臺灣高雄地方法院民事簡易判決
110年度雄簡字第2277號
原 告 陳柏堯
被 告 王慧珍
訴訟代理人 葉凱禎律師
訴訟代理人 曾嘉雯律師
訴訟代理人 陳亮妤律師
被 告 張福妹
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國111年6月2日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
一、被告王慧珍應給付原告新臺幣肆拾貳萬玖仟肆佰元及自民國 一百一十年十月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告王慧珍負擔百分之四十六、其餘由原告負擔 。
四、本判決第一項得假執行。但被告王慧珍如以新臺幣肆拾貳萬 玖仟肆佰元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、本件訴訟標的金額為924,000元並非簡易訴訟事件，惟兩造 於審理中合意繼續適用簡易程序(卷第355頁筆錄)，爰仍依 簡易程序審理，先為說明。
二、原告主張：
㈠原告於110年5月16日向被告買受門牌號碼高雄市○○區○ ○○路0 0巷0弄0 號房地(下稱系爭房房，房地登記謄本記載買賣發 生日期為110年5月27日、於110年6月30日移轉登記為原告所 有，卷第141-147頁登記謄本)，約定買賣總價金為新臺幣( 下同)680萬元，約定110年7月15日交屋(出賣人為王慧珍， 卷第127-133頁、151-161頁買賣契約書)；被告於簽約前簽 約時均保證無漏水，且於買賣契約標的物現況說明書亦勾選 無漏水(卷第167頁)。
㈡原告在交屋前之驗屋時即發現屋內漏水情況遭原舊家具遮蔽 ，家具搬離後發現多處滲漏痕跡，原告立即通知被告，但被 告仍否認稱是老屋潮濕並不是漏水，之後因梅兩季節連日下 雨，原告發現屋內多處滲水積水，原告請人估價修復漏水總 工程款約為40餘萬元，實屬重大瑕疵。被告施用詐術隱瞞漏 水瑕疵構成詐欺；原告另得依民法第179條、第354條、第35 9條、第360條、第227條規定，請求被告賠償損害及不當得
利下列各項費用共計924,000元(卷第183頁筆錄、第289頁書 狀、第393-395頁筆錄)：
①後庭增建室內，四周牆壁潮濕滲水壁癌處施工費用估價單 127,000元(卷第83頁)。
②後庭增建天花板鐵皮三處潮濕滲水侵蝕施工費用估價單51,50 0元(卷第83頁)。
③房屋主臥室、副臥室，四周牆壁潮濕滲水壁癌，判斷是浴室 漏水所致，施工費用估價單臥室牆壁70,000元、另加浴室打 除整修170,000元( 卷第87頁) 。
④因房屋內部多處牆壁潮濕滲水有壁癌，研判是外牆滲水入屋 ，要在外牆施作防水，施工費用預估20,000元( 卷第91頁) 。
⑤出賣時稱未漏水，簽約後才發現漏水嚴重，請求房價減損4% 之損失272,000 元( 卷第93頁)。
⑥第三方鑑定漏水報告費用60,000元。
⑦廚房與鄰居相鄰位置漏水，需打除牆修復報價單70,000元(卷 第93頁)。
⑧前庭天花板漏水以聚脲防法工法施工報價單46,800元(卷第93 頁)。
⑨因110 年7 月22日起漏水請師傅搶修鐵皮屋頂等漏水費用 6,500元(卷第95頁)。
⑩交屋後放屋內的家具因漏水潮濕損壞約20,000元( 卷第95頁) 。
⑪因本件訴訟導致相關雜費及七月搶修造成五金相關材料費用 ，及法院假扣押裁判費、執行費等共10,734元( 卷第95頁) 。
聲明：被告應給付原告924,000元(卷第299頁書狀)。三、被告則以：
㈠原告應舉證證明交屋時系爭房屋有滲漏水情形；系爭房屋出 賣原告前係由張福妹居住，張福妹居住期間沒有任何滲漏水 或一年內曾修復滲漏水情事，原告於簽訂買賣契約前曾會同 家人及不動產仲介查看5次，被告於買賣契約現況說明書上 勾無滲漏水，確實無滲漏水為原告所確認。
㈡原告買受系爭房屋為69年1月31日建築完成之老舊房屋，牆壁 油漆等因年久失修有剝落等情形實屬正常，並無影響系爭房 屋通常與契約所約定之效用，為此原告亦表示購買後將對系 爭房屋進行大整修，以提高其居住品質，然系爭房屋確實無 滲漏水之情事，依原告所提之證據均為不明修繕單據，均無 任何滲漏水之證據資料，無法證明有滲漏水；王慧珍同意原 告聲請送鑑定，但不同意傳訊證人 抓漏將軍工程有限公司
人員作證，因該公司為原告施作整修工程，收取費用，難期 待無偏頗為證。
㈢兩造買賣契約第9條第5項有約定被告應負瑕疵擔保責任，但 張福妹居住系爭房屋內並無滲漏水之情事，且系爭房屋於出 售前，並無大幅整修、粉刷或翻新，因此被告簽約時在現況 說明書內「建物現況是否有滲漏水情形」欄位始勾選「否」 ，並經兩造簽名確認，被告並無故意隱瞞滲漏水之情事。再 參酌原告所提出之購屋簽約前去現場看的照片現場圖（卷35 、37頁）可知，雖然現場物品較多，但相關櫥櫃均為木製， 並未有因滲漏水浸泡而有損壞之情形，如果交屋前系爭房屋 有原告所述滲漏水之情形，現場被告所使用之櫥櫃早已因長 期浸泡於水中而損壞，原告於購屋前多次前往現場看屋亦應 可發現端倪，是被告於交屋前系爭房屋並無滲漏水之情形， 系爭房屋僅係因老舊、較為潮濕而有壁癌之狀況。而民法瑕 疵擔保負擔之時點為交付時，既然交付時無滲漏水之情形， 被告毋庸負擔瑕疵擔保責任。
㈣系爭房屋為屋齡約40年之老舊公寓因潮濕而有壁癌油漆剝落 皆屬正常，依原告所提鑑定報告第35頁主臥室牆壁上方壁癌 相片可知，因面積大片原告於看屋時早已知悉壁癌而仍願購 買，顯然默許壁癌，且未將壁癌修復列入被告瑕疵擔保範圍 ，依民法第355條第1項，被告即不負瑕疵擔保責任。原告所 提抓漏將軍工程有限公司出具之抓漏檢測鑑定報告書，不能 採為系爭房屋有漏水之證據(卷第399-401頁)。 ㈤王慧珍受利益係基於兩造買賣契約所為給付，未構成不當 得利；原告主張房屋有價損272,000元損害，惟所謂交易性貶 值係對不動產瑕疵或損害修復後，仍因不夠完全或完善而產 生不確定性或風險增加之疑慮，原告僅出其他件實務判決請 求損害已非屬客觀，又未主張請求權基礎及內容，此部分主 張無理由。原告未舉證證明被告二人故意隱匿漏水瑕疵，主 張實屬無據。
㈥原告未就系爭房屋交屋時增建部分存有瑕疵一事舉證證明， 請求修復系爭房屋後庭增建室內庭院、天花板、鐵皮屋漏水 瑕疵之相關費用(請求項目①②⑧⑨)即無理由，兩造房屋契約第 2條增建或占用部分約定「本買賣標的物現況另有增建部分 或占用部分，依現時法令無法登記，其權利義務經雙方約定 如下：並就增建範圍勾壹樓空地、1樓前方雨遮...」 足見 原告簽約時知悉建物範圍包括增建部分，即系爭房屋之後庭 增建、鐵皮屋等處，再依標的物現況說明書之是否漏水欄位 ，經兩造確認簽名並勾選否，而未勾選前陽臺、後陽臺、屋 頂或其他欄位，益徵被告交屋時系爭房屋增建部分確無漏水
瑕疵。
聲明：原告之訴駁回。
四、本院的判斷：
㈠原告於審理中提出其自行申請抓漏將軍工程有限公司鑑定技 術人員何禮欽、龔勢方二人出具之000-0000號抓漏檢測鑑定 報告書一份作為系爭房屋確實有漏水之證明(外放，下稱系 爭鑑定報告書)，並經證人何禮欽到庭具結證稱：「我們是 以紅外線熱顯像儀測量，另外施以冷熱水壓力管路試驗，結 果發現當天共有12處持續漏水中，包括臥室1 、臥室2 、主 臥包含廁所、舊廚房、浴室都有漏水痕跡，可以確認當時持 續漏水中。」「我只能確定我去鑑定當時當下有漏水，無法 判斷漏水時間已持續多久，但牆壁多處已有壁癌，而壁癌就 是一定因為有水份，一般來說，已經有壁癌現象就表示至少 已經持續漏水四、五年，才可能產生。」「因為房子已經是 四十幾年的老房子，可以確定是外牆防水能力不足，有些老 房子雖然沒有加防水，但是外牆夠強化也不一定會漏水，所 以本件應該是外牆能力不足才會造成漏水。但是房屋內部的 浴室漏水情形更嚴重，就是浴室本身的防水層太老舊沒有效 用了，只要再施作防水層就可以不再漏水。」「我當時有在 鑑定報告的後面提出二份簡式合約報價單，是110 年8 月19 日出具，第一份是公寓一樓的公共及主臥浴室整修所需費用 新台幣254,260 元、第二份是公寓室內牆面壁癌泥作整修， 所需費用新台幣115,400元(指當時有無確認修繕那些漏水所 需費用為何）」(本院卷第357頁正反面筆錄)；證人既為實 際進行鑑定漏水之人，又具有多年鑑定漏水經驗之土木技師 ，其所為證詞應可認為客觀合理而可採，是依證人上開所證 及參酌系爭鑑定報告書之鑑定，應可認為系爭房屋確實多年 均持續有滲漏水之情形，且回復原狀所需費用合計為369,40 0元（計算式：254,260+115,140=369,400)。證人並證稱「 因為這是修繕費用，所以通常沒有計算折舊問題，因為就是 修繕的必要合理費用。」(卷第359頁背面)，是上開回復原 狀所需費用即無計算折舊之必要。
㈡按證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實 ，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或 其他利害關係，其證言亦非不可採信。而訊問依特別知識得 知已往事實之人者，適用關於人證之規定，民事訴訟法第33 9條亦有明文規定。本件原告於審理中提出其自行申請抓漏 將軍工程有限公司鑑定技術人員何禮欽、龔勢方二人出具之 000-0000號抓漏檢測鑑定報告書為證，被告雖認鑑定報告係 原告私下找不能排除立場偏頗而希望由本院再送鑑定，惟被
告陳明不願先預納鑑定費用，原告則聲請傳證人何禮欽到庭 作證(卷第337頁背面-339頁筆錄)，而證人何禮欽到庭證稱 其為土木技師已有30年證照，並有多次漏水鑑定經驗，且與 兩造並無親誼關係，並經到庭具結作證；是依上開說明，本 院認何禮欽之證詞應屬客觀可採，且被告僅以其係現場鑑定 之人即主張其證詞或有偏頗之可能，所為抗辯尚無可採。是 被告抗辯不能以抓漏將軍工程有限公司之鑑定報告證明本件 有漏水(卷第399頁)即無可採。
㈢再按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之 規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少 之程度無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有 明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通 常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效 用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。而房屋，不論係新建 或中古屋，均係屬供人居住用途之住宅，故若有滲漏水情事 發生，衡情將導致屋內財物毀損、嚴重干擾使用者生活起居 之結果，而無法完整發揮供人居住之目的，亦且影響房屋交 易價格。是如房屋存有多處滲漏水之情形，自屬減少其通常 效用及價值之瑕疵。
㈣原告與王慧珍簽訂之買賣契約書附件標的物現況說明書，王 慧珍就建物現況是否有滲漏水情形，已明確勾選「否」，有 標的物現況說明書可參(本院卷第167頁)，足證王慧珍確實 已保證系爭房屋於簽約交屋時均無任何滲漏水情形，然依原 告所提抓漏將軍工程有限公司上開鑑定報告書及證人何禮欽 到庭上開所證已持續漏水至少4、5年以上且其到場鑑定時確 實仍有持續漏水情形，系爭房屋確實存在漏水瑕疵應可認定 。被告雖抗辯原告已多次看屋明知屋內現況，惟證人何禮欽 亦證稱「如果是我這樣有專業能力的人當然一眼就可以看出 來，一般人在看屋買房，如果室內有很多家具又有油漆，確 實可能不見得可以發現」(本院卷第363頁)，被告所辯即無 足採，王慧珍既保證系爭房屋無滲漏水，就系爭房屋因滲漏 水之瑕疵，原告依民法第359條、第360條規定，請求被告王 慧珍賠償損害即有理由。惟基於買賣相對性原則，本件係王 慧珍與原告簽訂買賣契約書出賣系爭房地予原告，原告請求 張福妹應共同賠償部分即無理由而無從准許。
㈤原告請求被告賠償下項各項損害，是否均有理由，本院意 見如下：
1.後庭增建室內，四周牆壁潮濕滲水壁癌處施工費用估價單 127,000元部分：證人何禮欽經本院提示原告此部分估價單
後證稱「後庭增建部分不在房屋主建物的結構範圍內，是二 次增建的磚牆鐵皮屋頂，所以我們沒有確認也不在我們鑑定 範圍」「這確實是我們抓漏修繕的範圍，其中左側的綠色部 分就是原告所說後庭增建室內的範圍，確實都不在我們鑑定 的範圍，所以無從判斷。因為這部分不在主結構建物範圍， 漏水的原因到底是因為主結構長期滲水造成還是本身有漏水 所造成無法判斷，所以無從鑑定確認是否漏水的原因及所需 費用是否合理」(本院卷第359頁)「報告書附件8 有說明增 建部分的漏水情況，但是沒有鑑定的必要費用。鐵皮非建物 本身結構體，本來就跟結構體有接縫，漏水原因究係施工不 良或是其他原因，因為本身是增建的部分，接縫處就是會有 問題，所以也不可能達到不漏水的程度，也無從鑑定回復原 狀所需的費用。鑑定的部分是針對主結構，增建的部分非正 規正常方法的搭建，也無從判斷評估後續如何修繕至不漏水 ，即使整間增建都重建，也還是會漏水。」(本院卷第363頁 )；是依證人所述，原告請求上開增建部分之損害賠償回復 原狀費用即無理由。
2.後庭增建天花板鐵皮三處潮濕滲水侵蝕施工費用估價單51,5 00元部分：此部分證人證述理由同上無從判斷(本院卷第359 頁)，是原告此部分請求即無理由。
3.房屋主臥室、副臥室，四周牆壁潮濕滲水壁癌，判斷是浴室 漏水所致，施工費用估價單臥室牆壁70,000元、另加浴室打 除整修170,000元；及因房屋內部多處牆壁潮濕滲水有壁癌 ，研判是外牆滲水入屋，要在外牆施作防水，施工費用預估 20,000元部分：此二部分證人雖證稱非其開立之估價單，惟 證稱即為鑑定報告單所載，而證人及鑑定報告所列本件漏水 回復原狀所需費用合計為369,400元（計算式：254,260+115 ,140=369,400)，原告就此部分雖僅列共260,000元，惟原告 列載上開其餘項目雖因不能證明而無理由，惟可解釋其真意 亦係請求被告賠償修繕費用應屬回復原狀所需費用，在鑑定 報告所認定屬必要修繕費用範圍內，應認原告之請求均有理 由而應予准許，是原告請求被告賠償在369,400元範圍內即 有理由而應予准許。
5.出賣時稱未漏水，簽約後才發現漏水嚴重，請求房價減損4% 之損失272,000 元部分：原告請求房價減損4%之損害，惟被 告抗辯原告買受系爭房地前曾數次看屋，已明知系爭房地現 況，原告亦自陳簽約前已至少看過三次以上才決定簽約(本 院卷第185頁)，而系爭房屋為69年6月5日第一次登記，亦有 建物登記謄本可參(卷第145頁)，屋齡已逾40年之老舊房屋 ，屋內現況不佳應為原告所可預期，且漏水情形依證人所證
至少已4、5年，足認並非因原告購入後才開始發生漏水情形 ，而就漏水所生損害王慧珍應負回復原狀賠償責任已如上述 ，原告亦未舉證證明系爭房屋因發現漏水而有房價減損4%之 證明，原告此部分請求即無理由而應予駁回。
6.第三方鑑定漏水報告費用60,000元部分：此部分經證人何禮 欽到庭證稱確實為抓漏將軍工程有限公司收受之本件鑑定費 用(本院卷第359頁)，應認亦屬必要費用而為原告之損害， 原告請求被告王慧珍賠償亦有理由。
7.廚房與鄰居相鄰位置漏水，需打除牆修復報價單70,000元部 分：證人何禮欽證稱此部分不是鑑定報告的報價單無從判斷 (本院卷第361頁)，且經鑑定必要之回復原狀費用已如上述 ，原告此部分請求不能認為有理由，無從准許。 8.前庭天花板漏水以聚脲防法工法施工報價單46,800元部分： 證人何禮欽證稱此部分不是鑑定報告的報價單無從判斷(本 院卷第361頁)，且經鑑定必要之回復原狀費用已如上述，原 告此部分請求不能認為有理由，無從准許。
9.因110 年7 月22日起漏水請師傅搶修鐵皮屋頂等漏水費用 6,500元部分：證人何禮欽證稱此部分其不知道，沒有鑑定 到也沒有看到(本院卷第361頁)，且經鑑定必要之回復原狀 費用已如上述，原告此部分請求不能認為有理由，無從准許 。
10.交屋後放屋內的家具因漏水潮濕損壞約20,000元部分：證 人何禮欽證稱沒有鑑定到也沒有看到(本院卷361頁)，原告 亦僅提出照片為證(卷第111頁、第421頁)，況系爭房屋依登 記謄本所載買賣發生日期為110年5月27日、於110年6月30日 移轉登記，兩造約定110年7月15日交屋，縱原告確於交屋前 即將家俱搬入，至其發現而在110年7月23日自行申請抓漏將 軍工程有限公司鑑定之時，至多亦僅約2個月，期間是否持 續下雨而使屋內均陷於潮濕已有疑義，況家具是否確實僅因 屋內潮濕約1至2個月即因而毀損，原告亦未舉證證明，是原 告此部分請求即無理由而應予駁回。
11.因本件訴訟導致相關雜費及七月搶修造成五金相關材料費用 ，及法院假扣押裁判費、執行費等共10,734元(明細詳如本院 卷第119頁原告陳報狀雜項收據金額單)部分：有關抓漏將軍 現勘車馬費300元部分已收受鑑定費用並應由王慧珍賠償如上 述，原告再為請求並無法律上依據；七月搶修五金材料費用3 ,150元已經證人何禮欽證稱不知也沒有鑑定到，此部分請求 亦無理由；法院資料使用稅務查詢500元並非損害賠償回復原 狀必要費用，原告請求無理由；假扣押提存費相關費用均屬 各程序費用或執行費用提存費，均非本件損害賠償回復原狀
必要費用，法院郵資費因法院不再收取郵資費，亦不能認為 係本件損害賠償必要費用；原告此部分請求均無理由而應予 駁回。
㈥綜上，原告請求被告王慧珍賠償之金額在429,400元(計算 式：369,400+60,000=429,400)範圍內為有理由；原告其餘 金額之請求則無理由應予駁回。
㈦當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事 訴訟法第277條前段定有明文；原告另主張被告施用詐術隱瞞 漏水瑕疵構成詐欺，惟被告張福妹長期居住在系爭房屋內， 有裝潢或家俱而未發現滲漏水尚屬合理，不能僅因被告保證 無漏水即認為被告有故意施用詐術詐欺原告之侵權行為，原 告亦未舉證證明被告二人有何施用詐術使原告陷於錯誤而買 受系爭房地，原告此部分主張即無理由。原告另主張依民法 第179條不當得利法律關係請求被告給付，惟原告係因向王慧 珍買受系爭房地，因房屋漏水而受損害，顯係有原因關係， 自非無法律上原因存在，原告此部分主張亦無理由。五、綜上，原告依與被告王慧珍間買賣瑕疵損害賠償之法律規定 ，請求被告王慧珍給付429,400元及自起訴狀繕本送達翌日 之110年10月26日（起訴狀繕本於110年10月25日送達，本院 卷第75頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有 理由，應予准許；原告逾此範圍之請求及對張福妹之請求， 即均無理由而應予駁回。
六、本判決第1 項給付未逾50萬元，爰依同法第389 條第1 項第 5款規定依職權宣告假執行。併依同法第392 條第2 項規定 諭知被告得供相當擔保金額後免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張舉證併所提證據，經本 院審酌認與判決之結果不生影響，不再一一論列，附此說明 。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由。爰依法判 決如主文。本件原告訴訟費用應由原告與被告王慧珍比例負 擔。
中 華 民 國 111 年 6 月 28 日 高雄簡易庭 法 官 林玉心
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 6 月 28 日 書記官 李月君
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