臺灣高雄地方法院民事判決
110年度訴字第1333號
原 告 中鋼社區四期管理委員會
○○○○○ ○○○
訴訟代理人 張宗隆律師
被 告 莊明聖
上列當事人間請求拆除地上物等事件，本院於民國111年6月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地東南方如附圖斜線所示空地之水泥磁磚地面刨除，並挪移留置其上之物品騰空返還予土地全體共有人。
被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟元，及自民國一一〇年八月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一一〇年七月二十日起至騰空返還前項土地之日止，每年給付原告新臺幣伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰陸拾壹萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國102年間購買門牌號碼高雄市○○區○○○ 路00號房屋（下稱系爭房屋），為中鋼社區四期之區分所有 權人，系爭房屋前方為區分所有權人共有坐落高雄市○○區○○ 段○○段000地號土地東南方如附圖斜線所示之空地（下稱系 爭土地），供作社區花園使用。被告為共有人之一，未徵得 其他共有人同意下，竟長期將系爭土地供作其停放車輛、擺 放花盆、晾曬衣服，且做為系爭房屋改向後之大門出入之用 ，而社區1樓住戶大門均設在公共樓梯間出入，系爭房屋大 門改向後，陽臺外推，並以水泥磁磚階梯直接出入系爭土地 ，側邊圍牆上加蓋鐵皮屋頂，塗銷路旁停車格線，在道路及 系爭土地間增加高水泥坡道，讓其車輛容易進入系爭土地停 放，已排除、侵害其他共有人之使用。被告無權占有系爭土 地受利益，並致該土地之共有人受損害，原告就共用部分有 管理權，則其本於管理該法定空地所生之私法上爭議，無論 為保管、使用或收益，均有訴訟實施權及請求權，自得請求 被告償還自起訴時回溯5年相當於租金之不當得利新臺幣（ 下同）25,000元（計算式：5,000元／年×5年＝25,000元），
及自起訴後至返還系爭土地之日止，按年給付5,000元。爰 依公寓大廈管理條例第9條2、4項、民法第767條第1項、第8 21條及第179條規定，提起本件訴訟等情。並聲明求為命㈠被 告應將系爭土地東南方如附圖斜線所示空地之水泥磁磚地面 刨除，並挪移留置其上之物品騰空返還予土地全體共有人； ㈡被告應給付原告25,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率計算5%計算之利息，並自起訴後至騰空 返還上開土地之日止，每年給付5,000元；㈢第1項部分，願 供擔保請准宣告假執行之判決。
二、被告則以：系爭房屋之現況與伊於102年5月間向前手即訴外 人曾議賢、曾紫綺購買時，並無二致，伊於購入系爭房屋後 即未再有增建，乃善意第三人。伊為系爭土地之共有人，就 應有部分比例而言，有使用權，停車也是使用權，為何伊不 能使用系爭土地等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。三、兩造間之不爭執事項：
㈠被告於102年間購買系爭房屋。
㈡被告有使用系爭土地。
㈢原告並未依社區停車位分配表向被告收取受分配停車格之管 理費。（111年6月7日言詞辯論筆錄第4頁，訴卷頁110）四、本院判斷：
㈠按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨 害其所有權者，得請求除去之之；各共有人對於第三人，得 就共有物之全部為本於所有權之請求。民法第767條第1項、 第821條分別定有明文。而住戶對共用部分之使用應依其設 置目的及通常使用方法為之，除另有約定者從其約定外，住 戶如違反前揭共用部分之使用，管理委員會應予制止，並得 按其性質訴請法院為必要之處置；如有損害並得請求賠償； 共用部分之管理、維護，由管理委員會為之，公寓大廈管理 條例第9條第2、4項及第10條第2項亦有明定。查系爭土地為 中鋼社區四期之區分所有權人分別共有之共用部分，被告於 102年間買受系爭房屋之同時，亦取得系爭土地之應有部分 ，有系爭土地之土地登記第一類謄本（所有權個人全部）及 系爭房屋之建物登記第一類謄本（所有權個人全部）在卷可 稽（雄司調卷頁73至111）。
㈡原告主張：被告將系爭房屋大門改向系爭土地，陽臺外推， 並以水泥磁磚階梯直接出入系爭土地，占用如附圖所示之系 爭土地供其停放車輛、擺放花盆、晾曬衣物。而系爭土地係 用以栽植綠化之花園等情，為被告執以前詞置辯。查原告主 張上開事實，業據其提出核屬相符之被告不爭執照片、住戶 規約、110年5月5日中鋼社區四期管委會議案等為證（雄司
調卷頁41至43、53，訴卷頁27至28、79至85、109），並經 本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄、勘驗照片及高雄市政府地政 局前鎮地政事務所（下稱前鎮地政）111年4月12日函送受囑 託製作之土地複丈成果圖即附圖）等在卷可稽（訴卷頁41至 53、57至59），可見被告使用已鋪設水泥磁磚之系爭土地如 附圖斜線所示面積42平方公尺，供其停放車輛、擺放花盆、 晾曬衣物，已違反系爭土地設置目的及通常使用之方法，洵 堪認定。被告亦於勘驗時自承：系爭土地為其進出大門所使 用，前屋主留下之盆栽亦為其繼續留用等語（訴卷頁44）， 益徵原告此部分主張之事實，應為信實。
㈢原告復主張：系爭土地為中鋼社區四期區分所有權人分別共 有之共用部分，被告繼受使用已鋪設水泥磁磚之系爭土地供 其停放車輛、擺放花盆、晾曬衣物之用，未經其他共有人之 同意，為無權占用等語，而被告並未舉證證明其如此使用有 何正當權源，應屬無權占用無訛。
㈣參諸被告所提其與訴外人曾議賢、曾紫綺間簽立系爭房屋（ 含基地）之不動產買賣契約書第8條「其他特約事項（贈送 傢俱）」第6款「現況交屋」約定「一樓前方鋪設磁磚處為 本戶之停車」（審訴卷頁72），足認被告於102年間買受系 爭房屋（含基地）時，即已自其前手曾議賢、曾紫綺繼受取 得「一樓前方鋪設磁磚處」停車空間即系爭土地鋪設水泥磁 磚及其他地上物之事實上處分權，至為明灼。
㈤被告提出現況照片2張、Google Map於2009年9月、2012年1月 、2014年4月、2015年3月、2018年11月街景擷圖及其先後於 2021年8月23至29日拍攝之系爭土地照片若干幀（訴卷頁29 、審訴卷頁81至88、94至96），抗辯：在其買受系爭房屋前 ，系爭土地上即已鋪設磁磚，與其買受系爭房屋後迄今之現 況並未改變等語，雖為原告所不爭執（111年1月4日言詞辯 論筆錄第4頁，訴卷頁28；111年6月7日言詞辯論筆錄第5頁 ，訴卷頁111），惟系爭土地為中鋼社區四期區分所有權人 分別共有之共用部分，且係用以栽植綠化之花園，而被告繼 受使用系爭土地，違反系爭土地應依其設置目的及通常使用 之使用方法等各情，已如前述，則被告辯稱：其為善意第三 人，亦為系爭土地之共有人，就應有部分比例有使用權，停 車也是使用權，為何其就不能使用系爭土地云云，要無可採 。
㈥按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干 為準（最高法院61年台上字第1695號前民事判例要旨參照）
，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算 ，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標 準。無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社 會通常之觀念。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基 礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。查被告無權 占用系爭土地如附圖斜線所示之面積42平方公尺，詳如前述 ，其因此可能獲得相當於租金數額之利益甚明。徵諸土地法 第97條第1項及第101條規定，城市地方房屋之租金，以不超 過土地及其建築物申報總價年息10%為限，於租用基地建築 房屋亦準用之。系爭土地南側面臨路寬6公尺之平和六路， 東側面臨路寬12公尺之鋼平街，周邊附連土地有中鋼社區四 期設置區分所有權人使用之私有停車位，為住宅區，幾無商 業活動等情，有前開勘驗筆錄、勘驗照片可證。又系爭土地 於110年7月20日本件訴訟繫屬之日回溯5年之申報地價分別 均為每平方公尺6,800元，有原告提出被告不爭執地價第一 類謄本為證（訴卷頁113），依如附圖斜線所示面積為42平 方公尺，而原告係以中鋼社區四期每年停車管理費5千元為 請求，有原告提出被告不爭執之中鋼社區四期收取停車管理 費之免用統一發票收據、109年中鋼四期眷舍（基金）收支 明細表為證（雄司調卷頁59，訴卷頁28、87、109），經核 未逾土地法相關規定，且應屬被告所受相當之利益。五、綜上所述，系爭土地為中鋼社區四期之共用部分，被告未依 該共用部分之設置目的及通常使用方法，未經共有人同意， 繼受使用鋪設水泥磁磚之系爭土地，為無權占用。從而，原 告依公寓大廈管理條例第9條2、4項、民法第767條第1項、 第821條及第179條等規定，請求被告應將系爭土地如附圖斜 線所示之水泥磁磚地面刨除，並挪移留置其上之物品騰空返 還予土地全體共有人；暨請求被告應給付原告25,000元及自 起訴狀繕本送達翌日即110年8月12日起至清償日止之法定遲 延利息，並自起訴即110年7月20日起至騰空返還系爭土地之 日止，每年給付原告5千元，均為有理由，應予准許。關於 被告應刨除水泥磁磚地面、挪移物品並騰空返還土地部分， 原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相 當擔保金額准許之；併依職權酌定相當之擔保金額宣告被告 得預供擔保免為假執行。本件事證已臻明確，是兩造其餘主 張、抗辯等陳述及卷附其他證據，經本院斟酌後，咸認與判 決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 24 日 民事第一庭 法 官 劉定安
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，應於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 6 月 24 日 書記官 陳鈺甯