臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第1356號
原 告 林玗蓁
訴訟代理人 陳國瑞律師
被 告 林威良
訴訟代理人 葉進祥律師
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國111年7月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一、二所示之土地及建物應合併分割如下：㈠附
表一所示之土地及建物均分歸原告所有；㈡附表二所示之土地及
建物均分歸被告所有。
被告應補償原告新臺幣壹佰伍拾伍萬肆仟參佰零捌元。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
壹、程序方面：
按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使
用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準
用本條例之規定；又專有部分不得與其所屬建築物共用部分
之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移
轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第53條、第4條第2項定有
明文。是共有人請求分割之共有物，因依公寓大廈管理條例
第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之
應有部分及其基地所有權之應有部分分離而為移轉，共有人
自應請求就該專有部分與其所屬建築物共用部分之應有部分
及其基地所有權之應有部分合併分割，不得單獨就其中之一
請求分割（最高法院89年度台上字第666號判決意旨參照）
。本件如附表一所示建物坐落之土地，除兩造外，固尚有其
他共有人，惟依前揭說明，共有人應請求就附表一建物與其
所屬基地所有權之應有部分合併分割，不得單獨就其中之一
請求分割，則原告以附表一建物及對應之基地所有權應有部
分之共有人為被告，當事人適格即無欠缺，尚無庸以附表一
土地之其他全體共有人為被告，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠兩造共有如附表一、二所示之不動產（下稱系爭不動產），
兩造間就系爭不動產並無不能分割之協議，或因物之使用目
的不能分割之情形，惟兩造間曾經過訴訟，被告否認原告之
所有權，嗣經駁回其訴訟，至今多年均未就分割方法達成協
議。且如附表所示之建物均為於構造上及使用上不能再行區
分之鋼筋混凝土造建物，若再以原物分割，反不利於不動產
之使用、轉售，恐生有害於其經濟價值之弊。是系爭不動產
倘以原物分割，兩造均難以妥適利用，有損物之使用價值及
經濟效益，宜以變價方式分割，使系爭不動產價值市場化，
則不問由何人取得均可保持房屋完整性。且如共有人有意取
得系爭不動產之所有權，亦可參與競標或行使優先承買權，
即可使房地歸於一造，他造亦可取得價金，既有助於最大化
系爭不動產之經濟價值，自對共有人均為有利。為此，依民
法第823條、第824條規定，請求將系爭不動產變價分割，變
賣所得價金按兩造之應有部分比例分配等語。
㈡並聲明：⒈兩造共有如附表一所示建物及土地（下稱附表一房
地），應予變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配
之。⒉兩造共有如附表二所示建物及土地（下稱附表二房地
），應予變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配之
。
二、被告抗辯：
㈠系爭不動產原為兩造之姑姑即訴外人林岱瑢所有，林岱瑢於
民國109年10月29日過世，林岱瑢生前十分疼愛被告，自102
年起即提供附表二房地與被告居住，迄今已有8年多，目前
被告全家仍居住於此，而林岱瑢則居住於附表一房地，原告
於106年間亦已將其戶籍遷入附表二建物。嗣林岱瑢因未婚
且無子嗣，故將系爭不動產贈與兩造，並於109年4月23日以
贈與為原因將系爭不動產應有部分各2分之1移轉登記與兩造
，林岱瑢於贈與時即一再要求兩造不得將附表二房地轉售或
移轉登記與第三人。嗣林岱瑢於109年10月29日過世後，原
告於事前完全未與被告討論下，違背林岱瑢贈與當時囑託，
而提出本件分割共有物訴訟。
㈡被告自102年起居住於附表二房地，迄今已有8年多，目前被
告全家仍居住於此，附表二房地對被告全家有密切依存之關
係，若依原告主張，將系爭不動產變價分割，不論變價或補
償，不僅不符合現況使用狀態，且被告須另行以分配價金購
屋或淪為租屋族，更無法維護林岱瑢贈與當時之囑託。參酌
原告主張變價分割，目的在於取得金錢，故將系爭不動產以
原物分配方式為分割，附表一房地分歸原告單獨取得、附表
二房地分歸被告單獨取得，並以金錢補償之，最能符合分割
前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值、兩造意願
及公平原則，且系爭不動產以上開方式分割，並無事實上或
法律上之困難，亦無減損系爭不動產價值或兩造之利益等情
形等語。
三、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有
人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分別
定有明文。查系爭不動產為兩造所共有，應有部分各如附表
所示，且附表一建物係位於公寓大廈管理條例中所規定之公
寓大廈，附表一建物、土地及建物備註欄所載共用部分，則
分別屬於公寓大廈管理條例中之專有部分、專有部分之基地
及建物共用部分，其專有部分之處分及移轉，不得與其所屬
建築物之共有部分之應有部分及其基地所有權之應有部分分
離，而應一併移轉等情，業據原告提出系爭不動產之土地及
建物登記第一類謄本為證（調字卷第19至25頁、第57至65頁
），並有本院所調取土地建物查詢資料附卷可參（本院卷第
17至24頁），且為被告所不爭執，應堪信為真正。又兩造未
定有不分割之約定，系爭不動產亦無因物之使用目的不能分
割之情形，則原告既為系爭不動產共有人之一，本即得隨時
請求分割系爭不動產；復依兩造於言詞辯論時所述，可知被
告不同意系爭不動產以變價方式為分割，而原告對於被告所
提分割方案之補償金額亦有爭執，足認兩造對於分割之方法
不能協議決定，揆諸前開規定，原告起訴請求裁判合併分割
系爭不動產，及附表一建物之共有部分及基地與建物專有部
分一併處分即分割、移轉，自屬有據。
㈡按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕
履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一
、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有
困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困
難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之
一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有
人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其
應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1至3
項定有明文。又按法院定共有物分割之方法，應斟酌共有人
之利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益
等為公平決定（最高法院69年度台上字第3100號、81年度台
上字第16號判決參照）。因之，法院為裁判分割前，應顧及
公平、當事人之聲明、應有部分之比例與實際是否相當、共
有物之客觀情狀、性質、價格與經濟價值、共有利益、各共
有人之主觀因素與使用現狀、利害關係等因素綜合判斷。經
查：
⒈附表一土地上有一社區型集合式住宅，包含A至E五棟建物
，自社區大門進入後往東可抵達E棟，自該棟搭乘電梯可
抵達附表一建物，該建物內有客廳、廚房、飯廳、儲藏室
各一，廁所二間、臥室三間及兩個陽台，兩造均稱有該建
物之鑰匙，然該建物目前是林岱瑢生前之同居人居住使用
，兩造均未居住於此；又附表二土地與臺南市永康區勝利
街1巷11弄相鄰，附表二建物位在附表二土地上，是連棟
式住宅之其中一戶，自附表二建物大門進入後，一樓有車
庫、客廳、廁所、孝親房及廚房各一間，自該建物內部樓
梯往上可通往二、三樓，二樓有二間臥室，均附廁所，一
間目前堆置雜物，另一間則供住居使用，三樓亦有二間房
間附廁所等情，亦據本院會同兩造及地政事務所測量人員
至現場勘驗無訛，有勘驗筆錄、現場照片附卷可參（本院
卷第71頁、第75至91頁），並有前台南縣永康地政事務所
就附表一、二建物製作之測量成果圖在卷可稽（本院卷第
93至101頁），是上開事實均堪以認定。
⒉本院審酌本件兩造所共有之系爭不動產，其中附表一建物
係位在公寓大廈內，僅有一出入門，附表二建物則係二層
半之透天建物，對外僅有一樓之車庫鐵捲門及大門可供出
入，內部亦僅有一座樓梯等情，實不宜將上開建物分層或
切割分配由兩造所有，以免破壞建物之完整性及減少經濟
價值；復考量附表二建物目前係由被告居住，原告目前並
未居住在內之事實，認若依被告主張之分割方案，即將系
爭不動產合併分割，由原告分得附表一房地，而由被告分
得附表二房地，並由被告以金錢補償原告，可避免分得之
建物與坐落基地不屬同一人所有、或兩造僅得使用各建物
之一部分，使各建物產權複雜，無法發揮其經濟上效用之
缺點。且就被告主張之上開分割方案，原告已表示沒有意
見，僅主張應由被告補償原告等語（本院卷第56、138頁
），足見被告主張上開分割方式亦未違反原告之意願。又
系爭不動產既得以上開合併分割之方式為原物分割，足見
原物分配並無顯有困難之情形，故尚難認將系爭不動產為
變價分割係屬適當之分割方案。本院綜合上開各情，審酌
系爭不動產實際使用情況、分割後之經濟效益、公平性及
兩造之意願等情，認被告主張將系爭不動產合併分割，其
中附表一房地分歸原告所有，附表二房地分歸被告所有，
並由被告以金錢補償原告取得之附表一房地價值與其原應
有部分價值之差額，符合系爭不動產合併分割後之整體效
益、共有人全體利益及公平性，應為妥適之分割方案。
㈢另按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其
應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定
有明文。又法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害
關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有
人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其
價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。再者，共有物
之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在
於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分
得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘
分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一
分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低
之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付
金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本
旨（最高法院57年台上字第2117號、85年台上字第2676號判
決意旨參照）。經查：
⒈本件經宏宇不動產估價師事務所（下稱宏宇事務所）就系
爭不動產之價值進行鑑定，鑑定結果如依被告前述之分割
方案分割，則被告應補償原告新臺幣（下同）1,554,308
元等情，有宏宇事務所出具之不動產估價報告書1份（下
稱系爭報告書）可參；本院審酌宏宇事務所就系爭不動產
鑑價出具之系爭報告書，係針對系爭不動產所在之位置及
面積，進行一般因素、影響價格之區域因素、影響價格之
個別因素等予以分析，並採用比較法、收益法等估價方式
，先進行選取比較標的之評估，復以比較標的之價格為基
礎，考量情況調整、價值日期調整、區域因素調整及個別
因素調整、修正推估而得出系爭不動產之價格，並據以計
算差額找補，鑑定內容及技術具有一定之專業性，且製作
該估價報告書之估價師李世銘領有不動產估價師證書，為
合格估價師，以上開估價方式評估系爭不動產之價值，且
製作者與兩造間並無利害關係，應屬公正客觀，故認系爭
報告書之鑑定結果應為可採。
⒉原告雖主張附表一房地位於公寓大廈，鑑定價格卻達8,548
,100元，附表二房地係透天建物，鑑定價格僅有11,656,7
16元，且系爭報告書第33頁關於附表一房地比較法所選定
之比較標的2、3，屋齡與附表一房地一樣均是27年，價值
卻分別僅有5,380,000元、5,280,000元，故系爭報告書就
系爭不動產所鑑定之價格不合理等語。然查，觀諸原告所
指系爭報告書第33頁所列附表一房地為比較法時所選定之
比較標的2、3，屋齡雖均與附表一房地同為27年，且均位
在公寓大廈內，然比較標的2、3之土地及建物總面積均小
於附表一房地，且比較標的2、3均僅含1車機械車位600,0
00元，附表一房地則含1平面車位1,200,000元；參以系爭
報告書另選定之比較標的1，屋齡雖亦為27年，區位條件
與附表一房地相當，然登錄之成交價格為10,200,000元，
而有高於系爭報告書就附表一房地所估定價值之情形。是
尚不能僅以系爭報告書所列屋齡均為27年之比較標的2、3
，登錄成交價格分別為5,380,000元、5,280,000元乙情，
即認附表一房地經估價之結果價值8,548,100元係屬不合
理。此外原告並未指出系爭報告書之鑑價有何違誤或疏漏
，致其所鑑定之補償價額過低而不足採之具體理由，則原
告辯稱系爭報告書之補償金額不合理云云，尚非可採。準
此，本院審酌系爭報告書之意見，認依被告主張之前述分
割方案合併分割系爭不動產後，應由被告補償原告1,554,
308元，方屬適當。
四、綜上所述，系爭不動產均為兩造共有，依其使用目的並非不
能分割，共有人間亦無不分割之約定，然迄未能協議分割，
從而，原告本於共有人之地位訴請裁判合併分割，即屬正當
。本院審酌系爭不動產之使用情況、經濟價值、分割後之經
濟效益及各共有人間之意願、公平性等一切情狀後，認將系
爭不動產合併分割，由原告分得附表一房地、被告分得附表
二房地，再由被告補償原告1,554,308元，較符合土地分割
之經濟效用、共有人全體之利益及公平性，而屬適當而公允
之分割方案。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命
勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文
。本件系爭不動產之分割方法，係法院考量全體共有人利益
，認以被告所提出之分割方案應屬可採，可見兩造均同受其
利，若全由敗訴之當事人負擔訴訟費用則顯失公平，爰依前
揭規定，就訴訟費用命由兩造各按二分之一之比例負擔。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。
中 華 民 國 111 年 7 月 29 日
民事第二庭 法 官 余玟慧
以上正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送
達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 3 日
書記官 于子寧
附表一
土地部分 編號 地號 地目 土地面積（平方公尺） 分割前權利範圍 分割後權利範圍 1 臺南市○○區○○段0000地號土地 建 3,705.98 原告：32/10000 被告：32/10000 原告：64/10000 被告：（無）
建物部分 編號 基地坐落 建號暨建物門牌 建物面積（平方公尺） 分割前權利範圍 分割後權利範圍 備註 2 臺南市○○區○○段0000地號土地 臺南市○○區○○段000號建號（門牌號碼：南市○○區○○街0巷00號9樓之1） 總面積：92.92 附屬建物（陽台）面積：14.84 原告：1/2 被告：1/2 原告：全部 被告：（無） 共有部分：臺南市○○區○○段000○號（共計8,888.13平方公尺，權利範圍65/10000）。
附表二
土地部分 編號 地號 地目 土地面積（平方公尺） 分割前權利範圍 分割後權利範圍 1 臺南市○○區○○段000地號土地 建 87.52 原告：1/2 被告：1/2 原告：（無） 被告：全部
建物部分 編號 基地坐落 建號暨建物門牌 建物面積（平方公尺） 分割前權利範圍 分割後權利範圍 2 臺南市○○區○○段000地號土地 臺南市○○區○○段000○號（門牌號碼：臺南市○○區○○街0巷00弄00號） 一層：46.88 二層：49.56 騎樓：2.71 總面積：99.15 附屬建物（陽台）：2.8 附屬建物（電梯樓梯間）：15.48 原告：1/2 被告：1/2 原告：（無） 被告：全部