臺灣臺南地方法院民事判決
107年度訴字第1463號
原 告 彭玉鳳
訴訟代理人 李信賢
被 告 聯晟建設股份有限公司
兼 法 定
代 理 人 林清海
共 同
訴訟代理人 徐建光律師
上列當事人間請求請求減少價金等事件，本院於民國111年5月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告聯晟建設股份有限公司應給付原告新臺幣柒拾肆萬伍仟零伍
拾捌元，其中新臺幣柒拾萬元自民國一○七年十月二日起至清償
日止，其中新臺幣肆萬伍仟零伍拾捌元，自民國一○九年七月九
日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告聯晟建設股份有限公司負擔百分之五十七，餘由
原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾肆萬玖仟元為被告聯
晟建設股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告聯晟建設股份
有限公司如以新臺幣柒拾肆萬伍仟零伍拾捌元為原告預供擔保，
得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，
視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第2項定有明文。
查本件原告起訴時訴之聲明為：「被告應連帶給付原告新臺
幣（下同）70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按週年利率5％計算之利息。」（見本院卷㈠第17頁），嗣
於訴狀送達後，於民國110年5月13日以民事陳報意見狀變更
訴之聲明為：「被告應連帶給付原告1,311,715元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息
。」（見本院卷㈢第283頁至第285頁）。原告前開所為訴之
變更，於被告到庭後，未提出異議而為本案之言詞辯論，揆
諸前揭規定，視為同意，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於106年11月11日與被告聯晟建設股份
有限公司（下稱被告聯晟公司）簽訂不動產買賣契約書（下
稱系爭契約書），向被告聯晟公司購買「聯晟建設一品莊園
二期」之房屋（門牌號碼為臺南市○○區○○路000巷00號，下
稱系爭房屋）及系爭房屋所座落之土地，嗣於107年6月15日
起陸續發現系爭房屋有滲水、牆壁龜裂、壁癌、門窗裝置歪
斜之瑕疵，致須支付漏水修復費用214,042元、未按圖施工
而須敲除牆壁重新施作之費用321,478元、系爭房屋4樓採光
罩漏水修復費用37,538元、3樓櫃子拆除及重新施作之費用8
2,000元、系爭房屋修繕期間無法使用之租屋費用150,000元
、因漏水致無法使用房間之租屋費用233,000元、壁癌白華
之修復費用58,000元、系爭房屋4樓後鐵門之更換費用18,00
0元、系爭房屋修繕期間之搬遷費用66,000元及鑑定相關費
用131,657元（含鑑定初勘費用5,000元、鑑定費用86,657元
及補充鑑定費用40,000元）等損失，經向被告聯晟公司反應
，被告聯晟公司均置之不理；又原告所給付之訂金係由被告
林清海所收受，且被告林清海亦為被告聯晟公司之法定代理
人，自應就系爭房屋之瑕疵連帶負責。爰依民法第359條、
消費者保護法第7條第1項及第3項、公司法第23條第2項之規
定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告1,3
11,715元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則均以：系爭房屋交付予原告時，並無原告所舉之瑕疵
，係原告自行裝潢後始產生該等瑕疵，且被告聯晟公司經原
告通知後，旋派員前往系爭房屋查看，擬全面免費為原告修
繕，卻遭原告以要鑑定為由拒絕被告聯晟公司之修繕，本件
訴訟並無提起之必要；再者，被告林清海僅係代被告聯晟公
司收受訂金，且系爭房屋並無不符合當時科技水準及安全之
疑慮，自無消費者保護法第7條第1項及第3項、公司法第23
條第2項規定之適用等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其於106年11月11日向被告聯晟公司購買系爭房屋，
業據其提出系爭契約書在卷可查（見本院卷㈡第33頁至第44
頁、第47頁至第57頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實
。
㈡原告主張系爭房屋於交付後，發現有漏水、牆壁龜裂、壁癌
、門窗裝置歪斜之瑕疵等情，致其受有漏水修復費用214,04
2元、未按圖施工而須敲除牆壁重新施作之費用321,478元、
系爭房屋4樓採光罩漏水修復費用37,538元、系爭房屋3樓櫃
子拆除及重新施作之費用82,000元、系爭房屋修繕期間無法
使用之租屋費用150,000元、因漏水致無法使用房間之租屋
費用233,000元、壁癌白華之修復費用58,000元、系爭房屋4
樓後鐵門更換費用18,000元、系爭房屋修繕期間之搬遷費用
66,000元及鑑定相關費用131,657元。而上開原告所指系爭
房屋之瑕疵，前經本院送請財團法人臺灣省土木技師公會（
下稱土木技師公會）為鑑定及補充鑑定，經土木技師公會分
別於109年4月8日、111年1月14日函覆鑑定報告（下稱系爭
鑑定報告）及補充鑑定報告（下稱系爭補充鑑定報告）在卷
可查（存放於卷外）。茲就原告請求之項目及金額逐項審酌
如下：
⒈原告主張系爭房屋有漏水，而須支出修復費用214,042元一節
，業據其提出系爭房屋之漏水照片在卷可稽（見本院卷㈠第2
6頁至第28頁、第30頁至第32頁），核與系爭鑑定報告認系
爭房屋除正立面2樓左側窗（大落地窗）外，其餘1樓至4樓
之鋁窗旁牆均有漏水之情形，修復費用為214,042元相符（
見系爭鑑定報告第5頁至第6頁），且為被告聯晟公司所不爭
執（見本院卷㈢第328頁）。從而，原告主張被告聯晟公司應
給付漏水修復費用214,042元部分，為有理由。
⒉原告主張系爭房屋有未按圖施工之情，而須支出修復費用321
,478元部分，為被告所否認，並聲請傳喚建築師吳金福用以
證明系爭房屋並無未按圖施工云云。惟稽之證人吳金福於本
院時具結證稱：在連棟住宅的隔戶牆，會留一個狗洞，以利
施工時可以串連過去，之後那個狗洞會用磚牆填補起來，但
圖面則是以鋼筋施作來表達，這部分確實與圖說不符，惟這
是建築界的施工慣例等語明確（見本院卷㈡第608頁至第609
頁），足徵系爭房屋確存有與圖說不符之情事；佐以，系爭
鑑定報告、系爭補充鑑定報告及土木技師公會110年10月6日
（110）省土技字第中1461號函亦認系爭房屋因有部分牆面
未施用鋼筋或間距與設計圖不符，而有未按圖施工之情事，
致牆壁有裂縫，須將牆面敲除重做之工程費用為321,478元
等語（見本院卷㈢第149頁；系爭鑑定報告第6頁至第7頁；系
爭補充鑑定報告第4頁），益徵原告主張系爭房屋因未按圖
施工，修復費用為321,478元等情，可以採信。從而，原告
主張被告聯晟公司應給付未按圖施工之修復費用321,478元
部分，為有理由。
⒊原告主張系爭房屋4樓採光罩有漏水，而須支出修復費用37,5
38元一節，業據其提出照片在卷可稽（見本院卷㈠第108頁至
第109頁），核與土木技師公會109年11月6日（109）省土技
字第中1365號函亦認系爭房屋正立面4樓外牆磁磚有白華現
象，係因上方採光罩與外牆磁磚交界處漏水造成，故應以漏
水處理，修復費用為37,538元相符（見本院卷㈡第439頁），
且為被告聯晟公司所不爭執（見本院卷㈢第328頁）。從而，
原告主張被告聯晟公司應給付系爭房屋4樓採光罩漏水修復
費用37,538元部分，為有理由。
⒋原告主張系爭房屋3樓櫃子因漏水及鑑定所需，致有拆除及重
新施作之費用82,000元部分，業據其提出照片、報價單、匯
款證明為證（見本院卷㈠第29頁、第509頁；本院卷㈡第277頁
），為被告所否認，復辯稱系爭房屋3樓櫃子係因原告自行
安裝冷氣所致，與漏水無涉等語（見本院卷㈢第180頁、第32
8頁）。惟稽之原告所提之3樓櫃子照片（見本院卷㈠第29頁
），於櫃子外觀並無任何因漏水致腐爛或損壞致令不堪用之
情事，實難認櫃子之拆除及重新施作與系爭房屋之漏水有涉
；再依土木技師公會之函文稱：系爭房屋3樓櫃子因鑑定需
全部拆除，方能進行鋼筋掃描探測，拆除範圍需離牆1米等
語，此有該公會108年7月5日（108）省土技字第中0608號函
、108年8月14日（108）省土技字第中0757號函、108年8月1
9日（108）省土技字第中0757號函、110年10月6日（110）
省土技字第中1461號函在卷可查（見本院卷㈠第443頁至第44
5頁、第489頁、第493頁；本院卷㈢第151頁），可認系爭房
屋3樓櫃子之拆除係因鑑定作業所需，則原告因此拆除及重
新施作之費用82,000元，即屬鑑定所需之必要費用之一，應
認為訴訟費用之一部，而應依當事人勝敗之程度定其負擔比
例。從而，原告請求被告賠償此部分之費用，尚難憑採。
⒌原告主張系爭房屋修繕期間包含工期及搬遷之時間長達5個月
，以每月租金3萬元計算，被告應給付租屋費用15萬元部分
，業據其提出系爭房屋附近之租屋資訊、文勳工程行工期預
估單為證（見本院卷㈢第169頁、第313頁），為被告所否認
，並辯稱修繕工程僅1週即可完工，無另行給付租金之必要
，且原告所提出之類似屋型，係處在馬路旁，與系爭房屋係
位在巷弄內有所不同云云（見本院卷㈢第180頁至第181頁）
。查系爭房屋修繕期間，因會有大量粉塵及施工噪音，故需
將施工區域先以木板、帆布或塑膠布區隔開，避免汙染其他
家具，確實會影響到住戶生活，造成不能居住，而工期長短
受工班能力、人力數量、機具數量、雨天無法施工等眾多因
素影響，若不考慮天候因素，以足夠之人力及機具數量施工
，預估約為15-20工作天，最多不超過30工作天等語，有土
木技師公會110年10月6日（110）省土技字第中1461號函在
卷可佐（見本院卷㈢第151頁），可認系爭房屋修繕期間，確
實有不宜居住之情，且修繕期間以1個月計算應屬妥適；再
依原告所提出之租屋資訊之房屋型態係位在道路旁，可做店
面之房屋型態，與系爭房屋乃屬單純住家之型態固有不同，
惟考量短期租屋之租金本即較長期租屋為昂貴，是本院綜合
上情，認以每月租金3萬元為適宜。從而，原告主張被告聯
晟公司應給付修繕系爭房屋期間1個月之租屋費用3萬元（計
算式：3萬元×1月＝3萬元），應屬有據，逾此範圍，則不應
允許。至原告雖另提出文勳工程行工期預估單上記載工期為
8個工作天等語，惟該資料上並無顯示有必要遷出系爭房屋
始能施作之相關文字，自難以此執為對原告有利之認定。
⒍原告主張系爭房屋因漏水故無法安裝冷氣，致無法使用房間
，需另支付租屋費用233,000元部分，業據其提出房屋現況
圖說、租賃契約書為證（見本院卷㈠第723頁；本院卷㈡第59
頁至第76頁），為被告所否認，且辯稱系爭房屋瑕疵之部分
，並未影響結構安全，並無不能居住之情，自無搬遷之必要
等語（見本院卷㈢第329頁）。經查，系爭房屋漏水之瑕疵，
主要集中於窗邊一隅，並非房間整體均有瑕疵致有居住之疑
慮，此有系爭鑑定報告在卷可佐（見系爭鑑定報告第5頁）
，是難以僅憑系爭房屋內之房間窗邊有滲漏水之情事，而遽
認不宜居住；原告固稱因系爭房屋瑕疵尚未修補而無法安裝
冷氣，因此無法居住於內云云，惟房間得否安裝冷氣與是否
適宜居住，乃關乎個人對於冷熱程度感受之不同，因此尚難
以系爭房屋瑕疵尚未修補，致房間無法安裝冷氣而認不宜居
住；況且，依原告所提出之租賃契約書，所承租之處所係位
在臺南市新市區，此與系爭房屋乃位在臺南市關廟區，二者
間距離相隔非近，此與一般因房屋無法居住而短租於鄰近處
所之情況有違，是原告另行租屋是否與系爭房屋之瑕疵有相
當因果關係，即非無疑。從而，原告主張因房間無法使用，
而請求被告給付另行租屋之費用233,000元，難認有理。
⒎原告主張系爭房屋壁癌白華之修繕費用為58,000元部分，業
據其提出照片、文勳工程行合約書為證（見本院卷㈠第402頁
至第407頁；本院卷㈢第32頁），為被告所否認，復辯稱白華
是洗石子之正常現象，縱認有修復之必要，原告所提出之金
額費用亦屬過高，約僅1 萬元即可修復云云（見本院卷㈢第1
81頁、第329頁）。惟查，系爭房屋1樓客廳大門門腳壁癌之
發生原因係因水自外牆滲入牆面，將Ca(OH)2帶出內牆牆面
所造成，根治方式須由大門外側找出漏水點，將牆面施作防
水後，觀察門腳內牆30天無復發情形後，再將內牆白華刮除
，重新批土及油漆，才能根治不再復發；另1至4樓外牆磁磚
白華發生原因係因雨水滲入磁磚縫隙後，將Ca(OH)2帶出造
成，通常外牆磁磚貼做前，先施做防水層可降低白華現象，
惟工程界迄今仍無法找出一勞永逸之防治方法，故以「壁癌
」稱之等語，此有系爭鑑定報告在卷可參（見系爭鑑定報告
第9頁），可認系爭房屋確實存有壁癌白華之瑕疵，並非如
被告所述僅係洗石子之自然現象。從而，原告主張以文勳工
程行合約書上所載之修復方式修繕，而請求被告聯晟公司應
給付58,000元，洵屬有據。又被告迄至本件言詞辯論前，並
未提出其他同等修復工法之費用單據供本院審酌，則被告泛
稱壁癌白華修復金額過高云云，難以採為對被告有利之認定
。
⒏原告主張系爭房屋4樓後鐵門更換費用18,000元部分，業據其
提出照片、文勳工程行合約書為證（見本院卷㈠第32頁；本
院卷㈡第284頁、第323頁），為被告所否認，並辯稱該鐵門
並無密合度不佳之問題云云（見本院卷㈢第329頁）。惟查，
系爭房屋4樓後鐵門漏水係因門扇與門框之密合度不佳所致
，與結構體無關，可嘗試調整門扇高度或進出方式增加密合
度或增加防水膠條方式改善漏水情形，若間隙太大無法以上
述方式改善，應另行訂製尺寸吻合且密合度佳之門扇更換，
建議請該地區之鐵門廠商現勘且丈量尺寸後，提供同等品之
報價單，費用由建商負擔等情，此有土木技師公會109年6月
29日（109）省土技字第中0787號函、110年10月6日（110）
省土技字第中1461號函在卷可查（見本院卷㈡第165頁；本院
卷㈢第153頁），足徵系爭房屋4樓後鐵門確實有門扇與門框
密合度不佳之情事。從而，原告請求被告聯晟公司應給付更
換鐵門之費用18,000元，即屬有據。
⒐原告主張系爭房屋修繕期間之搬遷費用66,000元部分，為被
告所否認，並辯稱原告主張之搬遷費用過鉅，搬遷費用約僅
須3萬元，且土木技師公會之專業範圍並不及搬遷事宜，是
土木技師公會之回函並無公信力云云（見本院卷㈢第329頁、
第333頁至第334頁）。惟依系爭補充鑑定報告所載，施工期
間1樓至4樓樓梯物品必須淨空，作為施工通道，且各房間內
物品必須淨空等語（見系爭補充鑑定報告第6頁），足認系
爭房屋修繕期間，確實有搬遷物品之必要。而依土木技師公
會於111年3月30日（111）省土技字第中0430號函所附訪價
三家臺南在地搬家公司之費用，分別為66,000元、68,000元
、68,500元，此有該函暨所附之估價單在卷可查（見本院卷
㈢第247頁至第253頁），則原告主張以最低之價格即66,000
元作為搬遷費用，向被告聯晟公司請求給付，為有理由。至
被告雖辯稱土木技師公會並無搬遷之鑑定專業，惟本院所憑
之證據乃係依搬家公司所開立之估價單為斷，自與土木技師
公會之專業無涉，且被告迄至本件言詞辯論終結前，均未提
出有更低廉價格之搬遷費用資料供本院審酌，則被告空言辯
稱搬遷費用僅須3萬元云云，難以採信。
⒑原告主張被告應連帶給付鑑定初勘費用5,000元、鑑定費用86
,657元及補充鑑定費用40,000元，業據其提出繳款通知書、
匯款申請書回條、收據為證（見本院卷㈢第297頁至第299頁
）。惟上開鑑定之費用乃訴訟費用之一部，依民事訴訟法第
78條、第79條之規定，法院應依當事人勝敗之程度定其負擔
比例，非謂一律均由被告負擔，是原告就此部分之主張，難
以憑採。
⒒綜上所述，原告主張行使瑕疵擔保之減少價金請求權，請求
被告聯晟公司給付745,058元（計算式：214,042元＋321,478
元＋37,538元＋3萬元＋58,000元＋18,000元＋66,000元＝745,058
元），為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，
不應准許。
㈢原告雖主張依消費者保護法第7條第1項及第3項、公司法第23
條第2項之規定，請求被告林清海亦應連帶給付云云。惟查
：
⒈按消費者保護法第7條第1項或第2項所規定之商品製造者侵權
責任，須商品有安全或衛生上之危險，致生損害於消費者或
第三人之生命、身體、健康、或財產（最高法院88年度台上
字第2842號判決參照）。觀諸消費者保護法第7條立法理由
謂：第1項所稱「安全或衛生上之危險」，係指商品或服務
欠缺安全性，而所謂「欠缺安全性」，指商品於流通進入市
場時或服務於提供時，不符合當時科技或專業水準可合理期
待之安全性而言，爰參考歐體指令第6條並將本法施行細則
第5條第1項及第2 項規定修正予以納入等語。又從消費者保
護法之體系觀之，第2章第1節標題為「健康與安全保障」，
可見其可請求之賠償範圍並不包括商品本身的損害。準此，
「商品責任」規範之目的在保護消費者之「健康與安全保障
」，至商品本身的損害賠償與消費者之健康與安全保障並無
直接關係，況且商品本身的損害，依民法瑕疵擔保責任或債
務不履行規定保護即可，自無依消費者保護法規範之必要，
以免導致民法體系之紊亂。是原告上開所指系爭房屋之瑕疵
，核屬出賣人應負瑕疵擔保責任或債務不履行賠償之範疇，
尚與消費者保護法第7條所定商品有安全或衛生上之危險無
關，況且原告亦未舉證其因系爭房屋所存瑕疵致生其安全危
險而受有何種損害（即商品本身瑕疵外之損害），從而，原
告遽依消費者保護法第7條第1項、第3項之規定，請求被告
林清海應連帶負責，自屬無據。
⒉按公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受
有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責，公司法第23條
第2項定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事
實有舉證之責任，民事訴訟法第277條第1項本文定有明文，
民事爭訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，
若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告
就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應
駁回原告之訴（最高法院102年度台上字第2487號裁定參照
）。是依前揭法則，本件應由原告就被告林清海有違反法令
執行公司業務之事實負舉證責任。惟觀諸原告起訴內容，係
被告聯晟公司基於買賣契約而生之瑕疵擔保責任，難認原告
有何舉證被告林清海違反法令執行公司業務之情節，是原告
依公司法第23條第2項請求被告林清海負連帶賠償責任，亦
無理由。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項本文、
第203條分別定有明文。查本件原告所提之起訴狀繕本已於1
07年10月1日送達被告聯晟公司，另追加之民事起訴狀繕本
亦已於109年7月8日由被告聯晟公司之訴訟代理人當庭收受
等情，有送達證書、追加之民事起訴狀上被告聯晟公司訴訟
代理人簽名可資憑考（見本院㈠第77頁至第79頁；本院卷㈡第
185頁），參諸前開規定，原告請求被告聯晟公司給付70萬
元部分自起訴狀送達翌日即107年10月2日起至清償日止，另
請求被告給付超過70萬元部分則自追加之民事起訴狀繕本送
達翌日即109年7月9日起至清償日止，均按週年利率5％計算
之利息，洵屬有據，至逾此範圍之利息請求，則屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第359條之規定，請求被告聯晟公司
給付745,058元，其中70萬元自107年10月2日起至清償日止
，其中45,058元則自109年7月9日起至清償日止，均按週年
利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求
，則無理由，應予駁回。
五、原告及被告聯晟公司均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為
假執行，經核均與規定相符，爰依民事訴訟法第390條第2項
及第392條第2項規定酌定相當之擔保金額分別宣告之。至原
告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失其所據，不
應准許。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及
舉證，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 111 年 7 月 15 日
民事第一庭 法 官 施志遠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 15 日
書記官 黃心瑋
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