臺灣新竹地方法院民事判決
110年度重訴字第9號
原 告 葉雪霞
訴訟代理人 路春鴻律師
複 代 理人 葉文海
被 告 楊朝隆
兼 訴 訟
代 理 人 楊朝斌
被 告 林楊雪美
楊雪香
曾韻儒
楊雪枝
楊云禎
黃曾玉綉
黃江立
上二人共同
訴訟代理人 林進塗律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年6月14日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告楊朝隆、楊朝斌、林楊雪美、楊雪香、曾韻儒、楊雪枝、楊
云禎應將坐落新竹市○道段○○○地號土地上如附圖所示編號A部分
（面積九九點一五平方公尺）之房屋拆除，並將土地返還予原告
。
被告黃曾玉綉、黃江立應將坐落新竹市○道段○○○地號土地上如附
圖所示編號C1部分（面積一四九點八一平方公尺）、C2部分（面
積二一點零三平方公尺）之房屋拆除，並將土地返還予原告。
訴訟費用由被告楊朝隆、楊朝斌、林楊雪美、楊雪香、曾韻儒、
楊雪枝、楊云禎負擔百分之三十七，被告黃曾玉綉、黃江立負擔
百分之六十三。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰零陸萬參仟元為被告楊朝隆、
楊朝斌、林楊雪美、楊雪香、曾韻儒、楊雪枝、楊云禎供擔保後
得假執行，但被告楊朝隆、楊朝斌、林楊雪美、楊雪香、曾韻儒
、楊雪枝、楊云禎如以新臺幣陸佰壹拾捌萬捌仟伍佰肆拾陸元為
原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣參佰伍拾伍萬伍仟元為被告黃曾玉
綉、黃江立供擔保後得假執行，但被告黃曾玉綉、黃江立如以新
臺幣壹仟零陸拾陸萬參仟壹佰肆拾玖元為原告預供擔保，得免為
假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於
訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉
之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第三
人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254
條第1項、第2項定有明文。查本件原坐落新竹市○道段000地
號土地（下稱系爭土地）之共有人黃獻文、黃呂維、黃呂義
提起本件請求拆屋還地訴訟，嗣黃獻文、黃呂維、黃呂義於
訴訟繫屬中將系爭土地之應有部分讓與葉雪霞，有土地登記
謄本附卷可佐（見本院卷第15至35頁、第351頁）。而葉雪
霞亦於民國110年11月25日、111年1月21日具狀聲請由其代
黃獻文、黃呂維、黃呂義承當本件訴訟（見本院卷第349、3
75頁），核與上開規定相符，並經本院於111年2月9日裁定
准許葉雪霞就系爭土地為黃獻文、黃呂維、黃呂義承當訴訟
（見本院卷第389、390頁），合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求
之基礎事實同一、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追
加其原非當事人之人為當事人、不甚礙被告之防禦及訴訟之
終結者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上
或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第25
5條第1項但書第2、5、7款、第256條分別定有明文。另按原
告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案
之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，但於
期日，得以言詞向法院或受命法官為之；以言詞所為訴之撤
回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；訴之撤
回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起
；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書
狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事
訴訟法第262條規定甚明。經查：
㈠原告提起本件訴訟時，原以黃崇禎、蕭紫絜、楊朝龍、楊朝
斌等4人為被告，而其訴之聲明原以（見本院卷第11、12頁
）：
⒈被告黃崇禎應將附圖（即民事起訴狀附圖，見本院卷第37頁
）所示編號1（門牌號碼新竹市○區○○路00號）建物占用系爭
土地、面積170平方公尺部分拆除，並將土地返還原告及全
體共有人。
⒉被告蕭紫絜應將附圖所示編號2（門牌號碼新竹市○區○○路00
號）建物占用系爭土地、面積180平方公尺部分拆除，並將
土地返還原告及全體共有人。
⒊被告楊朝龍應將附圖所示編號3（門牌號碼新竹市○區○○路00
號）建物占用系爭土地、面積220平方公尺部分拆除，並將
土地返還原告及全體共有人。
⒋被告楊朝斌應將附圖所示編號4（門牌號碼新竹市○區○○路00
號）建物占用系爭土地、面積200平方公尺部分拆除，並將
土地返還原告及全體共有人。
⒌願供擔保，請准宣告假執行。
㈡嗣因被告楊朝隆之姓名誤載，及查得部分原告請求拆除房屋
之占有人年籍資料及實際占用現況後，乃於110年3月29日言
詞辯論期日當庭更正被告「楊朝龍」為「楊朝隆」（見本院
卷第112頁），並於110年6月1日具狀追加黃崇益、黃云嫄、
林楊雪美、楊雪香、曾韻儒、楊雪枝、楊云禎、黃曾玉綉、
黃江立為被告，更正聲明為（見本院卷第213頁）：
⒈被告黃崇禎、黃崇益應將附圖（即民事起訴狀附圖，見本院
卷第37頁）所示編號1（門牌號碼新竹市○區○○路00號）建物
占用系爭土地、面積170平方公尺部分拆除，並將土地返還
原告及全體共有人。
⒉被告蕭紫絜、黃云嫄應將附圖所示編號2（門牌號碼新竹市○
區○○路00號）建物占用系爭土地、面積180平方公尺部分拆
除，並將土地返還原告及全體共有人。
⒊被告楊朝隆、楊朝斌、林楊雪美、楊雪香、曾韻儒、楊雪枝
、楊云禎應將附圖所示編號3（門牌號碼新竹市○區○○路00號
）建物占用系爭土地、面積220平方公尺部分拆除，並將土
地返還原告及全體共有人。
⒋被告黃曾玉綉、黃江立應將附圖所示編號4（門牌號碼新竹市
○區○○路00號）建物占用系爭土地、面積200平方公尺部分拆
除，並將土地返還原告及全體共有人。
⒌願供擔保，請准宣告假執行。
㈢其後因原告與黃崇禎、黃崇益、蕭紫絜、黃云嫄達成和解，
復經本院會同兩造及地政人員至現場履勘測量後，原告乃於
110年9月28日具狀撤回對上開4人之起訴，並於111年4月8日
具狀更正其請求拆除之範圍，最終更正聲明為如訴之聲明欄
所示（見本院卷第311、475頁）。
㈣經核原告更正起訴當事人部分，其請求基礎事實同一，且係
因訴訟標的對於數人必須合一確定，而追加其原非當事人之
人為當事人，且亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結；而更正
當事人姓名及請求拆除地上建物面積之部分，係因誤載及嗣
後經測量而確定應拆除之地上物之面積及位置後，所為之補
充及更正事實上之陳述。至關於原告撤回對黃崇禎、黃崇益
、蕭紫絜、黃云嫄之起訴部分，該等4人均尚未為本案之言
詞辯論，自毋須經渠等4人之同意，是原告上開所為訴之變
更、追加、撤回，揆諸上揭規定，均無不合，應予准許。
三、另被告林楊雪美、楊雪香、曾韻儒、楊雪枝、楊云禎經合法
通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38
6條所列各款情形，爰依原告之聲請，依民事訴訟法第385條
第1項前段，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠黃獻文、黃呂維、黃呂義等3人原為系爭土地之共有人，嗣於
本件訴訟繫屬中，於110年10月18日將系爭土地讓與原告。
而如新竹市地政事務所收件文號111年1月22日竹測土字第11
800號複丈成果圖（即本判決之附圖，下稱附圖）所示編號A
之房屋（門牌號碼新竹市○區○○路00號），占用系爭土地99.
15平方公尺，原係被告楊朝隆、楊朝斌、林楊雪美、楊雪香
、楊雪枝、楊云禎之祖父興建，嗣由被告楊朝隆、楊朝斌、
林楊雪美、楊雪香、楊雪枝、楊云禎之父楊金福繼承，其後
楊金福於88年9月24日死亡，被告楊朝隆、楊朝斌、林楊雪
美、楊雪香、曾韻儒、楊雪枝、楊云禎為其繼承人（下稱被
告楊朝隆等7人），現被告楊朝隆等7人為編號A房屋之事實
上處分權人。又被告黃曾玉綉、黃江立為如附圖所示編號C1
、C2房屋（門牌號碼新竹市○○路00號）之事實上處分權人，
上開C1、C2部分分別占用系爭土地149.81、21.03平方公尺
。然被告等9人未經全體共有人之同意，擅自以上揭房屋占
用系爭土地使用迄今，造成原告無法使用土地卻必須負擔稅
賦，甚不公平，迭請拆屋還地，均未獲置理，為此提起本件
訴訟。
㈡承前所述，被告等9人未經全體共有人同意於系爭土地上興建
房屋使用，不僅無權占有，嗣原告受讓系爭土地後，並繼續
侵害原告之所有權，妨害原告對於系爭土地之圓滿使用，是
依民法第767條第1項前、中段規定，原告自得請求鈞院命被
告等9人拆除無權占用之房屋，並將系爭土地返還予原告。
㈢而被告楊朝隆等7人雖抗辯如附圖所示編號A房屋之占有權源
，係與系爭土地共有人間之租地建屋關係等語。惟依被告楊
朝斌所提出所謂楊金福與出租地主間之租金收據11紙，以肉
眼觀察該等收據之字體可知，大多出於同一人筆跡，是出租
人是否為系爭土地之全體共有人，已屬可疑。況簽發收據之
人，除黃慶鐊、黃呂祿外，其餘均非系爭土地之共有人，佐
以原告依卷內土地登記謄本所載之共有人名冊整理後製作附
表3（見本院卷第381頁）相互核對之結果，被告楊朝隆、楊
朝斌所抗辯之出租人，亦非全體共有人，則此租約之效力，
自不及於黃呂祿以外之其他共有人，遑論對抗非屬出租人之
原告。再者，被告楊朝隆、楊朝斌自承楊金福僅係向部分共
有人承租，則對於未出租之其他共有人而言，根本不受其拘
束，是被告楊朝隆、楊朝斌抗辯渠等7人依土地法第104條規
定有優先承買權等語，顯屬無稽。
㈣又被告黃曾玉綉、黃江立辯稱如附圖所示編號C1、C2房屋之
占有權源為黃銀鎻於66年11月1日與黃呂祿等13人訂立之買
賣契約等語。惟查：
⒈依被告黃曾玉綉、黃江立所提出之買賣契約書影本，原告否
認其真正，應由黃曾玉綉、黃江立先證明買賣契約書為真正
，否則僅憑影本1紙，即可隨意主張與系爭土地之共有人間
有買賣關係存在，顯乏依據。
⒉又依系爭土地土地登記簿（見本院卷第278至293頁）記載之
登記日期與原因發生日期，於原告所整理之附表3（見本院
卷第381頁）所示，「60-67年間共有人」計有黃文德等17位
。然被告黃曾玉綉、黃江立所稱與黃銀鎻簽訂買賣契約之出
賣人中，黃明達並非當時系爭土地之共有人，自無從出賣系
爭土地。何況當時系爭土地之共有人黃文德、姜崇燾、姜燿
浤、黃明進、黃呂聰基等均非出賣人，是被告黃曾玉綉、黃
江立所辯適用土地法第34條之1，根本與應有部分逾2分之1
之要件不符。且出賣所得之價金，亦非當時全體共有人17人
所受領分配，益徵被告黃曾玉綉、黃江立所辯之買賣契約，
縱令為真，亦僅係除黃明達外之黃王銀等13人出售其持分換
算之面積而已，與土地法第34條之1之規定無任何關聯，被
告黃曾玉綉、黃江立所辯具有土地法第34條之1多數共有人
處分系爭土地特定部分之效力等語，實屬無稽。
⒊至被告黃曾玉綉、黃江立另抗辯原告應受黃銀鎻與黃王銀等1
4人簽訂之買賣契約拘束等語，更令人不知所云，蓋被告黃
曾玉綉、黃江立所辯之買賣契約，依原告所整理之附表3所
示（見本院卷第381頁），僅係被告黃曾玉綉、黃江立之前
手黃銀鎻向部分共有人買受持分而已，並非出賣當時之全體
共有人，對於非屬出賣人之其他人而言，毫無拘束力，自無
從以此對抗其他未同意出售之共有人，遑論有權占有，是被
告黃曾玉綉、黃江立所辯，不值一駁。
㈤綜上，爰聲明：
⒈被告楊朝隆等7人應將系爭土地上如附圖所示編號A部分（面
積99.15平方公尺）之門牌號碼新竹市○區○○路00號房屋拆除
，並將土地返還原告。
⒉被告黃曾玉綉、黃江立應將附圖所示編號C1部分（面積149.8
1平方公尺）及C2部分（面積21.03平方公尺）之門牌號碼新
竹市○區○○路00號房屋拆除，並將土地返還原告。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告楊朝隆、楊朝斌之答辯：
⒈如附圖所示編號A部分之房屋為被告楊朝隆之祖父所建，並由
被告楊朝隆之父繼承下來，以當時之時空背景，埔頂路為主
要道路，農業社會日出而作日落而息，都會去祖師廟聊天，
因為農業社會大家互相幫助，並組成祖師爺會，其中數名共
有人均會參加此集會，不會爭吵，甚至同桌吃飯聊天，如原
告所述僅有部分人同意，其他人不同意，即無可能有此度量
忍受50餘年，故原告主張被告楊朝隆等7人係無權占有，未
經過所有土地共有人同意而出租，並不可採。
⒉又系爭土地共有人為農業社會大家族，均有共同祖先，後面
有分支，長輩在世時，不同分支有不同意見，均係由長輩決
定，現在原告主張收據上僅有部分地主，沒有其他全部地主
簽名，此一定為分支長輩當初約定分派各由何人於何地收租
，故無全體共有人之簽名，否則即無可能迄今相安無事50餘
年。
⒊另依被告楊朝隆、楊朝斌所提出之收據，不是近期不繳納租
金，而係地主並未來收取。被告楊朝隆等7人亦不懂法律程
序，不曉得如此租金要向何人繳交，其後系爭土地原共有人
之子孫不斷繼承持分，變成無法解決，亦未簽立契約，應視
同繼續承租，故被告楊朝隆等7人與原共有人間應認有租約
關係，並於原共有人將土地持分出賣予原告時，被告楊朝隆
等7人依土地法第104條規定、最高法院64年台上字第2962號
判例之意旨有優先承買權，自不得未經被告楊朝隆等7人同
意即擅自將系爭土地出賣予原告，再由原告訴請拆屋還地。
⒋再者，如附圖所示編號A部分房屋內，尚放置被告楊朝斌之父
所遺留之耕作機具，且依被告楊朝隆、楊朝斌所提出之租金
明細表所示，可知當初於系爭土地鄰近土地建設龍山大鎮社
區時，曾有跟承租之租戶協商賠償問題，蓋龍山大鎮社區建
設之前，被告楊朝隆等7人即住在該社區位置，亦為楊金福
向地主所承租，並於龍山大鎮社區建設之初，由地主向楊金
福協調賠償事宜，足見被告楊朝隆等7人並非無權占有。
⒌綜上，答辯聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔
。
㈡被告黃曾玉綉、黃江立之答辯：
⒈被告黃曾玉綉、黃江立之被繼承人黃銀鎻於66年11月1日與重
測前新竹市○○段000地號土地（重測後為現今系爭土地）之
共有人黃呂祿、黃王銀、黃炳鐘、黃炳錕、黃呂燦、黃榮欽
、黃榮桂、黃榮彬、黃榮波、黃榮輝、黃榮森、黃慶鐊、黃
明達等13人簽訂買賣契約書，以每坪新臺幣（下同）4,000
元之價格購買系爭土地約50坪之面積，除已付清價金215,00
0元，並約定於測量分割後若面積多出部分再補足價金。嗣
黃銀鎻一再催促黃炳鐘、黃榮桂及黃王銀提出辦理所有權移
轉登記之資料，惟渠等3人均推三阻四，且共有人眾多，而
未能提出辦理分割之資料，致黃銀鎻未能取得辦理分割之土
地，而為所有權移轉登記。是黃銀鎻於66年11月1日與黃文
德、黃炳鐘、黃炳錕、黃呂燦、黃榮欽、黃榮彬、黃呂祿、
黃榮桂、黃榮輝、黃榮森、黃慶鐊、黃王銀、黃明達、黃呂
聰基及姜崇燾等15人均為系爭土地之共有人，並非無權占有
。至於姜崇燾、姜燿浤等2人於黃銀鎻購買系爭土地前，已
將持分出售他人，故當時系爭土地之共有人僅15人而已，是
黃銀鎻購買系爭土地時，已合乎土地法第34條之1第1項之規
定，至為明確。
⒉而黃銀鎻於66年11月1日與系爭土地之共有人黃文德等15人中
之13人簽訂買賣契約，當時登記之共有人姜崇燾、姜燿浤等
2人以其共有之持分已出售予黃銀鎻訂約時之共有人黃炳鐘
等人，是黃銀鎻購買系爭土地之共有人僅有黃文德等15人，
依土地法第34條之1規定，黃銀鎻購買系爭土地時之共有人1
5人已經合計過半數之同意，甚且其土地應有部分亦逾3分之
2持分，是黃銀鎻購買系爭土地於法有據。又黃銀鎻購買系
爭土地時，共有人之一黃炳鐘具有持分252分之14之後，於6
3年12月24日又向姜崇煜購買持分144分之1，復於66年6月20
日向姜燿浤購買持分144分之1。嗣黃呂維、黃呂義、黃献文
等3兄弟係由其祖父黃炳鐘或父親黃錦全因贈與原因而取得
其所有權，即繼受取得系爭土地之持分，依最高法院85年台
上字第389號判決意旨，被告黃曾玉綉、黃江立有權繼續使
用系爭土地。嗣110年4月15日黃呂維、黃呂義、黃献文等3
人為故意損害被告黃曾玉綉、黃江立繼續使用系爭土地之權
益，而以買賣為原因將系爭土地轉賣予原告，由原告向被告
黃曾玉綉、黃江立訴請拆屋還地，依民法第244條第2項、第
87條規定，其行為應為無效。
⒊綜上，答辯聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
⑶如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈢被告林楊雪美、楊雪香、曾韻儒、楊雪枝、楊云禎經合法通
知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳
述。
三、本件不爭執事項：
㈠黃獻文、黃呂維、黃呂義等3人原為系爭土地之共有人，原告
於110年10月18日登記為系爭土地之所有權人，並經本院裁
定准由原告代黃獻文、黃呂維、黃呂義等3人承當訴訟（見
本院卷第15至35、351、389、390頁）。
㈡如附圖所示編號A之房屋，原係被告楊朝隆、楊朝斌、林楊雪
美、楊雪香、楊雪枝、楊云禎之祖父興建，嗣由被告楊朝隆
、楊朝斌、林楊雪美、楊雪香、楊雪枝、楊云禎之父楊金福
繼承，楊金福於88年9月24日死亡，被告楊朝隆等7人為其繼
承人，編號A之房屋占用系爭土地99.15平方公尺（見本院卷
第188至210、393、455頁）。
㈢被告黃曾玉綉、黃江立設籍在新竹市○○路00號（見本院卷第1
30頁），如附圖所示編號C1、C2即為新竹市○○路00號房屋，
分別占用系爭土地149.81、21.03平方公尺（見本院卷第393
、459至465頁）。
四、本件爭點：
㈠被告等人占用系爭土地有無合法權源？
㈡原告依民法第767條之規定請求被告等人拆屋還地是否有理？
五、本院之判斷：
㈠被告等人占用系爭土地有無合法權源？
⒈原告主張黃獻文、黃呂維、黃呂義等3人原為系爭土地之共有
人，嗣經上開3人以買賣為登記原因，於110年10月18日辦理
所有權移轉登記予原告，而如附圖所示編號A之房屋占用系
爭土地面積99.15平方公尺、編號C1、C2房屋分別占用系爭
土地149.81、21.03平方公尺等情，業據提出系爭土地之土
地登記謄本、現況照片等件為證（見本院卷第15至35、351
、455、459至465頁），復經本院會同兩造至現場履勘並囑
請新竹市地政事務所派員測量屬實，有勘驗筆錄及土地複丈
成果圖在卷可稽（見本院卷第385至387、393頁），到庭被
告楊朝隆、楊朝斌、黃曾玉綉、黃江立對此不予爭執，其餘
未到庭之被告迄未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條之
規定視同自認，自堪信原告此部分之主張為真。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。又原告以無權占有為原因，
提起返還所有物之訴，被告如爭執非無權占有者，即應就其
占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863
號判決意旨可資參照），如不能證明，則應認物之所有權人
之請求為有理由，而所謂正當權源，係指依法律規定或契約
關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。本
件原告主張被告等9人欠缺占用系爭土地之合法權源，構成
無權占有等語，而被告等人既不否認系爭土地為原告所有之
事實，僅係抗辯渠等係合法承租或購買系爭土地而搭建如附
圖所示編號A、C1、C2之房屋占用系爭土地，故渠等占用系
爭土地具有合法權源等語，揆諸前揭法條及判決意旨，自應
由被告楊朝隆等7人及被告黃曾玉綉、黃江立就渠等上開非
無權占有土地之利己事實，負舉證說明之責。
⒊而被告楊朝隆、楊朝斌抗辯渠等係合法承租系爭土地等語，
雖據提出收據及地租收據（見本院卷第120、327至329、439
頁）、租金明細表（見本院卷第437頁）等件為證，惟查：
⑴次按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共
有物之全部，有使用收益之權；共有物之管理，除契約另有
約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意
行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，
民法第818條、第820條第1項分別定有明文。是未經共有人
約定分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，
須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人同意而就共有
物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求
除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分，而共有物分
管契約係共有人就共有物管理方法所成立之契約，依民法第
820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法
院91年度台上字第1902號、99年度台上字第1553號判決意旨
參照）。又共有物之出租或出借，屬共有物之管理行為，故
除契約另有約定外，自應依上開規定，以共有人過半數及其
應有部分合計過半數之同意行之，或於同意之共有人應有部
分合計逾3分之2時，不予計算人數。
⑵而觀被告楊朝隆、楊朝斌所提出之收據及地租收據所示（卷
第120、327至329、439頁），其中收據部分記載：「茲收到
楊金福（即被告楊朝隆等7人之被繼承人）先生…使用新竹埔
頂設…建築敷地82坪…租金依…計算」等語，另地租收據部分
亦記載：「租賃物：座落新竹市○○段○000○○○○○地○○○○地號
）、118地號土地內82坪4台2勻」；「承租人楊金福先生」
等語，而上開收據記載之日期最早係自50年間起，最晚則迄
至67年間止，固可知被告楊朝隆等7人之被繼承人楊金福於
上述50至67年間，有繳交租金及占有使用系爭土地之事實。
惟再觀上開收據之收款人欄位，至多合計僅有記載黃相、黃
呂祿、黃慶錦、黃良、黃呂春、黃明達、黃呂興、黃慶鐊等
8人之簽名及蓋章，而參酌本院依職權向新竹市地政事務所
調取之重測前新竹市○○段000地號土地人工登記簿謄本所示
（見本院卷第278至293頁），可知於50至67年間，系爭土地
原共有人中，曾出現黃文德、黃炳鐘、黃炳錕、黃呂燦、黃
榮欽、黃榮彬、黃榮波、黃呂祿、黃榮桂、黃榮輝、黃榮森
、黃慶鐊、黃王銀、黃明進、黃呂聰基、姜耀浤等16人，經
核對上開收據簽章之人與系爭土地50至67年間曾出現之原共
有人名單，可見上開收據簽章之人僅有黃呂祿、黃慶鐊2人
，與50至67年間原共有人名單相符，其餘收款人則均未出現
於50至67年間原共有人名單，顯見上開收據所載之收款人，
並非系爭土地當時之全體共有人，則被告楊朝隆、楊朝斌辯
稱渠等租地建屋，並以如附圖所示編號A部分房屋占用系爭
土地一事，係徵得當時系爭土地全體共有人之同意後所為等
語，已屬有疑，難認可採。
⑶又被告楊朝隆、楊朝斌雖辯稱前開收據收款人僅有原部分共
有人簽名，係因當時系爭土地全體共有人約定就渠等所有之
全部土地劃分區塊，分派代表於各區塊收取租金，可見當時
系爭土地全體共有人曾授權黃呂祿、黃慶鐊2人管理、收益
系爭土地等語。然被告就此部分之抗辯，未曾提出相關證據
資料證明，自難認50至67年間，系爭土地原全體共有人，就
系爭土地曾定有分管契約約定，或授權黃呂祿、黃慶鐊2人
管理、收益系爭土地等事實，是被告此部分抗辯，亦屬無據
，不足憑採。
⑷再者，被告楊朝隆、楊朝斌提出租金明細表（見本院卷第437
頁）為證，並據以抗辯系爭土地相鄰之土地於興建龍山社區
時，其地主曾與土地承租人即被告楊朝隆等7人之被繼承人
楊金福協商賠償事宜等語。惟觀上開明細表內並未記載當時
龍山社區座落土地之共有人究為何人，自難認當時龍山社區
坐落土地之所有權人，即為同時期系爭土地之所有權人，是
楊金福縱曾有承租龍山社區坐落土地，並於嗣後該地搭建龍
山社區時，與地主協商搬遷賠償事宜等事實，仍無從據以證
明楊金福所承租該龍山社區坐落土地之地主即為同時期系爭
土地之共有人。況縱認上開龍山社區坐落土地之地主，與同
時期系爭土地之共有人均相同，依上開收取租金明細表所記
載承租之標的為82.421坪等情觀之，顯係就楊金福承租之全
部土地為協商，據此，焉能認被告楊朝隆等7人就系爭土地
仍有合法之租賃關係存在，而得主張有權占有，故被告楊朝
隆、楊朝斌此部分所辯，猶顯無稽，難以信採。
⑸另被告楊朝隆、楊朝斌辯稱如附圖所示編號A部分房屋占用系
爭土地歷時許久，期間均未有系爭土地原共有人予以爭執，
可見上開占用系爭土地一事，已經系爭土地原全體共有人同
意等語。惟所謂默示之意思表示，係以依表意人之舉動或其
他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者而言。倘僅為
表意人單純之沉默，除依交易上之慣例或特定人間之特別情
事，在一般社會之通念可認為有一定之意思表示者外，不得
謂為默示之意思表示（最高法院21年上字第1598號、29年上
字第762號判例意旨參照）。而本件被告楊朝隆、楊朝斌並
未提出任何證據，足以證明或推知系爭土地原共有人有同意
如附圖所示編號A部分房屋占用系爭土地之意思，揆之上開
說明，則被告楊朝隆、楊朝斌前揭所辯，至多僅能認為屬單
純之沉默，仍與默示同意之意思有別，故被告楊朝隆、楊朝
斌此等抗辯，仍難認可採。
⑹此外，被告楊朝隆、楊朝斌即未再提出其他證據資料證明系
爭土地原共有人全體同意被告楊朝隆等7人於系爭土地上租
地建屋，或授權原共有人黃呂祿、黃慶鐊2人管理、收益系
爭土地，並經該等2人出租系爭土地予被告楊朝隆等7人之被
繼承人楊金福等事實，則被告楊朝隆、楊朝斌抗辯渠等之被
繼承人楊金福係經系爭土地全體共有人同意而合法承租系爭
土地，具有占有系爭土地之正當權源云云，難認可採。
⑺至被告楊朝隆、楊朝斌抗辯黃獻文、黃呂維、黃呂義將系爭
土地出賣予原告時，被告楊朝隆等7人得依土地法第104條規
定行使優先承買權等語。惟土地法第104條第1項及第107條
第1項，關於基地或耕地承租人之優先承買權，即為承租人
對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地有租
賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，
應先證明其基地或耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂
立請求權之可言（最高法院44年台上字第700 號判例意旨參
照）。而本件被告楊朝隆、楊朝斌就渠等之被繼承人楊金福
為合法承租系爭土地一事，既未能舉證以實其說，自無從認
定楊金福與系爭土地原共有人間就系爭土地存在租賃關係，
揆之上開說明，被告楊朝隆、楊朝斌自無土地法第104條第1
項之優先承買權之適用，併予敘明。
⒋又被告黃曾玉綉、黃江立抗辯渠等已合法購買系爭土地部分
持分等語，雖據提出買賣契約書影本為證（見本院卷第240
至248頁），惟查：
⑴依被告黃曾玉綉、黃江立所提出之買賣契約書影本內雖記載
：「仝立契約字人買主黃銀鎻以下簡稱為甲仝賣主黃呂祿等
拾貳人以下簡稱為乙今因甲乙雙方所關土地買賣契約條件締
結如左：…買賣價格金每坪新臺幣四仟參佰元正計算待測量
後以照測量面積計算總價格金…不動產標示新竹市○○段○○○○
號等貳筆土地內約伍拾坪左右移轉」等語，契約書尾末另有
甲方黃銀鎻及乙方黃呂祿、黃王銀、黃炳鐘、黃炳錕、黃呂
燦、黃榮欽、黃榮桂、黃榮彬、黃榮波、黃榮輝、黃榮森、
黃慶鐊、黃明達等人之簽名及蓋印。惟上開契約書影本既經
原告否認其形式上之真正，且被告黃曾玉綉、黃江立迄未能
提出上開契約書之正本，亦未能提出其他證據，足以證明上
開契約書為真實，已難認上開契約書為真正，是被告黃曾玉
綉、黃江立抗辯黃銀鎻已因購買而取得系爭土地部分持分等
語，已非無疑，難認可採。
⑵退步言之，縱認被告黃曾玉綉、黃江立所提出之買賣契約書
為真，惟按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地
上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其
應有部分合計過半數之同意行之，土地法第34條之1第1項本
文定有明文。而觀上開契約書內容，其簽約之日期為66年11
月1日，另參酌前開土地人工登記簿謄本，其中66年11月1日
前系爭土地之共有人為黃文德、姜崇燾、黃炳鐘、黃炳錕、
黃呂燦、黃榮欽、黃榮彬、黃榮波、黃呂祿、姜崇煜、黃榮
桂、黃榮輝、黃榮森、黃慶鐊、黃王銀、黃明進、黃呂聰基
、姜耀浤等18人，經核對後可知未在買賣契約書上簽章之土
地共有人黃文德、姜崇燾、姜崇煜、黃明進、黃呂聰基、姜
耀浤等6人，經核渠等之土地應有部分分別為126分之33、12
6分之14、126分之14、144分之2、144分之4、9分之1，合計
應有部分為百分之64【計算式：（33÷126＋14÷126＋14÷126＋2
÷144＋4÷144＋1÷9）×100%＝64%，小數點以下四捨五入】，足
見前開同意出賣系爭土地特定50坪範圍土地之共有人，渠等
間之土地持分未達百分之50，揆之上開土地法之規定，仍與
該條規定之要件未符，堪認縱有上開具名在買賣契約書之共
有人同意出售系爭土地特定50坪範圍土地，仍不得逕予辦理
移轉登記予被告黃曾玉綉、黃江立之被繼承人黃銀鎻，故被
告黃曾玉綉、黃江立抗辯渠等間早於黃銀鎻購買系爭土地特
定50坪範圍土地後，已取得如附圖所示C1、C2部分範圍土地
之所有權，故渠等2人占用系爭土地上開C1、C2部分範圍土
地，屬有權占有等語，亦難認有據，不足憑採。
⑶再者，縱依被告黃曾玉綉、黃江立所辯，渠等之被繼承人黃
銀鎻僅係購買系爭土地部分持分等語，惟按債之關係係特定
人間得請求特定人為給付之法律關係，亦即債之關係具有相
對性，除法律設有如民法第425條買賣不破租賃之類此規定
外，不得對抗非承受該法律關係之人，此與物權之具有對世
性，得以對抗任何人之情形不同，是縱令被告黃曾玉綉、黃
江立所辯上開買賣契約成立屬實，然該債權契約係前開簽約
之原部分系爭土地共有人與黃銀鎻間成立之契約，基於債之
相對性，並不拘束契約以外之第三人，亦即其他未簽約之原
共有人並不受該債權契約之拘束，是黃銀鎻依上開買賣契約
所取得者，僅為得請求上開簽約之原共有人辦理移轉登記之
所有權移轉登記請求權，自無從依上開買賣契約內容對抗其
餘未簽約之原土地共有人，故仍不得抗辯黃銀鎻自簽訂買賣
契約時起搭建房屋，占用系爭土地如附圖所示C1、C2範圍，
屬有權占有。進一步而言，即使前開簽約之原共有人已依約
將渠等之應有部分辦理所有權移轉登記予黃銀鎻，黃銀鎻亦
僅係取得部分系爭土地之應有部分，而為系爭土地之共有人
，揆之前揭說明，如黃銀鎻未經系爭土地全體共有人同意約
定分管契約，仍不得就共有之系爭土地特定部分占用收益，
然被告黃曾玉綉、黃江立亦未能提出其他證據，足以證明系
爭土地原共有人間曾簽訂分管契約，約定同意將系爭土地如
附圖所示C1、C2範圍之土地由黃銀鎻占有使用，則被告黃曾
玉綉、黃江立此等所辯縱屬為真，黃銀鎻於系爭土地上之房
屋占用上開C1、C2範圍，仍屬無權占用。
⑷此外，被告黃曾玉綉、黃江立即未再提出其他證據資料證明
系爭土地共有人全體同意渠等2人之被繼承人黃銀鎻在系爭
土地上建屋，及占用系爭土地之合法權源，則被告黃曾玉綉
、黃江立抗辯渠等2人之被繼承人黃銀鎻係經系爭土地全體
共有人同意而購買部分範圍土地，具有占有系爭土地如附圖
所示C1、C2部分範圍之正當權源云云，難認可採。
⒌綜上，被告等人既無法證明渠等間有事實上處分權之如附圖
所示編號A、C1、C2部分房屋，就該等房屋占用系爭土地之