭事實，應堪信為真正；參以被告並不否認將 系爭土地提供原告種植牧草使用等情，足認被告顏四
村約自105年年初起，將系爭土地交予原告使用、收 益無疑。
②被告顏四村自105年起，持原告所提供、由德鴻畜牧場 出具之契作合約書，以與德鴻畜牧場約定在系爭土地 種植牧草供應予德鴻畜牧場為由，向下營區公所申報 轉契作補助及獎勵，為兩造所不爭執；衡諸德鴻畜牧 場乃因原告供應該畜牧場牧草而提供「立合約書人」 「乙方」處空白之契作合約書及畜牧場登記證書影本 予原告，該畜牧場為確認經該畜牧場蓋章用印之契作 合約書之流向，並在契作合約書內「立合約書人」「 甲方」「聯絡電話」處記載原告之聯絡電話093329** **（確實電話號碼，詳卷），此有德鴻畜牧場梁德鴻 出具之函文1份在卷可按（參見本院卷第123頁）；參 以原告向下營區公所申請轉契作補助及獎勵時，乃向 下營區公所提出德鴻畜牧場之畜牧場登記證書影本及 與德鴻畜牧場負責人梁德鴻訂立之契作合約書2份， 以為證明；而原告向下營區公所提出之契作合約書2 份「立合約書人」「甲方」「聯絡電話」處記載者， 即為德鴻畜牧場上開函文內記載之原告聯絡電話，亦 有下營區公所110年9月3日所農字第1100571928號函 文所附契作合約書影本2份在卷可稽（參見本院卷第3 33頁至第336頁）；復酌以被告亦具狀陳稱原告有提 供與德鴻畜牧場訂立之契作合約書予被告顏四村之義 務等情（參見本院卷第496頁），足見原告應有與被 告顏四村約定由原告提供與畜牧場訂立之契作合約書 ，協助被告顏四村向下營區公所申請取得轉契作補助 及獎勵之約定。至於原告除負有提供與畜牧場訂立之 契作合約書，以利被告顏四村向下營區公所申請取得 轉契作補助及獎勵之契約義務外，有無促使下營區農 會核發轉契作補助及獎勵予被告顏四村，甚或擔保下 營區農會對於被告顏四村為給付之契約義務，因原告 並未提出任何證據以為證明，自難認原告負有促使下 營區公所核發轉契作補助及獎勵予被告顏四村，或擔 保下營區農會對於被告顏四村為給付之契約義務。 ③從而，原告與被告顏四村間應僅係約定由被告顏四村 將系爭土地交予原告使用、收益，原告則應提供與畜 牧場訂立之契作合約書，以利被告顏四村向下營區公 所申請取得轉契作補助及獎勵之契約，核與當事人約 定，一方以物租與他人使用、收益，他方支付租金之 租賃契約，尚有未合，自難認原告與被告顏四村就系
爭土地訂有租賃契約。
④退而言之，縱令原告與被告顏四村間，除約定原告負 有提供與畜牧場訂立之契作合約書，以利被告顏四村 向下營區公所申請取得轉契作補助及獎勵之契約義務 外，尚約定原告有促使下營區農會核發轉契作補助及 獎勵予被告顏四村之契約義務，原告與被告顏四村亦 僅係約定由被告顏四村將系爭土地交予原告使用、收 益，原告則應提供與畜牧場訂立之契作合約書，以利 被告顏四村向下營區公所申請取得轉契作補助及獎勵 ，並應促使下營區農會核發轉契作補助及獎勵予被告 顏四村。於此情形，如原告已以善良管理人之注意， 盡力促使下營區農會核發補助及獎勵，即已履行其義 務，原告並無擔保下營區公所核發補助及獎勵之契約 義務。又縱令原告與被告顏四村間，除約定原告負有 提供與畜牧場訂立之契作合約書，以利被告顏四村向 下營區公所申請取得轉契作補助及獎勵之契約義務外 ，尚有擔保下營區農會核發轉契作補助及獎勵予被告 顏四村之契約義務，則原告與被告顏四村亦無非係約 定由被告顏四村將系爭土地交予原告使用、收益，原 告則應提供與畜牧場訂立之契作合約書，以利被告顏 四村向下營區公所申請取得轉契作補助及獎勵，並擔 保下營區農會核發轉契作補助及獎勵予被告顏四村。 於此情形，如下營區農會不核發轉契作補助及獎勵予 被告顏四村時，原告依民法第268條規定，則應負損 害賠償責任。前述二種情形，不論何者，核與當事人 約定，一方以物租與他人使用、收益，他方支付租金 之租賃契約，均屬有間，亦均難據以認定原告與被告 顏四村就系爭土地訂有租賃契約。
⑤至德鴻畜牧場梁德鴻出具之民事陳報狀（參見本院卷 第123頁），雖記載「由於曾三貴向他人承租土地種 植牧草，約定由地主向公所申報轉契作牧草之補助及 獎勵。為配合地主辦理申請補助及獎勵，由本畜牧場 在公所制訂之『牧草契作共同運銷合約書範本』簽名蓋 章，並提供畜牧場登記書影本，交由曾三貴交付給出 租土地之地主，向公所申請補助及獎勵。立合約書人 之乙方處，則保留空白，由出租土地之地主自行填寫 。……」等語，敘述原告向他人承租土地種植牧草等情 ，惟觀諸民事陳報狀內同時記載「曾三貴供應本畜牧 場之牧草，種植地點大約為臺南市柳營區、下營區等 地區，無從得知其種植之土地地號」等語，可知德鴻
畜牧場梁德鴻並不知原告實際種植牧草之處所，是德 鴻畜牧場梁德鴻應無知悉原告究係基於如何之法律關 係，使用用以種植牧草土地之可能，德鴻畜牧場梁德 鴻所出具前開民事陳報狀內關於原告向他人承租土地 種植牧草部分之敘述，應僅係德鴻畜牧場梁德鴻非以 實際經驗為基礎之個人推測之詞，尚不足據為有利原 告之認定。
⑥至系爭說明書內雖有系爭說明書內承租人之記載，系 爭關於成立要件之附件內雖有系爭勾選，此有系爭說 明書、系爭關於成立要件之附件影本各1份在卷可按 （參見本院卷第49頁、第53頁）。且證人顏高進於本 院言詞辯論時證稱：系爭說明書內承租人之記載，乃 仲介人員林素卿所寫，仲介人員林素卿詢問牧草如何 處理，伊陳稱牧草交予耕作之人，反正亦未收取租金 ；另不知系爭勾選之意義等語（參見本院卷第372頁 至第373頁、第381頁）；證人李信賢於本院言詞辯論 時證述：當場顏高進並未告知系爭土地有出租予他人 ，僅陳稱有「給人做」等語；另不知系爭勾選之原因 ，亦未確認其內之文字等語（參見本院卷第384頁至 第387頁、第384頁至第385頁）；證人林素卿於本院 言詞辯論時證述：系爭說明書內承租人之記載，為伊 於3月3日書寫；當時伊未見過系爭土地，伊詢問顏高 進系爭土地上有無栽種農作物，顏高進陳稱有栽種牧 草，伊詢問係何人栽種，顏高進陳稱：「給人做」（ 按：臺語發音），伊不知如何記載，即記載「承租人 」等語；系爭勾選則為地政士林庭伃勾選等語（參見 本院卷第390頁至第391頁、第397頁）；證人林庭伃 於本院言詞辯論時證述：簽約當日，系爭說明書已經 記載完畢；系爭勾選為伊所勾選，因土地登記謄本上 記載土地重劃，農地重劃需要通知優先購買權人；又 因系爭買賣契約書乃制式化印製，因此於通知承租人 處勾選。簽約當日，出賣人之代理人陳稱並無承租人 ，因3月5日聽見買賣雙方陳稱並無承租人，是僅寄發 存證信函予毗鄰耕地所有權人何采潔、顏喜而未寄發 存證信函予承租人等語（參見本院卷第398頁至第401 頁、第404頁）。惟按，契約之性質，乃契約本身在 法律上之評價，屬於法律問題，依「法官知法」或「 法律屬於法院專門」之原則，法院應依職權加以判斷 ，俾適用最正確之法律（最高法院109年度台上字第3 124號判決參照）。系爭說明書內承租人之記載、系
爭關於成立要件之附件內之系爭勾選，僅能證明系爭 說明書內有系爭說明書內承租人之記載，及系爭關於 成立要件之附件內有系爭勾選之事實，揆之前揭說明 ，本院對於原告與被告顏四村間就系爭土地所訂立契 約之性質，仍應依職權加以判斷，俾適用最正確之法 律，並不受該部分記載或勾選之拘束。其次，證人顏 高進、李信賢、林素卿、林庭伃上開證言，至多僅能 證明系爭說明書內承租人之記載、系爭關於成立要件 之附件內系爭勾選之緣由，對於原告與被告顏四村間 訂立契約之性質，亦無影響。是以，系爭說明書內承 租人之記載、系爭關於成立要件之附件內之系爭勾選 ，及證人顏高進、李信賢、林素卿、林庭伃於本院言 詞辯論時所為之上開證言，均不足據為認定原告與被 告顏四村間就系爭土地所訂立契約性質之依據。 ⑶從而，原告與被告顏四村間就系爭土地訂立之契約，既 非租賃契約，原告自非系爭土地之承租人。
2.原告訴請確認其對於系爭土地有優先購買權存在，有無理 由？
⑴按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先 承買或承典之權。重劃區內耕地出售時，其優先購買權 之次序如左：1.出租耕地之承租人。2.共有土地現耕之 他共有人。3.毗連耕地之現耕所有權人。土地法第107 條第1項、農地重劃條例第5條分別定有明文。如非承租 人，自無土地法第107條第1項、農地重劃條例第5條第1 款規定之優先購買權。
⑵查，系爭土地雖為土地法第107條第1項所稱之耕地，亦 為農地重劃條例第5條所稱重劃區內耕地，惟因原告並 非系爭土地之承租人，揆之前揭說明，自無土地法第10 7條第1項、農地重劃條例第5條第1款規定之優先購買權 。
⑶至原告另雖主張：如本院認為原告與被告顏四村間訂立 之契約，並非租賃契約而為無名契約，原告認為亦可類 推適用土地法第107條第1項、農地重劃條例第5條第1款 規定；原告於系爭土地出賣時，亦有優先購買權等語。 惟按，所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援 引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等 原則及社會通念以填補法律漏洞的方法（最高法院110 年度台上字第3279號判決參照）。所謂之法律漏洞，乃 指違反法律規範計劃、意旨的不完整性，法律所未規定 者，並非當然構成法律漏洞，端視其是否違反法律規範
意旨、計劃及立法者之是否有意沉默而定（最高法院10 8年度台上字第1850號判決可參）。土地法第107條第1 項僅規定出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先 承買之權；農地重劃條例第5條第1款，亦僅規定出租耕 地之承租人於重劃區內耕地出售，有優先購買權，可知 承租人以外之土地利用人於出租人出賣耕地、重劃區內 耕地出售時，並無優先購買權，應係立法者之有意沉默 ，並未違反法律規範意旨、計劃，並無法律漏洞存在， 不生類推適用之問題。是原告前開部分之主張，亦無足 取。
⑷從而，原告訴請確認其對於系爭土地有優先購買權，自 屬無據。
㈡原告訴請被告顏四村應按系爭買賣契約之同一條件與原告訂 立買賣契約，並應於原告給付145萬元之同時，將系爭土地 之所有權移轉登記予原告，有無理由？
本件原告對於系爭土地，既無優先購買權存在，已如前述， 則原告以行使優先購買權為由，訴請被告顏四村應按系爭買 賣契約之同一條件與原告訂立買賣契約，並應於原告給付14 5萬元之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予原告，自屬 無據。
七、綜上所陳，原告訴請確認其對於系爭土地有優先購買權，及 訴請被告顏四村應按系爭買賣契約之同一條件與原告訂立買 賣契約，並應於原告給付145萬元之同時，將系爭土地之所 有權移轉登記予原告，均為無理由，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本件判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 21 日 民事第五庭 法 官 伍逸康
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 7 月 21 日 書記官 康紀媛