臺灣高雄地方法院民事判決
110年度訴字第650號
原 告 蔡麗鳳
訴訟代理人 林宗儀律師
被 告 赫茲租賃有限公司
兼
法定代理人 薛百琪
共 同
訴訟代理人 黃勇雄律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年6月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋一至三樓遷讓返還予全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○段○000○000○00地號土地 及其上同段2646建號（即門牌號碼高雄市○○區○○○路000號， 下稱系爭房屋）本為原告之前夫即訴外人蕭○文（雙方於民 國108年6月13日離婚登記）所有，並由蕭○文出租予被告以 對外經營「赫茲租車」事業，每月租金新臺幣（下同）75,0 00元，租期至109年12月15日止（下稱系爭租約）。嗣蕭○文 於107年11月6日以夫妻贈與為原因，將系爭房屋所有權之應 有部分1/2移轉登記予原告。原告在系爭租約租期屆至前， 即已將系爭房屋現為原告與蕭○文共有之情形告知被告，且 於109年7月10日寄發存證信函提前通知被告不再續約，被告 亦表示知悉。詎被告於系爭租約期限屆至後，仍持續占用系 爭房屋而拒不搬離，經原告以109年12月25日存證信函催告 未果。查被告薛百琪為租約所載承租人，且系爭房屋為被告 赫茲租賃有限公司（下稱赫茲公司）之營業處所，足見渠等 均為系爭房屋之現占有使用人，縱被告赫茲公司非承租人， 仍為現占有使用人。然於系爭租約之租期屆至後，被告已無 繼續占有系爭房屋之合法權源；且系爭房屋現為原告與蕭○ 文共有，系爭租約屆期後如欲訂立新租約，理應由原告與蕭 ○文共同為之，故縱使蕭○文嗣後單方與薛百琪簽訂新租約（ 下稱系爭新租約），亦非適法管理行為，對原告自不生拘束
力，對原告而言，被告仍屬無權占有系爭房屋。原告於109 年2月10日寄送存證信函予蕭○文，則系爭新租約既然未得原 告同意，自對原告不生效力，另證人蕭○文提出之LINE對話 紀錄中無從證明蕭○文已得原告同意簽訂系爭新租約。系爭 新租約之簽訂屬共有物管理行為，自應由原告、蕭○文共同 為之，則蕭○文未經原告之同意，與被告薛百琪簽訂系爭新 租約，此非適法管理行為。原告爰依民法第767條、第821條 規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告及全體共有人。 次查，被告無權占有系爭房屋，係無法律上原因受有相當於 租金之利益，致原告受損害，原告爰依民法第179條規定， 請求被告自109年12月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付相當於租金之不當得利予原告，其金額以系爭租約 所定每月租金75,000元之1/2計算，為每月37,500元等語。 並聲明：㈠被告應將系爭房屋1至3樓遷讓返還原告及全體共 有人；㈡被告應自109年12月16日起至遷讓返還上開房屋之日 止，按月給付原告37,500元之損害。
二、被告均以：系爭房屋係由被告薛百琪向蕭○文承租，作為經 營汽車租賃營業使用，被告赫茲公司並非承租人，系爭房屋 只是被告赫茲公司的一個營運據點，原告請求被告赫茲公司 遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之損害，均於法無據。 查系爭房屋出租予被告薛百琪前，係屬蕭○文所有及管理， 被告薛百琪係與系爭房屋所有權人及管理人蕭○文陸續簽訂 如附表所示租賃契約，租賃期間至111年12月14日止，租賃 關係迄今仍適法有效存在，被告薛百琪係依租賃關係合法占 有使用系爭房屋，自非無權占有，蕭○文或原告均無權請求 被告薛百琪遷讓返還房屋。至於系爭房屋所有權1/2於107年 11月6日移轉登記予原告等情，並非被告所得知悉及過問， 更不影響蕭○文與被告薛百琪間租賃契約之效力。況依系爭 新租約租賃契約書第9條第1項約定，租賃關係終止或屆滿後 ，被告薛百琪係負有將系爭房屋返還予出租人蕭○文之義務 ，並無負交付予原告之義務，故原告請求被告交付系爭房屋 亦無理由。再者，被告薛百琪就系爭房屋每月租金75,000元 ，均依租約之約定給付予蕭○文，蕭○文均將其中1/2即37,50 0元給付予原告，而迄至110年5月，原告均有按月收取蕭○文 所交付之該等租金利益，足認原告亦同意及承認蕭○文出租 系爭房屋予被告薛百琪，且原告並未受有損害，則其請求不 當得利之損失，洵屬無據，原告起訴狀原證3存證信函之內 容不實等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項及本件爭點（見訴字卷第121至123、154頁 ）：
㈠兩造不爭執事項：
⒈高雄市○○區○○段○○段○000○000○00地號土地及其上系爭房屋本 為原告之前夫蕭○文所有。
⒉被告薛百琪為被告赫茲公司之負責人。
⒊蕭○文自103年11月15日起將系爭房屋出租予被告薛百琪，其 中於108年4月15日簽訂之系爭租約，租賃範圍為系爭房屋1 至3樓，租賃期限至109年12月15日止，每月租金75,000元。 ⒋蕭○文於107年11月6日以夫妻贈與為原因，將系爭房屋所有權 之應有部分1/2移轉登記予原告（原因發生日期：107年10月 23日）。
⒌原告與蕭○文於108年6月13日為離婚登記，雙方離婚協議書約 定系爭房屋租金收入由雙方平分，以及最初向兆豐國際商業 銀行（兆豐銀行）貸款10,000,000元、2,500,000元所餘款 項尚未償還部分亦由雙方平均分擔。
⒍蕭○文於109年11月16日與被告薛百琪簽立系爭房屋之系爭新 租約，租賃期間自109年12月15日至111年12月14日，每月租 金75,000元，系爭房屋目前1樓仍由被告赫茲公司使用、2樓 及3樓仍由被告薛百琪占有使用（蕭○文保有頂樓即4樓使用 權）。
⒎蕭○文自與原告離婚起，每月均有將系爭房屋租金1/2扣除兆 豐銀行貸款及房屋稅金後，以轉帳方式給付予原告。 ⒏原告於109年2月10日有寄送如原證10（見訴字卷第33頁）所 示之存證信函給被告，被告於翌日收受該份存證信函。 ⒐原告於109年12月25日有寄送如原證3（見審訴卷第39至41頁 ）所示存證信函給被告，被告於109年12月28日收受該份存 證信函。
⒑兩造所提出證據資料，形式上均為真正。
㈡本件爭點：
⒈被告赫茲公司是否為系爭房屋之承租人？是否為現占有使用 人？
⒉被告自109年12月16日起，有無占有使用系爭房屋之合法權源 ？
⒊原告得否請求被告遷讓返還系爭房屋予原告及全體共有人？ ⒋原告得否請求被告給付占有系爭房屋之不當得利？如可，每 月金額為若干元？
四、得心證之理由：
㈠被告赫茲公司是否為系爭房屋之承租人？是否為現占有使用 人？
⒈被告赫茲公司非系爭房屋之承租人：查簽立系爭新租約者為 蕭○文（出租人）及被告薛百琪（承租人），有系爭新租約
乙份在卷可稽（見審訴卷第113至121頁）。顯見被告赫茲公 司之法定代理人即被告薛百琪係以自己名義與蕭○文簽立系 爭新租約，被告赫茲公司並非系爭新租約之當事人，亦即非 系爭房屋之承租人。
⒉被告赫茲公司為系爭房屋之現占有使用人：按對於物有事實 上管領之力者，為占有人。民法第940條定有明文。所謂對 於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關 係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已 有事實上之管領力（最高法院100年度台上字第1719號判決 參照）。亦即苟依一般社會觀念，足認一定之物已具有屬於 其人實力支配下之客觀關係者，即可當之，且若有事實上之 管領力，與有無管領力之法律上權限無關。查本件系爭房屋 目前1樓仍由被告赫茲公司使用、2樓及3樓仍由被告薛百琪 占有使用（蕭○文保有頂樓即4樓使用權）乙情為兩造所不爭 執（見不爭執事項⒍）；且依GOOGLE地圖及被告赫茲公司網 頁資料，系爭房屋1樓外掛有「赫茲租車」招牌，被告赫茲 公司網頁資料所載服務據點中，高雄建國門市之地址即為系 爭房屋所在址（見審訴卷第37、143頁）。足徵縱使被告赫 茲公司設立登記之地址不在系爭房屋所在門牌號碼，被告赫 茲公司雖非系爭房屋之承租人，被告赫茲公司仍對系爭房屋 有事實上管領之力，應亦屬系爭房屋之現占有使用人之一。 ㈡被告自109年12月16日起，有無占有使用系爭房屋之合法權源 ？
⒈按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/ 3者，其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文。次按 民法第820條第1項之「管理」（即保存以外之其他管理行為 ），通常係以「改良行為」及「利用行為」為其典型，此乃 共有物價值之增加或其用益價值之實現，共有物之使用、收 益為共有物利用行為之具體態樣。其中共有物之「改良行為 」係指不變更共有物，而增加其價值之行為，例如將共有房 屋加貼磁磚，以增美觀；至於「利用行為」則係依共有物之 經濟用途予以運用，以訂立債權契約或其他方法實現其用益 價值之行為，故恆涉及共有物之用益問題，於此所稱之用益 ，乃指將共有物供他人使用、收益而言，例如將共有物之出 租、出借均屬之。又按租金之給付，為租賃契約之要素，調 整租金、提高租金額、如何給付租金等，乃租賃契約給付租 金權利義務之重要內容。因此，共有物之出租行為，乃典型 之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍無疑 ，如共有人中之一人擅將共有土地出租與他人，應以共有人
過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，或其應有部分 合計逾2/3同意行之，否則對其他共有人不生效力。 ⒉經查：
①被告薛百琪固於109年11月16日與蕭○文簽立系爭房屋之系爭 新租約，惟系爭房屋及所坐落土地自107年11月6日起即為原 告與蕭○文共有，應有部分各1/2一情，有系爭房屋及所坐落 土地登記謄本、異動索引、高雄市政府地政局三民地政事務 所110年10月5日高市地民價字第11070719000號函檢送之系 爭房屋與所坐落土地移轉登記資料等存卷可佐（見審訴卷第 15至31、65至72頁、訴字卷第35至73頁），並為兩造所不爭 執（見不爭執事項⒋）。
②又原告曾以下列方式一再表示不同意蕭○文出租系爭房屋之行 為：⑴於109年年初（109年2月10日前）傳送含有「…108/4/1 5他與您簽約時權狀早已是兩人共有、我也並非委請他全權 負責，本以為到去年10/15合約到期，才暫時同意先歸他， 後來才發現合約到今年12/15，我無法接受。現在我要求房 租各半應不為過，薛小姐不能將房租全部歸他才是。」、「 各一半是37,500，我可將我的部分降為35,000，您願意嗎？ 我和您重訂合約，他的部分我無權作（誤為「做」）主。」 等內容之通訊軟體LINE訊息予被告薛百琪（見訴字卷第141 頁）；⑵於109年2月10日寄送存證信函予被告（副本給蕭○文 ），載明「本人於107年11月6日起與蕭○文先生共同持有系 爭房屋，整棟房屋之建築物所有權及土地所有權各為1/2持 分，盼承租人赫茲公司負責人薛百琪於到函後，此棟房屋合 約之異動或續約均須經本人同意，始生契約效力。或有關房 屋承租之其他事項也請會知本人…」等語（見訴字卷第33頁 ）；⑶於109年7月10日寄發存證信函予被告，表示「…房屋租 賃合約將於109年12月15日到期，本人提前告知薛小姐房屋 租賃合約到期後將停止續約，不再續租。原因是蕭○文先生 自109年4月份開始至今皆未將房屋租金1/2轉入本人帳戶…本 人不同意房屋出租」等語（見審訴卷第151至155頁）；⑷於1 09年8月18日以LINE傳送「薛小姐好，上月7月10號有寄存證 信函給您，於7/15也已收到您的收信回執。因不再與蕭先生 合作，故租約今年109/12/15到期後不再續約。蕭先生權狀 只有1/2…」、「跟您談我願意，但不信任蕭先生。所以乾脆 不租了」等訊息給被告薛百琪（見審訴卷第145至147頁）； ⑸後於109年12月17日傳送LINE訊息「薛小姐好，本人強烈抗 議！因系爭房屋於109/12/15到期後，本人並未與您續約， 如您私下與蕭先生簽約，實屬無效…」等內容給被告薛百琪 （見審訴卷第149頁）。足認系爭房屋之共有人之一蕭○文於
109年11月16日與被告薛百琪簽訂系爭新租約並未徵得原告 之同意，亦即蕭○文就系爭房屋簽立系爭新租約此一管理行 為並未經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之 ，或其應有部分合計逾2/3同意行之。
③至證人蕭○文雖證稱：原告有同意伊把房屋出租給他人，首先 伊有絕對出租權利，因為系爭房屋從頭到尾都是伊個人購買 且占有使用，所有清潔、管理、維護都是伊一個人在做，原 告不僅同意出租，且從未涉及任何事情及款項。之前出租時 ，原告離婚時，也同意伊出租，離婚協議書上也是原告寫的 ，上面有載明房屋的收租兩方平分，所以表示原告同意伊出 租。原告收取伊扣除貸款給原告的租金後，原告從來沒有退 還，也沒有表示異議，代表原告同意伊把房子出租。伊之前 出租給被告薛百琪，原告都同意，且伊有跟原告說系爭房屋 伊有絕對使用占有管理的權利。原告以109年2月10日存證信 函通知伊以後，伊認為原告有同意伊繼續出租，所以伊就繼 續出租給被告薛百琪，沒有違反雙方的約定。且續約後，原 告每個月收到扣除貸款的租金，原告從來沒有異議，可見原 告同意伊繼續出租，且伊與原告有聯絡過，原告也沒有表示 反對出租，可見他同意。（原告是否有跟你明確告知原告同 意針對跟被告薛百琪在109年11月16日的租約？）原告沒有 明確跟伊說，但原告曾經跟被告薛百琪講過願意繼續承租， 且願意把租金的一半降為35,000元，原告同意承租，只是要 被告薛百琪把租金直接匯款給她，她不想要繳納房屋貸款， 系爭房屋伊有絕對的占有使用管理權，2、3樓都是伊在使用 ，且伊自己花錢整修房子，1到3樓出租給被告薛百琪，4樓 伊在使用，伊有絕對權利出租給被告薛百琪。伊在租的時候 都有邀約原告一起來洽談這個租約，原告只是沒有說他要來 ，但租約到了，不能等他，且這個租約都是伊簽的，都是伊 在負責，且原告可以獲得利息，且這個約沒有損傷原告的利 益，所以伊認為這個約合情合理合法。伊認為原告同意伊出 租，伊認為原告只是共有，但管理權是在伊，原告是沒有管 理權的，且原告取得的財產有爭議等語（見訴字卷第125至1 29頁）。然證人蕭○文身為系爭房屋共有人之一，亦為系爭 新租約之出租人，就本件訴訟應屬有利害關係之人，所述難 認全然可信；且證人蕭○文主觀上顯係認為僅其對系爭房屋 有管理權，其認為原告並無管理權，與民法規定有悖；而證 人蕭○文所述內容與前揭原告曾一再表示不同意系爭新租約 之客觀證據亦屬不符；又原告與證人蕭○文簽立之離婚協議 書固記載「系爭房屋房租收入由雙方平分」等字句（見訴字 卷第105頁），但此尚無法證明原告有同意將系爭房屋出租
予被告薛百琪及同意系爭房屋租金之給付方式。是以，證人 蕭○文所證難以作為原告有同意系爭新租約之認定。 ⒊基上，蕭○文所為之系爭新租約出租行為，並未經共有人原告 同意，對未同意訂立租約之共有人即原告自不生效力，基於 債之相對性，被告薛百琪僅得向債之相對人即蕭○文主張有 占有之正當權源，被告自無從本於對原告不生效力之系爭新 租約而對原告抗辯其係有權占有系爭房屋。
㈢原告得請求被告遷讓返還系爭房屋予原告及全體共有人：按 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各 共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求 。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民 法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。查系爭新租 約對其他未同意之共有人即原告不生效力，業如前述，即形 同其他未同意之共有人未與被告薛百琪訂立系爭房屋租賃契 約，則被告對其他未同意之共有人而言，自屬無權占有，其 他未同意之共有人對於承租人得主張共有物返還，從而，原 告本於所有權人之地位，依民法第767條第1項、第821條之 規定，請求被告將系爭房屋1至3樓遷讓返還原告及全體共有 人，為有理由，應予准許。
㈣原告不得請求被告給付占有系爭房屋之不當得利： ⒈按善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有 物之使用、收益。民法第952條定有明文。次按租賃契約為 債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有 人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不 得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之法律關係， 向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否 善意而定，倘承租人為善意，依民法第952條規定，得為租 賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有 人不負返還之義務，自無不當得利可言；倘承租人為惡意時 ，對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權，即應依不當 得利之規定，返還其所受利益（最高法院91年度台上字第15 37號判決可參）。復按依不當得利之法則請求返還不當得利 ，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件， 故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度；倘利益 超過損害，應以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干 為準。而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於 租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非 以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字 第715號判決要旨參照）。
⒉查原告雖曾傳送前揭訊息及寄發存證給被告表示不再續租系
爭房屋，然如不爭執事項⒊所示，蕭○文自103年間起即將系 爭房屋出租予被告薛百琪，被告薛百琪先前曾有與蕭○文單 獨簽訂過數次租賃契約之經驗，且證人蕭○文證稱：伊有告 訴被告薛百琪，且伊回覆給原告的存證信函，也在裡面表明 他自己偷過戶1/2，伊有保留法律追訴權，可以證明原告的1 /2是有爭議的，且系爭房屋伊有絕對的占有使用管理權等語 （見訴字卷第129頁），而被告薛百琪與蕭○文簽訂之系爭新 租約第7條並載明「依據蕭○文擁有本房屋之占有權、使用權 及管理權，蕭○文須保障被告薛百琪本契約之承租權…」等字 句（見審訴卷第117頁），又證人蕭○文於109年12月30日亦 寄發存證信函給原告（副本給被告薛百琪），表示「查系爭 房屋係蕭○文簽約購買並占有使用，有管理使用之權能，蕭○ 文將上開房屋出租於赫茲公司薛百琪小姐並無不當，且蕭○ 文也依離婚協議書約定，將所收取之租金，扣除上開房屋貸 款每月償還金額，餘額1/2之租金交付原告收受…況原告未經 本人同意，私自將上開房屋及土地辦理共同持有，已屬違法 且不當…」等情（見審訴卷第125至126頁）。是依上開事證 ，足認證人蕭○文於原告表示不同意時，亦一再以各種方式 向被告薛百琪表示其對系爭房屋擁有管理權能，說服被告薛 百琪繼續簽立租賃契約，被告薛百琪僅為承租系爭房屋之人 ，是否能得知原告與蕭○文間糾紛實情抑或知悉何人對錯， 並非無疑，尚難認被告為惡意之占有人，被告應有民法第95 2條規定之適用。況被告每月支付租金給蕭○文後，蕭○文亦 確實有依其與原告所簽離婚協議書之約定，將系爭房屋租金 1/2扣除貸款及稅金後，以轉帳方式給付予原告（見不爭執 事項⒎），亦難認原告因此受有何等損害可言。因此，原告 請求被告自109年12月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付相當於租金之不當得利予原告，其金額為每月37,5 00元，並無理由。
五、綜上所述，原告基於民法第767條、第821條規定，請求被告 將系爭房屋遷讓返還予原告及全體共有人，為有理由，應予 准許；其餘請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據， 經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘 明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 6 月 30 日 民事第五庭法 官 鄭靜筠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 111 年 7 月 1 日 書記官 李方云
附表：
編號 被告薛百琪主張與蕭○文歷次簽訂租約情形 簽約日（民國） 租賃期間（民國） 每月租金（新臺幣） ⒈ 103年10月25日 103年11月25日起至107年3月14日 75,000元 ⒉ 107年3月5日 107年3月15日起至108年3月14日 75,000元 ⒊ 108年4月15日 108年4月15日起至109年12月15日 75,000元（其中109年4月至同年6月之租金因疫情而降為每月50,000元) ⒋ 109年11月16日 109年12月15日起至111年12月14日 75,000元
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