臺灣新北地方法院民事判決
109年度重訴字第191號
原 告 財政部國有財產署北區分署
法定代理人 郭曉蓉
訴訟代理人 龔維智律師
被 告 林聰明
訴訟代理人 林建佑
被 告 江國樑
被 告 江國忠
上二人共同
訴訟代理人 陳建瑜律師
李劭瑩律師
被 告 曾紀鴻
訴訟代理人 葉宏基律師
被 告 林欽德
林建宏
林金英
林金雲
林金春
林欣慧
兼 上 六人
訴訟代理人 林建良
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國111年6月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有新北市○○區○○段○○○地號土地（面積三九六 點二八平方公尺）應予變賣，所得價金依附表所示應有部分 比例分配。
二、訴訟費用由兩造依附表所示應有部分比例負擔。 事實及理由
一、程序方面：按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於 第三人，於訴訟無影響。第三人如經訴訟之他造同意，得代 當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條定有明文。所謂於訴 訟無影響，係指原告或被告不因為訴訟標的之法律關係移轉
於第三人，而影響關於為訴訟標的之法律關係之要件而言( 最高法院44年台上字第1039號裁判意旨)。分割共有物之訴 訟繫屬中，雖其中共有人甲將其應有部分移轉登記予第三人 ，依前述說明，於訴訟並無影響，當事人並不因而喪失訴訟 之權能。該第三人經訴訟之他造同意，代甲承當訴訟外，法 院殊不得逕以該第三人取代甲之地位認其為當事人(民國74 年3月23日（74）廳民二字第208號臺灣高等法院法律座談會 結論參照)。本件被告曾紀鴻於本院訴訟繫屬中將其所有之 本件土地應有部分信託登記予第三人華泰商業銀行股份有限 公司（見本院卷㈡第257頁，土地登記謄本），經原告當庭表 示不同意由第三人華泰商業銀行股份有限公司承當訴訟（見 本院111年5月24日言詞辯論筆錄），依上開說明，於本件訴 訟無影響，被告曾紀鴻並不因而喪失訴訟之權能，合先敘明 。
二、原告主張：新北市○○區○○段000 地號土地（面積396.28 平方公尺，下稱系爭土地）為中華民國與被告等人所共有， 中華民國權利範圍1/2，原告為管理機關。兩造並無以契約 訂有不分割之期限，亦無依物之使用目的不能分割之情形， 系爭土地共有人人數眾多，使用現況複雜，原告無意願維持 共有關係，原告依民法第823條第1項及第824條第2項規定， 請求分割共有物，並主張變價分割。至於除被告曾紀鴻外之 其餘被告主張原物分割為如附圖所示編號A部分歸原告單獨 所有、編號B部分歸全部被告維持共有之分割方案，因編號A 、B兩部分價值不相當，原告不同意被告等人之分割方案等 語。聲明：如主文第1項所示。
三、被告方面：
㈠被告林聰明、林欽德、林建宏、林金英、林金雲、林金春、 林欣慧、林建良（下稱林聰明等8 人)則以：不同意原告主 張之變價分割方案。林聰明等8 人具有親戚關係，仍欲維持 共有。系爭土地上尚有其他共同被告所有之建物，在不影響 現有建物所有權人正常使用情形下，採原物分割並無顯著困 難，且較有利於全體共有人，請求將系爭土地原物分割為如 附圖所示、面積均等之A、B兩部分，其中編號B部分土地分 歸原告單獨所有、編號A部分土地分歸全部被告按原應有部 分比例維持共有。且因系爭土地公告現值相同，故編號A、B 部分應無庸相互找補。另就被告江國樑、江國忠2人所提備 位聲明之分割方案，林聰明等8 人無意承受原告持分之變價 讓與等語。答辯聲明：兩造共有系爭土地，應按附圖所示之 方式分割，其中編號A部分土地(面積198.14平方公尺)分歸 原告所有，編號B部分土地(面積198.14平方公尺)分歸全部
被告按原應有部分比例維持共有。
㈡被告江國樑、江國忠(下稱江國樑2人)則以：江國樑2人係因 繼承取得系爭土地，江國樑2人並為坐落系爭土地上之門牌 號碼新北市○○區○○○路00號未辦理保存登記房屋(下稱大同北 路61號房屋)之事實上處分權人。江國樑2人長年居住於系爭 土地已超過三代，與系爭土地具有生活上密不可分之依存關 係，考量原告以外之其他全部共有人利益，主張應以原物分 割為優先考量，將系爭土地分割為如附圖所示、面積均等A 、B兩部分，其中編號B部分土地分歸原告單獨所有、編號A 部分土地分歸全部被告按原應有部分比例維持共有，A、B兩 部分分割後之價差應經鑑定後由兩造依應有部分比例互相找 補，如先位答辯聲明所示。退步言之，倘原告無意繼續為共 有人或單獨持有分割後之系爭土地之單獨所有，亦得將原告 之1/2應有部分變價，由全部被告共有人優先承受，如備位 聲明所示。又原告係在民國70年間因原所有權人拋棄而取得 應有部分，但其他共有人皆是在民國49年以前就已分管占有 共有物之部分，依釋字第349 號解釋，共有人的後手應受到 默示分管協議之拘束，而本件其他被告的默示分管協議客觀 存在，此觀之江國樑2人所有之大同北路61號房屋稅籍折舊 年數為60年可知該屋之存在時間，且早於原告取得所有權之 前，本件繫屬前並未有其他共有人對於此一分管狀態提出異 議，因此不能否認客觀默示分管契約存在，應考量多數共有 人對於系爭土地既有的分管利益，採原物分割。被告曾紀鴻 若欲脫離共有，可出售其應有部分，目前被告曾紀鴻已將其 應有部分信託登記予第三人華泰商業銀行股份有限公司，即 可證被告曾紀鴻有自由處分權利，因此，被告江國樑2人、 林聰明等8人主張原物分割方案，並不影響被告曾紀鴻之權 利等語。答辯聲明：⒈先位聲明：兩造共有系爭土地，應按 附圖所示之方式原物分割，其中編號A部分土地(面積198.14 平方公尺)分歸原告所有，編號B部分土地(面積198.14平方 公尺)分歸全部被告按原應有部分比例維持共有，若有價差 應予找補。⒉備位聲明：原告所有之系爭土地應有部分1/2， 應予變價，並依應有部分比例移轉予全體被告承受。 ㈢被告曾紀鴻則以：因系爭土地上共有人太多，且部分土地遭 不明第三人之地上物占用，難以處理該等占用系爭土地之地 上物，而各共有人對分割方案意見分歧，倘如細分土地，日 後亦難以利用，故期望透過公平公開競標方式取得合理價格 ，同意原告之變價分割方案。否認江國樑2人所稱系爭土地 在民國49年以前有明示或默示分管協議存在，且物權法修正 以前，分管協議應經全體共有人同意，江國樑2人並未舉證
共有人間分管協議之具體書面證據，且伊與林聰明等8 人、 江國樑2人均無親屬關係，系爭土地不得以占用時間之長久 即推論共有人間有默示分管協議，況默示分管協議亦應舉證 證明分管期間經全體共有人同意之證據，而江國樑2人並未 舉證默示分管之期間為何、當時占有人或全體共有人為何， 故顯然系爭土地並無默示分管之意思表示存在。審酌系爭土 地之利用價值，請求變價分割等語。答辯聲明：如主文第1 項所示。
四、兩造不爭執事項：
㈠兩造共有新北市○○區○○段000地號土地（即系爭土地)，各共 有人之應有部分比例詳如附表所示。
㈡系爭土地屬「都市計畫住宅區土地」，非屬農業發展條例第3 條所定義之耕地，無該條例第16條規定之分割限制，亦無土 地法第31條規定最小分割面積限制。系爭土地東側及北側為 新北市政府指定建築線在案之現有巷道，指定寬度為6公尺 （見本院卷㈠第253頁新北市三重地政事務所函，卷第㈠285頁 新北市政府函）。
㈢系爭土地並無因法令或因物之使用目的不能分割情事，兩造 亦未訂有不分割之協議或期限，且無法達成分割協議。 ㈣兩造就系爭土地並未訂定分管契約。
㈤被告曾紀鴻於本件原告起訴時為共有人之一，嗣於本院審理 中之110年4月16日將其系爭土地應有部分信託登記予第三人 華泰商業銀行股份有限公司，並於同日設定最高限額抵押權 新台幣(下同)4,368萬元（見原證1土地建物查詢資料、本院 卷㈡第253-259頁土地登記謄本）。
㈥系爭土地上坐落有江國樑2人共有事實上處分權(持分各1/2) 之門牌號碼新北市○○區○○○路00號未辦理保存登記房屋(即大 同北路61號房屋)，及被告曾紀鴻有事實上處分權之門牌號 碼新北市○○區○○○路00號未辦理保存登記房屋(即大同北路59 號房屋)（見本院㈠卷第237-241頁，房屋稅籍證明書3件）。 ㈦系爭土地上另坐落有第三人所有、同段第1605建號(其他登記 事項記載：未辦繼承登記，列冊管理)之建物。並有該建物 之土地建物查詢資料1件可稽（見本院卷㈠第157頁）。五、本件爭點：系爭土地分割方式是否應採原告主張之變價分割 ？或採其他共有人所主張之分割方法？
六、本院得心證之理由:
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823 條第1 項定有明文。經查，系爭土地為 兩造所共有，兩造應有部分詳如附表所示，此有系爭土地登
記第一類謄本1 份（見本院卷㈠第69-75頁）附卷可稽，兩造 對於系爭土地之分割方法未能以協議決定，亦無不得分割之 情形或約定，且系爭土地屬都市計畫住宅區土地，現蓋滿建 物，除有江國樑2人共有之門牌號碼新北市○○區○○○路00號未 辦理保存登記房屋，及被告曾紀鴻所有之門牌號碼新北市○○ 區○○○路00號未辦理保存登記房屋外，尚有第三人所有、作 為工廠使用之同段第1605建號房屋、及其他未辦理保存登記 房屋即門牌號碼三重區正德街62號等情，此經本院到場履勘 並製有勘驗筆錄可稽外（見本院卷㈠第343-344頁），並有新 北市政府109年6月11日新北府城測字第1091063531號函（見 本院卷㈠第285頁)、新北市三重地政事務所109 年11月20日 新北重測字第1096160966號函檢送更正後之複丈成果圖（見 本院卷㈡第59頁）、國有土地勘查表-使用現況略圖暨現場照 片、新北市三重地政事務所109 年8月21日新北重地測字第1 096154896號函所檢送資料各1件（見本院卷㈠第63-66頁、第 407-475頁）、及兩造陳報之現場照片（見本院卷㈡第355-35 7頁、第387-405頁）附卷可參，核其使用目的並無不能分割 情形，且兩造亦無從達成協議，是原告訴請裁判分割共有物 即系爭土地，於法有據。
㈡按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不 能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕 履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一 、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有 困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困 難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之 一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有 人，民法第824條第1、2項分別定有明文。又分割共有物， 究以原物分割，或變賣共有物分配其價金，法院固有自由裁 量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明 、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平 決定之（最高法院84年度台上字第1756號裁判意旨參照）。 本件關於系爭土地之分割方法部分，原告及被告曾紀鴻請求 變價分割，至林聰明等8 人、江國樑2人則不同意變價分割 ，並提出如附圖所示原物分割方案。本件兩造共有系爭土地 之分割方法，以何方式為當，茲參酌前揭兩造所為主張，分 就兩造爭執部分判斷如下：
⒈查系爭土地面積396.28平方公尺，土地呈L形狀，共有人達 12人，部分共有人之應有部分比例甚低〈最低應有部分比 例者為1164分之28，折合僅約8.88平方公尺(小數點第三 位以下四捨五入，下同)〉，此有系爭土地登記第一類謄本
、地籍圖1份（見本院卷第69頁至第77頁、第55頁）可稽 。被告林聰明等8人及被告江國樑2人雖均主張按附圖所示 分割為編號A、B兩部分，其中編號B部分歸原告所有、編 號A部分由全部被告維持共有等語，然按分割共有物以消 滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該土 地內有部分土地因使用目的不能分割，或經全體共有人表 示仍願維持共有關係，應准就該部分土地不予分割外，應 將全部土地分配於各共有人(最高法院84年度台上字第107 3號裁判意旨參照)，本件被告曾紀鴻已表明不願與被告林 聰明等8人、被告江國樑2人於分割後繼續維持共有，而請 求變價分割等語於卷，揆諸上開說明，則被告林聰明等8 人及被告江國樑2人所主張渠等願與被告曾紀鴻於分割後 就附圖編號B部分土地繼續維持共有云云，即難認附圖為 適合之分割方式。
⒉被告江國樑2人之先位答辯聲明雖主張分割如附圖表示，其 中編號B部分分歸原告單獨所有、編號A部分分歸全部被告 按原應有部分比例維持共有，A、B兩部分分割後之價差應 經鑑定後由兩造依應有部分比例互相找補等語。惟查，除 被告曾紀鴻不同意於分割後就附圖編號B部分土地繼續與 林聰明等8人、江國樑2人維持共有，業如前述外，林聰明 等8人亦表示分割為附圖編號A、B兩部分土地但不同意互 相找補。是以，被告江國樑2人先位主張之原物分割並互 相找補之分割方案，自不足採。再者，倘若依江國樑2人 主張之原物分割方式分割，關於互相找補金額部分，經本 院送請宏大不動產估價師聯合事務所鑑定結果，認為原告 如分得編號B部分土地，尚應補償全部被告合計達425萬5, 552元(見宏大不動產估價師聯合事務所鑑定報告第45頁， 另置本院卷外)，原告對此則表示其機關並無編列預算支 付此差額，甚且附圖編號B部分土地上現有門牌號碼新北 市○○區○○街00號、58號、62號房屋，該等房屋之所有人不 明，原告日後尚需花費時間調查該占用之第三人，並對之 提出拆屋還地訴訟，勢必額外支出訴訟費用，故原告亦反 對此分割方案並認明顯不利於原告等語（見本院卷㈡第250 頁）。
⒉至於江國樑2人雖稱系爭土地於民國49年以前，除原告外之 其餘共有人間即有默示分管協議存在乙節，然為原告及被 告曾紀鴻所否認。查：
⑴按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之 協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同 協議訂定之（最高法院89年度台上字第585號判決意旨
參照）。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件， 倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部 分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之 土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管 契約之存在。是共有物分管契約，應由全體共有人共同 協議之，其約定雖不以訂立書面為要件，惟仍須共有人 間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相 容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未 予干涉。
⑵江國樑2人上開主張，無非係以其等2人之大同北路61號 房屋稅籍上所載折舊年數60年為憑，然系爭土地上，除 有江國樑2人所共有之大同北路59號、曾紀鴻所有之同 路61號兩間未辦理保存登記房屋以外，其餘共有人即原 告、林聰明、林欽德、林建宏、林建良、林金英、林金 雲、林金春、林欣慧，均未於系爭土地上有任何地上物 或建物，亦未占有系爭土地之特定部分，此為原告與上 開被告等人所陳明於卷，並有本院勘驗筆錄可憑，顯然 客觀上並非全部共有人間對系爭土地有實際劃定使用範 圍之情形，遑論系爭土地上尚有其他不明第三人所搭建 、未辦理保存登記之門牌號碼三重區正德街62號房屋（ 見本院卷㈠第399-401頁之現場照片數張、卷㈠第407-475 頁新北市三重地政事務所109年8月21日新北重地測字第 1096154897號函所檢送相關資料1份)；又江國樑2人始 終未提出民國49年以前系爭土地之共有人究為何人之證 明。是以，江國樑2人主張系爭土地於民國49年以前即 有默示分管協議存在云云，委無可取。
⒊另被告江國樑2人備位之分割方案請求原告所持有之系爭土 地應有部分1/2，應予變價，並依應有部分比例移轉予全 體被告承受等語，亦為原告、林聰明等8人、被告曾紀鴻 所不同意。按分割共有物係以消滅共有關係為目的，法院 為分割共有物之判決時，除有不能分割之情形，或部分共 有人曾經明示就其分得部分仍維持共有關係外，尚不能將 共有物之一部，分歸某部分共有人共有，而使創設新的共 有關係(最高法院69年度台上字第3862號裁判意旨參照)， 揆諸上開說明，被告江國樑2人所提上開備位分割方案， 顯然於法不符，自非可採。
⒋本院審酌系爭土地若採變價方式分割，可徹底消滅共有關 係；及系爭土地上除被告江國樑2人、被告曾紀鴻之未辦 保存登記房屋所占用之部分土地外，其餘土地均已蓋滿房 屋而完全使用該土地，故不宜為原物分割；又倘若採如附
圖所示之原物分割方案，惟其中被告曾紀鴻已表明不願意 就分割後之如附圖編號B部分所示土地與林聰明等8人、被 告江國樑2人繼續維持共有，故如附圖所示原物分割方案 為不可採，況且附圖編號B部分土地上，現有門牌號碼新 北市○○區○○街00號、58號、62號房屋，該等房屋之所有人 不明之情形，兩造均無意分得如附圖編號B部分土地，遑 論分得如附圖編號B部分土地之共有人尚須找補分得如附 圖編號A部分之共有人土地達425萬5,552元。是以，本院 認為應採變價方式分割，透過拍賣之公開市場機制，使系 爭土地發揮更大之經濟效益，並經由良性公平競價之結果 ，讓各共有人即兩造能按其所有權應有部分比例分配合理 價金，並得決定是否參與競標或行使優先承買權，以兼顧 各共有人之利益及其公平性，乃有利於全體共有人，故系 爭土地之分割方法，應以變價方式分割並依附表所示應有 部分比例分配為適當。
七、綜上所述，兩造確為系爭土地之共有人，且未訂有不分割協 議，原告請求分割系爭土地，自屬合法。從而，原告提起本 件訴訟，請求就兩造共有之系爭土地，予以裁判分割，洵屬 正當，本院審酌系爭土地之性質、使用情形、經濟效用及利 益之均衡等情狀，爰就系爭土地命為變賣共有物之分割，並 將變價後所得價金依兩造如附表所示應有部分之比例分配。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。查分割共有物乃具非訟事件之性質，分割方法本應由法院 斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利 益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原 告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，如全部由 被告負擔，將顯失公平，依前開規定，除被告按其應有部分 比例負擔外，勝訴之原告亦應按其應有部分比例負擔之，爰 諭知訴訟費用之負擔比例如主文第2 項所示。 中 華 民 國 111 年 7 月 19 日 民事第八庭 法 官 陳翠琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 7 月 19 日 書記官 曾怡婷
附表：
編號 共有人 權利範圍(應有部分比例) 備 註 1 中華民國(管理者：財政部國有財產署) 2分之1 原告 2 林聰明 6分之1 3 江國樑 1164分之69 4 江國忠 1164分之69 5 林欽德 1164分之28 6 林建宏 1164分之28 7 林建良 1164分之28 8 林金英 1164分之28 9 林金雲 1164分之28 10 林金春 1164分之28 11 林欣慧 1164分之28 12 曾紀鴻 1164分之54 110年4月16日信託登記予第三人華泰商業銀行股份有限公司
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