臺灣桃園地方法院民事簡易判決
110年度桃簡字第280號
原 告 李訓庭
被 告 李文濱
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年7月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落於桃園市○○區○○○段○○○○○段0000○000000地號土地上未辦保存登記建物之事實上處分權，應以桃園市○○區○○○段○○○○○段0000○000000地號土地之界址為界予以分割，其中坐落於桃園市○○區○○○段○○○○○段000000地號土地之建物，分歸原告取得，坐落於桃園市○○區○○○段○○○○○段0000地號土地之建物，則分歸被告取得。
訴訟費用由被告負擔百分之七十四，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：訴外人邱文明在分割前之桃園縣大溪鎮（現改制 為桃園市大溪區，下同）田心子段下田心子小段1038地號土 地上建造未辦保存登記、亦無門牌及稅籍資料之鐵皮屋1座 （下稱系爭建物），嗣於民國86年間與原告訂定買賣契約（ 下稱系爭契約），自上開土地中分割出同段1038-1地號土地 （下稱甲地），將甲地出賣予原告，並約定系爭建物坐落於 甲地範圍內之部分，由原告使用之。其後，被告輾轉受讓分 割後所餘之同段1038地號土地（下稱乙地），及系爭建物在 乙地範圍內之使用權，而與原告共有系爭建物。又兩造就系 爭建物並無不能分割之約定，亦無不能分割之情事，惟無法 達成分割協議，因而依民法第823條、第824條規定提起本件 訴訟。並聲明：兩造共有之系爭建物應予分割。二、被告則以：系爭建物於72年間即已由邱文明興建，嗣原告於 86年間向邱文明買受甲地，被告則於107年間輾轉向他人買 受乙地後，在乙地範圍內沿甲、乙地界址設置鐵皮圍籬，兩 造就系爭建物以鐵皮圍籬為界，各自有使用管理的範圍，故 系爭建物並非兩造共有，僅是屋頂相連而已，應無分割之問 題，以資答辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)系爭建物之事實上處分權為兩造所共有： 1.邱文明於72年前後，在分割前桃園縣○○鎮○○○段○○○○○段0000 地號土地上建造未辦保存登記、亦無門牌及稅籍資料之系爭 建物，嗣將上開土地分割為甲、乙兩地，原告於86年3月3日 向其買受甲地並完成移轉登記，被告則於107年1月16日輾轉
買受乙地並完成移轉登記，有土地登記謄本、不動產買賣契 約書及所附地籍圖謄本、大溪地政事務所土地複丈成果圖可 參（見本院卷第13、14、64至67頁、108年度桃簡字第1588 號卷，下稱前案卷，第59頁），此部分之事實先可認定。 2.其次，關於系爭建物之結構、狀態，經本院赴現場履勘，結 果可見系爭建物係於甲、乙兩地之外圍以鋼材為立柱，其上 架設整體相連、貫通甲、乙兩地之鋼樑並鋪設石棉瓦屋頂， 四周則以鐵皮材料或倚靠周邊房屋之混凝土牆為壁面之構造 ，有現場照片附卷可參（見本院卷第71-1至71-3頁）。又系 爭建物內部雖有沿甲、乙地界址設置一鐵皮圍籬，及延伸至 屋頂橫樑之鋼質立柱（見圖4、5、9、10），但依被告所述 ，此等圍籬及立柱均係其買受乙地後始行建造（見本院卷第 62頁），足認系爭建物於建造後迄於被告受讓乙地之前，內 部並無獨立之支撐或分隔，屋頂橫樑亦係相連貫通於甲、乙 兩地之範圍，並無中斷，結構上應屬無法分離，而僅為一個 不動產。基於一物一權之原理，即僅能有單一之所有權存在 。
3.又按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產 所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認 為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。（最 高法院86年度台上字第2272號判決見解可資參照）。而所謂 事實上處分權，性質上為物之占有、使用、收益、事實上處 分及交易等所有權權能之集合，故物權法上關於所有權之基 本原理，除有特殊情形，於事實上處分權亦應適用。就本件 系爭建物之權利歸屬，觀諸原告與邱文明就甲地簽立之買賣 契約書，其中「批明事項」載有「本賣渡土地內目前有鐵皮 屋在內，惟賣主應……負責拆除，在尚未拆除前賣主同意在買 主承買範圍內由買主使用，如……賣主不予拆除時，賣主同意 任由買主自行拆除」之約款（見本院卷第65頁）。依上開約 款之內容，並參酌邱文明與原告訂定契約之整體目的，可知 該約款所謂「同意買主使用」應非僅限於單純提供使用之使 用借貸關係，而尚有允許原告就該部分建物為終局之事實上 處分之意。然依上述，系爭建物上僅有一所有權，即僅能存 在單一之事實上處分權，故解釋上應認邱文明係按甲地占甲 乙兩地之面積比例，將相應比例之系爭建物事實上處分權應 有部分讓與原告，並與原告成立分管契約，由原告單獨管理 使用坐落於甲地之部分，而非由原告取得系爭建物一部、單 獨之事實上處分權。同理，邱文明嗣將乙地及坐落乙地範圍 內之系爭建物讓與他人，再輾轉由被告受讓，被告就系爭建 物所取得者，亦僅為系爭建物按乙地面積比例之事實上處分
權應有部分，而非該部分單獨之事實上處分權。從而，系爭 建物之事實上處分權為兩造共有，應可認定，被告辯稱兩造 係各自取得並單獨所有坐落甲、乙地範圍之系爭建物，則與 物權法之基本原理不符，並非可採。
(二)系爭建物之事實上處分權得為分割之客體： 按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分配；此 於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之， 民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第831條分別定 有明文。本件系爭建物之事實上處分權為兩造所共有，已經 認定如上，而事實上處分權為所有權權能之集合，具有財產 權之性質，且因非屬法定之不動產物權，亦不受民法第759 條「應經登記，始得處分其『物權』」規定之限制，應得準用 上開規定而為分割。又依本件情形，系爭建物尚查無因法令 限制或物之使用目的不能分割之情事，共有人間亦無不分割 之協議，且被告既然否認有與原告共有系爭建物之情形，並 表示並無分割之問題存在，顯難自行達成分割之協議，是原 告請求法院判決分割系爭建物，合於上開規定，應屬有據。(三)分割方式之決定：
1.按共有物之分割，分割之方法不能協議決定者，法院得因任 何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共 有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分 配於部分共有人；二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物 ，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有 人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2 項第1、2款定有明文。又定共有物分割之方法，固可由法院 自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。法院裁判分割共有 物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質 及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂 為適當（最高法院90年度台上字第1607號判決見解可資參照 ）。
2.依上述，兩造就系爭建物之應有部分比例，應係以各自取得 土地之面積比例定之，且依本院現場履勘結果及兩造所述， 兩造就系爭建物之管理使用現況，亦係以甲乙兩地之界址為 界，各自使用坐落於自己所有土地上之範圍。又系爭建物建 造之初，於甲乙兩地界址處雖無支撐，致界址兩側均難單獨 存在，無法區分為2棟獨立建物，但被告受讓乙地後，已另
行沿兩地界址增設鐵皮圍籬及鋼質立柱3支（見本院卷第71- 3頁圖9、10、12），使兩側構造得以各自獨立區分、維持， 以土地界址為界之原物分割即成為可能。再考量本件如將系 爭建物分歸由兩造之其中一人所有，均不免限制他造對於土 地之使用、收益，顯非適當；另依系爭建物之性質，若與土 地分離而單獨出賣，幾無價值可言，變價分割亦屬窒礙難行 。從而，本件應以甲、乙兩地之土地界址為界，將系爭建物 原物分割，由兩造各自取得坐落於其所有土地範圍內之部分 ，較為適當，爰判決分割如主文第1項所示。
3.至於原告於言詞辯論時請求將系爭房屋屋頂依界址實際切割 分開等語，應屬物之事實上處分，與法律上共有財產權之分 割係屬二事，並非分割共有物之判決所能判命之事項。原告 如欲為之，應於分割之判決確定後另行處理，惟不得損及被 告分得之部分，乃屬當然，併此敘明。 四、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段、第824條第2項第 1款前段規定，請求就兩造共有之系爭建物予以裁判分割， 為有理由，應予准許，並就系爭建物之分割方式，判決如主 文第1項所示。
五、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。
六、訴訟費用之負擔：分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟 酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之 利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故 原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，本院認 仍應由兩造分別依系爭建物應有部分即甲、乙兩地之面積比 例分擔訴訟費用較符公平原則。故依民事訴訟法第80條之1 規定，諭知如主文第2項所示。
中 華 民 國 111 年 7 月 22 日 桃園簡易庭 法 官 陳逸倫
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 111 年 7 月 22 日 書記官 潘昱臻