最高法院民事判決 111年度台上字第1375號
上 訴 人 王川傑
訴訟代理人 劉祥墩律師
劉宇倢律師
謝宗霖律師
被 上訴 人 錦華大廈管理委員會
法定代理人 郭學政
訴訟代理人 黃秀珠律師
吳宜恬律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國 111
年1月12日臺灣高等法院第二審判決（108年度重上字第785 號）
，提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、被上訴人主張：伊為門牌臺北市○○區○○○路 301、303、305號之錦華大廈（下稱系爭大廈）管理委員會 ，該大廈坐落之臺北市○○區○○段140-9、140-10、 140-11地號土地（以下合稱系爭3筆土地），為系爭大 廈全體區分所有權人共有。伊就系爭3筆土地有管理權 ，上訴人為系爭大廈1樓房屋（下稱1樓房屋）之所有 權人，及與1樓房屋相連增建物（下稱系爭增建物）之 事實上處分權人。系爭增建物無權占有系爭3筆土地如 第一審判決附圖編號A、B、C（扣除C-1）所示土地面 積140平方公尺（下合稱系爭占用土地），而受有相當 於租金之不當得利，依其占有面積，按系爭3筆土地申 報地價年息8%計算，自聲請調解日即民國106年8月31 日起回溯5年之不當得利共新臺幣（下同）514萬6,083 元，並自10 6年9月1日起至返還系爭占用土地之日止 ，按月為9萬3,662元等情，爰依民法第179條規定，求 為命上訴人如數給付本息之判決（其餘超過部分之請 求，不在本院審理範圍，不予贅述）。
二、上訴人則以：系爭大廈於65年間完工時，即就系爭占用土地 設置圍牆，僅有後門與外界聯通，由1 樓房屋所有權人保管 後門鑰匙，被上訴人或其他區分所有權人未曾干涉或異議。 又自68 年間起，系爭增建物即由1樓房屋所有人使用收益， 並按月繳納該部分管理費，顯已成立明示或默示分管協議。 況被上訴人就系爭增建物，曾向伊收取每月2 萬元之管理費 或租金，已就系爭占用土地成立未定期限租約，伊非無權占
有。又縱認伊為無權占有，被上訴人主張之不當得利金額亦 屬過高等語，資為抗辯。
三、原審維持第一審就上開聲明所為上訴人敗訴之判決，駁回其 上訴，無非以：被上訴人本於管理權就系爭大廈共用部分遭 無權占用所生之私法上爭議，應有訴訟實施權。系爭大廈使 用執照所附平面圖繪有圍牆，系爭3筆土地68、75、77 年等 數年部分航照圖顯示有圍牆、惟縱系爭大廈於65年間興建完 成時，建商即有興建圍牆，仍無從遽謂有由1 樓房屋住戶使 用系爭占用土地之分管協議存在。上訴人與訴外人王冠傑於 99年間所簽立之不動產買賣契約書第15條第5項固記載：「 ……除支付每月管理費柒仟元整外，每月尚需繳交管理委員 會1 樓空地及天井增建之租金參萬元整」，然此係上訴人與 王冠傑私人間之約定，證人即雙方仲介吳承豐雖證稱：上訴 人與王冠傑簽約前，其先到現場調查，經詢問陳姓總幹事表 示1 樓除每月管理費外，另外要付給管理委員會關於增建的 費用，加起來大約3 萬元等語，然係轉述他人之話語，另住 戶高銘堯雖證稱：圍牆內部的空地都由1 樓使用；曾任系爭 大廈管理員之證人林興富亦稱：1樓平面是由1樓的人在使用 ，前後都有門鎖等語，均不足以證明被上訴人有向1 樓住戶 收取管理費。又被上訴人104年財務報表雖記載104年1月、4 月、7月及9月之「1樓土地租金」各為5萬9,970元、5萬9,97 0元、5萬9,970元、3萬9,770元，然係承租戶使用1樓空地向 外增建（現已拆除為平地）及招牌之補償金，非系爭占用土 地之租金，更遑論被上訴人縱基於使用者付費及公平性之考 量，要求1 樓房屋住戶就系爭占用土地部分繳納費用，亦無 違常情，無從憑此即認有分管協議存在，更無從因其他住戶 單純之沈默，即認有默示分管協議。上訴人既未能證明其占 有系爭占用土地之正當權源，自屬無權占有，爰審酌系爭占 用土地位置，周遭環境、工商繁榮程度、交通及生活機能、 所受利益等一切情狀，認以申報總價額8%計算為適當，並依 其占有面積140 平方公尺，據以核算相當於租金之不當得利 。從而，被上訴人依據民法第179 條規定，請求如前開聲明 所示本息，為有理由等詞，為其判斷之基礎。
四、惟查，系爭大樓於65年10月22日興建完成，其使用執照平面 圖繪有圍牆、航照圖亦顯示有圍牆之存在，為原審認定之事 實。依上訴人與其前手王冠傑間於99年間簽訂之不動產買賣 契約書第15條第4 項約定：甲（即上訴人）、乙（即王冠傑 ）雙方於辦理交屋同時，甲方同意本買賣標的出租予乙方… …。第5 項約定：……本標的除支付每月管理費柒仟元整外 ，每月尚需繳交管理委員會1 樓空地及天井增建之租金參萬
元整，前揭租金及管理費用由承租方負擔等語（第一審卷第 98頁），證人吳承豐證稱雙方簽約前，伊有到現場進行詢問 調查，當時伊詢問一位姓陳的總幹事說管理費是7 千多元， 關於增建的費用不包括在管理費裡面，管理費及增建的費用 加起來大約是3 萬元，還有給伊看一本登記管理費用簿冊等 情（原審卷㈠第248頁、第249頁），似見上訴人與王冠傑係 依據吳承豐參與查訪所得資訊，而為上開第15條第5 項之約 定。被上訴人就吳承豐上開證述除表示無意見外，並自承「 陳姓總幹事」係管理委員會之員工（原審卷㈠第249 頁、第 250 頁），原審未遑調查釐清，徒以吳承豐係轉述他人之話 語，遽認其證詞不可採，且上開契約條項僅係上訴人與王冠 傑間私人約定，無從認定被上訴人知悉並同意其事，尚屬速 斷。又上訴人提出被上訴人104 年財務報表，抗辯被上訴人 向其收取每月2萬元之對價（原審卷㈠第379頁至第381 頁、 第395頁至第401 頁），被上訴人則主張該報表所載1樓使用 租金係承租戶使用1 樓空地向外增建（現已拆除為平地）及 招牌使用之補償金，非系爭占用土地之租金云云（原審卷㈡ 第83頁），惟依被上訴人之主張，何以須向使用系爭大廈其 他空地者收取費用，而1 樓房屋所有人長期使用系爭占用土 地，卻未收取費用？自滋疑問。究竟其原因為何？攸關上訴 人之占有權源，自有進一步查明之必要。本件事實尚未臻明 確，本院無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決失當 ，求予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 13 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 陳 玉 完
法官 周 舒 雁
法官 陳 麗 玲
法官 黃 書 苑
法官 謝 說 容
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 111 年 7 月 18 日