臺灣高雄地方法院民事判決
110年度雄簡字第1615號
原 告
即反訴被告 蔡清泉
訴訟代理人 劉哲宏律師
陳廷瑋律師
複 代理人 李宜靜律師
被 告
即反訴原告 胡彥竹
訴訟代理人 戴榮聖律師
司幼文律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國111年5月4
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應協同反訴原告至謝秋碧代書事務所辦理履約保證金保留款新臺幣伍萬元。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴被告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得 提起，民事訴訟法第260 條第1 項定有明文。又該條項所稱 之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴 之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審 判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或 作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同 一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或 本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發 生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（ 最高法院91年度台抗字第440 號裁判意旨參照）。查被告主 張坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地及其上同段4659建 號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○○路00號10樓之8，下合稱 系爭房地）已無原告所述天花板滲漏水之情形，故原告應依 兩造間所簽立「房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單」 （下稱系爭履約保證結案單）之約定，辦理履約保證金保留 款新臺幣（下同）5萬元之出款作業，反訴聲明請求：反訴 被告應協同反訴原告至謝秋碧代書事務所辦理履約保證金保 留款5 萬元。本院審酌本訴及反訴之原因事實皆源於兩造間
就買賣系爭房地所生之糾葛，二者原因事實及法律關係均相 牽連，且兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通 性或牽連性者，且反訴訴訟標的非專屬其他法院管轄，反訴 應行之訴訟程序與本訴同，卷查亦無意圖延滯訴訟而提起反 訴之情形，依法自應准許其提起反訴。
乙、實體部分：
壹、本訴方面
一、原告主張：系爭房地原為被告所有，伊向被告購買系爭房地 ，兩造並於108 年11月14日簽立買賣契約，約定買賣價金為 200 萬元，由謝秋碧擔任承辦代書處理買賣相關事宜。嗣系 爭房地於同年12月5日登記為伊所有，並於同年月12日完成 點交，兩造復於同日簽訂系爭履約保證結案單約定：「買賣 雙方同意履保保留款新台幣伍萬元正，待樓上漏水問題處理 完成買方確認後起算一個月如無再漏水時，即可約買賣雙方 至代書事務所簽名出款。」。然伊於翌日即同年月13日發現 系爭房屋天花板嚴重漏水，旋於是日致電被告告知上開漏水 情事並要求修繕，惟被告遲遲未為修繕，伊乃於同年月19日 委請安恆國際法律事務所以108 年12月19日108 年度安恆哲 字第10號律師函（下稱系爭律師函）通知被告系爭房屋嚴重 漏水之瑕疵，並依民法第359 條有關解除買賣契約之規定向 被告為解除系爭契約之意思表示。為此，爰依民法第259 條 第1 款規定，請求被告返還價金19萬9,500元，然若認為解 除契約顯失公平，伊尚得依民法第359 條但書、第179 條規 定，請求減少價金後返還不當得利，上開請求擇一為勝訴判 決。並聲明：被告應給付原告19萬9,500元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。二、被告則以：原告前於看屋時發現系爭房屋天花板有滲水痕跡 ，伊當時已將滲水情形通報系爭房屋大樓管理員，並請系爭 房屋樓上（即11樓）住戶處理，至108年12月初經大樓管理 員通知已完成上開作業。嗣於系爭房屋點交前，原告發現系 爭房屋天花板仍有滲水情況，兩造始簽訂系爭履約保證結案 單，伊亦積極聯繫維修前開漏水情形，並以通訊軟體LINE通 知原告處理進程，且請原告回應系爭房屋是否尚有漏水情況 ，惟原告非但未回覆，並已入住數月，依一般社會經驗，應 可推定該滲水情形已解決完竣，是原告提起本件訴訟，實無 理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭房地原為被告所有，原告向被告購買系爭房地，兩造 於108 年11月14日簽立買賣契約，約定買賣價金為200 萬 元，並由謝秋碧擔任承辦代書處理買賣相關事宜。
（二）原告已給付買賣價金200 萬元至履約保證專戶，系爭房地 已於108 年12月5 日登記為原告所有，並已於同年12月12 日完成點交，兩造並於12月12日於系爭履約保證結案單約 定：「買賣雙方同意履保保留款新臺幣伍萬元正，待樓上 漏水問題處理完成買方確認後起算一個月如無再漏水時， 即可約買賣雙方至代書事務所簽名出款。」 （三）原告於108 年12月13日發現系爭房屋漏水，並於是日告知 被告。
（四）嗣原告委請安恆國際法律事務所以系爭律師函通知被告系 爭房屋嚴重漏水之瑕疵，並依民法第359 條有關解除買賣 契約之規定向被告為解除系爭系爭契約之意思表示（被告 於108 年12月23日收受送達）。
（五）後被告委請戴榮聖律師事務所以108 年12月27日（108 ） 聖律函字第000000000 號律師函通知原告系爭房屋漏水問 題已於108 年12月18日請人修復，並否認原告解除契約之 意思表示。
四、本件之爭點：
（一）被告對原告所主張漏水之物之瑕疵，是否應負擔物之瑕疵 擔保責任？
（二）原告是否已以系爭律師函合法解除系爭契約？原告請求被 告返還買賣價金19萬9,500元，是否有據？（三）系爭房屋因漏水瑕疵存在所減少之價值為何？原告依民法 第179條請求返還價金19萬9,500元，是否有據？五、本院得心證之理由
（一）被告對原告所主張漏水之物之瑕疵，是否應負擔物之瑕疵 擔保責任？
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危 險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時， 知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責 ；民法第354條及第355條第1項分別定有明文。又物之出 賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「 危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。 倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之 瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號判決 意旨參照）。原告主張系爭房屋存有漏水之物之瑕疵，並 依民法第359條規定解除系爭買賣契約，然為被告所否認 ，並以前揭情詞置辯，原告自應就此利己之事實，負舉證
責任之責。是此部分首應探求者，厥為原告主張系爭房屋 點交前是否已存在原告所指之漏水瑕疵？進始論原告得否 依民法第359條規定解除系爭買賣契約。
２、原告於108 年12月13日發現系爭房屋漏水，並於是日告知 被告，為兩造所不爭執。據證人邱色林於本院審理時結證 稱：伊主要工作是水電工程部分，如果有漏水伊也會處理 ，雖然伊不是專門做漏水工程的，但伊本身也有漏水的專 業；當時被告跟伊說系爭房屋有漏水問題，叫伊過去看， 伊到系爭房屋樓上去看時發現廚房流理台那裡有漏水的現 象，通常水龍頭靠牆壁的零件有時候會鏽蝕，伊當時去就 看到鏽蝕，其實不嚴重，而這種漏水有可能會滲到樓下去 ，伊當下就處理好了，通常處理好之後伊會再問樓下即系 爭房屋的人處理的狀況，但當時樓下沒有人在，伊有跟管 理員講說有修理好了，如果有問題再來跟伊講，但伊後來 都沒有再接到任何通知等語甚明（本院卷第215至219頁） ，佐以被告於108年12月16日向原告表示將會將會到現場 處理漏水情形，然原告於翌日即17日向被告表示本件已請 律師幫忙處理後續，而被告於18日再向原告表示已請水電 處理完畢，業據被告提出LNIE對話內容在卷可稽（本院卷 第82頁），惟原告旋即於19日以系爭律師函為解除契約之 意思表示，顯見被告當時所修繕的漏水係因樓上專有部分 發生漏水而影響至系爭房屋，故於12月18日委請證人邱色 林至現場修復漏水，然當時系爭房屋並未有人在內可資當 場確認。原告固主張系爭房屋之漏水並未修繕完成，目前 仍存有漏水瑕疵云云，然查，被告就系爭房屋之漏水原因 係屬樓上專有部分之瑕疵所致，且已請水電師傅邱色林修 復完成，已盡其舉證責任，原告自應就系爭房屋仍存有漏 水瑕疵，且該瑕疵係系爭房屋所產生並於系爭房屋點交錢 即已存在等情，舉證以實其說，然此情未經原告舉證，尚 難遽認系爭房屋存有原告所指漏水瑕疵，被告自無庸負擔 物之瑕疵擔保責任，是原告此情所指，應屬無據。（二）繼前所論，被告無庸負擔物之瑕疵擔保責任，是原告主張 被告應負物之瑕疵擔保責任，進依民法第359條規定解除 系爭契約請求被告返還買賣價金19萬9,500元，及依民法 第359條規定減少價金並依民法第179條請求返還價金19萬 9,500元，均屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第359 條、第259 條第1 款及第179 條等規定，請求被告給付19萬9,500元，均為無理由，不應 准許，應予駁回。
貳、反訴方面
一、反訴原告主張：除援引本訴主張外，因系爭房屋滲漏水情形 已解決，反訴被告即應依約配合辦理履約保證金保留款5萬 元之出款作業，故伊委請戴榮聖律師事務所以108 年12月27 日（108 ）聖律函字第000000000 號律師函通知反訴被告系 爭房屋漏水問題已於108 年12月18日請人修復，並否認反訴 被告解除契約之意思表示，同時請求反訴被告早日完成後續 程序，詎反訴被告均未予回應，為此，爰依系爭結案單之約 定，提起反訴等語。並聲明：反訴被告應協同反訴原告至謝 秋碧代書事務所辦理履約保證金保留款5 萬元。二、反訴被告則以：除援引本訴主張外，系爭房屋之漏水狀況自 點交日迄今均未完成修補，甚且於點交翌日漏水問題愈發嚴 重，反訴原告請求伊給付履約保留款5萬元自屬無據，資為 抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：反訴原告就系爭房屋之漏水原因係屬樓 上專有部分之瑕疵所致，且已請水電師傅邱色林修復完成， 業經本院審認如前，而反訴被告就系爭房屋之漏水原因，並 未舉證以實其說，自難憑採。從而，反訴原告依系爭履約保 證結案單約定，請求反訴被告協同辦理，自屬有據。 四、綜上所述，反訴原告依系爭結案單之約定，請求反訴被告應 協同反訴原告至謝秋碧代書事務所辦理履約保證金保留款5 萬元，為有理由，應予准許。
參、兩造就本訴之其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後， 核與判決結果無影響，爰不逐予一一論列，併此敘明。肆、據上論結，本件原告之訴為無理由；反訴原告之訴為有理由 ，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 30 日 高雄簡易庭 法 官 饒志民
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 7 月 5 日 書 記 官 史華齡