臺灣高雄地方法院民事判決
110年度訴字第1053號
原 告 許茂坤
訴訟代理人 徐福建
被 告 王富星 住○○市○○區○○路00號 居臺南市○○區○○街0號
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國111 年5月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告向被告購買坐落臺南市○○區○○段0000地號土 地（下稱系爭土地），約定買賣價金新臺幣（下同）838 萬 元，原告簽約前，已於民國109 年6 月27日交付簽約款100 萬元予被告，兩造並於109 年7 月18日簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭契約），茲因系爭土地與同段1181-1地號土地 （下稱系爭鄰地）原為一宗土地，在分割前已申請建築同段 281建號建物（下稱系爭建物），故系爭土地在分割後，仍 為系爭建物之建築基地，無法單獨申請建築，登記謄本並註 記：「保安段281 建號之建築基地地號：保安段1181、1181 -1地號」（下稱系爭註記），被告承諾會與系爭鄰地及系爭 建物所有權人協商塗銷系爭註記，系爭契約第11條其他特約 事項第8 項因而約定：「本宗土地註記事項保安段281 建號 之建築基地地號：保安段1181、1181-1地號由賣主負責辦理 以上註記塗銷，一切費用由賣主負擔。本條款如於110年3月 31日未能註銷，本買賣不成立」。另依系爭契約第5 條第1 項、第9條約定，被告應無條件配合提供所有權移轉登記及 相關手續之資料，如被告不履行契約所定各項義務時，即為 違約，原告得限期催告履行，逾期仍不履行，被告應賠償與 已收價款同額金額作為懲罰性違約金。兩造簽訂系爭契約後 ，原告已多次提供系爭建物辦理使用執照補發所需申請文件 予被告，被告卻未將之交予系爭鄰地所有權人簽章，顯係故 意不履行塗銷系爭註記之義務，亦未交付相關文件以辦理系 爭土地所有權移轉登記，經原告於109年11月20日寄發存證 信函催告被告仍未履行，被告違反系爭契約第5條第1項及第 11條第8項約定，且屬因可歸責被告之事由致無法履行系爭 契約，原告依系爭契約第9條第2項或民法第226條規定，自 得請求被告給付懲罰性違約金100萬元。為此依系爭契約第5 條第1項、第9條第2項、民法第226條，提起本訴，並聲明︰㈠
被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告則以︰系爭建物取得使用執照在先，系爭土地分割在後 ，須協商系爭建物所有權人拆除部分建物，始可塗銷系爭註 記，非被告單方面所能完成，系爭契約簽訂當時，原告即知 系爭註記之塗銷有不確定性，始在簽約時，加註如110年3月 31日未能註銷，本買賣不成立之特約條款，當初伊知系爭註 記塗銷有不確定性，本不願簽訂系爭契約，但因當時原告及 陪同之代書強調如未能塗銷註記，買賣契約即不成立，不會 有違約金問題，伊才願意簽署系爭契約。伊在簽署系爭契約 後，已盡力與系爭鄰地所有權人即訴外人王福三、王尉任協 商，已取得經王福三填寫之使用執照（建築圖）補發申請書 及身分證影本，但王尉任反對拆屋，而阻止王福三在申請書 上蓋章，亦不願配合辦理法定空地重新分算，因而未能在11 0年3月31日前塗銷系爭註記，被告並非故意不履行塗銷註記 義務，系爭契約無法履行實不可歸責於被告。又因系爭土地 未能辦理註記塗銷，故承辦地政士並未依系爭契約第5條第1 項通知被告補繳任何證件。系爭土地至110年3月31日仍未能 塗銷註記，依約系爭契約即不成立而無效，原告自無從再依 系爭契約第9條第2項約定向被告請求違約金，系爭契約第11 條第8項、第5條第1項約定被告應盡之義務亦必然無法履行 ，原告主張伊應負債務不履行之責任，應無理由。且原告所 稱催告之存證信函，其寄件人為原告之岳父徐福建，而非原 告。伊已於110年5月10日將應退還原告之定金100萬元提存 於法院等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲 請駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告向被告購買系爭土地，約定買賣價金838 萬元，原告簽 約前，已於109 年6 月27日交付簽約款100萬元予被告，兩 造並於109 年7 月18日簽訂系爭契約〔本院110年度審訴字第 654號卷（下稱審訴卷）第11、17至25、87頁〕。 ㈡系爭契約第5 條第1 項明訂：「本件所有權移轉登記及相關 手續，倘須任何一方補繳證件，用印或為其他必要行為者， 應無條件於承辦地政士通知之期日內配合照辦，不得刁難、 推託或藉故要求任何補貼。如因一方延誤致影響產權登記者 ，所受損害應由延誤之一方負擔賠償責任」。
㈢系爭契約第9 條違約罰則第2 項約定：「賣方如不履行契約 所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾 期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外
，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金。」 。第3 項約定：「有第一款、第二款之情形，應按每日以買 賣總價款千方之一支付遲延違約金。」。
㈣系爭土地有註記事項：「保安段281 建號之建築基地地號： 保安段1181、1181-1地號」，系爭契約第11條其他特約事項 第8 項因而約定：「本宗土地註記事項保安段281 建號之建 築基地地號：保安段1181、1181-1地號由賣主負責辦理以上 註記塗銷，一切費用由賣主負擔。如無法塗銷註記本買賣不 成立，賣方已收價款應無息退還予買方。本條款如於民國11 0 年3 月31日未能註銷，本買賣不成立」。
㈤系爭土地至110年3月31日為止仍未塗銷註記事項。 ㈥原告之岳父徐福建於109 年11月20日有寄送審訴卷35頁之存 證信函予被告，被告已收受，徐福建又於110 年4月1 日寄 送審訴卷37頁之存證信函予被告，被告收受後，於110 年4 月12日寄送審訴卷39頁之存證信函予原告。四、兩造爭執事項：原告依系爭契約第5條第1項、第9條第2項、 民法第226條規定，請求被告給付懲罰性違約金100萬元，有 無理由？
五、本院之判斷：
㈠按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法 第99條第2項定有明文。又買賣貨物之契約，訂定買受人應 將定金以外之貨款儘本月底交付，到期不交，契約即告失效 者，係以到期不交貨款為其契約之解除條件，此項解除條件 成就時，買賣契約失其效力，出賣人即免其交付貨物之義務 （最高法院29年渝上字第1249號判例意旨參照）。又如契約 附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於 當事人解除權之行使（最高法院60年台上字第4001號判例意 旨參照）。
㈡查因系爭土地有系爭註記，系爭契約第11條其他特約事項第8 項因而約定由賣主負責辦理系爭註記之塗銷，一切費用由 賣主負擔，如無法塗銷註記本買賣不成立，賣方已收價款應 無息退還予買方。如於110 年3 月31日未能註銷，本買賣不 成立，此為兩造所不爭執，並有系爭契約在卷可稽（見審訴 卷第23頁），該約款既約定如至110年3月31日仍未能註銷系 爭註記，則本買賣不成立，賣方已收價款應直接無息退還予 買方，復依與兩造商談並撰寫此特約條款之證人李俊翰證述 ：原告在交付100萬元之前就知道系爭土地有註記瑕疵，當 初簽買賣契約時，被告也清楚系爭土地有這個瑕疵，所以有 針對系爭土地有系爭註記這個瑕疵討論，當時簽買賣契約是 希望被告積極去處理塗銷系爭註記，讓系爭土地變成乾淨的
地，所以原告願意負一點風險，也就是負擔100萬元的簽約 金，但100萬元總不可能無限期一直放在被告那裡，所以才 會加註一個110年3月31日的限期，如果期限到了還處理不起 來，這個買賣就沒辦法成立，就是不買了，簽這個特約條款 當時重點在於要歸還那100萬元，因為擔心100萬元拿不回來 等語〔見本院110年度訴字第1053號卷（下稱訴字卷）143-14 4、148-150頁〕，可見系爭契約加註「至110年3月31日未能 註銷系爭註記，本買賣不成立」之特約條款，其性質應屬附 解除條件之契約，於條件成就時，系爭契約當然失其效力。 又系爭土地至110年3月31日為止仍未塗銷系爭註記，亦為兩 造所不爭執，揆諸上開說明，系爭契約約定之解除條件於11 0年3月31日已成就，無待兩造另為解除契約之意思表示，系 爭契約即當然失效。
㈢又契約因解除條件成就而失其效力者，除當事人有特約外， 並不溯及失效，業經最高法院以80年度台上字第392號判決 闡釋甚明。原告雖主張被告在系爭契約失效前，故意違約不 履行塗銷系爭註記之義務，亦未交付相關文件以辦理系爭土 地所有權移轉登記，違反系爭契約第11條、第5 條第1 項約 定，應依系爭契約第9 條違約罰則第2 項，給付原告懲罰性 違約金100萬元云云，惟查：
⒈系爭契約第5條第1項係約定：「本件所有權移轉登記及相關 手續，倘須任何一方補繳證件，用印或為其他必要行為者， 應無條件於承辦地政士通知之期日內配合照辦......」，而 被告辯稱承辦地政士並未依系爭契約第5條第1項通知被告補 繳任何證件，原告亦自陳本件代書沒有通知被告要提出什麼 文件（見訴字卷第101頁），則原告主張被告違反該契約條 款，顯非有據。
⒉又原告雖主張被告故意不履行塗銷系爭註記之義務，但依證 人李俊翰證述：要塗銷上開註記，被告必須跟系爭鄰地及系 爭建物之所有權人去辦理法定空地的重新分算，申請法定空 地重新分算必須系爭土地、系爭鄰地所有權人、系爭建物所 有權人一起去申請，申請法定空地重新分算後再去地政事務 所辦理塗銷註記。重點是系爭土地、系爭鄰地及系爭建物的 所有權人要協調好重新分算法定空地，原告拿使用執照圖補 發申請書給被告，我猜測是要叫被告去溝通協調法定空地比 的分算，申請補發使用執照圖才可以看出建築物用到哪些法 定空地。簽約當時，我有跟被告說要處理系爭註記，就是要 協調鄰地跟系爭建物所有權人去辦法定空地比的重新分算， 被告當下有說他會去處理，但沒有講一定可以處理等語（見 訴字卷第145-147頁），及證人即被告母親潘雪梅證述：簽
約以後，我有請系爭鄰地所有權人辦法定空地比，系爭鄰地 所有權人王尉任有去問系爭土地能不能蓋，問到的結果是可 以蓋，但後面的房子要拆掉，我很想要辦，但系爭鄰地所有 權人會怕要把房屋拆掉，希望我們等他們的土地要整理的時 候，再一起處理，所以被告無法取得系爭鄰地所有權人同意 辦法定空地比。我有拿原告提供的使用執照建築圖補發申請 書給系爭鄰地所有權人，但他們看了都不簽等語（見訴字卷 第157、158頁），可知系爭註記之塗銷，尚須協調系爭鄰地 所有權人，獲得系爭鄰地所有權人同意重新分算法定空地， 且須系爭建物所有權人同意拆除部分房屋，並非被告得以單 獨決定、完成，被告簽約時亦未向原告保證可以塗銷。又被 告稱其有積極協調系爭鄰地所有權人一節，亦已提出系爭鄰 地共有人王福三之身分證影本、其填寫之申請書為證（見訴 字卷第97、99頁），自難認被告係故意不為塗銷註記。再參 以兩造簽約當時，對於無法協調系爭鄰地所有權人塗銷系爭 註記均有預見，因而加註110年3月31日無法塗銷買賣不成立 之特約條款，刻意保障原告得以解除買賣契約、取回簽約款 100萬元，則被告主張簽約當時雙方係認知如未能塗銷註記 ，買賣契約即不成立，買方取回簽約款、賣方亦不須支付違 約金，雙方並未有最後無法塗銷，被告須支付違約金之認識 ，應屬合理可信。復徵諸證人李俊翰證述：當時簽買賣契約 是希望被告積極去處理塗銷系爭註記，加註買賣不成立之特 約條款，是針對100萬元拿不回來的問題，所以當時應該沒 有想到違約金的問題，系爭契約其實也是制式的合約等語（ 見訴字卷第144、150頁），益見當時兩造當時應無系爭註記 最後無法塗銷，被告即須支付違約金之共識，或受違約金條 款拘束之合意。是原告以被告最終無法協調鄰地所有權人辦 理塗銷系爭註記，即認被告應負違約、債務不履行責任，應 不符兩造締約當時之真意。
⒊再者，系爭契約第9 條違約罰則第2 項約定：「賣方如不履 行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履 行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部 退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約 金。」，依其文義觀之，該條項之懲罰性違約金，係以賣方 不履行契約所定義務，經買方催告後解除契約為前提，而本 件原告在系爭契約失效前，並未解除契約，業經原告陳述明 確（見訴字卷第102頁），即不符系爭契約第9條第2項所定 得請求懲罰性違約金之情形，是原告依系爭契約第9條第2項 ，請求被告給付懲罰性違約金100萬元，並非有據。 ㈣原告雖另援引民法第226條為請求權基礎，卻表示係依系爭契
約請求違約金100萬元（見訴字卷第100頁），其主張與請求 之依據未能合致，且並未主張或舉證受有何損害達100萬元 ，則其依民法第226條請求損害賠償，同屬無據。六、綜上所述，原告依系爭契約第5條第1項、第9條第2項、民法 第226條，請求被告給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息，為無理 由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失 所附麗，應併予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 16 日 民事第一庭 法 官 陳筱雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 6 月 16 日 書記官 張宸維