臺灣高等法院高雄分院民事判決
111年度上字第21號
上 訴 人 余岳平
被 上訴人 徐晉鋒
兼訴訟代理人 王芳婷
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年1
1月30日台灣橋頭地方法院110年度訴字第636號第一審判決提起
上訴，本院於111年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付不當得利逾附表所示「被上訴人王芳婷按月得請求之金額」、「被上訴人徐晉鋒按月得請求之金額」欄所示之金額，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：伊等於民國109年7月14日以新臺幣（下同） 4,688,999 元拍定坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱 系爭土地），及其上同段22建號即門牌號碼為高雄市○○區○○ 路000巷00號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房 地），應有部分均為王芳婷100分之99、徐晉鋒100分之1， 並於同年月28日取得不動產權利移轉證書，於同年8月14日 登記為所有權人。惟上訴人至今仍無權占有系爭房屋，經王 芳婷於109年8月17日以存證信函催告上訴人遷讓返還系爭房 屋，惟未獲置理。爰依民法第767條第1項前段、第179條規 定，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予伊等，並自109 年8月14日起，按月給付相當於租金之不當得利。聲明：(一 )上訴人應將系爭房屋騰空並遷讓返還予被上訴人。(二)上 訴人應自109年8月14日起至返還系爭房屋之日止，按月給付 王芳婷5,369 元、徐晉鋒54元。(三)願供擔保請准宣告假執 行。（被上訴人於原審逾此部分之請求，業經敗訴確定或為 減縮，不予載述）
二、上訴人則以：當初伊友人即訴外人吳政璋積欠他人款項，伊 將系爭房屋過戶給吳政璋，以使吳政璋向銀行借款，詎料房 屋竟遭拍賣。又伊於查封拍賣前居住在系爭房屋近20年，屬 合法占有，且系爭房屋係暫借名登記於吳政璋名下，成立無 償使用借貸契約，並無期限，該契約至今未逾5年，依民法 第425條規定，契約效力對被上訴人應繼續存在，伊非無權 占有，被上訴人不得請求遷讓房屋及不當得利。另系爭房屋
3樓及頂樓加蓋為未保存登記建物，無從隨同移轉所有權登 記，應不在拍賣範圍，被上訴人未取得此部分建物所有權， 其請求遷讓並無理由等語置辯。
三、原審判決上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，並 自109年8月3日起至返還房屋之日止，分別按月給付王芳婷5 ,369元及徐晉鋒54元，暨為附條件准免假執行宣告，並駁回 被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就敗訴部分不服 提起上訴，並於本院聲明：(一)原判決不利於上訴人部分廢 棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之 聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人於109年7月14日以4,688,999元拍賣取得系爭房地， 同年月28日橋頭地院核發不動產移轉證書。
㈡上訴人迄今仍居住在系爭房屋。
五、兩造爭點：
㈠被上訴人依民法第767條第1項前段請求上訴人將系爭房屋騰 空，並遷讓返還予被上訴人，有無理由？
㈡被上訴人依民法第179條規定請求自109年8月14日起至返還系 爭房屋之日止，按月給付上訴人無權占用系爭房屋而受有相 當於租金之不當得利，有無理由？
六、本院之判斷：
㈠被上訴人依民法第767條第1項前段請求上訴人將系爭房屋騰 空，並遷讓返還予被上訴人，有無理由？
⒈按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項 前段定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還不動產者 ，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而抗辯非無權 占有者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉 證責任，占有人應就其占有係有正當權源之事實證明之（最 高法院99年度台上字第1169號判決意旨參照）。 ⒉被上訴人主張經拍賣而取得系爭房屋所有權部分，業經被上 訴人提出原審法院109 年7 月28日橋院嬌108 司執正字第61 770 號不動產權利移轉證書、系爭房屋所有權狀及土地登記 謄本為證（見審訴卷第15至23頁），堪認被上訴人業已取得 系爭房屋之所有權。依前開不動產權利移轉證書所示，系爭 房屋經拍賣之範圍，除業已辦理建物所有權登記之1 、2 樓 部分外，亦及於未辦保存登記之1 至4 樓增建部分（見審訴 卷第16頁），另經原審會同兩造履勘現場，系爭房屋為3 層 樓建物，另有一層（即4樓）頂樓鐵皮加蓋，大門面對中華 路125 巷，1 樓後方有增建，整棟房屋除經由大門出入外，
無其他對外出入口，頂樓加蓋需由3 樓前方陽台鐵梯出入， 有勘驗筆錄及建物現況照片在卷可參（見原審卷第33至45頁 ），可知系爭房屋之增建部分與已辦理建物所有權登記部分 間均屬相通，又無獨立之出入口，增建部分應不具構造上及 使用上之獨立性，不得獨立為物權客體，而為原建物之附屬 物，應屬單一不動產所有權之範圍，則增建部分自應隨同已 辦理建物所有權登記部分一同移轉。又經原審囑託高雄市政 府地政局仁武地政事務所（下稱仁武地政）測量系爭房屋之 面積，已登記之面積及增建部分之面積合計為331.6平方公 尺，此有仁武地政110年10月21日函檢附複丈日期為110年9 月27日複丈成果圖（如原判決附圖）在卷可稽（見原審卷第 47至49頁），均與前開不動產權利移轉證書所載面積（即已 辦理建物所有權登記105.6平方公尺及未保存登記建物226平 方公尺，合計為331.6平方公尺，見審訴卷第15至16頁）相 符，益證被上訴人經拍賣取得之系爭房屋範圍，即如原判決 附圖所示已登記部分及增建部分全部。是以，上訴人抗辯： 系爭房屋未保存登記建物，無從隨同移轉已辦理所有權登記 建物，應不在拍賣範圍，被上訴人未取得此部分建物所有權 云云，應屬無據。
⒊至於上訴人抗辯：當初伊友人吳政璋欠錢，伊將系爭房屋過 戶給吳政璋，以使吳政璋向銀行借款，未料房屋竟遭拍賣。 又伊於查封拍賣前居住在系爭房屋近20年，屬合法占有中， 且系爭房屋係暫借名登記於吳政璋名下，成立無償使用借貸 契約，並無期限，該契約至今未逾5年，依民法第425條規定 ，契約效力對被上訴人應繼續存在，伊非無權占有云云。然 上訴人就其與友人吳政璋間有借名登記契約或無償使用借貸 契約關係，並未提出任何證據證明，縱令屬實，亦僅屬上訴 人與吳政璋間之內部債權債務關係，與民法第425條規定無 涉，效力不及於被上訴人，自不得認有合法占有權源，故上 訴人此部分抗辯，應不足採。
⒋從而，被上訴人既為系爭房屋之所有權人，而上訴人亦自承 系爭房屋現為其占有使用等情，復未能提出就其有合法使用 系爭房屋之正當權源舉證以實其說，自屬無權占有系爭房屋 ，則被上訴人依民法第767 條第1 項前段規定，請求上訴人 將系爭房屋騰空並遷讓返還予被上訴人，應屬有據。 ㈡被上訴人依民法第179條規定請求自109年8月14日起至返還系 爭房屋之日止，按月給付上訴人無權占用系爭房屋而受有相 當於租金之不當得利，有無理由？
⒈按上訴人無權占有被上訴人所有之系爭房屋，其因此受有使 用該房屋之利益，致被上訴人受有損害，該等利益依性質不
能返還，被上訴人自得請求上訴人償還相當於租金之不當得 利。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價10％為限，為土地法第97條第1 項所明定。另基地租 金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位 置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受 利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年 度台上字第3071號判決意旨參照），基此，應以上開計算方 式計算相當於租金之不當得利。
⒉經查，系爭房屋所坐落土地自109年迄今之申報地價為每平方 公尺5,280 元，坐落之系爭土地面積為101 平方公尺，有系 爭土地登記謄本在卷可參（見審訴卷第21頁）；該建物之房 屋課稅現值於109年、110年、111年分別為403,800元、396, 400元、389,100元，有高雄市稅捐稽徵處仁武分處111 年5 月17日高市稽仁房字第1119055421號函附房屋稅課稅明細表 在卷可參（見本院卷第93至113頁），其中109年系爭房屋課 稅現值，原判決以396,400元核算，逾此部分未據上訴，故 應以396,400元定之。而系爭房屋面臨4 米寬之大社區中華 路125 巷，附近有大社國中、大社國小、果菜市場及傳統市 場、夜市；沿中華路及中山路為商業區帶。公共設施接近性 、生活方便性尚佳；中山路、三民路有公車站，但進出大多 依賴自有交通工具，進出巷弄狹窄停車不易，有原審法院10 8 年度司執字第61770 號卷附估價報告在卷可參（見原審卷 第59至60頁），另系爭房屋周邊多為住宅，前方有廟宇一座 等情，有原審勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷第33頁）。綜上 ，本院審酌系爭房屋之使用現況，及所在地點附近之商業繁 榮、交通便利程度等情形，認以系爭房屋當年度課稅現值及 其坐落之系爭土地申報地價年息7 ％計算相當於租金之不當 得利，應屬適當。依此計算，上訴人應按月給付被上訴人之 不當得利數額，以及王芳婷、徐晉鋒對系爭房屋之應有部分 分別為100分之99及100分之1，其等分別得請求之金額亦如 附表所示。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規 定，請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，及 上訴人給付被上訴人各如附表「被上訴人王芳婷按月得請求 之金額」、「被上訴人徐晉鋒按月得請求之金額」欄所示之 金額，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由， 應予駁回。從而，原審就超過上開應予准許部分，為上訴人 敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘 原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢 棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上
訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，核無不合。上訴人仍 執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主 文。
中 華 民 國 111 年 6 月 15 日 民事第六庭
審判長法 官 魏式璧
法 官 黃悅璇
法 官 郭慧珊
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 15 日 書記官 李采芹
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。