臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
110年度中簡字第3446號
原 告 鄧靖桓
被 告 楊裕真
上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國111年6月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣106,241元，及自民國110年5月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,440元，由被告負擔新臺幣1,057元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣106,241元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告起訴聲明請求被告給付新臺幣（下同）132,241元， 及自民國110年3月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息 ，嗣於111年6月21日言詞辯論期日當庭更正聲明為：被告應 給付原告132,241元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5％計算之利息。核原告前開訴之聲明之變更，符 合前揭規定，自應准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠兩造於105年10月20日簽立房屋租賃契約，約定原告將所有門 牌號碼臺中市○區○○路○段000號11樓之3號房屋（下稱系爭房 屋）出租予被告，租期自105年11月1日起至108年11月1日止 ，每月租金25,000元，應於每月1日前繳納，約定每月管理 費3,200元由被告負擔，被告並交付押租金50,000元予原告 （下稱系爭租約）。嗣上開租期屆滿後，被告仍繼續居住系 爭房屋並陸續繳納租金，直至110年1月19日始退租點交房屋 ，惟至110年1月19日止被告尚積欠8個月又19天之房租共215 ,833元，及同年月1日至19日共計19天之管理費2,027元未為 繳付，扣除押租金50,000元及被告嗣後補繳之70,000元後，
至今仍積欠97,860元未給付。又同日經原告點交現場，卻見 屋內損壞，發現沙發破損，且窗紗、紗窗、辦公椅、水龍頭 、馬桶沖洗器等多項家俱設備遺失，原告因而支出34,381元 重新購置與維修上開家俱。爰依系爭租約及租賃之法律關係 ，提起本件訴訟，請求被告給付上開所積欠之租金、管理費 ，及賠償原告因家俱設備損壞與遺失所支出之費用。並聲明 ：被告應給付原告132,241元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈡對被告抗辯之陳述：被告於110年1月向原告通知要退租，110 年1月19日始點交房屋為兩造所不爭之事實，此前被告自有 繳付租金及管理費之義務，被告所辯自無理由。另被告雖稱 依民法第423條之規定，出租人有保持租賃物合於約定使用 、收益之狀態，然被告於租賃期間並無告知原告設備傢俱有 損壞情事，原告自無從履行出租人維持租賃物之責進行修繕 。又系爭房屋之租賃期間均由被告之夫楊鑫玄代為與原告聯 絡租賃事宜，且依民法第1003條之規定：夫妻於日常家務， 互為代理人。而被告之夫楊鑫玄在點交當場以及退租後之簡 訊中，皆承認上述家具設備之損壞與遺失，並承諾願賠償購 買與維修費用予原告，被告自應負損害賠償責任。二、被告則以：系爭租約到期時，因被告一時找不到適合之租屋 處，遂與原告溝通將該租約轉為不定期租約，嗣因被告到新 住處並搬入新租屋處，兩造不定期租約係於109年11月30日 終止，被告亦於109年11月30日遷出，是以，被告僅積欠原 告7個月之租金，超過7個月之租金及管理費，被告均否認之 。另系爭房屋之管理費係採季繳制，109年9月時，被告即一 次繳交3個月之管理費(即109年10月至12月)，每月3,200元 ，因被告109年11月30日即遷出，故同年12月份之管理費亦 應由原告負擔，是以，由被告代繳之管理費3,200元，爰依 民法第334條規定主張抵銷。故原告之請求，僅於7個月之租 金部份有理由，扣除押租金50,000元及雙方於點交當天已給 付之70,000元，被告應僅積欠原告55,000元租金，再扣除10 9年12月份由被告代繳之管理費3,200元，應僅餘51,800元【 計算式:(25000 ×0)-00000-00000=55000；00000-0000=5180 0】，原告超過此部分之請求，並無理由。另原告主張被告 損害系爭房屋內之傢俱，惟被告並未破壞原告傢俱，原告應 先舉證，且縱有些微破損，亦屬自然耗損，依民法第423條 之規定，自應由出租人即原告負擔。並聲明：①原告之訴駁 回。②如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由
㈠原告主張兩造於105年10月20日簽立系爭租約，約定原告將系
爭房屋出租予被告，租期自105年11月1日起至108年11月1日 止，每月租金25,000元，應於每月1日前繳納，約定每月管 理費3,200元由被告負擔，被告並交付押租金50,000元予原 告，嗣上開租期屆滿後，被告仍繼續居住系爭房屋並陸續繳 納租金，惟被告目前已退租等情，業據原告提出房屋租賃契 約書、房租繳款紀錄為證（見本院卷第25至49），且為被告 所不爭執，應堪認為真實。原告另主張被告直至110年1月19 日始退租點交房屋，惟至110年1月19日止原告尚積欠8個月 又19天之房租共215,833元，及同年月1日至19日共計19天之 管理費2,027元未為繳付，扣除押租金50,000元及原告嗣後 補繳之70,000元後，至今仍積欠97,860元未給付。又同日經 原告點交現場，卻見屋內損壞，發現沙發破損，且窗紗、紗 窗、辦公椅、水龍頭、馬桶沖洗器等多項家俱設備遺失，原 告因而支出34,381元重新購置與維修上開家俱則為被告所否 認，被告並辯稱被告係於109年11月30日終止租約並遷出， 是以，被告僅積欠原告7個月之租金，超過7個月之租金及管 理費，被告均否認之。另系爭房屋之管理費係採季繳制，10 9年9月時，被告即一次繳交3個月之管理費(即109年10月至1 2月)，每月3,200元，因被告109年11月30日即遷出，故同年 12月份之管理費亦應由原告負擔，是以，由被告代繳之管理 費3,200元，爰依民法第334條規定主張抵銷。故原告之請求 ，僅於7個月之租金部份有理由，扣除押租金50,000元及雙 方於點交當天已給付之70,000元，被告應僅積欠原告55,000 元租金，再扣除109年12月份由被告代繳之管理費3,200元， 應僅餘51,800元，原告超過此部分之請求，並無理由。另原 告主張被告損害系爭房屋內之傢俱，惟被告並未破壞原告傢 俱，原告應先舉證，且縱有些微破損，亦屬自然耗損，依民 法第423條之規定，自應由出租人即原告負擔等語詞置辯。 是本件首應審究者厥為：①系爭租約係何時終止？②原告請求 被告給付租金97,860元，是否有理？③原告請求被告給付家 具設備之損壞與遺失修復之金額34,381元，是否有理？ ㈡原告主張系爭租約係於110年1月19日終止，業據原告提出租 金繳款紀錄、LINE對話紀錄（見本院卷第25、51頁）為證， 且證人鄧昭冠於本院言詞辯論時結證稱：「（對於原告與被 告間房屋出租間的事情，你清楚嗎？）我沒有非常清楚，我 只有部分的內容有見聞。我的哥哥他在110 年1月19日說他 們要做退租的手續，他有提到房租積欠的問題，請我當天晚 上去現場作見證。所以我當天晚上有陪同去見證他們退租房 屋的情況。」、「（當天退租的程序你看到了什麼？）我看 到他們在點交房屋以及家具設備，並且當天交鑰匙交還我哥
哥。然後他們雙方開始逐項的清點他們房租繳費的項目，也 確認的確還有超過八個月的房租沒有繳清。接著雙方對於家 具損害賠償的問題，像是客廳的沙發破損，主臥室的窗紗破 損，主臥室的紗窗遺失這幾樣比較明顯毀損的事項。最後楊 先生親口曾認有房租積欠的情況和家具損壞的情況，也承諾 會負責賠償的責任。但他希望分為三期來償還，這是我當天 所看到的情況。」等語。依證人鄧昭冠所證述之內容觀及參 酌上開LINE對話紀錄之，兩造確實於110年1月19日始進行系 爭房屋之點交。被告雖辯稱系爭租約於租約係於109年11月3 0日終止，被告亦於109年11月30日遷出等語，並提出公證書 為證（見本院卷第225至236頁）。然查，被告提出之上開公 證書，其承租人為訴外人楊廷暐並非被告，已難認為被告所 提之公證書得證明被告於109年11月30日確實終止系爭租約 並遷離系爭房屋，況且縱認被告確實於訴外人楊廷暐109年1 2月1日租賃該公證書所附租賃契約之房屋時，亦入住該房屋 ，在兩造就系爭租賃房屋尚未完成點交前，仍屬被告占有使 用中，原告並無法使用系爭房屋，仍難解免被告依系爭租約 應給付租金之義務。而被告迄於109年11月30日尚積欠原告7 個月之租金，為被告所自認，加計109年12月1日至110年1月 19日，被告尚未繳納之租金應為8月又19日合計215,833元。 另被告自陳系爭房屋之管理費已繳納至110年12月31日，此 為兩造所不爭執，則原告主張被告110年月1日至19日共計19 天之管理費2,027元未為繳付，應屬有據。是原告主張扣除 押租金50,000元及被告嗣後補繳之70,000元後，至今仍積欠 97,860元未給付（計算式：215,833+2,027-50,000-70,000＝ 97,860），應屬有據。
㈢原告另主張原告點交現場，卻見屋內損壞，發現沙發破損， 且窗紗、紗窗、辦公椅、水龍頭、馬桶沖洗器等多項家俱設 備遺失，原告因而支出34,381元重新購置與維修上開家俱等 情，業據原告提出LINE對話紀錄、照片報價單、發票等為證 （見本院卷第51至65頁），然為被告所否認，並以前詞置辯 。經查，依原告提出之照片、LINE對話紀錄，應可認為系爭 房屋於點交時，確有窗紗、紗窗、辦公椅、水龍頭、馬桶沖 洗器等多項家俱設備遺失之情形，且依照片之內容觀之，應 非自然使用損壞，原告請求被告賠償窗紗、紗窗、辦公椅、 水龍頭、馬桶沖洗器之修復費用8,381元，自屬有據。原告 另主張沙發破損之修復費用26,000元部分，固據原告提出照 片（見本院卷第55頁）、報價單（見本院卷第61頁）為證。 然依上開沙發之照片觀之，其細微接縫處及扶手處有損壞之 情形，參酌兩造間之系爭租約迄於終止前，長達5年2月餘，
而沙發作為家具使用，自有自然耗損之可能，且依該照片觀 之，並無人為破壞之跡象，應屬長期使用而自然耗損。是原 告請求被告賠償沙發修復部分，尚難認為有據。是原告得請 求被告給付之金額應為106,241元（計算式：97,860元+8,38 1元＝106,241元）。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項 、第2 項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標 的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利 率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經 約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條 第1項、第203條亦分別明定。查原告對被告之上開債權，核 屬無確定期限之給付，既經原告提起本件民事訴訟，且起訴 狀繕本於110年5月5日合法送達被告（送達證書見本院卷第1 71頁），則原告請求被告自起訴狀繕本送達被告之翌日即11 0年5月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利 息，核無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約及租賃之法律關係，請求被告給 付106,241元，及自110年5月6日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求， 則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用 簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項 第3款規定，依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保免為 假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 7 月 26 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 張清洲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 26 日 書記官 陳慧津