臺灣臺南地方法院民事判決
109年度訴字第1953號
原 告 許水津
被 告 許義雄
許献隆
訴訟代理人 王奐淳律師
被 告 許耀文
訴訟代理人 陳賢慧
被 告 鄭建全
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國111年7月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺南市○市區○○○段○○○○地號土地、面積一六一六平方公尺，應分割如臺南市新市地政事務所民國一一０年九月十四日法囑土地字第四二七號土地複丈成果圖即附圖一所示之分割方案：其中如附圖一所示編號甲部分之土地（面積九七八平方公尺），分歸被告鄭建全取得；如附圖一所示編號乙部分之土地（面積六三八九平方公尺），分歸被告許献隆取得。兩造間應為補償及應受補償之金額詳如附件。
訴訟費用由兩造各按如附表所示之應有部分比例負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
被告許義雄經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告 之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：緣坐落臺南市○市區○○○段0000地號土地（下 稱系爭土地）為兩造所共有，兩造之應有部分如附表所示， 系爭土地並無不得分割之契約，系爭土地之使用目的亦無不 能分割之情形，又兩造無法協議分割，故請求裁判分割。原 告主張依如附圖二所示之方案分割系爭土地，由原告取得如 附圖二所示編號1部分之土地，被告許義雄取得如附圖二所 示編號2部分之土地，被告許耀文取得如附圖二所示編號3部 分之土地，被告許献隆取得如附圖二所示編號4部分之土地 ，被告鄭建全取得如附圖二所示編號5部分之土地，如附圖 二所示編號1至4部分土地之東側均預留6米寬道路供通行等 語。並聲明：系爭土地應依附圖二所示之方案分割。二、被告方面：
（一）被告許義雄雖未於最後言詞辯論期日到場，惟於本院審理
時表示：系爭土地上之臺南市新化地政事務所110年1月12 日法囑土地字第13號土地複丈成果圖即附圖三所示編號C 建物（下稱系爭編號C建物）是原告、被告許義雄、許献 隆、許耀文父親所建之豬舍，其他的倉庫及鐵皮屋為被告 許献隆所建，現均由被告許献隆使用，伊希望實物分割， 分割位置希望從長幼有序的方式處理或依抽籤決定等語。（二）被告許献隆則以：原告之分割方案將使分得附圖二所示編 號1至4部分土地之共有人無對外聯通道路，縱將附圖二所 示編號1至4部分土地東側劃分供通行道路使用，將使系爭 土地關係複雜化，有違分割共有物係為消滅共有關係之立 法目的，且該道路並非通往既成道路，而是通往鄰地即同 段1402-8地號土地，該同段1402-8地號土地為被告許献隆 兒子許嘉瑋所有，其上建有鐵門並未提供通行，依民法第 789條第1項規定，分割後分得之土地為袋地，僅得通行分 割人之所有地通行至道路，故原告之分割方案顯與法有違 不可採；依目前使用現況，系爭土地上有建物坐落，其中 系爭編號C建物中之門牌號碼臺南市○市區○○00號之2房屋 為被告許献隆於63年11月1日建造完成之合法建物，有臺 南市政府工務局109年6月17日南市工使一字第1090073442 4號函可稽，迄今仍為被告許献隆所使用，如採原告如附 圖二之分割方案，必須拆除該合法建物，除不具經濟效益 外，亦有損被告許献隆之權利。故被告許献隆主張依臺南 市新化地政事務所110年9月14日法囑土地字第427號土地 複丈成果圖即附圖一所示之方案分割系爭土地，由被告鄭 建全取得如附圖一所示編號甲部分之土地，被告許献隆取 得如附圖一所示編號乙部分之土地，並依附件所示方式相 互補償，則如附圖一所示編號甲部分之土地西側有出口連 接既成道路，被告許献隆分得如附圖一所示編號乙部分之 土地南側緊鄰其兒子許嘉瑋所有之同段1402-8地號土地亦 可通行，應屬妥適之分割方案等語。
（三）被告許耀文則以：原告及被告許義雄、許献隆、許耀文為 兄弟，系爭土地遭被告許献隆據為己有，未經共有人同意 擅自使用長達20多年，系爭土地上之系爭編號C建物是其 父親所建，現由被告許献隆使用，伊沒有看到有改建，系 爭土地上之鐵皮屋則為被告許献隆興建；新市區地價寸土 寸金，若原告及被告許義雄、許献隆、許耀文兄弟中有人 未分得土地，除應依市價補償外，應另訂契約針對被告許 献隆分割後取得之土地，日後若有買賣，應提撥該地價售 出所增值的75%供其他兄弟均分；伊希望分得土地，分得 位置希望從長幼有序的方式由南朝北處理，系爭土地應依
附圖四所示，由被告許義雄取得如附圖四所示編號1部分 之土地，被告許献隆取得如附圖四所示編號2部分之土地 ，被告許耀文取得如附圖四所示編號3部分之土地，原告 取得如附圖四所示編號4部分之土地，被告鄭建全取得如 附圖四所示編號5部分之土地，如附圖四所示編號1至4部 分土地之東側均預留6米寬道路供通行之方案分割，此為 其父親口頭囑咐之分割方法，如位置上有價格之差異，再 用補償等語。
（四）被告鄭建全則以：系爭土地上如附圖三所示編號A、B之建 物為伊所有，系爭編號C建物則不清楚，希望能取得伊所 有房屋即農舍坐落之土地等語。
三、本院得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之； 分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完 成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，以 原物分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項 、第2項第1款前段分別定有明文。故共有物依其使用目的 並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人自得 隨時請求分割。查系爭土地為兩造所共有，面積為1,616 平方公尺，系爭土地地目田，使用分區為特定農業區，使 用地類別為農牧用地，屬農業發展條例第3條第11款所定 耕地，共有關係符合農業發展條例第16條第1項第4款之例 外規定，最多可分割為5筆土地每筆不受面積限制，兩造 就系爭土地並無不分割之約定，且依系爭土地之使用目的 ，亦無不能分割之情形，兩造又無法協議分割等情，有系 爭土地登記第一類謄本暨查詢資料、臺南市新化地政事務 所109年12月10日所測字第1090115123號函各1份在卷可稽 （見本院109年度新調字第256號卷〈下稱本院調字卷〉第45 至47頁；本院卷第27、28、33頁），從而，原告依上開法 條之規定，請求以裁判分割系爭土地，洵屬有據。（二）次按農業用地興建農舍辦法第12條第2項雖規定「已申請 興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應 於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別 著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」惟農業用 地興建農舍辦法仍係依據農業發展條例第18條第5項規定 授權所制定之法規命令，其本質上不得超越母法授權之範 圍。而農業發展條例第18條第5項係規定「前四項興建農 舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、
最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方 式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政 部會同中央主管機關定之」，可知農業發展條例對於已興 建農舍之農業用地分割時，並無須提出未經套繪管制或解 除套繪管制證明始能分割之限制或相類似之精神，故農業 用地興建農舍辦法第12條第2項之規定，限制農地共有人 請求分割之權利，已超過母法授權之範圍，應不生效力（ 臺灣高等法院暨所屬法院105年法律座談會民事類提案第2 2號研討結論參照）。查系爭土地為耕地，依臺南市新市 區公所111年2月24日所農建字第1110136168號函說明二、 經查本所現有建築管理檔冊，番子寮段1478地號有85年5 月22日核發之(85)南工局（市）自用農舍使字第020號、 （85)南工局（市）自用農舍使字第021號在案，目前尚未 解除套繪管制，然依前述說明，系爭土地共有人請求分割 共有物之權利，並不因此而受影響，是原告訴請裁判分割 系爭土地，尚非法所不許。
（三）又按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時 效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求 ，命以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配 顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；以原物為分配 時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配 者，得以金錢補償之，民法第824條第2項第1款、第3項分 別定有明文。又法院定共有物分割之方法，固可由法院自 由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之 性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定（最高 法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號判決意 旨參照）。再按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人 之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格 ，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之 不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（ 最高法院57年台上字第2117號裁例意旨參照）；而所謂金 錢補償，係指依原物之市場交易價格予以補償而言。經查 ：
1、系爭土地北側有坐落建物門牌號碼為臺南市○市區○○00○00 號、84之12號。中間區位另有其他建物及雞舍、倉庫之用 ，門牌號碼為臺南市○市區○○00○0號，坐落位置如臺南市 新化地政事務所110年1月12日法囑土地字第13號土地複丈 成果圖即附圖三所示，系爭土地北側需通行其他土地與西 北側之道路對外聯繫。南側土地亦需藉由其他鄰地通行南 側道路對外聯繫等情，業經本院會同臺南市新市地政事務
所測量人員到場履勘明確，有勘驗測量筆錄暨現場勘驗照 片、地籍圖、空照圖各1份附卷可憑（見本院卷第111至12 7頁），並有臺南市新市地政事務所110年4月14日所測字 第1100033594號函檢附附圖三在卷可查（見本院卷第137 至141頁）。又觀之附圖三可知，系爭土地北側有如附圖 三所示編號A、B之建物坐落，南側有系爭編號C建物坐落 ，其間除系爭編號C建物東側尚有遺留少許空地外，其餘 多為建物所坐落：又系爭土地南側部分需通行同段1402-8 地號土地，始得對外聯繫等節；據此，為能盡量維持系爭 土地上建物之現狀，以避免本件訴訟後迭起拆屋還地訴訟 浪費社會資源，如附圖三所示編號A、B坐落之土地，以劃 歸被告鄭建全為宜，另考量系爭編號C建物均為被告許献 隆在使用，且其中除豬舍為原告、被告許義雄、許献隆、 許耀文之父親所建外，其餘均為被告許献隆所興建乙節， 為兩造所不爭執，又該豬舍係為木材、磚塊所搭建，總體 已有破舊之情形，有該豬舍之現狀照片附卷可考（見本院 卷第81頁），是該豬舍倘屬堪用，未來恐仍需現使用人即 被告許献隆出資加以維修或拆除重建始為適宜，是該豬舍 坐落土地之位置，亦仍以分割劃歸予被告許献隆為宜，是 系爭編號C建物坐落之位置應劃歸被告許献隆為適當；再 者，系爭編號C建物東側之空地已屬不大，倘再細分劃歸 其他共有人所有，除有細分土地，致使土地利用不便外， 且為使各共有人有得對外通行之道路，尚須劃分一部份作 為共有土地以作為道路，此時將導致各所有人取得之面積 更為狹小，更增添土地細分之弊端，是該部分土地宜一併 劃歸被告許献隆所有，除可免除上揭弊端外，亦可使土地 獲得更大之利用價值；況系爭土地南側部分需通行同段14 02-8地號土地，始得對外聯繫，業如前述，而該同段1402 -8地號土地，係為訴外人即被告許献隆之子許嘉瑋所有， 有該土地第一類謄本及許嘉偉個人戶籍資料查詢結果各1 份附卷可查，故將系爭土地南側部分分歸被告許献隆所有 ，亦可解決系爭土地該部分之對外通行之需要。是據上， 被告許献隆主張如附圖一所示之分割方案，均能盡量維持 系爭土地上建物之現狀，且可避免本件訴訟後迭起拆屋還 地、通行權訴訟而浪費社會資源情形，並可減少土地細分 弊端之情形，另慮及被告鄭建全亦主張分得其建物坐落之 土地等情，復細繹系爭土地之位置及性質、共有物之經濟 效用以及共有人全體之利益等一切情狀，認被告許献隆所 提出如附圖一所示之分割方案尚符合系爭土地分割之經濟 效用及共有人全體之利益，尚屬適當、公允之分割方法，
應予准許，爰判決如主文第1項所示。至原告、被告許耀 文各所提如附圖二、四所示之分割方案，除將徒生未來衍 生拆屋還地及通行上揭同段1402-8地號土地紛爭之可能外 ，亦有上揭土地細分之不當，故均尚難採認。
２、又系爭土地依如附圖一所示分割方案予以分割，有部分共 有人未分得土地，有部分共有人所分得土地價值之比例與 其應有部分之比例未盡一致，揆諸首揭規定及說明，各共 有人間自有互為補償之必要。就各共有人於系爭土地分割 後應為及應受補償之金額，經本院囑託陸德不動產估價師 聯合事務所實施鑑定，各共有人之應得補償金及應負補償 金如附件所示，有陸德不動產估價師聯合事務所111年5月 17日LTZ0000000000號函檢附不動產估價報告書1份附卷可 考，而本院審酌該事務所就系爭土地進行產權、一般因素 、區域因素、個別因素、不動產市場現況及最有效使用情 況下，採用比較法及及收益法，推估比准地之價格，復以 該比准地價格為基礎，考量個別條件差異程度，進行調整 、修正推估而得各筆土地之價格，據以計算差額找補，鑑 定內容及技術具有一定之專業性，應屬公正客觀，堪可憑 採；據此，各共人所取得之土地既有上揭分配不均之情， 揆之上揭規定及說明，兩造間自應為補償及應受補償之如 附件所示，以昭公平，爰判決如主文第2項所示。四、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本件係因分割共有物而涉訟，且分割共有物之訴，乃形式 形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上 並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，亦不因何造起訴而有不同 ，故認本件訴訟費用應由兩造各按其應有部分比例負擔較為 適當，爰判決如主文第3項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造及參加人其餘主張陳述及所提之證 據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論 述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 29 日
民事第二庭 法 官 王參和
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 7 月 29 日
書記官 沈佩霖
附表：
編號 共有人 應有部分 1 許義雄 1616分之154 2 許献隆 1616分之154 3 許耀文 1616分之154 4 許水津 1616分之154 5 鄭建全 1616分之1000