臺灣臺北地方法院民事判決
110年度簡上字第337號
上 訴 人 鄭任文
被 上訴人 周淑賢
訴訟代理人 張國璽律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國110 年5
月13日本院臺北簡易庭110 年度北簡字第3230號第一審判決提起
上訴，本院於民國111 年6 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、上訴人主張：上訴人為坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土 地（下稱系爭土地）上門牌號碼臺北市○○區○○路○段000 號 大樓（下稱系爭大樓）4 樓房屋所有權人，被上訴人則為系 爭大樓1 樓房屋（下稱系爭房屋）所有權人，兩造均為系爭 土地共有人之一，其中被上訴人、上訴人、其他共有人就系 爭土地之權利範圍即應有部分各為5 分之2 、5 分之1 、5 分之2 。詎被上訴人未經上訴人及其他共有人之同意，擅自 占用系爭土地如起訴狀附圖一（本院卷第19頁）所示Ａ部份 面積並違法增建建物使用（下稱系爭增建物），並將系爭增 建物供熱炒餐廳之商業使用，而原判決雖依69年12月5 日空 照圖認系爭增建物於建商興建系爭房屋時即已存在，並據推 論系爭大樓區分所有權人就系爭增建物所占用之系爭土地間 有分管契約存在，然依系爭大樓之建造執照、竣工圖、使用 執照可知，系爭大樓於民國69年10月23日建築完成時並無系 爭增建物之存在；亦且，被上訴人係於69年6 月25日即已買 受系爭土地，並開始建築系爭增建物，其後始於69年12月24 日買受系爭房屋所有權，則系爭增建物既為系爭大樓興建前 所建築，斯時系爭增建物所占用之土地尚非系爭大樓之共用 部分土地，被上訴人或系爭大樓建商實無與系爭大樓區分所 有權人間成立系爭增建物之分管契約，系爭增建物歷經多次 改建、重建或增建，已非69年12月5 日空照圖所示之狀況， 原判決認所認前述分管契約存在，實為原審誤解。依此，本 件被上訴人即未能舉證證明系爭增建物就其所占用之系爭土 地具有合法正當之權源，或與共有人間就其所占有法定空地 有達成由其無償專用之默示分管協議，復未舉證證明各共有 人間有於系爭土地上實際劃定使用範圍之事實，縱上訴人就 被上訴人無權占用系爭空地之事實未表示異議，此僅為單純 沉默而已，尚不足以認有分管契約存在。職是，被上訴人無
法律上原因占有系爭土地上共有之空地而受有利益，並致上 訴人受有損害，上訴人爰依民法第179 條規定請求上訴人返 還不當得利新臺幣（下同）23萬4,728 元及法定遲延利息等 語。
二、被上訴人則辯以：
㈠系爭大樓係於68年10月12日開始興建，而被上訴人雖於系爭 大樓興建完成前之69年6 月25日即已買受系爭土地即已取得 系爭房屋所座落土地之持分，惟被上訴人並非系爭大樓之起 造人，被上訴人取得前開土地持分之原因已不復記憶。嗣系 爭大樓於69年10月23日建築完成取得使用執照，被上訴人並 於70年3 月13日以69年12月24日買賣為原因登記取得系爭房 屋之所有權，則系爭增建物最遲於69年12月5 日即已存在， 此有林務局農林航空測量所69年12月5 日空照圖可證，顯見 系爭增建物於被上訴人取得系爭房屋前已建築完成，自非被 上訴人所增建，由前開所述之事實可知，系爭增建物係建商 建築完成後始予以出售。又參系爭大樓之竣工圖可知，系爭 房屋原始興建之初，大樓建物後方確有興建向後延申圍牆， 復佐以前述空照圖，系爭增建物僅於系爭房屋後方處興建， 並於69年12月5 日前已興建完成，可認其後登記取得系爭大 樓各樓層房屋之買受人於買受時亦可一望即知，足見建商與 各樓層住戶間業已約定系爭增建物暨其所占土地均同意由被 上訴人無償專用，核已合意成立分管契約，此亦由臺北市建 築管理處函覆稱系爭房屋自69年12月迄今未曾有違建查報記 錄可證。是而，上訴人即於77年5 月23日買受系爭大樓4 樓 房屋，其自應受分管契約拘束，不得主張系爭增建物所占土 地非被上訴人專用。
㈡又若認系爭大樓各區分所有權人間就系爭增建物所占有使用 系爭土地間未存有明示之分管契約，然由系爭大樓興建完成 後迄今，系爭增建物所占有使用系爭土地均係點交由被上訴 人無償專用，於上訴人於109 年12月24日提起本案訴訟前， 40餘年來各區分所有權人明知被上訴人以系爭增建物占用系 爭土地之現況，均未曾提出異議或干涉，再佐以系爭增建物 係由系爭房屋後方延申興建，非增建於系爭大樓共同梯出入 處，即系爭大樓二樓含以上區分所有權人無從經由系爭增建 物通往各自房屋，可見系爭增建物所占有使用之土地業已劃 定使用範圍，並由被上訴人無償專用迄今，應認有默示分管 契約存在，而上訴人於77年5 月23日買受系爭大樓4 樓房屋 時，依林務局農林航空測量所78年6 月15日空照圖，系爭增 建物持續存在，上訴人當得知悉系爭增建物占用現況，然上 訴人購得系爭大樓4 樓房屋後均未曾異議或反對，足見其否
認分管契約存在，不足採信。
㈢再者，縱令系爭增建物坐落於法定空地上，然系爭大樓係於 公寓大廈管理條例84年6 月24日施行前之69年年底前建築完 成，依公寓大廈管理條例第55條但書規定，本得不受同條例 第7 條不得約定專用規定之限制，此亦經臺北市建築管理工 程處回函稱「尚非公寓大廈管理條例或建築法令所不許」可 證，是系爭大樓區分所有權人就系爭增建物所占用之系爭土 地部分約定由被上訴人專用，自無違反法令之疑議。 三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服原審判決而提起 上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人23萬 4,728 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。被上訴人則辯以：上訴駁回。
四、系爭大樓係於68年10月12日開始興建，嗣於69年10月23日建 築完成取得69年使字第1507號使用執照，系爭增建物則最遲 於69年12月5 日即已存在，而被上訴人於70年3 月13日登記 為系爭房屋之所有權人，系爭增建物自始均由被上訴人占有 使用迄今，上訴人則於77年5 月23日登記為系爭大樓4 樓房 屋所有權人，且兩造就系爭大樓所坐落之系爭土地之權利範 圍即應有部分各為5 分之2 、5 分之1 等情，有土地登記第 一類謄本（標示部及所有權部）、建物登記第二類謄本（建 號全部）、臺北市松山區地政事務所建築改良物位置勘測成 果表、林務局農林航空測量所69年12月5 日空照圖、69年使 字第1507號使用執照（見原審卷第21頁至第27頁、第83頁至 第86頁、本院卷第251 頁）附卷可稽，並為兩造所不爭執， 堪信為真。上訴人主張被上訴人未經系爭大樓區分所有權人 同意，以系爭增建物無權占有使用系爭土地共有部分，依民 法第179 條規定請求上訴人返還不當得利23萬4,728 元，為 被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按共有物之共有人劃定範圍由特定共有人使用共有物者，乃 屬分管性質，分管後，共有人雖仍維持共有之關係，但得依 分管內容，就共有物之分管部分為使用收益及管理。又當事 人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成 立，民法第153 條第1 項固定有明文，而共有物分管契約之 約定，不以訂立書面為必要，且不論明示或默示均可成立。 惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事， 足以間接推知其效果意思者而言。至所謂互相表示意思一致 ，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互 為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契 約未成立。是而，公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承 購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有
人使用者，除別有規定外，應認共有人間經由建商之媒介已 合意成立分管契約（最高法院103 年度台上字第2061號判決 參照）；亦且，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部 分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事 外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情 形，而應受分管契約之拘束（最高法院91台上字第2477號、 104 年度台上字第463 號判決意旨參照）。次按，當事人主 張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟 法第277條所明定。是以無權占有為原因，請求返還所有物 者，占有人對所有人就該物有所有權存在之事實無爭執，而 僅以其非無權占有為抗辯者，所有人於占有人無權占有所有 物之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權 源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度 台上字第1120號判決要旨參照）。
㈡被上訴人辯稱依69年使字第1507號使用執照、林務局農林航 空測量所69年12月5 日空照圖可知，系爭增建物為大樓建商 所增建，建商並與各承購戶約定系爭增建物由一樓房屋所有 權人即被上訴人無償專用，故共有人間就系爭增建物所占用 之土地已成立由被上訴人專用之分管契約，被上訴人並非無 權占用土地。經查，觀諸卷附之69年使字第1507號使用執照 、建物登記第二類謄本可知，系爭大樓係於68年10月12日開 工興建，嗣於69年9 月22日竣工並於同年10月23日取得69年 使字第1507號使用執照，又系爭增建物最遲於69年12月5 日 前已興建完成，此亦有林務局農林航空測量所69年12月5 日 空照圖可證；嗣被上訴人係於70年3 月13日以69年12月24日 買賣為原因登記為系爭房屋所有權人，該次並為系爭房屋之 第一次所有權登記，亦有建物登記第二類謄本在卷可憑（見 原審卷第25頁），則被上訴人抗辯系爭增建物係由建商所建 ，再連同1樓房屋一併出售予被上訴人，堪以採信。至上訴 人雖主張被上訴人早於69年6月25日買受系爭土地時，即開 始興建系爭增建物，然上訴人並未舉證以實其說，難以採信 ，況參以章澤建築師事務所製作之系爭大樓一樓建築設計平 面圖（見外放證物袋），對照原審起訴狀所附之附圖一（本 院卷第19頁），堪認系爭增建物係依系爭房屋後方之系爭大 樓之原始設計圍牆搭建，該牆面為由大樓後方向後延申至與 防火巷間隔之圍牆，故由此可知，系爭增建物即利用系爭大 樓後方圍牆搭建，則上訴人以被上訴人於69年6 月25日即已 買受系爭土地部分持分為由，主張系爭增建物為被上訴人於 69年6 月25日買受系爭土地後所搭建，非建物所增建，顯不 足採信；甚且，再參以系爭大樓之建築設計平面圖，系爭增
建物所占用系爭土地之空間僅得由系爭房屋內部空間通往， 或由系爭大樓一樓後方與防火巷間隔之圍牆設置「Ｄ4」出入 口進出外，系爭大樓並未設置供其他樓層住戶可經由大樓內 部共用梯間出入系爭增建物所占用之空間之出入口，可認建 商與建物承購人即有將系爭大樓後方土地空間劃分予一樓房 屋承購者使用之意圖，再佐以系爭大樓為五層樓之建築，惟 對照系爭土地之土地登記第一類謄本（見本院卷第21頁至第 23頁），系爭大樓一樓房屋所有權人即被上訴人就系爭土地 之權利範圍為5 分之2 ，相較其餘二至五層房屋所有權人就 系爭土地之權利範圍合計僅為5 分之3，顯現被上訴人就系 爭土地權利範圍為其餘共有人權利範圍2 至4 倍間；依上開 系爭大樓之設計、系爭房屋後方空間進出規畫及各樓層所有 權人就坐落土地之持分比例等情，亦徵被上訴人抗辯系爭增 建物為建商所建，連同一樓房屋一併出售予被上訴人，而就 系爭增建物所占用之土地約定由被上訴人專用，與買受系爭 大樓之其餘區分所有權人預為分管之約定，應為可取，是系 爭大樓之共有人間已合意成立分管契約，甚為明確。則上訴 人既於77年5 月23日買受系爭大樓4 樓房屋，且由依林務局 農林航空測量所78年6 月15日空照圖（見原審卷第91頁）， 系爭增建物自69年起至其買受系爭大樓4 樓房屋時持續存在 ，系爭增建物存在之事實，由大樓外觀亦可一望即知，此分 管事實外觀上為明顯可得知悉，上訴人自應受分管契約拘束 ，不得主張系爭增建物所占土地非被上訴人專用。是而，本 案分管契約係經由建商媒介系爭大樓興建完成後之首批承購 人，而將彼等間互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示， 並成立分管協議，上訴人主張系爭大樓各區分所有權人並未 有系爭增建物及其所坐落土地由被上訴人無償專用之分管合 意，歷年間未異議或干涉，僅係單純沈默，且未劃定分管範 圍云云，委無足取。
㈢再按，公寓大廈管理條例第55條第2 項規定同條例施行前已 取得建造執照之公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前， 依第60條規定以中央主管機關所定規約範本視為規約，但得 不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。是公寓大廈管 理條例施行前，已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權 人就公寓大廈共用部分，得不受公寓大廈管理條例第7 條各 款之拘束而仍得約定專用。是而系爭大樓係於公寓大廈管理 條例84年6月30日施行前之69年10月23日建築完成並取得使 用執照，為上訴人所不爭執，故系爭增建物非不得成立分管 契約，約定由部分共有人專用之，此亦經臺北市建築管理工 程處以111 年4 月28日北市都建查字第1110114877號函回覆
在案（見本院卷第193 頁），況依98年7 月23日修正施行前 民法第818 條、第820 條第1 項「各共有人，按其應有部分 ，對於共有物之全部，有使用收益之權；共有物，除契約另 有訂定外，由共有人共同管理之」規定，共有人得依分管契 約於分管範圍，對於共有物有使用收益之權，難認系爭增建 物之分管協議有何不法侵權上訴人共有人權利之情。 ㈣此外，共有物分管契約乃共有人就共有物管理方法所成立之 協議，倘共有物分管契約係以共有土地之專用使用權為其內 容，而該專用權之成立復約定為一定之使用目的時，專用權 人之使用應受其拘束，不得逾越其範圍而擅自變更用途，否 則即難對其他共有人主張其為有權占有。是而，本件上訴人 雖另主張被上訴人有就系爭增建物為改建、增建之行為，併 提出卷附上證2至6照片為憑（見本院卷第147頁至第151頁） ，惟參照卷附之林務局農林航空測量所69年12月5 日及78年 6 月15日空照圖及上訴人所呈之照片，尚無從推知被上訴人 有就系爭增建物為改建、增建之行為，上訴人未就其主張有 利之事實盡舉證之責任，難認可採。
五、綜上所述，被上訴人與系爭大樓含二樓以上建物所有權人間 ，就系爭增建物所占用之土地存有無償專用之分管協議存在 ，上訴人自應受該無償專用之分管協議拘束，被上訴人既係 依分管契約占用系爭增建物座落之土地，即非無法律上原因 ，上訴人以被上訴人無權占有使用系爭增建物座落之土地， 受有不當利益，致其受有損害為由，依民法第179 條規定請 求上訴人返還不當得利23萬4,728 元及法定遲延利息，不應 准許。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤。上訴意旨 指摘原審判決不當，請求予以廢棄改判，為無理由，應予駁 回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第436 條之 1 第3 項、第449 條第1 項、第463 條、第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 111 年 7 月 15 日 民事第五庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 何佳蓉 法 官 張詠惠以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 7 月 15 日
書記官 陳香伶