臺灣臺中地方法院民事判決
111年度簡上字第56號
上 訴 人 何榕庭
被 上訴人 曾秀蓮
兼 上一人
訴訟代理人 李宗銘
上列當事人間請求給付法定地租事件，上訴人對於民國110年10
月29日本院110年度簡字第291號判決提起上訴，本院於民國111
年月日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人為臺中市○○區○○段000地號土地（下稱 系爭土地）之共有人，自民國110年7月5日起應有部分比例 為271/980。被上訴人李宗銘、曾秀蓮為夫妻，曾秀蓮所有 同段557建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○街000號，下稱 系爭房屋）坐落在系爭土地而占有使用系爭土地全部，被上 訴人應給付上訴人105年1月1日起至109年12月31日止共5年 之法定地租。依土地法第97條等規定，土地公告現值百分之 80為申報地價，以申報地價週年利率百分之10計算，上訴人 每年可得法定地租金額為新臺幣（下同）5萬1,077元【計算 式：系爭土地面積97.42平方公尺×上訴人應有部分271/980× 18,960元（即系爭土地公告現值23,700元/平方公尺×80％）× 10％＝51,077元】，5年為25萬5,385元。爰依民法第425條之1 規定、租賃之法律關係，求為被上訴人給付法定地租25萬5, 385元之判決（原審就此部分判決曾秀蓮應給付上訴人5,470 元，駁回上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分提起上訴。 其餘被上訴人敗訴部分，未據被上訴人聲明不服，業已確定 ，不予贅述）。上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第二項之 訴及訴訟費用部分廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人24萬9,9 15元。
二、被上訴人則以：李宗銘早於96年10月3日業將系爭房屋贈與 移轉登記予曾秀蓮所有，李宗銘非系爭房屋之所有權人，上 訴人向李宗銘請求法定租金並無理由等語，資為抗辯。答辯 聲明：上訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠系爭土地原為訴外人何榕柱（應有部分比例27/105）、何阿 甘（應有部分比例78/105）所有，上訴人於92年12月9日因 繼承何阿甘，而與訴外人何榕柱、何榕杉、何榕楓、何榕峰
、康何淑敏、林何淑照公同共有系爭土地78/105，其後何榕 柱於93年3月17日將系爭土地應有部分27/105以買賣為原因 移轉予上訴人取得，上訴人再於102年11月25日以贈與為原 因，各移轉其中之27/420予何欣迎、何虹陵、何雅蘋，上訴 人自己保留27/420（原告此時分別共有27/420、公同共有78 /105）。嗣上開公同共有型態於110年5月24日變更為分別共 有後，何榕峰將系爭土地應有部分78/735贈與上訴人並於11 0年7月5日完成所有權移轉登記，上訴人因而自110年7月5日 起就系爭土地分別共有271/980。系爭房屋坐落使用系爭土 地全部。被上訴人為夫妻，李宗銘因拍賣取得系爭房屋所有 權，後將系爭房屋贈與曾秀蓮並於96年10月3日完成所有權 移轉登記，曾秀蓮自96年10月3日起即為系爭房屋之所有權 人至今。上訴人、何榕柱、何榕杉、何榕楓、何榕峰、康何 淑敏、林何淑照前向李宗銘請求拆除系爭房屋、返還系爭土 地，經本院94年度訴字第498號判決認定推定房屋受讓人與 土地所有人間於房屋得使用期限內，有租賃關係存在，而駁 回起訴確定等事實，有本院94年度訴字第498號判決、系爭 土地謄本、異動索引可佐（見原審卷第71至72、189至199頁 ），堪信為真正。
㈡本件上訴人請求被上訴人給付系爭房屋占有系爭土地之105年 至109年之法定地租。然上訴人前已依相同事實，以不當得 利或租賃之法律關係，請求被上訴人給付106、107年1月1日 至107年6月27日之不當得利或法定地租，分別經本院107年 度中小字第1152號判決曾秀蓮應給付原告106年租金1,027元 本息，並駁回其餘請求確定；經本院107年度中簡字第1568 號判決曾秀蓮應給付原告107年1月1日至107年6月27日租金9 23元，並駁回其餘請求確定，有上開判決可參（見原審卷第 73至89頁）。是上訴人本件請求106年、107年1月1日至同年 6月27日之法定地租部分，違反一事不再理原則，該部分之 訴不合法，應予駁回。
㈢又房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋 之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人（最高 法院102年度台上字第232號判決意旨參照）。李宗銘前因拍 賣取得系爭房屋所有權，嗣將系爭房屋贈與其配偶即曾秀蓮 ，並於96年10月3日完成所有權移轉登記之事實，為兩造所 不爭執（見原審卷第208頁），自堪採信。是李宗銘自96年1 0月3日起已非系爭房屋之所有權人，則系爭房屋坐落系爭土 地法定地租之債務人，乃系爭房屋之所有權人曾秀蓮，故上 訴人向李宗銘請求105年至109年因系爭房屋坐落系爭土地之 法定地租，即屬無據。
㈣上訴人雖自110年7月5日起就系爭土地分別共有271/980，惟 於其請求租金之105年至109年期間，就系爭土地之應有部分 為27/420，另因繼承而與何榕柱、何榕杉、何榕楓、何榕峰 、康何淑敏、林何淑照公同共有權利範圍78/105，以故： ⒈按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外 ，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文 。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有 權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益 為之，為民法第821條所明定，該規定依同法第828條第2項 規定於公同共有準用之，故公同共有人本於公同共有權利為 共有人全體之利益對第三人為請求，應限於回復共有物時始 得為之。準此，公同共有人中之一人或數人除經其他公同共 有人全體之同意，或為公同共有人全體之利益對第三人為回 復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同 共有法律關係為請求者，仍屬固有必要共同訴訟，應由公同 共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺（最高法院101年 度台抗字第20號裁定、103年度台上字第139號判決意旨參照 ）。
⒉本件上訴人依民法第425條之1規定，請求給付推定房屋得使 用期限內有租賃關係之租金，此項租金給付請求權，屬於全 體繼承人所公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有權 利之請求，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有 人全體為請求，於當事人之適格始無欠缺。惟其未提出其他 公同共有人何榕柱、何榕杉、何榕楓、何榕峰、康何淑敏、 林何淑照同意其行使公同共有部分權利之相關證明，則上訴 人就系爭土地78/105為公同共有部分之自己部分，訴請給付 租金，此部分之起訴，尚難認為經其他公同共有人之同意， 上訴人單獨一人為上開請求，自難准許。是上訴人僅可就其 於105年、107年6月28日至109年12月31日之期間，其所有系 爭土地分別共有27/420部分請求給付該期間之租金。上訴人 主張應依其自110年7月5日起就系爭土地分別共有271/980之 比例計算一節，並不可採。
⒊按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息百分之10為限，而此項規定於租用基地建築房屋者亦 得準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又所 謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報 之地價為法定地價，除非土地所有權人未於公告期間申報地 價者，才以公告地價（並非公告現值）百分之80為其申報地 價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例 第16條前段亦定有明文。另就基地租金之數額，除以基地申
報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度 ，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租 金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意 旨參照）。查系爭土地105年之申報地價為每平方公尺3,280 元，107年、108年、109年之申報地價為每平方公尺3,040元 ，有系爭土地之地價查詢資料在卷可佐（見原審卷第249頁 ）。又系爭土地面積97.42平方公尺，系爭房屋坐落系爭土 地全部之事實，為兩造所不爭執（見原審卷第20頁）。參以 系爭土地坐落之地段鄰近大里仁化路，作為住宅使用，附近 有公園、超商，交通及生活機能便利，然位居巷道之內，巷 道寬度足供會車，且四周環繞3樓之陳舊住宅，有地籍圖資 料查詢、Google截取之地圖及現場相片在卷可證（見原審卷 第185至187、251至257頁），故本院認為本件租金應以申報 地價年息分之8計算為妥適。依此計算，上訴人得請求曾秀 蓮給付之105年（1年）、107年6月28日至109年12月31日（2 年又187日）租金應為5,470元【計算式：（97.42×3,280×27 /420×8％=1,643）＋（97.42×3,040×27/420×8％×(2+187/365)= 3,827）=5,470，小數點以下四捨五入】。逾此範圍之請求 ，則乏其據。
⒋至上訴人主張應依土地法第97條及平均地權條例第16條計算 ，以土地公告現值百分之80之年息百分之10計算等語，然以 土地公告現值百分之80為申報地價之前提，係以土地所有權 人未於公告期間申報地價為要件，本件系爭土地於上訴人請 求之期間均有申報地價，自難遽以公告地價之百分之80為申 報地價，故其主張，難認有據。
四、綜上所述，上訴人依民法第425條之1規定、租賃之法律關係 ，請求曾秀蓮給付5,470元部分，為有理由，應予准許；逾 該範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審就超出上開准許 部分，為上訴人敗訴之判決，於法核無不合，上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併 此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 8 日 民事第一庭 審判長法 官 許石慶
法 官 廖欣儀
法 官 鍾宇嫣
以上正本，係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 111 年 7 月 14 日 書記官