臺灣臺北地方法院民事判決
110年度重訴字第329號
原 告 祭祀公業游群仰
法定代理人 游旺德
游澄煌 住○○市○○區○○○路0段000號0樓 之0
游建烽
訴訟代理人 游成淵律師
林佳薇律師
被 告 臺灣警察專科學校
法定代理人 鍾國文
訴訟代理人 翁方彬律師
呂冠勳律師
上列當事人間履行契約事件，本院於民國111年7月5日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣拾伍萬柒仟參佰壹拾參元，及自民國一一０年四月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一一０年四月二十一日起至返還複丈成果圖編號A、B所示占用臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上鐵柱大門使用範圍之日止，按月給付原告新臺幣伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴之聲明原為：「⒈ 被告應以新台幣(下同)754萬元價額，購買原告所有坐落於 台北市○○區○○段○○段○000地號（下稱系爭550地號）權利範 圍全部、面積39平方公尺之土地；⒉被告應給付原告30萬9,3 83元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息。」（見本院卷第7頁）；嗣於民國111年6月 8日具狀變更聲明為：「⒈被告應以754萬元價額，購買原告 所有系爭550地號權利範圍全部、面積39平方公尺之土地；⒉ 被告應給付原告30萬9,383元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒊被告應自起訴狀 繕本送達翌日起，依當年度公告地價5%乘以土地面積再除以
12所計得之數額，按月給付原告相當於租金之不當得利。」 (見本院卷第163至164頁)；復於111年6月13日當庭變更為： 「⒈被告應以754萬元價額，購買原告所有系爭550地號權利 範圍全部、面積39平方公尺之土地；⒉被告應給付原告30萬9 ,383元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息；⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起，依當 年度公告地價10%乘以土地面積再除以12所計得之數額，按 月給付原告相當於租金之不當得利。」(見本院卷第175頁) 。原告上開訴之變更，均核屬請求被告履行買受系爭550地 號土地或給付無權占用該土地之同一基礎事實之聲明，揆諸 首揭法條規定，並無不合，自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠系爭550地號及同地段第551地號土地，前均為原告所有，惟 遭被告無權占用多年，且未給付使用土地之不當得利予原告 ，經原告多次反應並與被告協商，兩造最終達成協議，被告 同意價購上開土地。同地段第551地號土地部分，被告已於1 07年7月12日與原告簽訂買賣契約書，以365萬元向原告買受 同地段第551地號土地，至於系爭550地號土地部分，被告同 意以754萬元向原告購買，於執行進度方面，被告表示已編 列於109年度之預算內，惟因預算總額度未能容納，將繼續 爭取110年度預算，可見兩造已有合意，被告並同意以754萬 元金額向原告購買系爭550地號土地。未料，被告竟於109年 5月間致電原告，表示經被告評估後，認為已無使用系爭550 地號土地之必要，故而自行拆除占用系爭550地號土地之地 上物，並違背兩造協議，拒絕購買系爭550地號土地，原告 多次要求被告履行雙方協議內容，完成系爭550地號土地之 價購事宜，惟被告仍拒絕依約辦理，是以原告得依兩造間之 協議，請求被告以754萬元價金購買系爭550地號土地。 ㈡被告所有之建物未得原告同意，並無使用權源，卻無權占用 系爭550地號土地多年，被告無權占用系爭550地號土地，其 無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致原告因此不能 管理、使用該土地之損害間，具有相當因果關係，原告自得 依民法第179條不當得利之規定，請求被告給付相當於租金 之不當得利。依土地法第105條準用同法第97條第1項規定， 城市房屋土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10%為 限，被告自應給付相當於租金之不當得利損害予原告。系爭 550地號土地鄰近20公尺寬萬芳路，近捷運文湖線之萬芳醫 院、萬芳社區捷運站，交通便利，價值頗高，自應以申報地 價總額10%計算不當得利，則依系爭550地號土地105年度至1
09年度之申報地價，計算自105年4月1日起至110年3月31日 止計5年相當於租金之不當得利共30萬9,383元(總計應為30 萬9,293元，計算式如附表一所示）。又依台北市古亭地政 事務所土地複丈成果圖所示，被告校舍鐵柱大門（即鐵捲門 ）主體雖未坐落於系爭550地號土地，惟大門開啟半徑仍有 占用系爭550地號土地，占用面積共7.71平方公尺(即2.98㎡＋ 4.73㎡＝7.71㎡)，原告亦得請求被告按月給付自起訴狀繕本送 達翌日（即110年4月21日）起，無權占用系爭550地號土地 相當於租金之不當得利（計算式：7.71㎡×當年度公告地價5% ÷12）。
㈢為此，爰依兩造契約及民法第179條規定，訴請被告依約以75 4萬元金額購買系爭550地號土地，及給付無權占用系爭550 地號土地受有相當租金之不當得利等語。並聲明：⒈被告應 以754萬元價額，購買原告所有系爭550地號權利範圍全部、 面積39平方公尺之土地；⒉被告應給付原告30萬9,383元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息；⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起，依當年度公告 地價百分之10乘以土地面積再除以12所計得之數額，按月給 付原告相當於租金之不當得利。
二、被告則以：
㈠緣被告於105年10月18日自內政部警政署刑事警察局（下稱刑 事警察局）接收占用系爭550地號及同地段第551地號土地之 萬芳樓，其中系爭550地號土地上係蓋有萬芳樓之後大門， 但被告於109年3月17日已完成系爭550地號土地上後大門之 拆除作業。被告確於106年間完成編列107年度關於同地段第 551地號土地價購預算，後於107年7月12日與原告簽訂買賣 契約書，並於107年8月14日完成相關移轉登記手續。而被告 雖曾於108、109年度爭取購置系爭550地號土地之預算費用 ，惟被告從未與原告就系爭550地號土地之價金達成合致， 亦即自始未曾與原告有達成購買系爭550地號土地之意思表 示合致，亦未獲上級同意，自始未就系爭550地號土地與原 告簽訂任何書面契約。
㈡被告係於105年10月18日自刑事警察局接收占用系爭550地號 土地上之萬芳樓，嗣於109年3月17日完成拆除萬芳樓之後大 門作業，至此已無占用系爭550地號土地，故被告占用系爭5 50地號土地應自105年10月18日起算至109年3月17日止。況 且系爭550地號土地之地目為機關用地，本無法作為建地等 一般使用，又雖鄰近捷運文湖線萬芳醫院站，惟其面積畸零 ，且為山坡階梯，一旁雜草叢生，亦非一般人經過之地，平 日根本無人進出，不當得利金額自不應以系爭550地號土地
申報地價年息百分之10最高額為計算基礎，應以年息百分之 5計算為適當，故原告得向被告請求之金額應為10萬5,681元 （計算式如附表二所示），逾此請求，應屬無據等語，資為 抗辯。
㈢並聲明：⒈原告聲明第一項駁回；⒉原告聲明第二項逾10萬5,6 81元及其利息部分均駁回。
三、本院之判斷：
原告主張兩造已合意由被告向原告購買系爭550地號土地， 被告亦已同意購買，嗣被告卻通知原告已無使用系爭550地 號土地之必要，拒絕購買土地，又被告所有建物未得原告同 意，無權占用系爭550地號土地多年，致原告受有無法管理 、使用土地之損害，爰分別依兩造間之協議及民法不當得利 之規定，請求被告應以754萬元價購系爭550地號土地，及給 付原告相當於租金之不當得利等情，被告固不否認曾無權占 用系爭550地號土地，惟辯稱已完成拆除占用系爭550地號土 地上之大樓，及未與原告就系爭550地號土地達成買賣意思 表示之合致，並以上開情詞置辯，則本件所應審究者厥為： ⒈被告是否就系爭550地號土地與原告達成買賣意思表示之合 致？原告主張被告應以754萬元向原告價購系爭550地號土地 ，是否有理由？⒉原告主張被告自105年4月1日起即無權占用 原告所有之系爭550地號土地，是否有據？原告請求被告給 付自105年4月1日起至110年3月31日止相當於租金之不當得 利，是否有理由？⒊原告主張被告之鐵柱大門(即後大門)開 啟半徑占用系爭550地號土地如土地複丈成果圖A、B所示， 請求被告按月給付自起訴狀繕本送達翌日（即110年4月21日 ）起，相當於租金之不當得利即7.71㎡×當年度公告地價5%÷1 2，是否有據？茲分項析述如下：
㈠原告主張被告應以754萬元向原告價購系爭550地號土地，應 屬無據：
⒈按當事人締結不動產買賣之債權契約固非要式行為，惟對於 契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其 要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，苟當事人對 此二者意思未能一致，其契約即難謂已成立(最高法院40年 台上字第1482號判決意旨參照）。第按，民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證或其所舉證尚有疪累，亦應駁回原告之請求(最高 法院17年上字第917號判決可資參照）。又請求履行債務之 訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由 原告就其主張此項事實負舉證之責任，必須證明其為真實後
，被告於其抗辯事實始應負證明之責，此為舉證責任之原則 (最高法院43年台上字第377號亦明揭此旨）。準此，被告否 認已與原告就系爭550地號土地之價金達成合致之情事存在 ，則原告即應就此買賣債之關係發生所須具備價金合致之契 約必要之點特別要件，負舉證責任。
⒉原告陳稱：被告於編列預算價購系爭550地號土地前曾送鑑價 ，鑑定價格為754萬元，兩造皆同意以此價格價購，被告並 編列預算辦理，足見兩造就買賣價金已達成意思合致，被告 自應依約履行，況原告於被告拒絕價購後，曾向鈞院提起拆 除地上物訴訟（下稱另案），於鈞院新店簡易庭調解時，被 告同意以鑑價金額754萬元價購系爭550地號土地，原告因此 撤回另案訴訟等情，惟為被告所爭執，辯以：被告雖曾爭取 購置系爭550地號土地之預算費用，但從未與原告就土地價 金達成合致，原告雖不斷稱被告於另案調解時，已同意以鑑 定價格價購，但並未舉證以實其說，實際上被告並無人出面 向原告表示願以754萬元價購等語。經查：
⑴原告主張兩造已就價購系爭550地號土地達成意思表示合致， 被告同意以754萬元向原告價購系爭550地號土地，被告亦編 列預算一節，雖提出被告106年11月7日警專總字第10605099 43號函、107年1月17日警專總字第1070500615號函及108年1 2月4日警專總字第1080006809號函等件附卷為證(見本院卷 第13、15、25頁)；惟依前揭被告函文以觀，充其量僅能證 明被告曾爭取購置系爭550地號土地之預算費用，尚無從證 明兩造就買賣系爭550地號土地之價金已達成意思合致，自 不可能先與原告達成價購契約後，始爭取預算編列，否則將 有自陷屆時無法取得預算，無法支付買賣價金，而造成自身 違約之可能之理。
⑵再依被告前揭106年11月7日警專總字第1060509943號函內容 可知，係原告委託律師函請被告編列預算以購買系爭550地 號土地，原告此舉應僅為要約引誘，而被告自應先行鑑價， 始能編列預算，取得預算後，始能與原告議價，對買賣土地 之契約要素價金始有達成合致之可能。換言之，被告係為爭 取預算始能與原告就系爭550地號土地為議價，經費是否能 順利編列，尚非被告所能掌控，尚難僅憑原告單方之認知及 被告前揭文書，逕認兩造間已達成買賣價金之合意。 ⑶又原告稱兩造於本院新店簡易庭就另案為調解時，被告已同 意依鑑價金額價購系爭550地號土地，原告因兩造達成合意 ，始將另案訴訟撤回一節，為被告爭執。然就被告依原告要 求簽辦編列預算價購系爭550地號土地之公文以觀，其中108 年11月22日警專總字第1080510486號函記載有「....107年1
1月9日臺灣臺北地方法院新店簡易庭召開調解。祭祀公業游 群仰（代理人黃英傑律師）要求本校辦理價購該550地號土 地作業，祭祀公業游群仰不再請求支付土地使用費、拆除地 上物。本校（即被告）表明將賡續辦理同段550地號土地價 購作業，惟經費是否能順利編列，非本校所能完全掌控，因 此未能明確訂定價購時程」一情（見本院卷第197頁），可 見被告僅先行送鑑價後編列概算，但尚未取得預算，倘取得 預算後，始能與原告議價，雙方始能於買賣契約要素之價格 有達成一致之可能，亦即除鑑價、編列預算、預算送審、邀 標、議價等程序，始符合預算法之規定，殊非原告所言，僅 於鑑價及編列概算階段時，即已達成買賣價金意思表示一致 ，足見兩造就買賣價金尚非達成合致，應堪認定。 ⑷買賣契約雖為非要式契約，惟依前揭最高法院40年台上字第1 482號判決要旨，仍為雙務契約，雙方就標的物價金之合意 一致為契約之要素，自不能僅憑原告撤回前案訴訟及被告曾 爭取購置系爭550地號土地之預算費用，即可認定兩造就系 爭550地號土地價金已達成合致，業如前所述。此外，原告 並未另就兩造買賣系爭550地號土地之價金已達合致之契約 必要之點，舉證以實其說，從而，原告未能證明兩造間就系 爭550地號土地已達成買賣之合意，無從認定兩造間已成立 買賣契約，則原告主張依買賣契約請求被告以754萬元價購 系爭550地號土地，應屬無據。
㈡原告主張被告無權占用系爭550地號土地受有相當租金之不當 得利，請求被告給付原告15萬7,313元之本息，為有理由， 應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得 利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所 取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還 者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別定有明文。 又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照） 。
⒉原告主張被告無權占用系爭550地號土地，受有相當於租金之 利益，致原告受有損害，請求被告應自105年4月1日起至110 年3月31日止計5年相當於租金之不當得利共30萬9,383元( 共計應為30萬9,293元，計算式如附表一所示）一節，惟被
告辯稱其係自105年10月18日始自刑事警察局接收占用系爭5 50地號及同地段第551地號土地之萬芳樓，並於後大門設置 鐵柱大門（即鐵捲門），但被告於109年3月17日已完成拆除 作業，至此已無占用系爭土地之情形等語，並提出刑事警察 局移撥函文、萬芳樓大門拆除公文及照片等件為憑（見本院 卷第49至55頁）。然查，依前揭刑事警察局移撥函文以觀（ 見本院卷第49頁），其內容僅表示移撥9筆土地及土地上未 登記之國有建物乙棟，並未表示該建物惟被告所稱之萬芳樓 ，縱為萬芳樓，亦未表示占用系爭550地號土地之後大門與 萬芳樓屬同一建物而在移撥之列，則被告所提前揭移撥函文 ，尚無從證明占用系爭550地號土地之後大門建物係於105年 10月間移撥予被告之情，是被告此部分所辯，應無可取，而 萬芳大樓確已於109年3月17日完成拆除作業，堪可採信。故 原告請求被告自105年4月1日起算至109年3月17日止無權占 用系爭550地號土地，受有相當於租金之不當得利，應有理 由，逾此範圍，則屬無據。
⒊按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息百分之10為 限，亦為土地法第105條、第97條第1項所明定。又土地法施 行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定 地價。又土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報 之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報 價額即指該土地之申報地價而言。又所謂年息百分之10為限 ，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息 百分之10計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、 使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感 情等情事以為決定。查系爭550地號土地坐落台北市文山區 興隆路3段，為山坡階梯，一旁雜草叢生，非一般人經過之 地，附近屬於老舊社區環境，建物屋齡多老舊、人口密集有 一定程度，居住環境普通，鄰近捷運萬芳醫院站，附近交通 與生活機能尚佳，其所得利益顯非商業活動興盛之繁華地區 可比照等情，業經本院於履勘現場時查明屬實。是本院斟酌 系爭土地坐落位置、繁榮程度及被告占用情形，認土地租金 以土地申報總價年息百分之5計算為宜，爰計算如附表三所 示。則原告請求被告給付如附表三所示共計15萬7,313元之 不當得利，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准 許。
⒋末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以 支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利
息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前 段及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付不當得 利，係以支付金錢為請求，是原告請求被告自起訴狀繕本送 達之翌日（即110年4月21日，見本院卷第35頁）起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據，應併予准 許。
㈢原告主張被告後大門之鐵柱半開啟半徑仍占用系爭550地號土 地，請求被告應自起訴狀繕本送達翌日（即110年4月21日） 起，至返還複丈成果圖編號A、B所示占用系爭550地號土地 上鐵柱大門使用範圍之日止，按月給付原告500元，為有理 由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許： 原告主張被告後大門之鐵柱雖未占用系爭550地號土地，惟 該鐵門半開啟半徑仍占用系爭550地號土地，占用面積共7.7 1平方公尺(即2.98㎡＋4.73㎡＝7.71㎡)，如複丈成果圖編號A、B 所示一情，除複丈成果圖載明外，本院於110年9月23日至現 場業已勘驗明確，並製有勘驗筆錄在卷（見本院卷第111至1 15頁），並有被告提出之照片在卷可參（見本院卷第57頁） ，此情被告亦未爭執，參以被告迄今仍開關使用該鐵門，顯 有繼續占用系爭550地號土地之虞，為此原告依民事訴訟法 第246條規定，提起將來給付之訴，請求被告應自起訴狀繕 本送達翌日（即110年4月21日）起，至返還複丈成果圖編號 A、B所示占用系爭550地號土地上鐵柱大門使用範圍之日止 ，按月給付原告500元（原告雖主張計算此部分之不當得利 ，以當年度公告地價5%計算基礎，惟未提出公告地價為何， 本院亦查無該土地之公告地價，爰依申報地價計算，計算式 ：7.71㎡×110年度公告地價1萬5,557元×5%÷12＝500，元以下 四捨五入），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬 無據，不應准許。
四、綜上所述，原告未能證明兩造間就系爭550地號土地已達成 買賣之合意，無從認定兩造間已成立買賣契約，則原告主張 依買賣契約請求被告以754萬元價購系爭550地號土地，應屬 無據。而原告依民法第179條規定，主張被告無權占用系爭5 50地號土地受有相當租金之不當得利，請求被告給付原告15 萬7,313元之本息，暨請求被告後大門之鐵柱半開啟半徑仍 占用系爭550地號土地，請求被告應自起訴狀繕本送達翌日 （即110年4月21日）起，至返還複丈成果圖編號A、B所示占 用系爭550地號土地上鐵柱大門使用範圍之日止，按月給付 原告500元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無 理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 111 年 7 月 22 日 民事第四庭 法 官 陳靜茹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 7 月 22 日 書記官 蔡汶芯
附表一(原告主張被告不當得利金額之計算)
占 用 期 間 不當得利金額 （計算式：占用面積《平方公尺》×申報地價《元/平方公尺》×10% ×占用期間；元以下四捨五入） 105年4月1日至105年12月31日 39㎡×1萬6,409元/㎡×10%×10/12月＝4萬7,996元 106年1月1日至106年12月31日 39㎡×1萬6,409元/㎡×10%＝6萬3,995元 107年1月1日至107年12月31日 39㎡×1萬5,572元/㎡×10%＝6萬0,731元 108年1月1日至108年12月31日 39㎡×1萬5,572元/㎡×10%＝6萬0,731元 109年1月1日至109年12月31日 39㎡×1萬5,557元/㎡×10%＝6萬0,672元 110年1月1日至110年3月31日 39㎡×1萬5,557元/㎡×10%×3/12月＝1萬5,168元 總 計 共30萬9,293元（原告誤為30萬 9,383元）
附表二(被告抗辯原告得主張被告不當得利金額之計算) 占 用 期 間 不當得利金額 （計算式：占用面積《平方公尺》×申報地價《元/平方公尺》×5% ×占用期間；元以下四捨五入） 105年10月18日至105年12月31日 39㎡×1萬6,409元/㎡×5%×2.45/12月＝6,532元 106年1月1日至106年12月31日 39㎡×1萬6,409元/㎡×5%＝3萬1,998元 107年1月1日至107年12月31日 39㎡×1萬5,572元/㎡×5%＝3萬0,365元 108年1月1日至108年12月31日 39㎡×1萬5,572元/㎡×5%＝3萬0,365元 109年1月1日至109年3月17日 39㎡×1萬5,557元/㎡×5%×2.54/12月＝6,421元 總 計 共10萬5,681元
附表三（本院以申報地價年息百分之5計算被告相當於租金之不當得利）
占 用 期 間 不當得利金額 （計算式：占用面積《平方公尺》×申報地價《元/平方公尺》×5% ×占用期間；元以下四捨五入） 105年4月1日至105年12月31日 39㎡×1萬6,409元/㎡×5%×10/12月＝2萬6,665元 106年1月1日至106年12月31日 39㎡×1萬6,409元/㎡×5%＝3萬1,998元 107年1月1日至107年12月31日 39㎡×1萬5,572元/㎡×5%＝3萬0,365元 108年1月1日至108年12月31日 39㎡×1萬5,572元/㎡×5%＝3萬0,365元 109年1月1日至109年12月31日 39㎡×1萬5,557元/㎡×5%＝3萬0,336元 110年1月1日至110年3月31日 39㎡×1萬5,557元/㎡×5%×3/12月＝7,584元 總 計 共15萬7,313元