最高法院民事判決 111年度台上字第238號
上 訴 人 戴徐麗華
戴 俊 豪
共 同
訴訟代理人 張 仕 賢律師
被 上訴 人 林 弘 仁
訴訟代理人 石 娟 娟律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國110年8月
17日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（109年度上字第503號）
，提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
一、本件被上訴人主張：伊之先人於民國26年間將所有坐落臺中 市○區○○段00000○00000○00000○00000地號土地（以下 合稱系爭土地）出租與訴外人賴茂盛人興建門牌為同市區○ ○巷0號1層土造房屋（下稱原房屋），該房屋經賴茂盛之孫 賴志宗於70年間全部拆除，原租地建屋關係消滅。賴志宗未 經伊同意擅自於原地整建門牌為臺中市○區○○○路00號房 屋（下稱系爭建物），嗣於85年間讓與上訴人之被繼承人戴 大勳，係無權占有系爭土地如第一審判決附表（下稱附表） 「占用土地」欄所示土地。縱認伊有同意其使用系爭土地至 房屋不堪使用時為止，惟該房屋已超過耐用年限，結構不安 全，已達不堪使用之程度，伊得收回占用土地等情。爰依民 法第767條第1項規定，先位聲明，求為命上訴人應將附表「 占用房屋欄」所示之房屋拆除，返還占用土地之判決（被上 訴人請求第一審共同被告林子翔自系爭房屋遷出部分，業獲 勝訴判決確定。未繫屬本院者，不予贅敘）。並以：倘兩造 間就系爭土地仍有租地建屋關係存在，惟系爭房屋自建造完 成迄今已逾20年，類推適用民法第833條之1規定，備位聲明 ，請求酌定該不定期租地建屋契約之存續期間。二、上訴人則以：賴志宗於70年間因配合都市計畫拓寬道路，將 原房屋拆除後就地整建加強磚造2 層之系爭房屋，被上訴人 知情且自71年間起仍繼續收取地租迄今，應有同意原房屋重 建為系爭建物。又系爭建物屋齡僅38年，歷經921 大地震及 其後之大、小地震，結構仍完整，外觀無明顯裂痕，現供營 業及居住使用，具備房屋通常使用效能，並無不堪使用之情 事。另兩造間租地建屋契約屬債權性質，與地上權性質不同 ，不得類推適用民法第833條之1規定等語，資為抗辯。
三、原審維持第一審所為被上訴人上開先位之訴勝訴部分之判決 ，駁回上訴人之上訴，係以：被上訴人之先人於26年間將系 爭土地出租與賴茂盛興建1 層土造之原房屋，被上訴人於44 年2月21日因受贈取得該土地所有權；嗣賴志宗於70年10月7 日向臺中市政府工務局申請拆除原房屋，就地整建加強磚造 2 層原建物系爭建物，為兩造所不爭。經第一審囑託臺中市 建築師公會鑑定結果，認原房屋於70年間不堪使用，且全面 性拆除，亦有鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）可憑。則賴 茂盛與被上訴人先人間之不定期租地建屋契約期限應已屆滿 。又戴大勳於85年1 月31日自戴賴玉雲受讓系爭建物事實上 處分權，並於92年間於該建物頂樓增建鋼鐵造構造物；被上 訴人於74年10月間前，向賴志宗、戴賴玉雲、自75年間起至 107年8月間，則向戴大勳收取系爭土地租金，亦為兩造所不 爭。佐以證人即被上訴人之弟林弘文之證述，可知被上訴人 因長期居住國外，知悉其其母親及證人林弘文代將系爭土地 出租而收取租金，堪認其有全權交由其母親及林弘文處理出 租系爭土地事宜之意思。衡諸證人林弘文證述：其與母親均 居住臺中市，並曾至系爭建物向戴大勳收取租金等語，被上 訴人應知悉賴志宗於租約年限屆滿後，另重建系爭建物，既 仍持續向戴大勳等人收取租金，應視為以不定期限繼續租賃 契約。則兩造間之租地建屋契約，固應解為至系爭建物不堪 使用時屆滿。惟經臺中市建築師公會就系爭房屋現狀，有無 結構或安全上之疑慮？乙節鑑定結果，認：自921 大地震後 ，有關建築物之耐震法規及安全係數多次調整修訂，已大幅 提高建築之耐震能力，系爭建物鄰車籠埔斷層，依其現況無 法滿足現行法規之耐震需求，明顯無法抵擋未來大地震之侵 襲，且自70年興建迄今，已使用39年，超過35年之耐用年限 ，建物上方復增建鋼鐵造構造物，另現場鑽心取樣之混凝土 抗壓強度測試為110kgf/c㎡，無法滿足現行設計混凝土強度 210kgf/c㎡最低需求，已呈現混凝土強度衰減之現象，如依 現況辦理符合現行耐震規範之補強設計，除需辦理建造執照 ，所涉之內容將更加多元外，所需費用更加龐大，為確保使 用之年限及安全，應為拆除重建較為恰當等語，有系爭鑑定 報告可稽。則被上訴人主張系爭建物因有結構安全之疑慮， 應拆除重建，已達不堪使用之狀態，堪可採取。另依作成系 爭鑑定報告之林蒼華建築師陳稱：公共工程之構造物生命週 期的標準使用年限，都以財政部固定資產耐用年數表作為報 拆之標準，於判斷結構安全所佔比重不會很重，僅是參考， 系爭建物有結構上安全疑慮，主要在於混凝土抗壓強度問題 等語，可知鑑定人並非以固定資產耐用年數表作為鑑定之主
要依據。至林蒼華雖另陳稱：於鑑定過程並未發現系爭建物 混凝土剝落、鋼筋外露、建物傾斜或自外觀可看出有安全疑 慮等語，惟依系爭鑑定報告所附照片，系爭建物之牆面、柱 子、天花板曾經裝修，自無從直接以外觀判斷其結構無安全 疑慮；另921 大地震距本件鑑定時，已經過20年，尚難僅以 系爭建物經過921 大地震或其後發生之地震未發生建物傾斜 ，或於外觀上無顯著裂痕等情，即認其無結構安全之疑慮。 再者，內政部所定災害後危險建築物評估辦法及所附緊急通 報表、評估明細表，係針對已經發生災害之建築物評估損害 之具體狀況，做為相關單位、人員採取相關措置之依據，與 系爭建物是否不堪使用，係屬二事，尚難據之即認系爭鑑定 報告為不可採。系爭房屋之抗壓強度明顯不足，於發生重大 地震時，無法保障居住者之人身及財產安全，應認其於系爭 鑑定報告作成之109年5月14日已達不堪使用之狀態，兩造間 之不定期租地建屋期限已屆至，依土地法第103條第1款之規 定，被上訴人得收回系爭土地。從而，被上訴人依民法第76 7條第1項前段、中段規定，先位聲明，請求上訴人拆除如附 表「占用房屋欄」所示之房屋，返還該附表「占用土地欄」 所示土地，洵屬正當，應予准許；其備位之訴毋庸審究等詞 ，為其判斷之基礎。
四、惟按法院固得就鑑定人依其特別知識觀察事實，加以判斷而 陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真偽。然就鑑定人 之鑑定意見可採與否，仍應踐行調查證據之程序而後定其取 捨。又加強磚造建築物，指磚結構牆上下均有鋼筋混凝土過 梁或基礎，左右均有鋼筋混凝土加強柱。過梁及加強柱應於 磚牆砌造完成後再澆置混凝土。建築技術規則建築構造編第 165條第1項亦有明文。而房屋是否不堪使用，原則上應以所 建房屋是否能為通常之使用為斷。查，系爭建物為加強磚造 建築物，為原審認定之事實。依內政部所定「都市危險及老 舊建築物結構安全性能評估辦法」附表一「鋼筋混凝土構造 及加強磚造建築物結構安全耐震能力初步評估之評估內容及 評分表」所示，關於加強磚造建築物結構安全之評估項目包 括結構系統（靜不定程度、平面、立面對稱性等）、結構細 部（塑鉸區箍筋細部等）、結構現況（柱、牆之損壞程度等 ）、及定量分析（475 年耐震能力初步評估及2500年耐震能 力初步評估）等（見原審卷㈢第161 頁）。另林蒼華亦陳述 ：建築物強度最主要有二個部分支撐，一是鋼筋抗拉強度， 二是混凝土抗壓強度；建物之耐震能力，應考量混凝土及鋼 筋的使用數量及綁紮程度等語（見原審卷㈢第228、232頁） 。上訴人復主張：不得僅以鑽心取樣之混凝土抗壓強度測試
無法滿足現行設計混凝土強度210kgf/c㎡最低之需求，即認 系爭建物結構安全有疑慮等詞。則加強磚造建築物之結構安 全是否有重大疑慮，究應為何項目及內容之評估檢測？除混 凝土強度外，是否尚應包括鋼筋抗拉強度之測試？即滋疑義 。其次，系爭鑑定報告以：「依現場鑽心取樣之混凝土抗壓 強度測試110kgf/c㎡（1570 psi）已無法滿足現行設計混凝 土強度210kgf/c㎡（3000 psi）最低之需求，已呈現混凝土 強度衰減之現象，系爭建物已使用39年（法定耐用35年）， 加上所處位置鄰車籠埔斷層，將來面臨重大地震災害之發生 ，恐無法達成一定之結構安全性，故其適合居住之存續期間 將無法評估」等語（見系爭鑑定報告第13、16至18頁）。系 爭建物之使用年限，似為鑑定機關認其有重大結構安全之虞 參酌因素之一。果爾，上訴人抗辯：系爭建物之耐用年限非 僅為35年等語（見原審卷㈠第319 頁），並提出臺中市地價 調查用建築改良物耐用年數及折舊率表、臺中市各類房屋構 造別代號暨折舊率表（見原審卷㈠第321、333頁）為憑，即 屬重要防禦方法。乃原審恝置不論，徒以鑑定人並非以耐用 年數作為鑑定之主要依據，即認其上開抗辯為不可採，亦有 疏略。又上開鑑定意見所稱「重大地震災害」，具體所指為 何？「適合居住之存續期間將無法評估」，是否係謂系爭建 物已達不堪使用之程度？似有未明。此攸關兩造間租地建屋 契約之期限是否已屆滿，被上訴人得否收回系爭土地，自有 進一步究明之必要。原審未詳加審究，遽認系爭建物已不堪 使用，進而為不利上訴人之判斷，並有可議。本件被上訴人 先位之訴既無理由，備位之訴應併予發回。上訴論旨，指摘 原判關此部分決違背法令，求予廢棄，非無理由。五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 27 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 陳 玉 完
法官 周 舒 雁
法官 黃 書 苑
法官 謝 說 容
法官 陳 麗 玲
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 111 年 8 月 10 日