臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
111年度南簡字第398號
原 告 1李瑞娥
訴訟代理人 黃吉祥
原 告 2許可否
訴訟代理人 許 明
原 告 3楊純玲
4陳淑英
上 1 人
訴訟代理人 施天送
原 告 5林敏雄
6陳美惠
7陳淑芬
8高國勝
9林秀玲
10陳怡雯
11郭汝樫
12葉明裕
上8人共同
訴訟代理人 黃吉祥
被 告 中華國賓商業大樓管理委員會
法定代理人 李景仕
訴訟代理人 蘇建榮律師
上列當事人間撤銷區分所有權人會議決議等事件，本院於民國11
1年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告許可否未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟 法第386條所列各款情事，依被告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、原告主張：伊等為中華國賓商業大樓（下稱系爭大樓）建物 區分所有人，該大樓位於台南火車站前圓環邊，基地面積10 13坪，於民國74年12月建築完成，為地上14樓地下3層，樓 地板面積1萬2120坪，區分所有人共633人，係公司、商店、 旅館、停車場出租等住商混合大樓。被告於110年9月28日舉 行系爭大樓社區「第33屆區分所有人第2次臨時會議」（下 稱系爭臨時區權會），第一提案討論「管理費數額調整」提
案，並作成「系爭大樓區分所有人管理費每坪調漲10元，期 限自111年1月至115年12月」之決議（下稱系爭決議），惟 系爭大樓之大坪數區分所有人即旅館、停車場等商業住戶（ 位於1-3樓、13-14樓、地下2-3樓），與一般小坪數區分所 有人共同使用大樓公共空間（大廳、通道、電梯等），有損 害住家隱私安全及生活品質，商業住戶所繳管理費卻比一般 住家為少（即大坪數區分所有人每坪25元、小坪數區分所有 人每坪40元），本即不公平；又因商業住戶關係，致內政部 營建署補助外牆整建經費縮減，工程費用不足，應由商業住 戶補足才是，系爭決議未考量建物外牆整修後商業戶乃最大 受利者，未區分大、小坪數區分所有人受益程度差別，一律 調漲管理費違反公平及比例原則。為此依民法第799條之1第 3項規定，聲明請求判決：系爭決議（自111年起至115年12 月止管理費每坪調漲10元）應予撤銷；系爭大樓區分所有人 管理費應一律以每坪40元計算。
三、被告則以：系爭決議通過自111年1月至115年12月止調漲各 區分所有人管理費每坪10元，為期5年，乃因應系爭大樓外 牆整修工程所需，屬公用部分之修繕，因公共基金不足，由 共有人按其應有部分比例統一調漲，以補足資金缺口，並無 不公平之情事。至於大坪數區分所有人管理費原為每坪25元 、小坪數區分所有人原為40元，並非系爭決議內容，非本件 請求撤銷之客體。系爭大樓完成外牆整修後，各區分所有人 建物均會產生增值效果，非僅獨厚於商業區權人。又系爭大 樓為商業大樓，區分所有人無論坪數大小，做為商業使用並 無違法，至於政府補助計算公式扣除商用面積致有減少補助 金額，亦不可歸責於商業用區分所有人，若因此強加於商業 用區分所有人負擔，亦屬無據等語。為此請求駁回原告之訴 。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭大樓於110年9月28日召開第33屆第2次系爭臨時區權會， 決議系爭大樓區分所有人管理費每坪調漲10元，即「一般住 戶從每坪40元調漲為每坪50元，大坪數單位從每坪25元調漲 為每坪35元」，期限自111年1月至115年12月。 ㈡系爭大樓之外牆整建維修工程，於109年3月4日經內政部營建 署核定補助933萬0555元，補助款計算方式為臺南市都發局1 11年5月9日函文資料所示（補助款計算基礎有扣除建物所有 權人為營利事業部分）。（簡卷103-107頁） ㈢系爭大樓於前述㈠區分所有人做成決議以前之管理規約內容為 如簡卷73-93頁（即108年12月12日區權人大會決議管理室增 修109年1月1日修正）。
五、原告主張系爭決議就管理費自111年1月份至115年12月份每 月每坪調漲10元乙節，業據提出系爭臨時區權會會議記錄記 錄為證，為被告所不爭，堪信為真實。原告主張此決議調漲 管理費之收費標準，顯失公平，是否可採？
㈠按民法第799條之1第1項規定，區分所有建築物共有部分之修 繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約 另有約定者，不在此限；又公寓大廈之共用部分、約定共用 部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之 。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有 部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住 戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若 區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈 管理條例第10條第2項定有明文；是依上開規定，共用部分 及約定共用部分之管理費之負擔標準，係以區分所有權人按 其共有之應有部分比例分擔為原則，例外得由區分所有權人 會議或規約另予規定，該條例就管理費用之負擔標準；此所 以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人 就公寓大廈共用部分及約定共用部分修繕、管理維護之受益 程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，共有之應有 部分比例亦有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦 有差別，乃授權區分所有權人會議或規約得視所屬公寓大廈 區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平。 又依民法第799條之1第3項規定，規約之內容依區分所有建 築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目 的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其 情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個 月內，請求法院撤銷之。而規約之約定是否有顯失公平情事 ，須就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌，以為判 斷之準據。
㈡系爭臨時區權會提案討論調漲管理費之緣由，乃因系爭大樓 外牆整修工程所需工程款，經營建署補助、管委會籌措部分 資金後尚有不足，故提案討論決議每月每坪調漲10元，為期 5年，以補足資金缺口，俾利完成大樓外牆整修工程，核屬 大樓共用部分之修繕及維護範圍，此為兩造所不爭，該等費 用原則上即應由區分所有人按其共有之應有部分比例負擔。 被告抗辯系爭決議通過自111年1月起，各區分所有人每月「 每坪」管理費「一律」調漲10元，為期5年，就調漲幅度並 無差別區分，均係按區分所有人所有坪數計算負擔，符合上 開公寓大廈管理條例第10條第2項及系爭大樓館管理規約第1 1條、第13條（簡卷83、85頁）之規定。又系爭大樓完成外
牆整修工程後，可整體增加各區分所有權人房屋之價值，而 房屋之價值（售價）亦以每坪計算，且無論大、小坪數房屋 之分，因完成外牆整修工程後，房屋均會產生增值之效果， 故以各區分所有人按月每坪一律漲價10元，尚屬公平合理， 難認有顯失公平之情事。
㈢雖原告主張系爭決議調漲「前」之管理費，大坪數（商業戶 ）是每坪25元、小坪數（一般住戶）是每坪是40元，已有明 顯差距，本次卻統一調漲每坪10元，並不公平；且系爭大樓 外牆整修向營建署申請補助款被扣除建物所有權人為營利事 業部分，資金缺口理應由大坪數商業區分所有人彌補始為合 理等語。惟查：
⒈系爭大樓為住商混合大樓，部分區分所有人（大、小坪數都 有）作為商業使用並無違法，雖營建署就補助款之計算公式 有扣除建物所有權人為營利事業部分（簡卷105頁），然此 為政府在預算範圍內核定補助經費額度之問題，不能以此即 認此項修繕工程係「可歸責」於商業區分所有人，且外牆整 修完成，對全體區分所有人均蒙其利，非獨厚於商業區分所 有人，如認大樓外牆整修工程款資金缺口全由商業區分所有 人負擔，亦屬無據。
⒉依被告所陳，系爭大樓共有633個區分所有權，所謂「大坪數 」有11戶，大坪數住戶在系爭決議漲價前之管理費按月每坪 25元，有系爭大樓109年5月20日第33屆第4次區分所有人大 會會議紀錄三、2.提案二之資料為憑（簡卷179頁），小坪 數住戶於系爭決議漲價前之管理費按月每坪40元，有系爭大 樓108年12月12日第33屆第2次區分所有人大會會議紀錄四、 提案二之資料足佐（簡卷183頁）；是系爭決議調漲前所謂 「大」、「小」坪數區分所有人管理費收費標準，均是前經 區分所有人決議，非屬系爭110年9月28日臨時區權會所為決 議，自不在本件審酌應否撤銷之列。原告猶主張調漲「前」 之管理費收費標準違反公平及比例原則，請求法院判決系爭 大樓區分所有人管理費為每月每坪均為40元等情，此涉及規 約原定徵收管理費之標準是否合法有據，應另循訴訟解決， 縱使本件判決撤銷系爭決議內容，系爭大樓住戶管理費收費 標準亦僅回復到決議前之狀態（即110年12月以前之收費標 準），如欲改變規約原訂之管理費收費標準，須另由區分所 有人開會決議，尚非本件得逕予判定。
六、綜上所述，系爭決議關於系爭大樓各區分所有人自111年1月 至115年12月止，每月每坪管理費調漲10元，尚無原告主張 顯失公平之情形，從而原告本於民法第799條之1第3項規定 之法律關係，請求撤銷系爭決議及判決系爭大樓區分所有人
管理費按每月每坪40元計算等情，難認有據，為無理由，應 予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉 證，核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 111 年 7 月 22 日 民事第一庭 法 官 蔡雅惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 22 日 書記官 黃稜鈞