臺灣新竹地方法院民事判決
110年度重訴字第176號
原 告 陳慧仁
訴訟代理人 林裕家律師
被 告 陳淵勇
訴訟代理人 蕭萬龍律師
複代理人 李庚道律師
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國111年7月28日辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告方面
(一)聲明
1、被告應給付原告新台幣24,360,000元及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。 2、願供擔保，請准宣告假執行。
(二)陳述
1、原告於109年5月8日與被告陳淵勇就新竹縣○○鎮○○○○段○○○○○ 段00地號土地（下稱系爭土地）簽訂買賣契約書（下稱系爭 契約），約明由原告以2550萬元之價金購買，原告依匯款20 1萬元予履約保證專戶作為應給付被告上開買賣價金之第一 期款項。
2、事後被告卻無預警對原告寄發存證信函，以其無法取得道路 通行權或排水同意書等為由，擅自解除系爭契約，更要求原 告配合辦理解約事宜。惟查被告並未符合解約條件亦無契約 解除權，其所為解約之請求，顯非適法亦不生效力。另依系 爭契約第十條第一款後段及契約其他約定事項第八條載明： 「賣方違反本約約定反悔不賣時，賣方除應返還第一期款價 金外，另須以第一期款數額之3倍賠償予買方，作為懲罰性 違約金」。被告未符合契約解除條件，即擅自解除契約，已 構成上開系爭契約第十條第一款及其他約定事項第八條「擅 自解約」及「悔約不賣」等條款，爰依法解除契約，並依約 對被告請求損害賠償責任。
3、原告已依約給付第一期款項共201萬元，被告除應返還原告 已給付之款項外，並應賠償原告同等金額即201萬元之違約 金，且依其他約定事項第八條之約定尚應另賠償原告該數額 3倍之懲罰性違約金即603萬元，總計804萬元。另系爭土地 為丙種建築用地，面積2304平方公尺，原告以每坪約36585
元之價格向被告購買（2550萬元/697＝36585元），現今系爭 土地（丙種建築用地）參照內政部實價登錄網，經搜尋新埔 鎮內近三個月與系爭土地同為山坡地保育區丙種建築用地之 交易記錄可知，其價格至少可達每坪6萬元，原告因被告擅 自解約並拒絕履約，尚受有每坪至少23415元，合計共約163 2萬元所失利益之損害，依民法第216條第1項之規定，被告 應賠償予原告。
對被告答辯之陳述
1、從被告委託名流公司（仲介公司）尋找並聯絡地主之服務費 用10萬元可知，本件被告乃係委託仲介徐玉銘辦理，參照原 證4之仲介徐玉銘與原告間之line通話記錄可知，關於地主 陳鴻爐之部分早經取得同意書，被告於110年7月26日發函原 告解除契約時，確實與地主均已談妥，足證被告確係惡意擅 自解約。
2、另關於取得本件19-3、19-4地號道路通行權之部分，加上陳 鴻爐之持分1/4後，實際上已達3/4，可透過土地法34條之1 多數決即可完備取得道路通行權，根本無須再尋得或聯繫陳 鴻材以取得其1/4之部分，亦即道路通行權之部分至此業已 完備，系爭契約亦約定被告係取得「完備」之道路通行權， 而非約定應取得全體共有人之同意，足證通行權早已談妥完 備。
二、被告方面
(一)聲明
原告之訴駁回。
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。(二)陳述
系爭契約其他約定事項第1條第2、3項分別約定：「如該建 築指示線非直接臨接本案建地時，賣方應提供完備之現況道 路通行使用同意書予買方以利申請指示建築線……(略)。」、 「賣方應提供前(1)、(2)項道路使用同意書及本案土地之排 水同意書(原則以同段70-3地號之現存地主為主)予買方；如 賣方無法取得完備之道路通行權同意書或排水同意書時，雙 方同意無條件解除本買賣合約，互不負賠償責任，且應於3 日內辦理解約事項，返還價金予買方。」。被告為履行系爭 契約其他約定事項第1條第2項約定，需取得新竹縣新埔鎮南 打鐵坑段南打鐵坑小段67、70-3、577、19、19-1、15、19- 3、19-4地號土地之道路通行權同意書；其中系爭577地號土 地為國有土地，被告已申請取得財政部國有財產署中區分署 新竹辦事處出具之同意函；就系爭19、67、19-1、70-3、15 地號土地，被告亦已取得土地所有人分別經公證之同意書；
然就系爭19-3、19-4地號土地，因共有人陳鴻材、陳鴻爐無 法尋得，且該二人就系爭19-3、19-4地號土地均各有1/4之 應有部分，合計高達1/2，是被告實難以取得系爭19-3、19- 4地號土地全體或多數共有人出具之道路通行權同意書，故 被告前即依系爭契約其他約定事項第1條第3項約定行使解除 權並發函通知原告。
三、得心證之理由
1、兩造於109年5月8日就新竹縣○○鎮○○○○段○○○○○ 段00地號 土地簽訂買賣契約書，約定價金為2550萬元，原 告已匯款 201萬元於履約保證專戶作為應給付被告上開買賣 價金之 第一期款項，嗣被告於110年7月26日寄發存證信 函，以其 無法取得道路通行權或排水同意書等為由，擅自 解除系爭 契約之情，為兩造所爭執，是本院遂應審究上開 解除契約 是否有據，原告進而請求上開金額有無理由。
2、細究系爭契約其他約定事項第1條第2、3項分別約定：「如 該建築指示線非直接臨接本案建地時，賣方應提供完備之現 況道路通行使用同意書予買方以利申請指示建築線.....賣 方應提供前(1)、(2)項道路使用同意書及本案土地之排水同 意書(原則以同段70-3地號之現存地主為主)予買方；如賣方 無法取得完備之道路通行權同意書或排水同意書時，雙方同 意無條件解除本買賣合約，互不負賠償責任，且應於3日內 辦理解約事項，返還價金予買方。」等語，而被告於110年7 月26日發函解約時係以上開契約其他約定事項第1條第3項約 定解除契約，並於本院陳稱因當時未能與系爭19-3、19-4地 號土地共有人陳鴻爐與陳鴻材之繼承人取得連繫，未能取得 陳鴻材之繼承人出具之同意書為由解除，遂應再就雙方履約 過程予以探究。
3、經查，被告就履行系爭契約其他約定事項第1條第3項之約定 ，需取得新竹縣新埔鎮南打鐵坑段南打鐵坑小段67、70-3、 577、19、19-1、15、19-3、19-4地號土地之道路通行使用 同意書，就19、67、19-1、70-3、15地號土地，被告已取得 土地所有人之經公證之同意書之情，為兩造所不爭執；然就 系爭19-3、19-4地號土地，因共有人之一陳鴻材已往生，且 繼承人等較難尋覓，共有人之一陳鴻爐，因其時間因素遲於 110年9月間始簽約之情，業經證人即仲介此案之名流開發有 限公司王金蘭證稱「(契約其他約定事項第一條第三款之約 定，雙方真意為何？履約過程中究竟如何與地主溝通？)一 直都有溝通，去年因為增加19-3、19-4地號，已經超出契約 的地主，建築師去年上半年才說增加這兩筆地號，需取得同 意才能取得建築指示線，110年3月我就跟陳鴻爐的兒子聯絡
上，我請他配合我們打同意書，真正進行是9月，約來寫同 意書，九月份他來是用買賣而非寫同意書。(110年3-9月之 間跟陳鴻爐做什麼聯繫？)3月聯絡時只是徵求同意書，提供 資料給他，接下來聯絡他是8、9 ，就是通行同意書的問題 ，他兒子有來拍土地的照片，9月初溝通簽約的時間，後來 改為買賣。(陳鴻材部分？)簽約時我們有請他提供他的方式 ，他有給我一個涂小姐的聯絡方式，他已經往生了，我們有 找到他的後代，但是他們不願意，後來就沒有辦法完成。(1 10年7月份後，有無告訴被告取得同意書的過程中有一些問 題？是否知道解約的原因？)提出解約之前有請買方來公司 談，時間大概6 月左右，買方不願意來談，說同意書沒有完 成，他們不願意談，所以後來才會寄發存證信函。國有地以 及地主要支付同意書的費用，當時賣方就知道金額超出預期 ，所以要找買方談，六月份就知道延伸的一些費用，還有延 伸的19-3、19-4費用，都需要雙方談，但是買方不願意來， 他希望我們同意書要打完成。(六月解約之前已經有讓買方 知道可能的預算超出預期，所以需要雙方重新談之後才能繼 續履約？) 是。買方表達不想講金額，要我們把全部的同 意書都取得，買方說金額可以談，但是沒有真正出來面對面 跟我們談。(買方要求要取得全部的同意書，是否包含19-3 、19-4陳鴻材名下持份的部分？)當時買方是這個意思。買 方要我們繼續找陳鴻爐跟陳鴻材，那時候談是針對陳鴻爐， 到陳鴻財之後就已經進行訴訟，我們也沒有繼續再聯絡。( 是否知道被告為什麼要解除買賣契約？)因為沒有辦法完全 取得19-3、19-4全體共有人同意書，而這是六月份我跟他溝 通時，買方告知我要取得全部的同意書。」等語可知，被告 係於簽訂系爭買賣契約後，始從建築師處得知需再取得系爭 19-3、19-4地號土地所有人或共有人所出具之同意書，且被 告亦積極與陳鴻爐及陳鴻材後人取得聯繫，因原告告知被告 需取得19-3、19-4地號全部土地共有人出具之同意書，且自 110年6月亦未出面與被告溝通協商，故被告遂依約發函解除 系爭買賣契約之情，並無原告所稱擅自解約及悔約不賣之情 事，且雙方契約已約定被告應提供道路使用同意書予原告， 如被告無法取得完備之道路通行權同意書時，雙方同意無條 件解除本買賣合約，互不負賠償責任，故被告據此解除契約 應屬有理。
4、本件被告解除契約尚屬有理，是原告依據契約約定事項第8 條之約定，請求賠償懲罰性違約金603萬元及1632萬元之所 失利益，均屬無由，應予駁回。
四、綜上，本件原告依據契約約定事項第8條之約定，請求被告
賠償懲罰性違約金603萬元及1632萬元之所失利益部分，因 被告係屬合法解除契約，遂屬無據，應予駁回。又假執行之 聲請，因本訴駁回，遂失所依附，併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此 敘明。
六、結論：依民事訴訟法第78條，判決如主文。 中 華 民 國 111 年 7 月 28 日 民事第二庭法 官 彭淑苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 7 月 28 日 書記官 林琬茹