臺灣新竹地方法院民事判決
110年度重訴字第213號
原 告 傅正一
訴訟代理人 王志陽律師
複代理人 何筱宣
被 告 彭劉緣妹
訴訟代理人 彭淑珍
上列當事人間履行買賣契約事件，本院於民國111年6月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、兩造於民國110年1月28日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭 契約書），被告將其名下坐落苗栗縣○○鎮○○○段0000地號土 地（面積1977.89平方公尺，權利範圍全部，下稱系爭土地 ）以總價款新臺幣（下同）700萬元出售予原告，系爭契約 書第二條付款說明（一）簽約款約定「500萬元整（賣方欠 款500萬元以抵債償還，本案借款為無息）」；付款說明（ 四）尾款約定「賣方完成產權移轉登記，他項權利塗銷手續 並將土地交付之同時，買方應給付尾款200萬元（簽約後一 個月內付款）」，此有系爭契約書為憑（卷第15-18頁）。 詎料被告嗣後反悔拒絕履約，要求原告除尾款200萬元外應 再多付200萬元（合計400萬元），之後更以系爭土地現值1, 080萬元為由，要求原告再付580萬元。
㈡、被告辯稱兩造之前為男女朋友、原告贈與500萬元乙節並非實 情。兩造僅為普通朋友並各有配偶、家庭。被告之前為原告 擔任小工（泥作小工或農務小工），有領取日薪現金2,000 元；原告自99年起因患有心臟病、高血壓等時常出入醫院， 若遇原告家人不便陪同就醫時，便會出資僱請被告擔任照護 工作，故被告於99年12月至100年間以購買房屋為由向原告 借款500萬元時，基於信任，原告並未要求被告簽立借據亦 未要求利息。原告於109年間因車禍受傷，僱請被告擔任看 護，兩造簽有「定期勞動契約」，期間109年4月30日至109 年9月30日，每日工作24小時，月薪6萬元，共5個月，原告 亦有於109年9月25日轉帳看護費30萬元予被告，之後另有於 109年12月31日給付看護費20,000元，此有定期勞動契約書 、原告新竹市農會光復分部存款帳戶存摺內頁交易明細、轉 帳收付憑條可證（卷第141、149-152頁）。至於兩造一起出
國是因為農會舉辦之出國活動規定70歲以上年長者須有人陪 伴，此為眾人參與之公開行程，並非兩造出國約會。㈢、被告於99年至100年間借得500萬元後並沒有購買房屋，至101 年間，訴外人即仲介公司人員丙○○介紹原告購買系爭土地， 已談妥總價款700萬元，簽約時原告乃帶被告到場以被告名 義簽約及登記，原告出資500萬元、被告出資200萬元。兩造 之所以於110年1月28日簽訂系爭契約書，是因被告需要現金 週轉，急於取回之前出資之200萬元，故系爭契約書載明第 一期款500萬元是以之前被告向原告借款抵償。㈣、爰依民法第345條規定「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財 產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價 金互相同意時，買賣契約即為成立。」提起本件訴訟，並聲 明：⑴被告應將系爭土地所有權（權利範圍全部）移轉登記 予原告。⑵訴訟費用由被告負擔。
二、被告則答辯以：
㈠、兩造原為男、女朋友關係，原告為水泥工，被告為小工，私 下交往長達18年，發生多次性行為，一起出國玩並有照片留 念，原告生病時是由被告照顧。
㈡、原告於99年至100年間贈與被告500萬元作為交往費用。原告 帶同被告找地、看地，被告於101年12月4日向訴外人蔡錦芳 等人購買系爭土地，總價款700萬元，被告遂以受贈之500萬 元加上自有資金（勞保退休金、其他土地被徵收之補償金等 ）200餘萬元購買系爭土地，於101年12月17日登記為所有權 人（卷第55頁），總計支出711萬元（卷第83頁）。系爭土 地為被告所有，被告已耕作10年，否認曾向原告借款500萬 元，亦否認是原告之人頭。
㈢、110年1月間原告表示其欲向被告購買系爭土地，被告於110年 1月28日所簽署之系爭契約書，是原告跟代書在原告家裡事 先擬好，被告抵達後並不知悉頭期款500萬元竟是以不實之 借款抵償，被告沒有讀什麼書亦視力模糊不佳，並不瞭解他 們2人說什麼，亦看不清楚、看不懂契約內容及代書手寫字 跡，就被要求簽名蓋章、交付所有權狀。被告回家後驚覺被 設計，本件買賣不成立。原告如欲主張買賣成立及請求過戶 ，應支付頭期款及尾款。原告因另結新歡，109年底想要將 被告趕走，故於110年1月間欺騙被告簽約。系爭契約書既不 成立，且原告未給付任何價款，其請求過戶自無理由。並答 辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由被告負擔。三、本院之判斷：
㈠、「依本法所為之登記，有絕對效力。」土地法第43條定有明 文，即土地登記之公信力。系爭土地係被告於101年10月24
日向訴外人蔡錦芳等人購買，業經本院向苗栗縣竹南地政事 務所函調系爭土地買賣登記案卷審閱無訛，並有被告提出之 101年10月24日不動產買賣契約書在卷可稽（卷第59-71、10 5-112頁），是以，被告為系爭土地之所有權人，自堪認定 。
㈡、按稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之所 有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還 之契約，民法第474條第1項定有明文。次按當事人主張有金 錢借貸關係存在，須就其發生所須具備之特別要件即金錢之 交付及借貸意思表示互相一致負舉證之責任（最高法院81年 度台上字第2372號裁判意旨參照）。再按當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證責任，為民事訴訟法第277 條 所明定。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發 生所須具備之特別要件，負舉證責任。民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。被 告固不爭執於99年至100年間有受領原告給付金錢500萬元（ 卷第94頁，下稱系爭500萬元），然原告主張係交付借款， 則為被告所否認，並以前詞置辯係贈與。揆之前揭說明，應 由原告就其與被告間有系爭500萬元消費借貸意思表示互相 一致之事實負舉證責任。查：
⒈一般合理人對外借款應係出於需用款項之原因，然原告於99 年至100年間交付系爭500萬元予被告後，距離被告101年10 月購買系爭土地，已相距1-2年之久，意即被告將現金500萬 元閒置1-2年之久，此與一般人的作法不同。本院詳觀被告 所提其名下新竹市北區農會樹林頭分會活期儲蓄存款帳戶交 易明細表所示（卷第113-115頁），被告向第三人購買系爭 土地之前，帳戶內有約30萬元左右之現金，為購買系爭土地 而於101年10月24日解約2張定期存款（定存轉入活儲999,65 0元、999,650元）同時申請農會開立行庫支票200萬元，用 以支付購買系爭土地之簽約款200萬元。未久於101年11月19 日即有勞保局匯入勞保老年給付1,762,448元、101年11月19 日被告配偶彭立勇匯入100萬元、101年11月20日本息轉入2, 000,004元、101年12月24日被告女兒乙○○匯入90萬元，被告 即以上開收入陸續支付購買系爭土地之第二期款、第三期款 、尾款，及仲介費、規費、契稅等，總計711萬元。基上資 金來源，原告本人、原告配偶彭立勇、原告女兒乙○○均為有 資力之人，基本生活無虞，並無對外借款支應生活費用必要 。另觀之被告戶政資料，被告早在68年間即已遷入居住現址
房屋（古賢10號），故原告亦無購買房屋居住之需求。是以 ，原告主張被告以購買房屋為由借款500萬元，無法遽信。 被告既未購屋，原告又任由被告將系爭500萬元現金閒置1-2 年，不索還借款，亦不合理。
⒉依前揭被告名下農會帳戶交易明細表所示，原告於101年10月 24日解約2張定期存款（定存轉入活儲999,650元、999,650 元）、101年11月20日本息轉入2,000,004元，可以推論被告 在99年至100年間自原告取得系爭500萬元後，將其中至少40 0萬元辦理定期存款。本院審酌定期存款是一般人為管理自 有閒置資金、賺取利息之保守方法，罕見以對外舉債後轉為 定期存款之方式，可見被告係將系爭500萬元當作自有閒置 資金方式處理。
⒊再者，原告自承其交付系爭500萬元予被告並未簽署任何書面 亦無借據，復未約定利息及還款期限。甚至本件訴訟過程中 ，經本院一再諭知原告應提出借貸500萬元之證據，原告仍 未舉證其交付500萬元之時間、地點、方式（卷第95、129頁 ），反係被告承認確有受領。本院審酌一般交情之朋友借款 ，若未簽署借據、未約定利息，通常是小額、短期借款；至 於大額且無息借款，通常是父母手足之類至親之人。本件原 告主張其出借系爭500萬元鉅款予被告，卻沒有借據、沒有 匯款單、不用利息、沒有還款期限、長達10年未曾催告索還 ，反較符合「贈與」即日後毋庸返還、毋庸留存證明之情狀 。
⒋佐以證人丙○○到院具結證述：101年間我有仲介成交系爭土地 ，從帶看到議價的過程都是與原告接觸，成交價700萬元， 簽約當下是原告帶被告到公司來簽約，原告表示要跟被告合 買系爭土地等語（卷第174頁），可見原告於101年間向證人 丙○○表示「合資」，此與原告於110年在系爭契約書及本件 訴訟翻異主張「借款」迥異。
⒌綜上，原告就其主張與被告間有消費借貸法律關係，並無實 據可佐，復為被告所否認，依前揭證據法則，無法證明之不 利益應歸由原告承擔。
㈢、按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約始克成立 ，此觀民法第345條規定自明，價金、價金給付方式、標的 物均屬買賣契約必要之點。承上㈡審認結果，被告既未向原 告借貸系爭500萬元，被告於110年1月28日簽署系爭契約書 之際，若知系爭契約書第二條記載「賣方欠款新台幣伍佰萬 元以抵債償還。本案借款為無息」等文字（卷第15頁），斷 然不會同意。除被告主觀上不會同意外，本院審酌下列客觀 情形，亦與常情有違：
⒈證人丙○○具結證述：101年間我有仲介成交系爭土地，成交價 700萬元，買方需要支付的款項除價金700萬元外還有代書費 、規費、仲介費等，我有收取服務費1%即7萬元，7萬元仲介 費是被告付給我的。過了1、2年，兩造要出賣系爭土地，原 告開價780萬元，有買方回價760萬元，但沒有成交，原告認 為系爭土地有780萬元價值，土地有沒有漲價要看區域，買 方當然會將之前付的成本在轉售時加上去等語（卷第179-18 1頁）。是以，被告於101年12月4日向訴外人蔡錦芳等人購 買系爭土地時，光是土地買價即700萬元，尚須加計服務費1 %（7萬元）及代書費、規費、契稅等，被告取得系爭土地之 成本為711萬元（卷第83、113-115頁）。過了1、2年後，系 爭土地價值已漲至760-780萬元之間，再至10年後之110年， 被告自不可能猶以700萬元價格賤賣予原告，系爭契約記載 總價款700萬元顯不合理，被告辯稱遭到原告設計即屬可能 。
⒉原告固舉證人即地政士甲○○證述：原告在新竹市農會光復路 分社出入，光復分社主任介紹原告給我認識，原告打電話給 我說他要做一件買賣契約，我問了地址就到原告家去，我先 到，後來被告才到，我把系爭契約書帶去現場，根據被告的 土地權狀上的標示書寫，我問買賣合約總價，原告說700萬 元，我問怎麼付法，原告說已經付了500萬元，是先前借給 被告的，等於是以債來抵買賣價金，我就在第一項付款這邊 註明，我在製作系爭契約書時有朗讀內容給雙方聽，重點就 是報告買賣標的物對不對、價金多少，第一期款500萬元是 用之前的債務抵償，這部分也有唸給雙方聽，唸完雙方才簽 名蓋章的等語（卷第182-184頁），欲證明被告同意以700萬 元出賣系爭土地、承認之前借款500萬元、同意第一期款500 萬元以前債抵償等情。惟查：
⑴證人甲○○係經新竹市農會光復路分社主任介紹給原告認識， 並透過與原告電話聯絡而知悉係辦理土地買賣事宜，復依原 告要求前赴原告家中辦理簽約而非在地政士事務所辦理簽約 ，可見證人乃原告所委任，契約內容全是原告所告知，且原 告才是證人服務之對象，被告只是被動到場提供系爭土地所 有權狀供證人填載買賣標的物。
⑵證人甲○○證述以其承辦代書工作經驗，尾款大部分是要請買 方簽發尾款本票等語（卷第186-187頁），然證人製作完成 系爭契約書卻未告知原告應簽發尾款本票作為擔保，對於賣 方毫無保障，卻不管不理。
⑶系爭契約書第二條付款說明（一）手寫部分「賣方欠款新台 幣伍佰萬元以抵債償還。本案借款為無息」及付款說明（四
）尾款手寫部分「貳佰萬元整簽約後一個月內付款」下方兩 造之印文均是證人所蓋（卷第187-188頁），故被告並無機 會檢視；上述手寫部分文字，並非工整，且最重要之「抵債 償還。本案借款為無息」及「簽約後一個月內付款」遭印文 及括弧覆蓋，難以辨識，即使本院當庭訊問證人甲○○時亦無 法全然辨識（卷第189頁）。
⑷證人甲○○更證述：原告跟我說之前有欠款500萬元時，被告在 場沒有反應，原告跟我說借款無息時，被告也沒有反應（卷 第188頁）；我覆誦上述手寫部分給雙方聽，聽完後「原告 」說確定，我就跟兩造借印章（卷第189頁）；尾款付款期 限之所以寫一個月是我建議的，是我以前經驗若資料齊全的 話一個月內可以辦好，過戶完原告要付200萬元給被告，原 告當場沒有否定，被告也沒有反應（卷第189-190頁）。由 上可知，被告對於證人所說的內容全無反應，全程只見原告 一方積極表態，證人即全然順應原告一方所述作成系爭契約 書。
⒊反之，被告所述：簽約時約2點，我2點半到，代書跟我要權 狀、身分證去填寫，其他的都事先寫好的，代書說的用500 萬抵償，我有聽沒有懂（卷第192頁），則與證人甲○○所述 互核相符，被告有聽沒有懂，自然沒有反應。被告對於「賣 方欠款新台幣伍佰萬元以抵債償還。本案借款為無息」「貳 佰萬元整簽約後一個月內付款」既不能理解，自然未同意， 則兩造對於系爭契約必要之點並未合致，應認買賣契約不成 立。
㈣、準此，兩造間就系爭土地買賣契約不成立，原告依民法第345 條規定，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，洵屬 無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 111 年 7 月 21 日 民事第二庭 法 官 陳麗芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 7 月 21 日 書記官 曾煜智