最高法院民事判決 111年度台上字第749號
上 訴 人 吳珠玲
訴訟代理人 林重仁律師
被 上訴 人 洪在明
訴訟代理人 簡嘉瑩律師
被 上訴 人 何佳瑋
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民
國110年10月29日臺灣高等法院臺南分院第二審更審判決（110年
度上更一字第18號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
理 由
一、本件上訴人主張：被上訴人何佳瑋於民國101 年間將其所有 坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○段00000○00000地號土 地（下合稱系爭土地）提供訴外人科毅工程有限公司（下稱 科毅公司，與何佳瑋合稱何佳瑋等2 人）出資興建門牌同鄉 三盛村許厝2-197號未經保存登記之1層鐵皮、鋼構造房屋（ 整編後為同鄉仁德西路1段402巷55號，下稱系爭建物）。何 佳瑋等2人並於102年1月3日簽訂協議書，約定科毅公司停止 營業時讓與系爭建物所有權與何佳瑋（下稱系爭協議書）。 因何佳瑋等2人積欠伊債務逾新臺幣（下同）2,000萬元，遂 於102年10月25日同時書立讓渡合約書3份（下稱A、B、C 讓 渡書，合稱系爭讓渡書），由何佳瑋受讓系爭建物事實上處 分權後再讓與伊。嗣被上訴人洪在明於107年10月3日經臺灣 雲林地方法院（下稱雲林地院）107年度司執字第13626號強 制執行事件（下稱系爭執行事件）拍定取得系爭土地所有權 ，伊於同年月16日向雲林地院主張優先承買系爭土地而遭否 准，洪在明亦有爭執等情。爰依民法第425條之1、土地法第 104條第1項，求為確認伊對系爭土地之優先承買權存在之判 決。
二、洪在明則以：科毅公司以B 讓渡書將系爭建物讓與訴外人富 有起重工程有限公司（下稱富有公司，上訴人為其法定代理 人），上訴人未取得其事實上處分權，對系爭土地無優先承 買權存在；何佳瑋以：102年10月25日何佳瑋等2人均書面同 意將系爭建物及機器設備讓渡上訴人及富有公司，以抵償債 務各等語，資為抗辯。
三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以 ：何佳瑋於102年1月3 日與科毅公司簽訂系爭協議書，約定
提供系爭土地予該公司出資興建系爭建物，日後該公司停止 營業時，同意將其所有權讓渡予何佳瑋，為兩造所不爭，並 有系爭協議書可稽，為附條件之法律行為。次查依上訴人、 科毅公司法定代理人陳君傑所言，及富有公司曾以科毅公司 積欠債務359萬0,688元為由，聲請臺灣高雄地方法院核發10 2年度司促字第55493號支付命令確定，足見科毅公司對富有 公司確有債務存在。上訴人自承102 年10月25日與科毅公司 、何佳瑋簽訂B、C讓渡書，其契約本文（前言）記載：科毅 公司以B 讓渡書同意將該公司之營運設備（下稱系爭營運設 備）轉讓予富有公司；何佳瑋以C 讓渡書將科毅公司「廠房 、土地所有地上物」（即系爭建物）及系爭營運設備轉讓予 富有公司等語，有各該讓渡書可佐；核與陳君傑證稱：科毅 公司第1 次協議廠房與設備均轉讓富有公司，後因讓渡金額 不足，第2 次協議將廠房內機器設備讓渡富有公司，以清償 積欠富有公司債務等語相符。另何佳瑋於107 年11月27日於 系爭執行事件所提陳報狀（下稱系爭陳報狀）記載：「 102 年（誤載為100 年）10月…科毅公司尚未…結束營業…（系 爭協議書）約定尚未成就，故分別由陳報人（即何佳瑋）與 吳珠玲（即上訴人）；科毅公司與富有起重公司書立讓渡合 約書，以為讓渡之證明」等語，上訴人於雲林地院102 年12 月11日查封系爭土地時亦僅提出B、C讓渡書，C 讓渡書文末 「頂受人」雖記載為上訴人，然該其本文已明確表示頂受方 為富有公司，上訴人亦自承係以該公司負責人身分簽名，可 見科毅公司於102 年10月25日尚未停止營業，系爭協議書條 件未成就，何佳瑋以C 讓渡書就將來得受讓系爭建物之權利 ，讓與富有公司而為處分，抵償科毅公司所欠富有公司債務 ，為法所許。又科毅公司於102 年10月30日停止營業，則何 佳瑋簽訂C 讓渡書時，系爭協議書之停止條件未成就，而尚 未取得系爭建物事實上處分權，C 讓渡書協議由科毅公司讓 渡系爭建物予富有公司，何佳瑋已有拋棄對系爭建物擁有移 轉所有權之物權請求權利益之默示意思表示，並於系爭協議 書條件成就時，富有公司取得附條件贈與標的物即系爭建物 之事實上處分權，堪認何佳瑋於簽訂A、C讓渡書時，對系爭 建物並無或已無事實上處分權。至A 讓渡書記載何佳瑋僅將 科毅公司系爭營運設備讓與上訴人，不包括系爭建物；上訴 人所提收據、證明書、系爭建物門牌原已滅失舊建物之使用 執照、水、電費通知單、租約等，僅能認何佳瑋交付上開文 件及上訴人有該建物部分之事實，不能證明上訴人取得其事 實上處分權。綜上，上訴人依民法第425條之1、土地法第10 4條第1項規定，請求確認就系爭土地有優先承買權存在，自
屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
四、查原審一方面認何佳瑋就其於科毅公司停止營業時所得受讓 系爭建物之權利，於102年10月25日簽訂C讓渡書讓與富有公 司而為處分，以清償科毅公司所欠富有公司債務（見原判決 第15頁第17至21行、第14頁第30至31行）；惟另方面認C 讓 渡書係約定科毅公司將系爭建物讓渡富有公司，富有公司取 得贈與標的物即系爭建物之事實上處分權（見原判決第16頁 第2至6行、第23至25行、第21頁第31行）；就C 讓渡書究係 由何佳瑋或科毅公司讓與系爭建物事實上處分權？及科毅公 司究係抵償對富有公司債務，或無償贈與系爭建物事實上處 分權？前後論述不一，已不無判決理由矛盾之違法。次按解 釋當事人所立契約之真意，應以當時之事實及其他一切證據 資料為其判斷之標準，不能拘泥其於書面使用文字或截取其 中一二語，任意推解致失真意。查系爭讓渡書中僅C 讓渡書 之契約前言記載何佳瑋轉讓系爭建物，B 讓渡書則未記載， 為原審認定之事實。惟系爭讓渡書第4、5條均記載：「壹、 以上之轉讓設備（即系爭營運設備），係頂受方（乙方）可 隨意支配運用及遷移之財產物品。貳、除以上設備外，其餘 屬辦公室宿舍廠房/ 土地所有地上物附著物係所有，係頂受 方（乙方）可隨意支配運用及遷移之財產物品」、「甲方保 證確係辦公室宿舍廠房/ 土地所有地上物擁有人，倘使發生 甲方內部股東糾葛或經營權爭議致甲方無法履行本約，或甲 方無故而不履行本約時，甲方已收取之部分轉讓權利金金額 應加倍賠付乙方」（見一審卷第47、127、131頁），倘系爭 讓渡書之讓與方無讓與辦公室宿舍廠房等地上物（即系爭建 物）之意，何以將之與系爭營運設備並列？並約定保證對該 地上物之權利，及不履約時之賠償責任？又A 讓渡書係何時 簽訂？倘系爭讓渡書讓與方有讓與系爭建物之意，則上訴人 是否得依A 讓渡書取得系爭建物事實上處分權？非無詳加調 查之餘地。原審就此未予斟酌審認，即以僅C 讓渡書前言記 載何佳瑋讓渡系爭建物予富有公司，B 讓渡書前言未記載， 遽認上訴人未受讓系爭建物事實上處分權，自有可議。再按 訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人 中一人所為之自認（即不利益於共同訴訟人），對於全體共 同訴訟人固不生效力（民事訴訟法第56條第1項第1款後段規 定參照）。惟仍可將之視為該當事人關於事實陳述之訴訟資 料，依民事訴訟法第222條第1項規定，斟酌全辯論意旨及調 查證據之結果，依自由心證判斷該事實之真偽。證人陳君傑 證稱：「（問：原告說…廠房（即系爭建物）…是何佳瑋讓 渡給原告…？）比較詳細部分我不是很清楚…（問：讓渡廠
房…等地上物…是你…代表科毅公司…讓渡…？）這些比較 細節的部分是何佳瑋處理的」等語（見一審卷第547 頁）， 似見陳君傑並不清楚系爭建物讓與之對象，而係由何佳瑋處 理。另何佳瑋陳稱：「科毅公司於102 年10月間，因經營不 善而自系爭建物搬遷出，並依約將系爭建物及屋內設備讓渡 予被告（即何佳瑋）…102 年10月25日被告、訴外人科毅… 公司均有書面同意將系爭建物及機械設備讓渡予原告（即上 訴人）及…富有…公司」、「被告（何佳瑋）早在102 年10 月29日前即將地上物房屋讓渡並交付予原告（即上訴人）占 有使用」，系爭陳報狀並記載：「四、100 年10月29日科毅 公司認已無使用該建物之必要，故由陳報人（即何佳瑋）取 得該等建物並…讓渡予吳珠玲（即上訴人）完成上開讓渡合 約書之內容」等語（見一審卷第176、511、514 頁），何佳 瑋似自承其自科毅公司受讓系爭建物後，再讓渡上訴人。而 上訴人現占有系爭建物，並將其中部分出租他人，亦為原審 所認定之事實。似此情形，能否謂上訴人全未取得或未與富 有公司共同取得系爭建物之事實上處分權？何佳瑋與上訴人 、富有公司簽訂系爭讓渡書之經過及實情究竟如何？攸關系 爭建物事實上處分權人為何人，自有調查審認之必要。原審 就此未予調查，僅擷取系爭讓渡書、系爭陳報狀內片段文字 ，及陳君傑所為部分證言，認上訴人未受讓取得系爭建物事 實上處分權，進而為於其不利之判決，自嫌速斷。上訴論旨 ，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 20 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 陳 玉 完
法官 陳 麗 玲
法官 黃 書 苑
法官 謝 說 容
法官 周 舒 雁
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 111 年 7 月 27 日